天津中粮地产大悦城项目全程策划提案营销推广方案
大悦城活动方案
大悦城活动方案第1篇：天津大悦城开幕天津大悦城开幕12月25日，由中粮集团倾情打造的天津大悦城盛大开业，标志着大悦城品牌以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的的版图初具雏形。
晶莹璀璨的月季花广场吸引四面八方的人们聚集于此，人们纷纷前来体验“年轻、时尚、潮流、品位”购物感受。
开业当天，天津大悦城迎来“开门红”，客流达25万人次，众多首进品牌店铺人头攒动、特色餐饮店前排起长龙，活力体验馆三层的儿童业态专区更是一派欢乐的节日氛围。
天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范等政府领导，中粮集团董事长宁高宁、中粮集团总裁于旭波，中粮集团领导史焯炜、柳丁、邬小蕙、姜华、吕军、迟京涛、魏敬华，中粮置地总经理周政、中粮置地常务副总经理韩石、中粮置地天津公司管理团队及人民网、新华网、天津电视台等多家媒体出席本次开业典礼。
上午举行的开门仪式上，中粮集团副总裁史焯炜为天津大悦城鸣锣开市，天津大悦城正式开门纳客，与此同时开业季的“大悦嘉年华”活动热力开启，一线明星助阵、精彩庆典活动、缤纷时尚好礼、震撼优惠促销吸引了大批消费者前来，感受时尚而舒适的购物体验。
下午，以“心随潮起大悦启城”为主题的天津大悦城开业典礼隆重举行，在消费者的期待与欢呼声中，中粮集团董事长宁高宁，中粮集团总裁于旭波，中粮集团副总裁史焯炜，中粮集团董事、党组纪检组组长柳丁与天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范、南开区区长张丽丽共同为天津大悦城“起航”。
集团董事长宁高宁出席开业典礼并致辞。
他首先对天津市给予大悦城项目的支持表示感谢，对到场光顾的消费者表示欢迎。
宁高宁表示，大悦城品牌是中粮集团打造的最成功的品牌之一，中粮集团将依托天津大悦城，全面加强与天津市的合作，为天津经济发展作出更大贡献。
天津大悦城是继北京西单大悦城、沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
天津大悦城公寓策划报告
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
线性 (成交均价（元/平米）)
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高 水平，回暖现象明显
从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价齐 升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价5703.5元 /平米。
二级市场：整体市场在调整中逐渐拉升，投资需求有 所回升，对公寓类项目大势利好 三级市场：09年6月，销售面积和销售金额均达到了历 史最高水平，回暖现象明显
竞品分析 津门津塔已经刷新天津高端住宅市场的销售速度和价格， 打破了传统的价值平台，为本项目提供更高的价值提升 空间。 天津中心依然坚守于高价的平台之上，以外地客户作为 高价公寓的目标客群，打通了外地客户对天津项目的认 知渠道。
06-09年上半年各月量价对比图
6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0 0.0
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
20 06 . 20 1 06 . 20 3 06 . 20 5 06 . 20 7 06 20 .9 06 .1 20 1 07 . 20 1 07 . 20 3 07 . 20 5 07 . 20 7 07 20 .9 07 .1 20 1 08 . 20 1 08 . 20 3 08 . 20 5 08 . 20 7 08 20 .9 08 . 20 1 1 09 . 20 0 1 09 . 20 0 3 09 .0 5
中粮年度营销推广策划书
套数 18 8 34 17 2
销售套数 5 8 24 7 0
销售率 28% 100% 70% 41% 0
本项目依靠规模、自然资源、项目配套等优势，已进入成都别墅第一梯队 目前项目资源优势，配套优势等核心优势还未完全发挥，使项目位于第一 梯队靠后的位置
4、潜在竞争项目分析
项目
规模（亩）
观岭
4200
龙泉湖项目 舜元龙泉项目
合计
5000 1500
物业形态 首期以360-500平米独栋为主
———— 首期为130套联排
2、各板块市场特征
板块 板块特征
南延线 城市别墅
牧马山 纯别墅区
温江 近郊别墅
青城山
第二居所 养老、度假
主城区
第一居所 城市别墅
龙泉
山水别墅 近郊别墅
开发情况
主要产品 主力户型 （平米） （平米）
目前均价
比较优势
（元/平米）
联排 独栋
联排：190—370 独栋：237-245 独栋：600-800
国际城南、城市副中心、高尔 夫别墅 牧马山、两河景观资源、龙湖 品牌
国际城南、城市副中心、品牌
国际城南、城市副中心、西南 首席六星级山地会所
置信品牌、产品品质、环境
3、竞争项目卖点比较
对比因素
区域认可度
项目资源
规模
自然资源
会所配套
项目配套
运动配套 生活配套
交通配套
品牌价值
开发商实力 物业管理
本案 ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★ ★★★
3、成都别墅市场供需分析
说明:我们选取成都各个主要别墅区域的典型项目进行分析，以下的供需量 及均价采集的数据范围仅限于这几个板块的主要别墅项目，纳入本次统计的 别墅项目共30个（数据来源：房管局备案，个别不能查到备案的项目采用 询问销售员的方式）
中粮年度营销推广策划书
中粮年度营销推广策划书尊敬的中粮公司领导：感谢您对中粮公司的信任和支持。
在这份年度营销推广策划书中，我们将提供一系列策略和计划，以帮助中粮公司实现市场竞争力的提升和品牌形象的增强。
1. 市场研究和分析：我们将进行广泛的市场研究和分析，了解消费者的需求和市场趋势。
通过调查和分析，我们将确定当前市场竞争对手的优势和差距，以制定相应策略。
2. 品牌定位和宣传：我们将重新评估中粮公司的品牌定位，并制定相应的宣传策略。
借助传统和新媒体渠道，我们将提升中粮公司的品牌知名度，并传达其核心价值和优势。
3. 产品创新和改进：通过研发新产品和改进现有产品，中粮公司可以更好地满足消费者的需求。
我们将建议并推动中粮公司与相关行业合作，共同推出具有创新性和竞争力的产品。
4. 渠道建设和拓展：我们将进行渠道评估，优化现有渠道并寻求新的渠道机会。
通过与零售商和分销商建立合作伙伴关系，并探索电子商务渠道，中粮公司可以接触更广泛的消费者群体。
5. 促销活动和品牌活动：我们将设计和执行一系列促销活动和品牌活动，以吸引消费者的注意并提高产品销售量。
这些活动将结合产品特点和消费者口味，打造有吸引力的促销方案。
6. 市场推广和公关：我们将通过广告、市场活动、社交媒体、公关活动等手段，提高中粮公司在市场中的曝光度。
我们还将寻求媒体合作伙伴，增加中粮公司的媒体影响力。
7. 数据分析和评估：我们将建立数据分析系统，跟踪和评估市场营销策略的效果。
通过不断监测数据和反馈，我们将及时调整策略，以确保其有效性和可持续性。
以上是我们为中粮公司年度营销推广策划书的提纲。
我们相信，通过执行这些策略和计划，中粮公司将能够在市场中保持竞争力，并提高品牌形象。
我们将不遗余力地支持中粮公司实现其营销目标。
祝商祺！中粮公司市场推广团队尊敬的中粮公司领导：在上述提纲的基础上，我们将进一步详细说明中粮年度营销推广策划的各个方面，以帮助中粮公司顺利实施这些策略和计划，提升市场竞争力和品牌形象。
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
天津大悦城地产项目营销提案报告151页
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上 调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国 家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
40003000200尚达信观点天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
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宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上调 存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国家 可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
4000
3000
2000
天津房地天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以 来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月 上涨3.89%，同比增幅达到11.20%。
2006-2007年天津商品住宅成交价格走势图
尚达信观点
天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
客群类别 大中企业普 通员工 行政事业单 位职员 机关中层管 理人员 企业白领阶 层 机关领导干 部 大中企业高 管
私企业主
商界领袖
文化精英
外籍人士
各方投资客
家庭年收入 消费目标
10万
购买居住
10万
购买居住
15万
消费者
关键词：存款余额\人均收入
家庭户均人口数：3人 家庭户数为：335万
城镇居民人均住房建筑面积：26平方米 人均可支配收入：14000元 人均储蓄款：2.5万元 常住人口：1050万 私营业主：15000元/月
企业高管：8000元/月(大型国企及外企管理层、高薪行业、 工程师等)
资料来源：天津统计信息网
大悦城项目提案
非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们 参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们 在此提出一个新的营销模式——《体验式终点营销案》， 敬请各位领导指正。
•市场
继续向好，压力依然
宏观
关键词：中国第三极
80年代——深圳，珠三角经济圈 90年代——上海，长江经济发展圈
费用（元／月） 50 200 50 200
2000 100 300 200 500 500 1200 100 600 6000元
购买力
关键词：
年收20万\月消费6000
• 按中产阶层月收入分析，家庭年收 入在20万元以上。理论上进行分析， 支付25万的首期款。假设除去基本消 费外再无其他花销，则用于月按揭的 款项达到14000元。
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住 成本
投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综 合品质
需求面积 40-100 40-100 80-120 80-120 120-160 120-160 120-200 160以上 -------50-100 ---------
1000
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 开工面积(万平方米) 2135.6 2562.72 2865.55 3470.57 3500 竣工面积(万平方米) 746.4 895.68 1108.13 1479.22 1500 现房销售面积(万平方米) 564 786.5 847.03 938.02 1041.2
关键词：地产数据
2006年，开工面积3500万， 竣工面积1500万，销售1050万。 2007年，全年安排房地产新开 工面积2100万平方米，房地产 竣工面积1700万平方米。其中， 中心城区新开工面积为1087万 平方米。当年竣工并投向市场 的小户型将达到14万套。
资料来源：天津统计信息网
2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中， 中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万 套。
现在——天津，环渤海经济圈 环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三 引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足 轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域 发展问题，更是关联全国的战略问题。
宏观
关键词：天津的战略位置
2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把 天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月 初，国务院下发《推进天津滨海新区开发开放有关问题的 意见》，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试 验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成 章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区 和北方地区经济发展的“龙头”。
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
购买居住
20万
购买居住
30万
购买居住
50万
购买居住
50万
购买居住
200万以上 购买居住
200万以上 -------------------
购买居住
购买居住 租赁居住
投资
购房消费心理特征
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境