公积金建保障房
住房公积金政策与保障性住房政策创新研究
、
民生理念 与惠 民思想是住 房公 积金政 策改 革创 新
的 根本
当前 中央和各 级地方政 府大力 推进保 障性 安居 工程 建 设 ，努力为 城市 中低 收入 居 民解决 住房 困难 问题 。随着 保 障性 住房建设 的不 断推进 ，个 人住 房公积 金按 揭贷 款和 保
直 系亲属 患重大疾病 或遇 到不可预见 的事故 、灾难 造成家 庭生活严 重 困难 ，凭 有效证 明材料 ，除可 以提取 职工本人 及其 配偶的住房公 积金外 ，还可 以使用其 直系亲属 的住房 公积金 支付医疗 费用和事故 、灾难费用个 人负担部 分 ，使 住房公 积金提取政 策对缓解 职工家庭经济 困难 的作 用更切 合实际 。 （ 二）应 改革现 行住房公积金 按揭贷款政策和提 高服务 效率 。一是 缩短住房 公积金按揭 贷款审批 和发放时 间 。规 定 在受 理散 户贷 款材料时 ，必须在 ３个工作 日内审批完毕 ， 贷款材料从受理到 发放 ，１ ０个工作 日之内 即可办妥 ，提高 服务效率 。二是 对于 职工提取住房公 积金金额 不足 以支付 购 买 、建造 、翻新 、大修 自住住房 费用 ，住房 公积金 管理 中心应 同意其 同时 申请 住房公积金贷 款。对职 工购 买统一
障房贷款 问题 凸显 重要 。随着个人 住房公 积金 按揭 贷款 的
快 速增长 ， 障房 按揭贷 款质量 也在迅 速上升 ，贷 款逾 期 保 率 和不 良率远 低于 商品房按 揭贷款 和商业 贷款 。城 市 中低
收入家庭用 于购买 保障房 的个人住 房公 积金按 揭贷 款 已成 为拉动住房 贷款快 速增长 的主要力 量 ，保 障房 按揭 贷款 占 商业 银行住房 贷款 总额 的比重持续 快速 上升 ，已成 为商 业
利用住房公积金推进保障性住房建设
年１ ０ 月， 住房和城 乡建设部 、 财政部等七部委联 发行票据 、 债券等方式融 资 。 再 向地方住房公积
合下发 了《 关于印发利用住房公积金贷款支持保 障性住房建设试点工作 实施意见 的通知》 （ 建金
ｆ ２ ０ ０ ９ １ １ ６ ０ 号） ， 决定在部分城市开展利用住房公 积金贷款支持保 障性住房建设试点工作 。 利用闲 置的住房公积金补充保障房建设 的资金缺 口， 不 仅有助于提高住房公积金的使用效率 ， 而且可以 使住房公积金更好地发挥政策性功能 ， 无疑是一 个 正确 的方 向。在 试点 范 围不 断扩 大 的过 程 中 ， 应 当及时总结经验教训 ， 在利用住房公积金贷款 填补保障性住房建设资金缺 口的同房公积金推进保 障性住房建设
刘 丽巍 东北财 经大 学应 用金 融研 究 中心
当前我 国城镇住房改革 已经进入保 障房建 心 ， 统筹 安排 使 用住 房公 积金 。各 地住 房公 积金 设突飞猛进 、 多层次住房保 障体系加快构建的阶 管理中心 的闲置资金 （ 或沉淀资金 ） 全部汇总到 段 。国家 “ 十二五 ” 规 划制 定 了新 建 ３ ６ ０ ０万 套 保 这个 中心 ． 地方管理中心通过资金短期“ 头寸” 拆 障房的宏伟 目标。但是 ， 要在短期内实现建设大 量保 障房 的 目标 ， 资 金来源 是 最大 的 难题 。２ ０ ０ ９ 借和中长期有偿融资来防范流动 陛风险。 全 国住 房 公 积金 管 理 中 心可 以进 入 银行 间 市 场 或通 过
收益率低 ， 但还可以保证让开发企业保本微利运 行， 实现收支平衡 ， 还贷风险相对较小 ； 但是公共 租赁住房单纯靠租金收人是难 以实现收支平衡
导小组 ， 负责贷款项 目的调查评审 ； 可 以借用商 的， 因此 ， 国家需要在公共租赁住房贷款融资安 业银 行对 房地 产开 发企 业 的信用 评级 系统 ， 对 借 全方 面做 出努 力 ， 尽早 出台应对 措施 。 款人 的资信情况 、 财务状况 、 履约能力进行量化
我国利用住房公积金余额建设保障性住房的可行性
2011年第10卷第19期我国利用住房公积金余额建设保障性住房的可行性研究□周雯珺袁志忠白凤英【摘要】近几年，我国加大了保障性住房建设，由此带来了近万亿的资金缺口，怎样多途径解决融资难题颇受社会各界关注。
另一方面，我国住房公积金资金规模不断扩大，大量资金闲置。
文章提出了利用住房公积金闲置资金直接投资建设保障性住房的模式，设计了模式具体思路，通过与现有制度进行比较，并阐述了可能出现的风险以及对应控制的措施，分析了模式的可行性，可以有效缓解我国保障性住房建设的资金压力。
【关键词】住房公积金；闲置资金；保障性住房；可行性分析【基金项目】本文为2011年度河北省社会科学基金项目“利用住房公积金余额建设保障性住房问题研究”（编号：HB11GL005）的阶段性成果。
【作者简介】周雯珺（1983 ），女，河北石家庄人；石家庄经济学院会计学院讲师、管理学硕士；研究方向：财务管理袁志忠（1970 ），男，河北石家庄人；石家庄经济学院会计学院副院长、副教授，管理学硕士；研究方向：财务管理白凤英（1958 ），女，河北石家庄人；河北省住房和城乡建设厅房投公司副总经理一、引言2008年以来，我国加大了保障性住房建设力度，规模不断扩大。
根据“十二五”规划，未来5年，我国计划建设城镇保障性安居工程3600万套，满足中低收入群体的需求。
为完成计划的保障性住房项目投资，需要大约1．3万亿资金量，资金缺口仍将达到近万亿元。
与此相对应的是，住房公积金资金规模不断扩大。
截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984．77亿元，贷款总额21639．45亿元。
并且由于我国住房公积金制度限制，大量的公积金结余资金闲置在银行。
截止2011年底，公积金资金闲置数额将达到7000亿元。
一边资金紧缺，一边资金闲置。
如果能把二者很好的结合在一起，就能达到互利共赢的状态。
既能帮助政府建设更多的保障性住房，满足中低收入住房困难群体的需要；又能使住房公积金资金得到最有效的使用，获得更多的增值收益。
创新住房公积金使用制度充分发挥住房保障作用
一
、
住房 公积 金在住 房保 障 方
面存在的主要问题
１ ． 政策性住房金融优势不明显 。 目前 ， 备商业银行普遍把个人住
已开始尝试用于低收入家庭的租赁支出， 解决 买不起房子的家庭
一
＿＝ 白无法享用长年缴存住房公积金的问题。
房货款作为重点业务发展，金贷款不仅在利率上优势不明 ， 在资金尾上． 受总星和封 闭运作的制约 ， 其优势已越来越不突出。日本住房金融公库随着商
２加快立法保障 与 ． 创新制度 。从围外的经验可以看出 ， 政策性 ｆ房金融法律法规制度的完菩过程是与社会保障制度共同推进的。 ｔ 因为低收入家庭的住房 困难 ， 并不主要是个人的原网造成的 ， 而更
由主要是这些措施往往远离穷人 ， 不能给穷人带来任何福利 ， 反而给
公积金中心定位应是不以收益为目的， 公积金要取之于民用之
干民， 减少增值压力与风险， 依靠存款差和存贷差维持正常运转， 让
利 于民 ． 加大对广大缴存人住房支持力度 ， 缓解房价上涨与低收入
家庭支付能力拉大的差距与社会矛盾。 ２ 低首付： ． ２ 与政府担保桕结合， 对低收入家庭降低首付款比
位。 才能保持其长期稳定发展的生命力。
２ ． 对低收入家庭倾斜程度不足。住房公积金不仅存往总体使用
３ ． 、 完善 构建住房保障服务体系 ， 使政策性 住房金融其体措施惠
７ ５
维普资讯
及广大中 低收入家庭。 世界银行２０ 年发展报告的主题是“ ０４ 让服务惠 及穷人” ， 这是世界银行多年在全球反贫困实践的经验总结。 在许多国 家． 各种旨在挟贫、 减贫的措施频频出台， 但贫困面不降反升， 个中缘
宏观调控下的住房公积金政策调整评析
宏观调控下的住房公积金政策调整评析作者：肖方桥来源：《中国房地产》2011年第01期一、住房公积金政策调整住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项。
使用住房公积金建设保障房：2009年10月住房和城乡建设部发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
调整住房公积金贷款首付比例：进入2010年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例；北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为40％；大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。
2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照90平方米上下区别分别为不低于30％和20％；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010年10月住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
五年期以下(含五年)从3.33％调整为3.50％，五年期以上从3.87％调整为4.05％。
2010年11月2日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
二、住房公积金调整效果分析住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。
住房公积金贷款参与石河子住房保障的可行性探讨
住房和城乡建设部 等七部门联合发出的《 关
０ 亿元 ，增长 １９ ． ５ ２ ％。石河子分中心 ２０ 年 ０８ ２ １ 年公积金沉淀率分别达 ４％、 ％、０ 职 ００ ９ ５ ４ ％， ４ 工缴存 ２ ０ 年～ ００ ０ ８ ２ １ 年均增长 ２％， ４ 存在大量 的 沉淀资金 。住房公积金缴存量大幅增长 ， 为利用 闲置住房公积金 贷款支持保 障性住房建设提供 了强有力的资金支持和保障。
制。 如借鉴试点城市的办法 ， 征集的项 目须具备 ３
项条件。即项 目已列入除单位集资建房项 目 的 外
经济 适用 住 房 项 目年 度计 划 、 户 区 改造 项 目安 棚
多年来 ， 住房公积金管理中心 以个贷为主要
置用房计划 和政府投 资建设 的公共租赁住房计 划， 同时 ， 目已取得《 项 建设用地规划许可证》 国 《
保 障 的可 行性 分析
住房建设项 目贷款是完全可行 的。其面积适 中， 价位合理 ， 潜在需求大 ， 又有政府担保 ， 资金回笼
是 有保 障 的 。
（ ）石 河子 市住 房 公 积 金运 作 情况 和 可贷 一
款 能力
据统计 ，０ ０ ２ １ 年底石河子分中心新增住房公
（ 管理体制和机制完善程度可使住房公积 三） 金 得到支 持 作为新疆生产建设兵 团的窗 口， 农八师石河 子市有责任做好这项工作。首先 ， 有足够的地方
业 务 ， 目贷款管理人才缺乏 ， 项 应适时组 织项 目 贷款管理人员的培训工作 ，统一项 目评审标准 ，
规范操作程序 ， 实现贷前 、 中和贷后的系统管 贷
有土地使用证》 两证 ，建设工程规划许可证》建 《 《 筑工程施工许可证》 近期可取得 ， 内具备 开工 年 建设条件。此外 ， 申请住房公积金贷款项 目的借
住房公积金制度与社会保障性住房的关系研究
（） ３ 社会保 障性住 房的资金情况 。一是拆 迁、 征地及 相应 资金 不能落 实 等前 期准 备 工作 不 到位 ， 使得当年的建设计划较难完成。从全国人 大财 经委员 会 于 ２０ ０ ９年 ｌ ０月颁 布 的 调 研 报 告 可知 ： 根据 ２０ 年保障性住房建设计划 ， ０９ 总投资 １７ ６亿元 ， 中央投资须 占总投资 的 ２． ％， ６ 且 ９４ 为 ４ ３亿 元 ， 方投 资 须 占总 投 资 的 ７ ． ％ ， ９ 地 ０６ 为 １１３亿 元 。而到 ２０ ８ ０ ９年 ８月 底 ， 设 保 障性 住 建
支持保障性住房建设政策 的实施具有 一定 的理 论 和实 践指 导意义 。
一
、
住房公积 金制 度与社 会保 障性住房 的
现 状 分 析
１ ．住房 公 积金制 度 的现 状
住房 公积 金 制 度 是 我 国社 会 保 障体 系 的重 要 组成部 分 ， １９ 自 ９ １年 上 海 市 率 先 推 行 住 房 公 积 金制度 至 今 ２ ０年来 ， 国住 房公 积 金 制 度 规 我 模 不断扩 大 ， 加快 城 镇 住 房 建 设 、 善 职 工 住 在 改 房条 件 、 进住 房制 度改革 等 方 面发挥 了重要 作 推
将 “ 积金 ” “ 障 性 住 房 ” 系 在 一 起 ， 公 与 保 联 引起 社 会各 界人 士 的广 泛讨 论 。因此 ， 者对 住 房公 笔 积 金制 度与 社会 保 障性 住 房 的关 系进 行 分析 研 究 ， 提 出相 应 的建 议 对 策 ， 并 以期 对住 房公 积 金
利用住房公积金支持保障性住房建设问题的研究
刘 晓 杰
（ 山 东省威 海市住 房公积金 管理 中心
【 摘 要】 自从住房公积金制度实施 以来， 已经成为解决我国工薪阶层
住 房 问题 的关键 制度 之一 ， 对我 国人 民的 住房 问题 给予 了很 大的 帮助 ，
２ ６ ４ ２ ０ ０ ）
保 障性住房与商品性住 房相对 应 ， 它是 以中低 收人的 家庭 为 对象 ， 为他们提供 的限定 价格 、 限定标准 的住 房 ， 包括经济适 用房 、 廉租房 、 政策性 租赁住 房 。为 了能给 人们提供 更好 的居住 条件 国 家运用 了利用住房公积金贷款 的制 度来 支持保障性住房建设 。 （ 一） 不 断上 涨的房价 是利 用住 房公积 制度 支持 保 障性住 房
现 出社会保 障的功能 ， 所以， 住房公积金 的本质是 其支持保 障性 住 房 建设 的内在原 因。 综 上所述 ， 利用 住房公积金 支持保 障性住 房建 设是有 一定 原 因的 ， 这也体现 了政府对低收入群体 的体恤 ， 也充分体现 了我国的
国家性质 。 二、 关于利用住房公积金支持保 障性 住房 建设的建议 （ 一） 利用住房公 积金 支持 保 障性住 房的 建设 需 建立在 全 国 性 的基 础 之 上
程中仍存在很 多 的不足之处 ， 为了能够确保 住房公 积金真正 是使 用到低收入群体 中， 其 相应的制度仍 旧有待完善 。第 一 ， 在 建设保 障性住 房的时候 必须要 明确 规定房 屋的面积 ， 以当地 的平 均面积 为准 ， 不要 高于这个值 ； 第二 ， 在使 用住房公 积金 来购买 保 障性住 房的 同时 ， 要规定此房屋 只允许通过住 房公积金来贷款 ， 只有这样 才能 确保住房 公积金 的专款专用 ， 方能 使其在 真正地 服务于 中低 保障性住房 建设 的基 本原因所在 。 收入群体 。所 以 ， 我们 国家要建立相应 的住房公积金保 障制度 ， 确 （ 二） 住房公积 金使 用效 率低是 利 用其 支持保 障性 住 房建设 保资金 的使用 。 的 诱 因 （ 三） 加大力度 ， 支持职 工利用住房公积金来购 买保 障性住 房 自从 我国 ９ Ｉ Ｄ 年代开始实行住房 公积 金制度 以来 ， 国家在住房 各地方政府要加大对住 房公 积金制 度 的宣 传力 度 ， 让更 多的 公 积金方 面的投入力 度不断加 大 ， 导致 一些 此类资金 的规模不 断 人了解住房公积金 的用途 和使用 方法 ， 明白其存在 的意义 ， 鼓 励支 扩大 ， 从而致使 国家和个人 手中闲置的资金额度不断增 加。另外 ， 持职工利用住房公积金来进 行购房。开发商也要注 意时刻 向购房 加之我 国住房公积金制度 的专 款专 用的特点和贷款难的 问题使 得 者宣传使用住房公 积金 贷款买房 ， 并为其提供方便 的渠道 ， 让更多 这类资金 的闲置成 了普遍现 象 ， 不利于住 房公 积金 的使用 。与此 的人知道住房公积 金具 有“ 低存低贷 ” 的优点 。 同时 ， 由于住房公积金 的闲置使得此款 的使用效率 大大地降低 ， 为 （ 四） 建 立健全 的贷款 购房审批 制度 了缓解这种情况 ， 改变低收入群体住房难 的问题 ， 将住房公积 金纳 虽然 利用住 房公积金支持保 障性住房建设 主要 的对象是面 临 入支持 国家保 障性住 房 的建设可 谓是一举 两得 。所 以， 利用 住房 中低 收入群体 的 ， 但是在 实际的情 况中 ， 也 不乏其他 高收入 的人 群 公积金 支持保 障性住 房建设的外 因所在 。 要来 分一 杯羹 。因此 ， 在使用住 房公 积金进行贷款时 ， 一定要严 格 （ 三） 政 府 出台住房 公积金 制 度的 出发 点是其 支持 保 障性住 的进行审核 ， 有无使 用此项金额的权利 ， 房屋性质是否是个人 居住 房建设的 内在原 因 等等 。此外 ， 还 要加 强对贷 款后 的检查核 实情况 。住房 公积金 管 我国在 ２ ０ 世纪９ ｏ 年代 出台的住 房公积金保障制度 ， 其根本出 理 中心 的人员要在 规定 的时间对贷款人 、 房屋 开发商 、 所 留担保物 发点是要为城镇居 民解决 住 房 问题 而设 立 。可 就 目前 的情 况 来 品等等进行检查核 实 ， 发现 问题 ， 及时处理 。 看， 并没 有达到预想的 目的 ， 它 不具备 社会福 利 的特点 ， 但却 是社 【 参考文献】 会福利制度 的一项 ， 可现在 却是 造成 社会 分 配不 公 的又 一制 度。 ［ １ ］ 王 克群 椎 进 保 障性住 房 建设 与管理 对策 ［ Ｊ ］ ． 中国发展 观察 ｌ １ ） 所 以， 住 房公积金只有与经济适用房 、 廉租房和 限价房结合起 来才 ［ ２ ］ 史玉芳 ． 中 国保 障性 住房 制度 的创新 研 究［ Ｄ］ ． 山西财 经 大学， ２ ０ ｌ ０ ３ ］ 徐 笑虹碱 国住 房公积金监 管 问题研 究 时代金 融 ［ Ｊ ］ 时 代金 ￣ ｋ ， ２ ０ ０ ７ （ ６ ） 能显示 出它本 身的福利 性 ， 通 过为保 障性住房 建设提供 资金才变 ［
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公积金建保障房
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当前，保障房建设中最大困难在于资金不足。
因此，除政府投资、社会融资外，许多地方都尝试利用住房公积金进行贷款或直接投资建设保障房，破解地方政府保障房资金难题。
然而，记者在多地采访发现，不少人认为，基本的住房保障是政府的责任，但公积金是职工缴存的;拿公积金的钱来搞保障房建设，存在使用的“错位”。
有观点表示，公积金建设保障房，却分给低保户、无房户等人群，而缴存人中的中低收入者因收入门槛、位置等原因未能享受，同时，这部分缴存人因经济条件等原因又未能享用公积金贷款买房，反而给中上阶层购房提供了支持，容易形成新的“夹心层”。
【标准表述】
[现象分析]
住房公积金属于缴存职工个人所有，公积金产生的收益也理应属于全体缴存职工，公积金中心产生的增值收益上缴财政做城市廉租房建设补充资金等于是“划私为公”。
而关于公积金建设保障房的最大争议在于保障房的受惠范围。
如果所建保障房的保障对象并非公积金缴存职工，就存在挪用他人财产之嫌。
而住房公积金上缴财政用于建设保障房，混淆了公积金与“公共财政”的概念。
住房公积金收益建的保障房，并非缴存公积金人所使用，也从另一方面体现出公积金制度的“不公平”。
[启示]
我们要理清公积金和公共财政之间的关系：财政资金主要是保底线，是为全体民众服务的;公积金是在国家税收优惠之下，企业和职工个人共同出钱负担专项用途的长期住房储金，是缴存者之间的互助，不是统筹。
“用公积金缴存人的利息收入为全社会民众提供服务，容易受到诟病”。
[措施]
第一，为解决公积金贷款支持保障房建设的困局，要加快修订《住房公积金管理条例》，为公积金贷款支持保障房建设扫清制度障碍，提供必要的法律依据。
同时，对增值收益分配
和风险应对等问题予以规范，建立相应的风险控制体系及补偿机制。
第二，公积金管理部门应建立健全监管体制，保障公积金的资金安全。
同时，各地公积金部门可考虑扩大融资范围，发展多种融资方式，以避免单一融资方式可能带来的风险问题和结构性失衡。
第三，可改变直接将公积金收益上缴财政、筹建廉租房的做法，对接保障性安居工程，实际上为巨额的公积金及其增值收益提供了创新转型的机会。
对此，在确保资金安全的前提下，进一步探索公积金贷款用于保障房建设;以管理部门为主体直接使用公积金增值收益，投资、收购廉租房、公租房等，同时委托专业机构进行运营管理;发行保障房债券，利率高于同期存款利率，由公积金中心购买，间接为保障房建设提供融资支持。
【延伸阅读：相关经验借鉴】
上海模式：直接用公积金增值部分收益建设保障房，而不是上缴给地方财政。
近两年，上海利用住房公积金增值收益投资收购了尚景园和晶华坊两个公租房小区，向符合条件的住房公积金缴存者出租，取得良好的社会效果。
大连模式：大连公积金中心贷款承建了全市最大公共租赁房项目——泉水B区，并组建投资管理公司具体负责实施，开创了住房公积金直接投资建设公租房、拥有全部产权的“大连模式”。
武汉模式：即用公积金的增值收益部分进行融资，选择交通便利、配套完善的中心城区地块建设一批“高端”公租房，产权归属住房公积金中心所有，面向公积金缴存职工定向租赁，纳入全市保障房统一管理，破解当前公租房建设的融资难、拿地难、回报低以及布局偏远、结构失衡等问题。
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