房地产企业涉税处理
房企10个涉税案例详解 含详细计算过程
以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
“预收账款”涉税处理房地产开发企业
“预收账款”涉税处理房地产开发企业预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。
房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。
正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。
作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。
否则将面临税法的惩罚。
案例：创亨房地产开发有限公司分别于2022和2022年间开发了两个住宅小区，即伊果春和大霞庭院，其中伊果春社区于2022年7月竣工。
已投入使用，实现收入6000万元。
大夏庭院社区的建设始于2022年4月。
它分三个阶段开发。
一期项目开发了三座商业和住宅综合楼。
其中商铺32家，住宅96套。
计划于2022年7月建成并投入使用。
在2022, 80个预售房屋销售合同已签署，合同金额4000万元，1500万元的预售住房资金已收到。
该公司2022年度的利润表显示，公司的总利润为300万元。
假设该地区的毛利率为10%，每年的企业所得税税率为33%。
2022年度公司预收款项的税务处理如下：一、营业税(附加税费略)：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。
账务处理亦有两种方式。
税务会计处理一：1。
收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。
（营业税税率为5%）。
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制-2019年文档
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制房地产开发企业楼房销售大多采取期房预售方式，由于经营活动的特殊性，预售款收取从预收账款至符合条件确认收入的时间不确定，使其形成了有别于一般工商企业一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款结转收入时才会涉及到有关税费. 而房地产企业的预收账款则需缴纳相关税费，尤其是营改增后预收账款涉及的增值税、土地增值税、企业所得税等税费预缴及发票管理产生一定变化。
一、预收账款如何预缴增值税房地产开发建设周期长，一个项目的开发从拿地到开工建设再到交付使用通常需要二至五年时间。
为了降低资金成本缓解资金压力，一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业开始对外预售商品房从而收取售房款。
这部分款项尚达不到确认收入的条件，暂不能作为经营收入入账，根据有关会计准则规定应记入预收账款科目。
营改增后，根据国家税务总局公告2016年第18号文（以下称18 号文）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
现举例说明如何进行预缴增值税及相关会计处理过程。
例：ZY房地产开发公司开发A房地产项目，2016年5月10日，预售房屋一套，售价2000 万元，同时，收到客户乙交付的预售款1110 万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。
会计处理如下：1. 预收房款入账（1）收到预售款时借：银行存款1110贷：预收账款1110（2）预缴申报应预缴税款=1110一（1+5% X 3%=31.71万元。
借：应交税费一一预交增值税（简易预缴）31.71贷：银行存款31.712. 房屋交付（1 ）确认收入公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额890万元。
借：银行存款890预收账款1110贷：主营业务收入1904.76应交税费一一未交增值税（简易计税）95.24（2）预缴税款的抵减18 号文规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。
针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。
本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。
一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。
代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。
(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。
因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。
房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
房企涉税及会计处理
房地产企业所涉税种及会计处理耕地占用税1、纳税环节：在纳税人获准占用耕地的环节一次性征收。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——耕地占用税土地使用税1、纳税环节：房地产开发企业所开发的项目土地，从闲置、施建到完工销售全过程，每年须缴纳土地使用税。
房屋完成销售，产权转移完成后，房地产开发企业停止缴纳。
2、会计处理：①施工前的土地使用税借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——土地使用税②施工开发过程的土地使用税借：开发成本——前期工程费贷：应交税金——土地使用税③完工销售过程的土地使用税借：管理费用——税金贷：应交税金——土地使用税建设期间的土地使用税属于开发成本中的土地成本，在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
契税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，缴纳土地出让金时缴纳契税，税率一般为3%-5%。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交契税在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
印花税1、纳税环节：①房地产企业取得土地使用权，税率为万分之5。
②房地产企业签订房产销售合同时缴纳，税率为万分之5。
2、会计处理：①借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交印花税②借：管理费用——印花税贷：应交税金——应交印花税营业税1、纳税环节：房地产企业完成销售时，就全部营业收入缴纳，税率为5%。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——营业税贷：应交税金——应交营业税城建税和教育费附加1、纳税环节：按实际缴纳的营业税计征，与营业税纳税环节相同。
税率有7%、5%、3%，按当地政策。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——城建税和教育费附加贷：应交税金——应交城建税和教育费附加土地增值税1、纳税环节：在完成销售环节，按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30% - 60%缴纳。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——土地增值税贷：应交税金——应交土地增值税3、征收管理针对之前央视发布的房企上市公司欠缴巨额土地增值税的报道，统计了房地产企业的财务报表中“应交税费——应交未交土地增值税”科目的余额。
会计经验：房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定
房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定
房地产企业明股实债融资方式涉税处理规定
房地产企业中会有明股实债的融资方式，兼顾了债务和权益的双重属性，放眼整个资本进入和退出全程来看，本质上属于债权性质，但又披了股权的外衣，其实这件外衣也不是可有可无，因为投资者可以通过股权外衣保障债权资金的安全。
鉴于明股实债的情况，《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理
问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）专门进行了规定。
1、正确认识资金进入和退出模式
信托资金进入形式上采用增资的方式，拥有企业股权，但是国家税务总局公告2013年第41号规定该投资：（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动；也就是说虽然形式上以股权方式进入，但本质上需要遵循债权的相关约定，日常经营中信托公司股东履行控股监督，企业原有原股东负责项目公司日常经营，不过对于影响信托计划的企业重大经营活动上信托机构具有一票否决权，这个安排其实和债权性质很类似，债权人也会对企业提出各种资金运用和管理上的限制，但并不属于参与日常经营的范畴。
关于资金的退出方面，信托主体退出无外乎两种方式：第一种是由地产企业进。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
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房地产业哪些业务可以选择简易征收？
1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务；
2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程；
3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务；
4、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款；
5、房地产老项目；
6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产；
7、销售2016年4月30日前取得的固定资产；
8、符合《财政部
国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条规定的转让土地和出租土地。
（1）甲供工程中的“部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件，故能以3 %的税率缴纳增值税，减轻了税负。
但此业务有两种特殊情况
：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。
（2）条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点，确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—
审计文件。
（3）取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。
2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么？
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。
(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
”
《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
”
3增值税征收中的“视同销售”是指什么？
《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
”
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于<营业税改征增值税试点实施办法>(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
”
PS：小贴士
1、法律中的个人包括自然人和个体工商户，故条款一中若自然人对外提供无偿服务是不需缴纳增值税的；
2、租赁合同中约定的免租期间内无需缴纳增值税，但仍需缴纳房产税。
值得注意的是86号公告中的免租期只能是整体租期中的一部分，若整体租期全部免租，则应视为36号文件中第十四条（一）中的视同销售，整体租期内都需缴纳增值税；
3、若自然人向自己拥有的公司免费出租不动产，虽不满足视同销售的条件，但实务中税务机构会根据《征管法》中关联方交易的内容以修改租金的形式来对该免租合同进行反避税调整。
4房地产企业增值税应纳税额抵扣是指什么？
《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第二十一条规定：“一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-
当期进项税额；当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
”
5违约金的增值税认定
《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(1)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
”
《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
”
《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发〔2004〕136号）规定：“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税额，不征收营业税。
”
增值税的应税行为包括销售服务、无形资产或者不动产。
只有企业因发生了上述行为取得的违约金才需缴纳增值税。
如开发商与施工单位签订工程合同，若开发商违约致使施工单位取得违约金，因工程服务属于施工单位的应税行为，这部分违约金是要缴纳增值税的。
但例外的是如果开发商违约时施工单位还未进场或未进行相关准备工作，则视为应税业务未发生，施工单位无需缴纳增值税。
而若因施工单位违约致使开发商取得违约金，因工程服务不是开发商的应税行为，违约金是不需缴纳增值税的，只需列入其它业务收入或营业外收入正常缴纳企业所得税即可。
但例外的是，根据国税发〔2004〕136号文件的规定，若违约金的计收方式与应税行为挂钩，则财务上还是要做增值税处理的。