土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理

土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。

在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

案例某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。

协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。

企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。

代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。

企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。

代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

土地增值税土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

此收入不算土地增值税清算收入。

企业应该将缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中。

改变容积率补交出让金差额擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。

对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

”因此，测算方法为：补交土地出让金差额=市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。

返还部分土地出让金用于回迁房建设企业如何确认这笔收入经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，税务处理也不尽相同。

税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与开发商签订的出让协议和补充协议的约定内容。

本文结合实例，就房地产开发企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关税务处理进行分析，以期了解纳税事项，规避涉税风险。

案例某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于10000平方米回迁房的建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

营业税本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业来说，则属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下3种情形：1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有营业税暂行条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元计算缴纳营业税。

2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定，返还款大于回迁房组成计税价格确认的收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。

大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其他事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。

返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税暂行条例实施细则中的价格明显偏低情形，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

该案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。

房地产开发企业收到的土地返还款实为一种补贴收入，按照上述政策规定，不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

土地增值税1.返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

2.返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，如果用于其他事项的，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3.返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。

然后根据国税发[2006]187号文件规定，按视同销售房地产的土地增值税收入确认方法和顺序，对转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人要按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

同时，土地增值税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

因此，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，应计算征收土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

契税根据契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

因此，企业交纳土地出让金时，就应该缴纳契税，计税依据为10000万元。

另外，根据契税暂行条例细则规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。

包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

该案例中，土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。

加强对房地产开发企业土地删值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。

为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。

笔者结合税审业务的实际，辅之相关资料，对现行土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示。

一、虚构合作开发建房模式避税《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。