房地产企业票据处理与涉税风险控制实战培训
房地产企业集团“资金池”中的税收风险及管控
房地产企业集团“资金池”中的税收风险及管控(2011-08-24 10:26:02)转载▼分类：房地产财税实务标签：杂谈房地产企业是资金密集型企业。
房地产企业在项目开发初期的土地“招拍挂”和工程项目开工时，往往需要巨额的资金支持。
房屋进入预售阶段后，天量的资金回笼又会带来大量资金的临时闲置。
为了对集团所属企业的资金实现集中管控，提高资金的使用效率，统筹使用集团项目公司的资金，“集团资金池”的现金管理模式便应运而生。
那么“集团资金池”的现金管理模式有哪些涉税事项？存在哪些税收风险？又如何管控这些风险？一、集团“资金池”的运行模式所谓“集团资金池管理”是指集团母公司将下属项目公司的资金统一汇集在一个资金池内，由集团母统一调度使用资金，并向缴存资金的项目公司支付利息，向使用资金的项目公司收取利息的资金管理活动。
目前，集团资金池的运行模式主要分为两种，一是通过集团内部的结算中心运营，二是通过集团的财务公司运营。
1．结算中心管理资金池集团母公司设立的结算中心是办理集团内部各成员现金收付和往来结算业务的专门机构，一般隶属于财务部门，不具有法人资格，也不具备经营金融业务的许可。
结算中心主要借助网上银行对资金池进行管理。
根据集团与银行之间就“资金池”业务签订的协议，集团及纳入“资金池”管理的下属企业必须在指定银行开户，采取收支两条线的方式。
集团结算中心对于上存资金的项目公司，一般按照银行同期活期存款利率支付息，对使用资金的项目公司，一般按照银行同期贷款利率收取利息。
这样，集团结算中心的收入来源由两部分组成，一是“资金池”存款在银行的利差收入；二是向使用资金的项目公司收取的贷款利息。
2．财务公司管理资金池财务公司是在集团下设立并为本集团成员企业提供发展配套金融服务的非银行金融机构。
财务公司一般为集团内具有法人地位的子公司，并事先取得经营金融业务的许可。
在运作中，财务公司同样采取收支两条线的管理，操作层面比结算中心模式更自由和便捷。
中国注册税务师协会国家税务总局税务干部进修学院培训基地
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8.25－8.30
避税行为（含国际避税、国内避税）成因、形式及案例分析（含转让定价、资本弱化等内容）
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通过培训，帮助学员掌握特别纳税调整各项业务的相关政策，特别是提高目前税务代理业务量比较大的转让定价调查与调整、企业的同期资料的准备以及预约定价安排等业务的鉴定能力；指导参训学员掌握成本分摊协议、受控外国公司和资本弱化税收政策和代理能力，提高税务师对高端经济业务的代理能力和水平。
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反避税服务中的信息获取方法
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如何出具高质量的同期资料
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非居民企业税收政策分析
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房地产行业税务管理模式（结合总局《大企业税务风险管理指引》，讲解税务师事务所如何帮组房地产企业建立涉税风险控制体系）
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涉税鉴证业务基本准则、职业风险和职业道德
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曲军
通过培训，帮助学员掌握涉税鉴证业务基本职能，夯实从事涉税鉴证业务所必须的专业基础知识，掌握涉税鉴证业务中容易出现的风险点，提高参训学员的工作技能和工作水平，增强税务中介人员的风险意识和应对能力。
房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制(doc34张)
企业所得税征税
第七条 企业所得税法第三条所称来源于中 国境内、境外的所得，按照以下原则确定： (2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；
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违约金专题
供应商 建筑商 价外 非价 费用 外费 支 房地产 收 用 企业 付 取 非价 价外 外费 费用 用 供应商 建筑商
业主
业主
注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向 不属于价外费用
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八、征地过程票据（拆迁补偿） 1、土地闲置费 2、拆迁还建发票开具 3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款 4、征地支付的红线外支出如何处理
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合并前
股东B
合并后
股东A 股东B 股东A
被合并 企业B
合并 企业A
合并企业 A+B
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重组前
股东甲 80%
重组后
股东乙 20% 股东甲 80% 股东乙 20%
被分立企业 A+B
被分立企业 A
分立企业 B
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九、前期规划立项设计票据管理
1、户型设计与土增税
2、勘察/监理
3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？） 支付境外咨询费、设计费的代扣义务： 在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务 发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受 劳务方是否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转 让
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四、财务人员如何规避发票风险 五、权责发生制的运用与以票控税之争， “实际发生”如何界定 1、实际发生与实际支付
2、实际发生与取得发票
3、实际发生与权利义务发生
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六、入账票据管理 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现 假发票如何定性处罚 2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救 3、跨年度发票的税务处理 4、发票遗失如何处理 5、如何避免取得虚开、代开的发票 6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何 应对
房地产公司主要会计科目与主要账务处理
添加标题
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营业成本：指房地产公司销售商 品和提供劳务所发生的实际成本
利润总额：指房地产公司的营业 收入减去营业成本、税金及附加、 期间费用和资产减值损失，再加 上公允价值变动收益和投资收益 后的余额
现金流量表
定义：现金流量 表是反映房地产 公司在一定会计 期间内现金流入 和流出的报表
THANK YOU
汇报人： 汇报时间：20X-XX-XX
偿债能力分析
流动比率：流动 资产与流动负债 的比值，反映短 期偿债能力
速动比率：速动 资产与流动负债 的比值，反映更 强的短期偿债能 力
资产负债率：总 负债与总资产的 比值，反映长期 偿债能力
利息保障倍数： 息税前利润与利 息费用的比值， 反映企业支付利 息的能力
营运能力分析
总资产周转率：反映企业总资产的运营效率 流动资产周转率：反映企业流动资产的运营效率 应收账款周转率：反映企业应收账款的回收速度 存货周转率：反映企业存货的变现速度和销售状况
风险管理措施
合理规划税收 支出
实施税务风险 防范措施
建立税务风险 管理制度
加强与税务机 关沟通与合作
税务风险防范策略
建立完善的税务管理制度
提高税务人员的专业素养
合理利用税收优惠政策
加强与税务部门的沟通与 合作
合理避税技巧
合理利用政策：充 分利用税法规定的 各项优惠政策，降 低税负
合理规划税务：合 理规划房地产公司 的税务，避免重复 纳税和不必要的纳 税
所有者权益类账务处理
实收资本：记录公司实际收到的资本 资本公积：记录公司由于特定原因形成的超出实收资本的资本 盈余公积：公司留存的部分利润，用于扩大再生产或抵减可能的损失 利润分配：记录公司分配给投资者的利润和投资者收回的资本
房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析
干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。
那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。
而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。
小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。
（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。
（4）建设施工发票直接开给委托方。
由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。
而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。
二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。
（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。
票据管理规范
票据管理规范一、背景介绍票据是企业日常经营活动中不可或者缺的重要工具，对于企业的财务管理和风险控制具有重要意义。
为了规范票据管理，提高财务管理水平，确保票据的真实性、合法性和有效性，制定本票据管理规范。
二、票据的定义和分类1. 票据的定义：票据是指具有一定格式和内容，载明债权债务关系的书面凭证，包括但不限于发票、收据、支票、汇票等。
2. 票据的分类：根据票据的性质和用途，可将票据分为收款类票据和付款类票据。
收款类票据包括发票、收据等，用于记录企业收到的款项；付款类票据包括支票、汇票等，用于企业支付款项。
三、票据管理的原则1. 真实性原则：票据的开具、填写和使用必须真实反映实际交易情况，不得虚构或者篡改票据信息。
2. 合法性原则：票据的开具、填写和使用必须符合国家法律法规和相关财务会计准则的规定。
3. 完整性原则：票据必须完整、清晰，不得有涂改、划线或者遗漏等情况。
4. 保密性原则：票据的管理应加强保密措施，防止票据被盗窃、篡改或者泄露。
四、票据管理的具体要求1. 票据的开具与填写a. 票据的开具和填写必须由授权人员进行，确保票据的真实性和合法性。
b. 票据的填写应按照规定格式进行，包括票据名称、编号、日期、金额、付款人或者收款人等信息。
c. 票据的填写必须清晰、准确，不得有涂改、划线或者遗漏等情况。
2. 票据的保管与使用a. 票据必须按照票据种类进行分类、编号和登记，建立完善的票据档案管理制度。
b. 票据必须存放在专用的票据保管柜或者保险柜中，保证票据的安全性和完整性。
c. 票据的使用必须经过授权，并按照规定的程序和权限进行，严禁私自挪用票据。
3. 票据的审批与核对a. 票据的开具和填写必须经过相应部门或者负责人的审批，确保票据的合法性和准确性。
b. 票据的核对应与相关交易凭证和账务记录进行比对，确保票据与实际交易一致。
4. 票据的报销与结算a. 票据的报销必须按照财务制度和相关规定进行，包括填写报销单、附上原始票据等。
房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析
房地产开发企业的应收账款管理与风险控制分析摘要：房地产开发企业要进行更好的发展，提高企业的市场竞争实力，其房款会应用应收账款形式实施，这种方式是公司给客户提供的商业信用，能够给公司提供良好利益，同时也会产生各种不能控制的因素，导致公司会产生应收账款风险。
本文分析了房地产开发公司应收账款在事前、事中、事后方面的管理，提出了风险控制方法和措施。
关键词：房地产开发企业；应收账款；风险控制；管理对于房地产开发企业开展的应收账款业务，要结合业务环节的事前、事中、事后的不同方面开展相应管理，并有针对性的开展风险控制，进而确保业务的顺利有效开展，促进房地产企业的稳定经营。
1、分析房地产开发企业应收账款管理房地产开发企业应收款分为三类：销售应收款（含按揭款、分期销售款、逾期款等）、工程应收款（含履约保证金、押金、供应链金融盘活资金等）、财务应收款（利息、交付纳税节点、品牌及管理费用等）。
下面从事前、事中、事后三个阶段管理进行分析。
1.1事前管理房地产开发企业进行回收房款通常一应收账款形式进行增加市场占有率，可是有些客户有失信行为，进而影响企业或给企业带来损失。
比如，房地产开发公司进行楼盘开发，贸易公式面对大量客户，如果商贸活动产生大的波动，导致资金流断裂或不能进行购房余款交付，进而会给开发公司收款带来风险[1]。
另外，房地产企业开发楼盘，会有高、中、低档定位的楼盘同时存在，定位差异会有楼盘材料及设计的不同，信息不对称导致客户出现对比心理，进而产生延期付款。
1.2事中管理房地产开发企业片面追求高利润，为了更好的完成任务，销售人员在信用上打折扣，进而增加了应收账款数量。
假如企业内部没有相应的严格信用审查制度，对应收账款不能进行责任分配，进而降低了资金使用效率。
另外，没有明确的业务及财务管理职责，不能及时催收应收账款，不能彻底实施日常管理，虽然增加了市场份额，可是不能对应收账款及时处理，导致出现损失。
1.3事后管理对于房地产开发企业，很多业务人员因为利益关系，减少业务管理职能，进而出现了长期拖欠应收账款的现象；而财务人员害怕担负责任而回避资金管理问题，进而不能进行有效实施回收应收账款[2]。
票据业务培训之票据与票据市场
定期对票据业务进行风险识别 和评估，了解和掌握业务中存
在的风险点。
风险预警与监控
建立风险预警和监控机制，及 时发现和解决潜在的风险问题 。
风险应对与处置
制定风险应对预案，及时采取 措施应对和处置风险事件。
风险报告与总结
定期进行风险报告和总结，对 风险管理工作进行评估和改进
。
04
票据业务的创新与发展
票据业务的作用与意义
总结词
票据业务在促进商业活动、加速资金流转和提高金融市场效率等方面具有重要作用。
详细描述
首先，票据业务为企业提供了便捷的支付和结算工具，降低了交易成本和风险。其次，票据业务能够 加速资金流转，提高资金使用效率。最后，票据市场是金融市场的重要组成部分，票据业务的健康发 展有助于提高整个金融市场的运行效率。
04
信用风险
由于债务人违约或破产，导致 票据无法兑现或兑现价值减少
。
市场风险
由于市场价格波动，如利率、 汇率等，导致票据价值发生变
化。
操作风险
由于内部管理不善或人为错误 ，导致票据业务操作失误或欺
诈。
法律风险
由于法律法规的变化或不明确 ，导致票据业务面临法律纠纷
或合规问题。
票据业务风险的防范措施
加强信用管理
功能பைடு நூலகம்
票据市场的主要功能是提供短期 融资和支付手段，帮助企业快速 、低成本地筹集资金，同时为投 资者提供多样化的投资工具。
作用
票据市场的发展有助于提高金融 市场的效率和流动性，降低企业 融资成本，促进经济增长。
票据市场的交易规则与流程
交易规则
票据市场的交易规则包括交易双方的资质要求、交易的合法性和规范性、信息披露和风 险管理等方面的规定。
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【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【房地产培训内容】
一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险
1、税收征管法及细则的规定
2、发票管理办法的变化
3、刑法修正案对虚开发票的规定
二、合法入账凭证的种类
三、跨期取得发票的税务处理与会计处理
四、财务人员如何规避风险，发票的审核要点
五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定
六、入账票据管理
1、发票的取得时效
2、不合规票据的补救
3、发票遗失如何处理
4、如何避免取得虚开、代开的发票
5、稽查查处的假票应如何定性处罚，企业如何应对
七、违约金专题
1、房产企业支付的违约金
2、房产企业收取的违约金
八、征地过程票据(拆迁补偿)
1、土地闲置费的扣除
2、拆迁还建发票如何开具
九、前期规划立项设计票据管理
十、建设施工发票取得
1、混合销售发票如何开具
2、工程大包合同
3、工程清包工合同
4、甲控材料发票的取得
5、工程发票的开票地点
十一、完工后续支出票据处理
十二、销售发票的开具
1、车位、车库销售，如何开具发票
2、附赠地下室，如何开具发票
十三、促销过程中的票据处理
1、购房赠送家电、家具
2、定金返息、代垫首付、购房返税
3、免收物业费如何处理
4、销售装修开发产品，装修费的处理
5、销售开发产品代收费用的票据处理
6、商铺售后返租的处理
十四、租赁过程票据处理
1、不等额租金收取如何开票
2、免租期是否需确认收入
3、无租使用的税收风险
十五、融资业务票据处理
1、统借统还是否需开具发票
2、向个人借款、关联企业借款
3、企业无息借贷的税收风险
4、无息借贷的变通方法
5、利息支出税前扣除争议应对(实际发生)
十六、工资薪金与劳务费
1、工资与劳务的区别
2、劳务派遣人员
3、临时工、季节工、实习生、返聘
4、工资与附加费的扣除--实际发生
5、福利费、招待费、行贿、宣传费、会议费、旅游费
6、佣金
十七、开发成本与期间费用
1、计税成本与会计成本
2、成本与期间费用的核算范围
3、计税成本的计算
4、售楼处
5、预提成本
十八、面对日趋严厉的税务稽查，财务人员如何防范风险
1、税务稽查重点关注的项目
2、稽查各阶段风险处理与补救
3、稽查中常见税企争议与对策
十九、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
参考资料：
/huangliang73/blog/item/0432*******a3d830cf4d2bd.html
/!repaste/detail.php?uid=140773177&urpid=7074318271
/diary/view_140773177_50320270.html?classid=0&pos=0&start=0&type=list
/s/blog_98d21acb01014bjy.html
/question/459734334.htm
/p/=v2=db5tl2YnmnlpGbbhhUAxNjMuY29t/blog/view/231166294.htm /qtpeixun/xinxi14_1215451.html。