房地产企业100个涉税风险点
100个常见涉税风险点(2021税收自查通用提纲最新版)
2021年税收自查通用提纲目录2021年税收自查通用提纲 (1)一、增值税 (1)（一）进项税额 (1)（二）销项税额 (2)二、企业所得税 (3)三、个人所得税 (6)四、契税 (6)五、房产税 (7)六、土地使用税 (8)七、印花税 (8)一、增值税（一）进项税额1.用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。
2.用于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）所发生的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。
3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况。
具体包括：扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。
4.用于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。
5.用于抵扣进项税额的海关进口增值税专用缴款书是否真实合法；进口货物品种、数量等与实际生产是否相匹配。
6.发生退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。
7.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。
8.是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。
（二）销项税额1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货、以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；是否将应收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。
一般的房地产投资的风险有哪些？
一般的房地产投资的风险有哪些？房地产投资的风险有哪些、市场波动、金融风险等因素都可能对房地产市场产生重大影响。
投资者应保持理性，谨慎投资，避免陷入市场风险。
下面小编带来房地产投资的风险有哪些，大家一起来看看吧,希望能带来参考。
房地产投资的风险有哪些(1)市场竞争风险。
具体是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。
具体是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。
其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。
具体是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。
利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。
二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。
具体是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
房地产企业主要涉税风险有哪些
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房地产企业主要涉税风险有哪些
房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：
营业税
(1)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
①在开发产品完工前，取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税;
②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况;
③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;
④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账;
⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账;
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;
⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入;。
房地产企业需防范哪些税务风险(DOC)
房地产企业需防范哪些税务风险笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。
为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
销售收入确认方面应注意的问题1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。
如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。
企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。
目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。
这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
4.已售完工产品收入确认滞后。
少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。
对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。
根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。
会计干货之房地产行业个人所得税涉税风险点及热点问题
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产行业个人所得税涉税风险点及热点
问题
一、涉税风险点提示
1、通过应付职工薪酬、应交税费-应交个人所得税等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。
2、通过生产成本、管理费用、销售费用等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。
3、审查利润分配-应付股利、财务费用等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。
4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。
5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴其他所得个人所得税。
二、常见热点问题
1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人。
收藏！房地产行业异常风险指标
收藏！房地产行业异常风险指标一、土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积，将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对，指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的，可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。
房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为，新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。
二、房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。
房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况，来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。
三、房地产开发经营行业其它应付款变动异常该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对，异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款，造成不计、少计或延迟纳税的风险。
房地产企业应当核查其他应付款核算内容，分析异常变动的真实原因，排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。
四、房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对，异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整，造成少缴企业所得税的风险。
房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整，重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。
五、房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
房地产行业常见的税务风险有哪些
房地产行业常见的税务风险有哪些在当今社会，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
然而，由于其业务的复杂性和涉及的资金规模巨大，房地产企业在税务方面面临着诸多风险。
接下来，让我们一起深入探讨一下房地产行业常见的税务风险。
首先，土地增值税清算风险是房地产企业不容忽视的一个重要方面。
土地增值税的计算和清算规则较为复杂，涉及到众多的扣除项目和税率的确定。
在实际操作中，企业可能会因为对政策理解不准确、扣除项目核算不规范或者清算时间把握不当等原因，导致少缴或多缴土地增值税，从而引发税务风险。
比如，有些企业在计算扣除项目时，将不符合规定的费用也进行了扣除，或者没有按照规定的分摊方法对共同成本进行合理分摊。
还有些企业故意拖延土地增值税的清算时间，以延迟纳税，这都可能被税务机关认定为违规行为。
其次，企业所得税的税务风险也较为常见。
房地产企业的收入确认和成本核算具有特殊性。
在收入方面，预售房款的确认时间和金额可能存在偏差。
按照规定，房地产企业在收到预售房款时，应按照预计毛利率计算应纳税所得额，但有些企业可能没有及时确认收入或者确认的金额不准确。
在成本方面，房地产企业的开发成本包括土地成本、建筑成本、配套设施成本等。
这些成本的核算需要遵循严格的规定，如果企业在核算时将不应计入成本的费用计入，或者对成本的分摊方法不正确，就会导致企业所得税计算错误。
另外，房地产企业在关联交易方面也容易出现税务风险。
由于房地产开发项目通常涉及多个关联企业，如母公司、子公司、兄弟公司等，在资金往来、劳务提供、资产转让等方面可能存在不符合独立交易原则的情况。
例如，关联企业之间的资金拆借可能没有按照规定计算利息收入或利息支出，或者关联企业之间转让资产的价格不公允，从而导致企业少缴税款。
增值税方面的税务风险同样需要引起重视。
在房地产销售环节，增值税的计算和申报需要准确把握销售额和销项税额。
如果企业存在将价外费用未计入销售额、销售不动产的增值税纳税义务发生时间确认错误等情况，就会产生税务风险。
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房地产企业100个涉税风险点
1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；
2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；
3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；
4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；
5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；
6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。
7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。
8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。
10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。
11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；
12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；
14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税
15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；
16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；
18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；
19.市政设施配套费分摊是否合理；
20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
21.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；
22.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
23.本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
24.甲供材项目的成本核算是否准确；
25.向关联方采购材料和服务定价是否合理；
26.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；
27.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；
28.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；29.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；
30.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；
31.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。
32.销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；
33.预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；
34.按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；
35.分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；
36.是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；
37.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；
38.将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；
39.跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；
40.跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；
41.完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；42.开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；43.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；44.无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；
45.销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；
46.采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；。