房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析1. 引言1.1 引言房地产土地增值税是指在房地产交易中，卖方因转让土地所得到的收入中，按照国家规定应缴纳的税款。
这是一种涉及到经济利益的税收，对于房地产交易各方来说都是一个非常重要的环节。
随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算问题也变得越发突出。
如何正确清算土地增值税，避免出现不必要的纠纷和损失，是每一个房地产交易参与者都需要关注的问题。
本文将从土地增值税清算的概念、计算方法、注意事项、流程和优化等方面进行详细分析，帮助读者更好地理解和处理土地增值税清算问题。
希望通过本文的介绍，能够帮助读者更加顺利地进行房地产交易，避免不必要的风险和损失。
【引言】部分结束。
2. 正文2.1 土地增值税清算的概念土地增值税清算是指根据相关法律法规规定，对房地产开发企业在出售或转让土地使用权时所获得的土地增值部分应当依法缴纳的税款进行核算和清算的过程。
土地增值税是指土地自出让或转让之日起到实际出让或转让之日增值部分，按照规定计征的税款。
土地增值税清算的概念主要包括两个方面的内容：一是土地增值税的核算，即对土地增值部分进行计算；二是土地增值税的清算，即对计算出的税款进行结算支付。
在实际操作中，土地增值税清算是一个复杂的过程，需要开发企业和相关部门严格按照法律法规的规定进行操作，避免发生问题。
土地增值税清算涉及到的范围较广，不仅包括了土地增值的计算方法，还包括了土地增值税的缴纳流程、减免政策等内容。
开发企业在进行土地增值税清算时，需要对相关规定有深入的了解，做好税务筹划，避免因为不了解规定而导致税务风险。
土地增值税清算是房地产开发过程中不可或缺的环节，企业必须严格按照相关规定进行操作，尽量避免税务风险的发生。
通过合理的规划和管理，可以有效降低企业的税务成本，提高企业的竞争力。
2.2 土地增值税清算的计算方法土地增值税清算的计算方法通常涉及到土地增值额的计算和税额的计算两个方面。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
房地产企业在土地增值税清算中存在的问题及解决措施
房地产企业在土地增值税清算中 存在的问题及 解决措施□孔利兵随着当前房地产市场的快速发展，土地增值税清算流程也越来越复杂，这在一定程度上加大了土地增值税清算的难度。
房地产企业往往难以准确、高效地完成土地增值税清算工作，这不仅会影响房地产企业的财务健康，还会阻碍整个房地产市场的稳定发展。
基于此，本文阐述了土地增值税清算的相关概念，分析了房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，并提出了相应的解决措施，旨在提高房地产企业土地增值税清算的质量和效率，促进房地产市场健康发展。
一、土地增值税清算概述（一）土地增值税的基本概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的单位和个人征收的一种税。
开征土地增值税的目的是通过对土地市场进行合理调节，遏制无序扩张及投机活动，促进土地资源的合理分配与高效利用。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。
其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金等。
由于土地价值会随着时间和政策的变化而变化，因此，土地增值税的计算也具有多变性，国家可以利用土地增值税来进行宏观调控。
可以说，土地增值税不仅是国家财政收入的重要来源，还是国家宏观调控土地市场的关键政策工具。
（二）土地增值税清算概述《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算步骤如下。
首先，房地产企业根据相应的房地产项目确定增值额，即计算出项目收益和其他支出之间的差值，再根据计算出的增值额及国家规定的相关税率，计算出应缴纳的土地增值税。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业在税收筹划方面面临着诸多的难点，主要原因是该行业的税收政策相对较为复杂，涉及面广，而且税收政策在不断变化，纳税环境不断优化。
房地产企业又是一个资金密集的行业，要求其对税收的筹划和管理更加严格。
房地产企业需要充分理解税收政策规定，针对其特点和面临的挑战，制定相应的对策，以降低税收成本，提高盈利能力。
下面将就房地产企业税收筹划的难点及对策进行探讨。
一、难点分析1.税法复杂性房地产企业在税收筹划中首先面临的难点是税法的复杂性。
房地产企业的经营活动涉及到房地产开发、销售、租赁等多个环节，不同环节的税收政策和税收税率均不相同，而且税法法规也在不断变化。
企业需要充分掌握相关税法规定，不断更新知识，以便在纳税过程中避免犯错，降低税收风险。
2.多元化业务房地产企业通常不仅仅是进行房地产开发和销售业务，还可能涉足房地产租赁、物业管理等多个领域。
不同业务之间的税收政策和税收优惠政策也不尽相同，企业需要根据自身的业务特点，合理规划税收筹划，以便最大化地享受税收优惠。
3.地方政策差异由于地方政府对房地产市场的监管力度和政策导向不尽相同，影响了地方税收政策的制定和执行。
房地产企业在进行税收筹划时需要考虑当地税收政策的差异性，加强与地方税务部门的沟通和协调，确保自身的税收筹划符合当地政策的规定和要求。
二、对策建议1.深入了解税法政策房地产企业在进行税收筹划前，需要深入了解国家税法政策和各地方相关税收政策，掌握相关法规的最新变化，防患于未然。
企业还应该定期邀请专业税收顾问进行培训，提高企业内部税务人员的专业水平，确保其能够正确理解和适应税法政策。
2.合理规划业务结构房地产企业在税收筹划中应当合理规划自身的业务结构，避免因多元化业务导致的税收风险。
企业可以将业务进行分级管理，降低税负，同时利用跨境投资和关联企业等税收筹划方式，寻求税负最低的业务结构。
3.高效利用税收优惠政策房地产企业在税收筹划中应该积极寻求和高效利用税收优惠政策。
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨随着我国房地产行业的快速发展，土地增值税作为此类企业的重要税收也应运而生。
因此，为了满足房地产企业的税收筹划和清算需求，本文将分别从税收筹划和清算两方面进行探讨。
一、税收筹划1.合理规划项目推进时间房地产企业需谨慎规划土地使用，将开发周期控制在20年以下，以便使土地增值税税率下降。
同时，企业应尽量避免土地闲置，以免多交增值税。
2.选择恰当的土地转让形式房地产企业在进行土地转让时，需要选择合适的形式。
一般来说，合同价与税价相同时，应使用股权转让的方式转移土地，这样可以最大程度地规避土地增值税。
3.利用“税务筹划”房地产企业可以通过将国有土地受让转化为股权交换的方式，以低税率完成土地的增值税结算。
这种方式可以被视为“税务筹划”，在遵守相关税法规定的前提下，可以最大限度地减少税负。
二、土地增值税清算1.准确做好土地增值税预缴房地产企业在进行土地转让时，应提前预缴土地增值税，以便在税款结算时少交或不交罚款。
同时，企业也应严格按照税务部门的要求，提供真实的税务信息。
2.最大程度地利用税收减免政策房地产企业应及时了解政策，最大程度地利用税收减免政策，如中小企业减免等政策，以减轻企业的税收负担。
同时，对于符合条件的企业，可以申请退税，以彻底解决税务问题。
3.及时查缴欠税问题房地产企业需注意土地增值税的追溯性，即如有欠税情况，需通过代办机构进行查缴。
及时了解欠税情况，最大限度地避免后续增值税问题的发生。
综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算时需要谨慎分析国家政策、企业内部情况等因素，创造性地设计适合自己的筹划方案，并做好税务结算工作，以获得最大的税收优惠，减轻税收负担，提高企业经济效益。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧随着房地产行业的快速发展，土地增值税成为了房地产企业面临的重要税收问题之一。
如何合理筹划和清算土地增值税，成为了房地产企业的重要课题。
本文将重点探讨房地产企业土地增值税筹划及清算技巧，希望能够为相关企业提供一些有益的参考和建议。
一、土地增值税的基本情况土地增值税是指在土地使用权出让金的基础上征收的一种财产税，它是财政部门在土地出让过程中取得税收收入的一种方式。
土地增值税的税率一般为30%，在房地产开发过程中，土地增值税是一笔非常大的成本支出。
房地产企业在土地增值税筹划和清算上需要有一套科学合理的方法和技巧。
二、土地增值税筹划技巧1. 合理利用税收优惠政策房地产企业在筹划土地增值税时，可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。
可以通过企业所得税和土地增值税的抵扣来降低税负，或者利用地方政府的相关扶持政策来减少税款等。
还可以通过合理的融资结构和资金运作，来降低土地增值税的支付金额。
2. 合理规划土地出让方式在土地出让环节，房地产企业可以选择不同的出让方式来降低土地增值税的税负。
可以选择以“货币+实物”的方式出让土地使用权，从而减少现金交易额，降低土地增值税的支付金额。
还可以选择适当的出让时机和方式，来降低土地增值税的征收金额。
三、土地增值税清算技巧1. 强化财务管理在土地增值税清算过程中，房地产企业需要强化财务管理，建立健全的会计制度和内部控制措施，确保土地增值税的清算工作符合法律法规和税收政策。
还需要加强财务人员的培训和教育，提高他们的税收意识和税收法律法规的理解能力。
2. 加强税收申报和缴纳管理在土地增值税的申报和缴纳过程中，房地产企业需要加强税务管理，确保税务申报的及时准确和税款的正常缴纳。
还需要做好税务档案的整理和归档工作，确保税务记录的完整和准确。
四、土地增值税的风险防范1. 加强税务风险管理在土地增值税筹划和清算过程中，房地产企业需要加强税务风险管理，建立健全的税务风险管理体系，加强对税务风险的预警和监控。
房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧
2010年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧主讲人;肖太寿博士目录第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理(一房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是,被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
一、拆迁还房的账务与税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量。
一、拆迁还房的账务与税务处理1、在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理:借:开发成本———拆迁补偿费贷:应付账款———拆迁补偿费借:应付账款———拆迁补偿费贷:主营业务收入一、拆迁还房的账务与税务处理2、房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会计处理:借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷:开发产品一、拆迁还房的账务与税务处理(二房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。
以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。
这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。
2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。
可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。
3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。
企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。
4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。
这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。
5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。
6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。
收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。
7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。
8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。
需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。
建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧主讲人；肖太寿博士目录第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
一、拆迁还房的账务与税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
一、拆迁还房的账务与税务处理1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本 ----- 拆迁补偿费贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费借：应付账款 ----- 拆迁补偿费贷：主营业务收入一、拆迁还房的账务与税务处理2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔20PP〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（1）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（1）计税依据②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本X（1+成本利润率）十（1-营业税税率）。
一、拆迁还房的账务与税务处理2、土地增值税的处理国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔20PP〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔20PP〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
一、拆迁还房的账务与税务处理2、土地增值税的处理即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
一、拆迁还房的账务与税务处理3、企业所得税的处理《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔 20PP〕 31 号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
一、拆迁还房的账务与税务处理3、企业所得税的处理确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（3）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
一、拆迁还房的账务与税务处理关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。
也就是说，该房地产公司拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
案例分析江西省南昌市某房地产开发公司20PP年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。
20PP年6月该公司用已完工1000 平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
请进行有关的税务处理分析。
案例分析（一）营业税处理该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800 m2X 2200X 5%）。
而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200 m2X 3500X 5%））视同销售所得回迁房毛利润不交营业税所以800就按成本2200元计算案例分析（二）土地增值税的处理房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800X 3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000 元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%,则应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000元X 2%））案例分析（三）企业所得税的处理该房地产公司拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。
由此可以看出，拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。
但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000 元〔（3500-2200）X 800〕。
案例分析A公司20PP年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于20PP 年5月完工。
20PP年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
20PP 年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100 平方米X 7000元/平方米）。
案例分析该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元。
向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关拆一还一”的账务和税务处理。
案例分析（一）账务处理计算过程如下：1•开发成本6000万元，利息费用400万元。
2. 拆迁补偿费支出二7900 m2X 0.7= 5530 （万元）。
需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积 29000平方米中分摊。
视同销售收入=7900 m2X 0.7= 5530 （万元）。
案例分析（一）账务处理3. 单位可售面积计税成本=（6400+ 5530）十29000 m2 = 4113.7931 （元/平方米）。
需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的 7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。
4. 视同销售成本=4113.7931X 7900= 3249.8965 （万元）；总面积下每平方成本视同销售所得=5530-3249.8965= 2280.1035 （万元）。
视同销售所得回迁房毛利润案例分析不交营业税会计处理如下：1•在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：安置回迁房收入=成本。
一样借：开发成本 ----- 拆迁补偿费5530贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费5530借：应付账款 ----- 拆迁补偿费5530贷：主营业务收入5530案例分析2. 房地产企业开具销售不动产发票 5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：（总面积下每平方成本G面积）借：主营业务成本一一土地征用费及拆迁补偿费3249.8965贷：开发产品3249.8965案例分析（二）税务处理如下1. 企业所得税的处理A公司20PP年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得=5530 —3249.8965= 2280.1035 （万元），（安置回迁房收入=安置回迁房成本）缴纳企业所得税=2280.1035X 25%= 570.0259 （万元）。