土地出让金返还账务处理
返还的土地出让金怎么做账
返还的⼟地出让⾦怎么做账
⼀般情况下，⼟地转让都是需要我们给相应的费⽤的，也需对转让费做账。
那么⼀般什么情况下收取⼟地出让⾦吗?返还的⼟地出让⾦怎么做账呢?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
⼀、返还的⼟地出让⾦怎么做账
财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：
借：银⾏存款XX元
贷：营业外收⼊XX元
⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
⼆、什么情况下收取⼟地出让⾦
征地和拆迁补偿⽀出。
包括⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
⼟地开发⽀出。
包括前期⼟地开发性⽀出以及按照财政部门规定与前期⼟地开发相关的费⽤等。
⽀农⽀出。
包括计提农业⼟地开发资⾦、补助被征地农民社会保障⽀出、保持被征地农民原有⽣活⽔平补贴⽀出以及农村基础设施建设⽀出。
城市建设⽀出。
包括完善国有⼟地使⽤功能的配套设施建设⽀出以及城市基础设施建设⽀出。
综上所述，财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银⾏存款XX元贷：营业外收⼊XX元⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
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房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理
⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。
协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。
国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。
约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。
税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。
代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。
企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。
代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。
做账实操-土地出让金返还的会计处理
做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。
相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。
土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。
营业外收入也称为“营业外收益”。
指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。
土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。
(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让金返还账务处理-5页文档资料
土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。
主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。
之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。
对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。
会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。
正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。
〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。
按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。
土地出让金返还款会计税务处理差异大【会计实务操作教程】
〔2008〕151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部
门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符 合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。 因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励 款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是
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收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减 “开发成本。 从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让 金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该 土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用 寿命随着房屋的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在 相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存 款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。 税法规定应直接冲减土地成本 对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定 相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用 《企业会计准则第 16号—— —政府补助(2006)》(财会〔2006〕3 号)的 规定，作为营业外收入进行处理。比如在 2010年度以来的土地增值税清 算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的 返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付 的金额。 对应纳税所得额来说，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税
会计准则对土地出让金返还的处理模式
问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
土地出让金结算返还流程
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最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理土地岀让金返还政策变化情况表项目、原政1、“两改”及中100央商务区%和啤酒商务区改造2、一般企100事业单位%搬迁改造城区企业搬迁改造或组团外成片100%组100 团% 外4、危旧房100 改造 % 从岀让总额中提取“四金”有地交农业土土地开发铁通地资金建建收（换算设设益一比例）基基基金金金土地岀让金总额国总额提取“四金”后部分5% 0.40%5% 0.40%提取市级收益10%10%从市级收益中应提取“三金”保障教农田房育水利*建资建设设金基金基金实际返还区级比例备注“实际返还区级比例”为按岀让总额提取“四金” 和市级收益后的折算比例10 1078.60% 7.86%% %6 15.7278.60%% %10 10% %15%70.74%15 62.88% %该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的90%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的80% , 直接返还给土地整理单位5% 0.40%10%6%78.60%11.79%5% 0.40%10%6%78.60%15.72%5% 0.40%10%6%78.60% 0.00%82.81%78.88%94.60%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的85%（组团内），80% （组团外），直接返还给土地整理单位，被收地企业，先征后返的地铁建设基金和交通建设基金返还被收地企业，资金纳入市老城区企业搬迁改造平台管理该项目实际返还区级比例= 总额提取“四金”后部分-改造 % 5% 0.40%二、新政 策5、小港湾100 10 61078.60%% %% 10 %15 %从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金该项目实际返还比例需按 成本清算情况具体概算1、“两改100 项目 % 5% 0.40%10 610 78.60% 7.86%% %% 10%15 91.85 % %2、一般企100事业单位 % 搬迁改造 城区 企业 搬迁 改造 5% 0.40% 10 615.7210 10 15 89.1078.60%%%%%%%%实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金或 组 团 外 成 片 100% 5% 0.40%10 611.79 78.60%% %%82.81 %该项目不执行新政策，仍由 市老城区企业搬迁改造平 台管理，如执行新政策，预 计实际返还区及比例组团 内或组团外成片约90.47%，组团外约 89.1%78.88 %4、危旧房100 改造 % 三、新政 策比原政 策增加返 还 1、“两 改”政策5% 0.40%10 6% %78.60% 0.00%94.60 %21.11 %该项目实际返还区级比例 = 总额提取“四金”后部分- 从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金新政策增加返还部分应作 为政府收益，统筹用于城区 旧城整治改造包括16%地铁建设基金和 交通建设基金、5.11%市级 纯收益土地出让金返还账务处理出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金， 用于企业 经营奖励、财政补贴等。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100亩，与国土部门签订的出让合 同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。
协议约定，在土地出 让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助 3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途税务处理2、一般企 事业单位 搬迁改造3、老 城区 企业 搬迁 改造 组 团内 或组 团 外 成 片 4、危旧房改造26.22 %0.00%0.00%0.00%包括16%地铁建设基金和交通建设基金、10.23%市 级纯收益如执行新政策，预计增加返 还比例约为23.66%，包括 16%地铁建设基金和交通 建设基金、7.66%市级纯收 益如执行新政策，预计增加返 还比例约为26.22%，包括 16%地铁建设基金和交通 建设基金、10.22%市级纯 收益该项目政策无变化，但目前 资金拨付渠道未定（一）营业税《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000 万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。
（二）企业所得税本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000 万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。
根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151 号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70 号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1. 企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2. 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3. 企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税[2011]70 号文件所称的“不征税收入”的3 个条件之一，不能作为不征税收入处理。
企业应在取得政府奖励或财政补贴3000 万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。
（三）土地增值税企业在实际交纳土地出让金10000 万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据《土地增值税》相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。
返还3000 万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。
因此，企业取得的返还款3000 万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188 号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
”此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100 号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（四）契税企业缴纳的土地出让金10000 万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。
（五）会计处理房地产开发企业（乙方）取得3000 万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：借：银行存款30000000贷：营业外收入30000000。