华润置地运营管控
华润集团资金项目介绍
集团信息管理部
系统管理组 林玉文、袁宝德
利润中心 华润零售 项目经理：欧阳敏、金明敏、祁文娟 执行经理：李智军、王峰林
华润燃气 项目经理：王彦; 执行经理：程洁、龚小辉 华润纺织 项目经理：赵卓英；执行经理：周波
应用管理组 王尉、骆晓麟
资金系统运维组 袁雪莲 开发管理组 李良
华润啤酒 项目经理：张立，执行经理：赵伟
华润集团核心产业Ⅱ
医药
旗下拥有北京医药集团、 三九医药股份、东阿阿胶 和上海医疗器械等国内知 名医药企业。直接或间接 控股多家医药上市公司。
水泥
水泥产能超过3000万吨，位 居全国前十，混凝土产能超 过1500万方，位居全国第二。
三九新生产基地
燃气
主要在中国内地投资经营 与大众生活息息相关的城 市燃气业务，包括管道燃 气、车用燃气及燃气器具 销售等。
业务系统
规范 统一
NC资金系统
公司目录 商业银行档案 NC接口服务 自有银行账户
颁发许可的站点
业务单据导入接 口 查询接口
人行档案 凭证接口 付款结算单查询 总账 档案导入接口 内部账户查询余额（客商档案，客
SSL VPN 通道 IP限定
颁发许可的站点
应付账 应收账
资金业务模 块
基本档案模 块
户账户档案）
效益与风控能力 代码 交易名称 公司目录 商业银行档案 自有银行账户 人行档案 付款结算单查询 内部账户查询余额 内部账户查询对账单 资金调拨单查询 银行对账单 基本档案查询
代码 B001 B002 B003 B004 D001 D002 D003 D004 D005 D006
交易名称
付款结算单 D101 收款结算单 D102 对外付款委托付款书 D103 内部转账委托付款书 D104 部门档案 Q001 人员类别 Q002 人员档案 Q003 客商档案 Q004 客商银行账户档案 Q005 地区分类档案 Q006
华润置地山东省公司定价管理制度(营销管理
华润置地山东省公司标准执行程序定价管理制度1总则1.1目的规范山东省公司各项目产品定价、调价、销售价格审批流程，保证各项工作顺利有序进行。
1.2适用范围山东省公司管理范围内各项目所有可售物业的销售价格的制定、变更、审批全流程，包括住宅、公寓、写字楼、底商、车位/车库、储藏间等。
1.3 定价原则1.3.1收益最大化原则销售定价须以实现项目综合收益最大化为首要原则，参照公司在相关文件中对项目运营管理的利润指标要求来决定。
1.3.2市场化原则销售定价须结合项目在蓄客及销售过程中的市场大环境、周边竞品、本项目销售进度及整体推售策略等市场化因素综合考虑。
1.4定价流程未通过不同意2具体流程2.1项目首次开盘价格制定及审批2.1.1客户测试价格表确定2.1.1.1项目首次开盘之前60天，由城市公司营销负责人通过对公司所在地市场情况、区域房地产市场情况的分析，结合财务部提供的运营要求及项目的整体规划，确定各户型的客户群体，按产品分类归纳价格段后，确定对外价格测试的区间口径，同时制定《客户测试价格表》，并报送相关人员审批确认。
2.1.1.2销售前台根据确认后的价格测试区间口径，将不同产品类型的总价区间，以约谈、电话等形式告知意向客户，记录客户反馈意见，统计客户的房源意向。
价格测试时必须按照审批后的价格区间要求进行信息释放，不得报以明确的价格。
2.1.1.3《客户测试价格表》通过OA审批会签，需含附件：《客户测试价格表》（包括：定价说明、价格策略描述、价格区间明细、各楼宇测试价格表明细），审批流程如下：备注：1）《客户测试价格表》作用在于对于项目未来的上市价格给予市场及客户判断，利用该版《客户测试价格表》进行规范的价格区间的释放及客户价格的摸底。
注：《客户测试价格表》中的产品价格需要考虑开盘折扣，且价格区间的释放维度需要按照分产品线或分楼宇的形式的释放数值（该项工作内容需要在审批前和审批人达成共识）。
2）《客户测试价格表》模板请参考内容指引A1。
华润管理体系
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6S管理体系的演变
• 以业务战略体系替代号码体系 • 以战略导向的多维视角完善业绩评价体系，其中平衡计分 卡理念的引入是主要推动因素
平衡计分卡（BSC）:着眼于企业长远的发展战略，通过四个方面即财 务、客户、内部经营程序和学习成长的能力来考核企业绩效。
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6S管理体系的演变
业务战略体系 构建 战略 监控 管理报告体系 内部审计体系 以战略为核心的“6S” 业绩评价体系 经理人考核体系
利润中心的组织划分 确定各利润中心的目标责任 利润中心的责任实施及报告
利润中心的资金审计
利润中心的Байду номын сангаас任考评
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启示
1
组织框架设计 中体现了系统、 综合、平衡的 思想
2
以战略为主导设 计组织架构
3
以信息平台为 支撑构建组织 架构
4
权变理念在组 织架构中的运
用
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理论基础
•
利润中心：属于企业中的较高层次，同时具有生产和销售的职能，有独立的 、经常性的收入来源，可以决定生产什么产品、生产多少、生产资源在不同 企业之间如何分配，也可以决定产品销售价格、制定销售政策。
•
利润中心制度：在公司内部划分若干个不同的利润中心的组织形式及其相关 的管理制度安排。该制度的实施包括
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华润集团简介
• 成立时间：1938年成立，1948年更名为华润公司 • 公司类型：以实业为核心的多元化控股企业集团 • 拥有的上市公司：华润创业（HK291）、华润电力（ HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597 ）、华润燃气（HK1193）、华润水泥(HK1313) • 主营业务：电力、地产、消费品、医药、金融、水泥和燃 气等多个领域 • 总资产：4,169亿港币 • 营业额：1,607亿港币 • 现任董事长：宋林 • 关键人物：宁高宁
华润置地工程管理制度
华润置地工程管理制度第一章总则第一条为了规范和完善华润置地的工程管理制度，提高公司的工程管理水平，确保项目的质量、安全和进度，保障公司的经济效益，特制定本制度。
第二条本制度适用于华润置地的所有工程项目，包括建设工程、土地开发工程、景观工程等。
第三条公司工程管理部门是本制度的主体执行部门，主要负责制订、实施、检查、监督和评估公司的工程管理制度。
第四条公司各部门和项目部是本制度的执行主体，要认真执行公司的各项规章制度，确保项目按照公司的要求进行管理和实施。
第二章项目立项管理第五条项目立项是项目管理的第一步，必须符合公司的发展战略，经过公司领导层的审批批准后方可实施。
第六条项目立项申请必须提交项目建议书，包括项目概况、项目总投资、项目建设规模、项目建设内容、项目建设周期等相关内容。
第七条项目立项申请书必须包括项目建设的必要性、可行性、经济性等方面的分析，经公司的相关部门评估后方可进入下一步审批程序。
第八条项目负责人是项目的领导者，要全面负责项目的建设工作，确保项目的质量、安全和进度。
第九条项目立项后，要及时组建项目团队，明确各成员的职责，分工合作，确保项目的顺利实施。
第十条项目立项后，要制定项目管理计划，包括项目的总体目标、项目阶段目标、项目进度计划、项目质量计划、项目安全计划等具体内容。
第三章施工管理第十一条施工管理是工程项目管理的核心工作，施工单位必须符合国家的相关法律法规和公司的要求进行管理。
第十二条施工单位必须具备相应资质，施工人员必须具备相应技能，施工单位负责人必须具备相应职称，才能参与公司的工程项目。
第十三条施工单位在施工前必须制定详细的施工方案和施工组织设计，经公司审批后方可实施。
第十四条施工单位必须组建专业、高效的施工团队，各岗位人员要具备相关专业知识和实践经验，确保施工质量。
第十五条施工过程中，要加强现场管理，确保施工安全，做到“安全第一、预防为主”。
第十六条施工过程中，要及时处理各类施工纠纷和问题，保持施工现场的秩序和和谐。
RLSYPMQS质量管理手册
管理手册（依据GB/T19001-2008 / ISO9001：2008标准编制）华润置地（沈阳）物业服务有限公司二零一三年十月十日目录0 引言30.1 管理手册实施令0.2 公司简介0.3 公司管理体系组织机构图0.4 质量方针和质量目标0.5 《管理手册》的管理要求1 范围91.1 总则1.2 适用范围1.3 应用2 规范性引用文件2.1 标准2.2 适用的国家法律法规及行业规范3 术语和定义4 管理体系4.1 总要求4.2 文件要求5 管理职责175.1 管理承诺5.2 以客户为关注焦点5.3 质量方针5.4 策划5.5 职责、权限和沟通5.6 管理评审6 资源管理336.1 资源提供6.2 人力资源6.3 基础设施6.4 工作环境7 服务实现367.1 服务实现的策划7.2 与客户有关的过程7.3 设计和开发7.4 采购7.5 服务提供7.6 监视和测量设备的控制8 测量、分析和改进528.1 总则8.2 监视和测量8.3 不合格服务控制8.4 数据分析8.5 改进附录一：程序文件清单附录二：质量职能分配表引言0.1管理手册实施令本人代表华润置地（沈阳）物业服务有限公司最高管理者批准《管理手册》生效。
为提高客户满意度及市场竞争需要，公司依据GB/T19001—2008 / ISO9001：2008《管理体系要求》标准，以及国家有关法律法规要求、行业的通用要求、客户及公司实际管理及服务情况，制定本《管理手册》。
《管理手册》是本公司进行质量管理的依据，满足客户对物业服务的需求及期望，确保管理目标的实现，并使股东、员工、相关方权益得到保障，自发布之日起公司全体员工必须遵照执行。
为保证公司管理体系正常运行，并持续改进其有效性，公司特任命付子秀先生任管理者代表，以确保管理体系持续有效运行。
管理者代表的职责是：确保公司管理体系所需的过程得到建立、实施和持续改进；组织公司内部审核工作，负责与质量管理体系有关的包括客户在内事宜的外部联络；向公司总经理报告管理体系的运行情况及改进需求；通过培训、沟通等方式提高全员品质意识，以客户为关注焦点，就管理体系有关事宜的外部联络。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
运营管控(华润置地)
5、宏观调控政策以及行业政策 出台，将加速行业整合，有利 于优势企业快速扩张
地产行业面临 发展机遇
4、区域壁垒逐渐降低，区域 经济的崛起和发展，提高了 跨区域扩张和产业梯度转移 的可能性和吸引力
3、国内经济圈、城市圈和产业 集群的逐步形成和扩张，商业地 产和中高档住宅的持续不断的增 长的需求
2019年5月15日
P 绩效改变
反馈
营销 -房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平 -市场进入细分时代，策划、广告、促销等手 段开始在房地产开发中占据重要作用 -产品研发力度加强，新技术、新设计在房地 产开发中应用增加
产业结构 -房地产行业整体调整，大量小型企业退出， 有资金、专业化的企业逐步进入 -企业跨区域开发增加，向二三线区域转移 -短期内会出现大量房地产企业收购、合并
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制 市场需求
4
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提 上议事日程
5
房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
2019年5月15日
版权所有,不得翻印
第8页
战略规划报告讨论稿
同时，规模效应对于房地产行业发展的影响未来将日趋 明显
2
渐为人们所关注。
3
融资的变化。 1980年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通 过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。
这三点其实只说明了一件事，那就是规模效应。快速做大规模后，对于产业的影响力、客户对于 品牌的认可和融资能力都会产生良性的影响。
2019年5月15日
发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和 加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成
著名集团商管部及商业运营管理中心组织架构及岗位编制标准
华润置地商业地产部、商业运营管理中心编制配置标准一、编制配置原则1. 本标准包括大区商业地产管理部岗位配置标准、综合体项目商业运营管理中心岗位配置标准和单体写字楼项目商业运营管理中心岗位配置标准。
2. 本标准依据“总部- 大区”两级总部管控方案规定的管控边界，梳理下述大区商业地产管理部及商业运营管理中心标准组织架构、标准岗位设置，作为各大区编制标准的基础。
3. 本标准作为各大区开展编制管理工作的工具，所列岗位配置标准可作为各大区编制的最高值。
商业地产管理部招商写字组楼组商业运管理营组中心市商市前租客营客户推冰场场业招场期务户运关广营研规商研策管关统系统运究划岗究划理系筹统筹统岗岗岗岗岗岗岗筹岗岗筹岗图1 大区商业地产管理部组织架构综 合 体运营管理中心招 商 营运 推 广 客 户 关 写字 冰场 财务信 息 部部部系 部楼部部部行政部部数 店 招 据 营 务 T 商 分 运 协 C 岗 析 岗 调 岗岗 岗广活 场 告推 媒 物动 地 位广 体 料策 管 管设 管 管划 理 理计 理 理岗 岗 岗岗 岗 岗购经 客 会大 物户 员客 卡服 管户 管务 理岗 理岗 岗 岗图 2 综 合 体 运 营 管 理 中 心 组 织 架构写 字 楼 运 营 管 理 中 心市 场 研 究 岗租 务 管 理 岗客 户 关 系 岗图 3 写 字 楼 运 营 管 理 中 心 组 织 架构二、大区商业地产管理部岗位配置标准大区商业地产管理部包括招商组、写字楼租和商业运营组。
( 一) 招商组1. 管控边界负责进行市场调研与分析，进行商场的业态规划、租户组合、租金筹划；拓展招商资源，开拓意向租户，负责权限范围内租户合同谈判，确保招商计划的达成。
2. 标准岗位设置设置市场研究岗、商业规划岗、招商岗。
3. 编制设置标准市 租 客 人 营 管 人 系 场 务 户 运 学 零 推事 出 收核 理 力 行统 研 管 关 营 校 售 广 行 纳 银 算 会 资 政 运 究 理 系 岗 岗 岗 岗政 岗岗会 计 源 岗维 岗 岗 岗岗计 岗岗 岗岗市场研究岗：可配置 2 人。