楼盘销售控制表
佛山市商品房销售现场公示内容
佛山市商品房销售现场公示内容一、商品房销售信息公示栏公示1.商品房预售许可证；2.开发企业资质证书；3.开发企业营业执照；4.国有土地使用权证；5.建设工程规划许可证；6.建设工程施工许可证；7.经规划核准的规划总平面图；8.商品房销售委托书（委托经纪公司销售的应公示）；9.佛山市房地产经纪（分支）机构经行政主管部门备案证书（内场代理销售、现场驻点的渠道销售等机构均应公示）；10.佛山市购买预售商品房指南（同步制作成展板现场公示）；11.商品房建筑节能信息公示表；12.商品房预售方案；13.经价格主管部门备案的商品房价格表；14.楼盘销售控制表；15.最新限购政策文件（限购区域）；16、室内装修标准和价格（提供装修服务的项目）。
* 第1,12,13项公示内容距离地面0.8米～1.5米之间；* 第13、14项公示内容要与网络信息相一致；* 公示的内容若发生变更、更新，应及时作出调整。
二、商品房销售信息公示台公示1.相关法律法规（商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、城市商品房预售管理办法、广东省商品房预售管理条例、佛山市物业管理办法、本通知等；）；2.商品房项目立项批准文件；3.商品房项目命名批文；4.建筑工程受监通知书；5.商品房认购书示范文本；6.专项维修资金专用账户协议书；7.商品房买卖合同示范文本（经区建设局备案）；8.质量保证书；9.使用说明书；10.房屋装修管理规定；11.商品房预售款专用账户监管协议书；12.经区建设局备案的开发企业与物业服务企业签定的前期物业服务合同；13.物业服务企业与业主签订的前期物业服务协议；14.临时管理规约；15.物业服务企业营业执照；16.物业服务企业资质证书；17.《白蚁预防合同》或实施房屋白蚁预防的证明文件；18.购房须知范本；19.商品停车位（库）的销售意向书范本；20.项目停车位（库）信息；21.委托装修合同（若有）；22.装修服务评估报告（若有）；23.相关管理部门规定其他需要提供查询的信息；24.其他购房人须签订文件的范本。
成本控制限额指标
第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。
2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。
3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。
S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8㎏/㎡，混凝土含量指标比限额指标低0.11m³/㎡。
4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。
5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。
6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。
7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。
8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。
房地产楼盘销售控制技巧
通过学习你将了解楼盘销售控制的原因；掌握SWOT分析的方法；明确楼盘销售的各销售节点；学会把握楼盘销售的时机。
房地产楼盘销售控制技巧一、楼盘销售控制的原因图1 控制计划能力如图1所示，计划控制贯穿楼盘营销的整个过程。
1.提升品牌被问到做销售控制的原因时，大部分人会想到销售控制就是什么时候放有利房源、什么时候持房等待市场等问题，其实销售控制并非如此简单，做销售控制的目的是有步骤地、循序渐进地提升项目产品的品牌力。
这是房地产营销人员必须具备的思路意识。
2.分解任务目标紧随品牌计划之后，房地产营销人员要对任务目标进行分解。
需要注意的是，销售控制并非销售房屋时才产生的，而是在拿地、进行规划时就已经开始了。
也就是说，规划挖坑时间、盖出地面时间、一步一步往上盖楼的时间等都要根据融资渠道和资金量进行考量。
进一步提升营销管理要求后，就要对企业的支出和回款负责，就要去分拆任务目标。
例如，有些项目能够进行内部认购，就要为及时回款发挥力量；有些项目开展大型推介会，针对大型企业开展团购，这时就要考虑如何让大型企业的内部员工提前认购。
这些都是计划控制中需要考虑的问题。
3.营销信息系统进入营销信息系统后，房地产营销就到了审核阶段。
营销审核取决于房地产划分的期间段，例如，某项目决定在一期放量，就要对一开始放量多少、蓄水期时要收集多少客户量、每天约访多少客户等问题进行测算。
除此之外，营销审核还包括环境和内部审核、顾客和竞争的审核。
市场上永远不会只有一个项目，竞争单位时时存在，因此在市场调研阶段就要有针对性地调研一些有竞争关系的企业和项目，这在销售控制中非常重要。
4.SWOT分析前期工作都处于预测阶段，对项目做完预控以后，就要进行SOWT分析。
SOWT分析包括优势、劣势、机会和危险。
在具体运用中，将预测的数据和设想的品牌意识进行整体分析之后，就要总结项目的优势、劣势，以及存在的机会和危险。
例如，某项目遇到强烈的竞争，销售进度很慢或价值定得不准确，就要发现机会——在资金放量合适的情况下，可以适当囤一点房子，控制放量速度，等着房子升值。
开盘前的准备工作及流程
开盘前期的准备工作一、媒体广告：新闻炒作——软广告以报纸为主；集约式广告——硬广告以报纸为主；公关活动——包括轰动性亮相、公益活动、新闻发布会等，以报纸、电视、电台全方位宣传，目的在于制造舆论，吸引市场关注。
（作好，媒体投方方案）二、重新制作行销工具：包括重新制作楼书、宣传单页、模型、价格表、展示板（平面、户型）及备好合同书、项目五证复印件，还有开盘活动所需的奖品和一些特别道具等。
三、建立完善的销售活动管理工具：建立一整套销售活动管理工具，包括客户登记表、销售控制表、销售日报表、每周销售活动情况统计表、部门经理对业务主管技能评估表、部门经理每月关键业绩指标目标设定表，部门经理业务改善措施计划等。
四、售楼现场售楼部及样板房的装修应把握及突出主题，加强文化气息。
别忘了售楼部的布置不可少的几个要素：销控台、谈判桌、沙发、音响、绿色植物、模型、展板。
样板房装修后要充实家具与家庭装饰物，使之真正呈现现出家的感觉。
五、现场销售人员及培训建议现场设置一名主管、一名财务、四名现声销售、四名厅行销推广，一名样板间讲解员。
针对不同职务制定相应的岗位责任，进行上网前培训，采取考评合格上岗的淘汰机制。
六、销售利益分配：公司利益分配：公司利益最大化最最高原则，对大宗交易与多宗认购分别予以不同的奖励，对主客与销售人员也要采取不同的分配方式。
七、促销策略：有奖销售、一项承诺、优惠文化人、送按揭保险。
八、价格策略：（低天高走或高开代走或一口价销售）九、开盘时间：建议在黄金周。
方案一：客户对意向房可缴纳“诚意金”，一份“诚意金”针对一种房型，“诚意金”采用记名方式，若购房抵入房款，若不购房可无条件如数退还。
操作方法：开盘日，集中起交一种户型“诚意金”的客户，分批摇号，排出顺序，第一名被抽中者，有优先挑选楼层、朝向及优先购房权⑴若按顺序排到选房者，放弃选房，由紧随其后的客户挑选。
“诚意金”无条件退款。
⑵若客户因诚意户型的朝向、楼层不满意，又看中其他房型时，可以排在其他诚意客户后选房。
示范区、售楼处、样板间的设计与成本限额
示范区、售楼处、样板间的设计与成本限额01楔子示范区、售楼处、样板间俗称营销三大件，是地产开发环节中非常重要的关键线路，也是营销销售中极其重要的销售道具，影响着项目开发节奏，甚至影响着项目的成败。
从业主角度来说，营销三大件传递的是项目的价值理念、产品特点以及情怀，好的营销三大件可以助力销售大麦，差的营销三大件也可以拉低项目档次，阻碍项目的销售。
02营销三大件与设计和成本示范区、售楼处、样板间要做成什么规模、什么档次，对于各大开发商而言并没有十分明确的概念，每个开发商都有对于三大件的开发逻辑，今天就简要的写写。
2.1 营销三大件的选址对于售楼处的选址，一般要遵循的原则有：第一：要符合运营需求；对于快周转的现金流项目，三大件的建设要提前、快速，所以三大件的选址要满足上述要求，比如三大件的选址宜选在没有地库（下图所示）、场地条件好以及满足快速建设的需求。
图片来源：远洋地产第二：展示性好、人流易于聚集的地方；三大件的位置要置于道路交叉、场地较高等昭示性好的地方，这样项目的广告效应较好，利于后续的蓄客。
此外，售楼处的位置应利于人流导入，缩短客户进入展示区的时间，对于有高架、河沟、快速路等不利于人员导入的位置，应避免设置营销三大件。
图片来源：招商蛇口《现代售楼处标准化研发概念方案》第三：选址要兼顾后续使用、商业价值，避免大面积改造；售楼处应兼顾后续的使用，可利用配套用房、会所、自持商业等永久保留的位置，不建议使用学校等后续移交的位置，避免大面积改造，减少后续成本的投入。
第四：售楼处的样式及立面形式逐渐趋同；根据统计数据来看，近些年来地产售楼处的形式和立面均有趋同的趋势，可作为后续项目的设计依据参考，如下（参考招商蛇口《现代售楼处标准化研发概念方案》）：176个案例中现代风格、新中式占比最高，分别为48.9%和42.6%，现代风格案例中盒子占比最高，为70.9%。
现代与新中式售楼处更符合大众审美潮流。
而现代风格中的盒子部分则由于体块单一、布局规整、空间利用率高等特点更适于标准化建设；2.2 营销三大件的设计与成本控制2.2.1 控制建造规模和成本头部房企对于营销三大件的规模有着明确的设计要求，以便平衡三大件的档次规模以及成本之间的关系。
在售项目检查表
项目地址
传真
三、预售住房项目工程形象进度（注：可插行填写） 楼宇栋号 形象进度 楼宇栋号 形象进度 楼宇栋号 形象进度
编号
四、检查内容 （一）企业及项目基本信息 （所有复印件均要求与原件幅面大小一致；黑白复印件加盖房地产开发公司公章，彩印件无需加盖公章。）
分值
企业自查得分
镇(市)检查得分 55
Байду номын сангаас1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
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房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业相关人员的咨询、投诉联系电话，以及项目销售人员信息 （姓名、照片、职务、工号、任职企业等） 相关部门监督电话及网址（在东莞建设网“房地产开发管理”专栏下载） 购房款支付提示牌（标注“为加强预售资金监管，请预购人将商品房预售款存入预售许可证登记的预售款专用帐户”的提示信息） 商品住宅工程交楼标准样板房设置提示牌 （标注“本楼盘设有交楼标准样板房，参观请与销售业务员联系”等提示信息。本项仅适用于设有交楼标准样板房的项目。） 所售商品房享受特殊政策或者政策、权利受限制情况（原件，加盖企业公章） 项目及周边影响因素提示信息（原件，加盖企业公章） （四）公示台（公示簿资料） 所有复印件均要求与原件幅面大小一致；黑白复印件加盖房地产开发企业公章，彩印件无须加盖公章。） 分册一（工程证件）
25 26 27 28 29
项目核准文件或广东省企业投资项目备案证（复印件） 建设用地规划许可证（复印件） 建设工程规划许可证（复印件） 建筑工程施工许可证（复印件） 东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（复印件；本项仅适用于现房销售的项目） 分册二（图纸图册） 规划部门批准的《建设工程规划许可证》的建筑施工图纸（分层平面图和立面图部分）或建设工程设计方案图纸图册 （复印件；每页加盖开发企业公章） 分册三（测绘报告） 房屋面积测绘成果报告书（复印件，加盖开发企业骑缝章） 分册四（合同样本） 商品房认购书示范文本（原件，加盖企业公章） 商品房买卖合同示范文本及其附件样本（原件，加盖企业公章） 前期物业服务合同（复印件；商品住宅项目须盖有“东莞市物业服务合同备案章”） “白蚁预防合同”或实施房屋白蚁预防的证明文件（复印件） 业主临时管理规约（原件，加盖企业公章） “房地产经纪服务合同”（复印件；本项仅适用于代理销售的项目） 分册五（预售方案） 东莞市商品房预售方案（原件，经市住建局备案） 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本（原件，经市住建局备案，本项仅适用于商品住宅项目） 商品房小区汽车停车位的规划情况及租售计划（原件，加盖企业公章）
县城楼盘销售推广策略
县城楼盘销售推广策略一、现状分析：1、县城较小，经济发展的滞后性制约了消费观念；人们的思想较保守，标新立异的手法很难实施2、房地产销售不成熟，没有售楼中心、专业销售队伍、没有楼盘包装；3、项目自身有硬伤，由于楼间距超过正常日照采光规范，而受北方气候的影响，人们对此非常忌讳。
4、城镇人口较少，居民对住宅需求度不大；二、销售策略原则：1、打企业牌，借政府势；2、先销后楼，在销前楼。
本项目销售的一步工作销售队伍的建立：团队组合：销售经理 1 名，置业顾问 2 名，发单人员10 名。
人员要求：销售经理：最好由当地有地缘关系的人担任。
置业顾问：西安有二手房销售经验的人优先。
发单人员：本地人，吃苦耐劳者优先。
奖金制度：低底薪+高提成（按套奖励）营销推广准备：1、单页：（ A4 规格，彩色）2、拦街横幅（内容见附件一）3、楼体挂幅（内容见附件二）4、销控板（内容见附件三）5、电视台公告（内容见后）销售策略：1、只售后楼，不售前楼，概不公布前楼价格。
2、购房有奖：凡是在前十套签合同者，均可享受家用电器馈赠。
（如：电视机、微波炉，电饭锅等）3、开盘仪式：选择黄道吉日，提前邀请当地相关政府领导和电视台，对楼盘的正式对外发售作社会性公告。
启动期的启动、控制及宣传节点控制（14 天）热销期的启动、控制及宣传节点控制（30 天）交房与全盘的告罄（16 天）三、主攻手法1、建设销售部，做“第一个吃螃蟹的人”；（7 天）2、设立行销队伍，扫荡县城；（首位20 天培训及磨砺期，在预热期内完成售楼人员及行销人员的培训）3、质量先行，样板为佳；（能够装修一套样板间，弥补后楼采光不足，体验入住后的感觉）4、明升值、暗降价 ---- 在旺销期打入价格竞争牌( 送什么东西呢？想想看看 -----------)5、建议每周4、阶段组合1、导入期引入诚意认购，同时传单四处发放，每个礼拜坚持做二次；2、预热期乃是内部认购，要求引入销售控制；3、启动期开盘召开新老业主联谊会，以人流量带动消费量4、认购期即进行价格调整，价格要突破心理最低价位，建议定价元/M2, 不送装修（自然是位置较不合理的）；5、启动期（开盘销售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者；6、尾盘开交钥匙大会，以便有始有终，消化最后的楼盘7、各期售楼比例：预热期：启动期：热销期：延续期：尾盘期===1:10:20:4:35、深入挖掘1、见楼盘价格销售表2、见广告表6、尾盘清扫具体实施方案 -------75天清盘计划第 1------20天项目导入预热期亦即为内部认购期（内部认购期为一个月）需要完成任务为1、销售人员的招聘培训工作；2、售楼部的包装工作；3、传单页印刷工作；4、定期发单及定向发单工作工作详细清单：5、横幅布置；人员招聘：（招聘时间 1 周，人员职别为置业顾问，招聘人数为10 —15 人）※负责人即销售经理，需招聘较为成熟稳重人士一名建议是本地人士担任;※销售主管即是现场经理，两个，建议招聘熟悉房地产销售流程人士，同时担任销售人员的选拔、培训、考核及带队工作；※销售人员招聘及相关事宜见上;售楼部：（即日起开始装修，同时准备内部认购协议书及选房登记卡，对于来访客户做客户质量登记表）※售楼部的包装必须要色泽鲜明，以大红及金黄色为主，在售楼部门口设立道旗，道旗上注明楼盘销售主题广告语----- 道旗设立 30 面，在路的两边各设置 15 面；，每隔 2 米摆设一副 -----如果因为费用问题，可以放10面，其中，售楼处门口 6 面，对面 4 面。
什么是销控
销控是指房地产开发商保留的房源，都是留作项目结束以后再拿出来卖，一般的价格都是比较低于市场的价格，但是房子的情况可能会不怎么好，但是也有一些好户型的房子，那么它的价格可能会高于市场的价格，在早期，楼盘的销控单纯的指房屋的销售进度表，这个表有的项目是公示的，有的项目是内部文件。
后来在销控的意义有了衍生，包括了销售进度表、销售计划、推售策略几方面内容等。
编辑本段什么是销控销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。
部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼疾手快者得。
在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。
从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。
此即为销售控制。
当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。
要求留下可升值的好户型，准备涨价。
但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
编辑本段销控的形成和作用最早的时候，楼盘的销控单纯的指房屋的销售进度表，这个表有的项目是公示的，有的项目是内部文件。
后来在销控的意义有了衍生，包括了销售进度表、销售计划、推售策略几方面内容。
就是通过合理的推售策略，逐步消化房源，最终达成销售计划。
在一些项目里，对销售进度表的一些人为处理也作为一种销控手段来使用。
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Z2（9层）
122.66㎡
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锦汇花园二期销售控制表
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