公共住房政策

题目：中国公共住房政策模式探究姓名：邱冠钦学院：公共事务学院系：公共管理系专业：行政管理年级：2010 学号：13920102200329指导老师：魏丽艳2011 年7 月18 日中国公共住房政策模式探究内容摘要中国的公共住房政策随着住房制度改革的推行而不断演变，可以说，不同时期的公共住房政策既有优点，也有不足。

现阶段中国的公共住房政策来源于住房制度改革的经验总结，其优点是综合运用财政手段和金融手段，在一定程度上促进了住房问题的解决；其不足之处相对于它的优点来说显得格外突出，特别表现在中国现行的公共住房政策目标不明确、政策手段单一、没有形成体系。

本文在总结国外公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策优缺点的基础上，设计中国公共住房政策的理想模式。

一、公共住房政策理想模式设计的理论基础（一）共同富裕——社会主义原理共同富裕原理是实施公共住房政策的理论基础。

邓小平的伟大贡献之一是关于社会之一本质的精辟论述:“社会主义的本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。

”这条原理是我们进行社会主义建设、发展市场经济的理论依据，是我们一切行动的准则，当然也是公共住房政策理想模式设计的准则。

公共住房政策的实施是贯彻党的重要思想的具体体现。

公共住房政策理想模式的建立是贯彻江泽民“七一”讲话和“十六大”精神、实现“三个代表”重要思想、加强党和政府与人民群众血肉联系的具体体现，是新时期党的思想的具体体现。

（二）住房公平分配原理许多西方学者认为，住房政策应当实现公平目标，这是实施公共住房政策的另一个理论依据。

他们认为，，政府应该注重住房公平分配，通过对中低收入阶层的补助，缩小他们与其他阶层在居住水平上的差距，使他们能够达到政府规定的住房标准。

例如，黑登提出了分析各国政策和计划目标的垂直公平和水平公平理论。

所谓“垂直和水平公平理论”，是通过运用垂直公平和水平公平两个概念来共同评价各国政策、计划的基本目标和内容特征。

垂直公平是指各家庭从计划中获得的收入分配程度不同。

垂直公平的积极计划是使低收入家庭获得额外好处，消极计划是使富裕的家庭获得额外好处，而中立计划是各阶层的收益相同。

水平公平是指家庭收入分配在计划中受到平等对待。

（三）社会保障原理1、社会保障体系是社会经济制度的重要组成部分社会保障制度是国家和社会根据一定的法律法规，通过国民收入再分配，对社会成员的基本生活需要提供给物质救助和补贴的制度。

社会保障制度是我国社会经济制度的重要组成部分。

首先，社会保障制度是我国社会主义计划经济体制的重要组成部分。

新中国成立以后，人民政府非常重视社会保障制度的建设，在城市建立了以养老、待业、医疗等为代表的职工劳动保障制度，在农村实行了“五保”、合作医疗制度以及优抚制度，并兴办了城乡社会福利救济事业，开展自然灾害救济工作。

其次，社会保障制度更是当前社会主义市场经济体制的重要组成部分。

2、住房保障是社会保障体系的有机组成部分简单地说，社会保障是国家对社会成员的基本生活需要提供物质救助和补贴。

社会成员的基本生活需要包括衣服、食品、住房三方面的必需品，缺少任何一方，社会成员就无法在现代社会中生存。

住房保障之所以是社会保障体系的有机组成部分，也有其实践原因和意义。

住房问题产生的根本原因是城市化和工业化的加速发展。

由于工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动土地价格和住房价格的上涨，超越了中、低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。

许多国家认为，通过政府的积极干预，解决低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。

当前，多样化的、比较完善的住房保障制度已经逐步成为各国社会政策和社会保障制度的重要组成部分。

3、公共住房政策是住房保障的重要内容公共住房政策和住房保障两者之间是手段和目的的关系。

住房保障是保障社会成员拥有适宜的住房，而公共住房政策正是政府为中、低收入阶层和其他特殊群体（如国家公务员、退伍军人等）提供适宜住房而采取的措施。

政府采用公共住房政策的目的，就是保障社会成员音乐适宜的住房，满足社会成员基本的居住需要。

公共住房政策随着住房保障制度程度和标准的提高而变化。

虽然住房保障的最终目的是满足社会成员的基本住房要求，但是，随着社会的发展，为社会成员提供的住房标准和社会成员的住房需求满足程度会逐步提高，相应地，公共住房政策的内容必将不断调整，以实现不同时期住房保障的需求。

因此，两者之间是互动的关系。

4、设计公共住房政策模式，完善住房新体制和社会保障新体制当前，我国正处在城镇住房旧体制向城镇住房新体制转化、适应社会主义市场经济的社会保障制度正在逐步建立和完善的时期，作为完善住房新体制和社会保障新体制重要环节的公共住房政策自然成了各界关注的焦点。

二、国外公共住房政策的成功经验（一）政府应作为构建公共住房供应体系的主体政府作为一国经济的宏观调控者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建公共住房供应体系的主体。

尤其是在人口众多、经济不发达的国家，没有政府的管理，没有国家的住房开发计划，解决住房问题是不可能的。

因此，在我国，在社会主义市场经济体制日趋深化、健全的形势下，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起这个重任，维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。

(二）用法律推动公共住房政策的实施西方国家政府的公共住房政策基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法规中，法律在公共住房领域起着不可替代的作用，这些法案为公共住房政策的实施提供了法律依据和保障。

目前，我国还缺乏专门的公共住房政策法规，因此，建议有关部门尽快制定相应的法规，以适应住房制度改革的需要。

应当制定出符合我国国情的统一的公共住房政策法规，从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。

各地应当结合当地经济发展的实际，制度地方性的公共住房政策法规，规定住房保障的不同对象及住房保障措施；严格规定住房保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也要发生相应变化的程序。

（三）注意公共住房保障的层次性在解决住房问题短缺问题方面，任何一个国家都是从重点解决低收入家庭的住房问题入手，再逐步解决中等收入家庭的住房问题，具有层次性；同时，很多国家将低收入家庭划分为不同等级，并建立严格的监督机制，从而形成良性循环。

例如，新加坡政府严格按家庭收入确定享受住房障水平，在住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。

我国作为一个发展中国家，特别是在受到人力、物力、财力制约的条件下，可不能在短时期内达芙文解决居民的住房问题，因此，必须制定分级计划，有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。

（四）大力发展金融随着我国住房制度改革的推进，发展住房金融已成为启动住房消费的关键，关系到公共住房政策的实施环境，关系到住房保障制度的建立。

应该说，近几年来，我国住房金融已有了相当大的规模，但仍滞后于房地产业的发展。

首先，政策性住房金融发展滞后。

除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中、低收入家庭发放的低息或无息贷款的住房金融机构，就像日本的向中低收入家庭发放的低息住房金融公库贷款那样。

其次，我国还未建立政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体。

再次，我国参与住房金融的机构偏少。

从长远来看，不论是国家建立住房保障制度的资金来源，还是居民改善居住环境、提高居住质量，都离不开住房金融的大力支持。

因此，我们主张我国金融机构应该开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，建立贷款担保机制，降低中低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。

（五）适应从“砖头”向“人头”转变的趋势，设计公共住房政策模式西方各国大都经历了从“砖头”向“人头”的转变；而且经过经济的进一步发展，“人头”手段具有独占的势头。

这当然与这两种手段的优缺点有关，更是经济社会发展自然选择的结果。

我国住房问题的解决与西方国家有很大的相似性，因此，在进行住房制度改革、建立市场经济条件下住房新制度和社会保障新制度时，我国应在考虑本国国情基础上，借鉴他们的这一宝贵经验，审时度势，抓住机遇，注重“人头”手段的运用，集思广益，潜心研究，设计适宜的公共住房政策模式。

（六）适宜公共住房政策目标群范围逐步缩小的趋势，最终应锁定低收入阶层西方国家公共住房政策目标群范围经历了由大到小的转变。

在住房短缺和房荒的时期，西方国家公共住房政策目标群范围较大，几乎包括高、中、低收入阶层；随着住房短缺和房荒问题的解决、住房条件的改善以及住房发展阶段的升级，西方国家公共住房政策目标群范围逐步缩小，逐渐转向中、低收入阶层；而随着住房条件的进一步改善、住房发展阶段的进一步升级以及各方面经验的积累，目前，西方国家政府公共住房政策目标群范围都向低收入阶层倾斜。

实际上，我国也经历了类似的转变。

新中国成立以后，我国的公共住房政策目标群是所有的公民；后来，经过住房制度改革，公共住房政策目标群范围逐步转向中、低收入阶层。

这是住房制度市场化改革的成果。

（七）建立动态调节机制，促进住宅业的可持续发展西方国家的公共住房政策适应客观条件的变化，形成了动态调节机制。

其中，公共住房政策目标群范围的确定也经历了由大到小的动态调整，公共住房政策手段经历了从“砖头”向“人头”的动态调节。

这种动态调节机制的形成适应了新情况，解决了新问题。

而且，在住房居住者结构形态上，公共住房政策的动态调节机制催生了不同收入阶层之间住房水平板块式的升级换代，形成了自然淘汰制，也是一种动态调节机制。

我国在选择公共住房政策模式时，也应当考虑它的动态调节功能，以适应复杂多变的客观环境；也应当利用上述板块移动式的住房淘汰的自我动态调节功能，解决住房问题，促进住宅业的可持续发展。

（八）政府应与其他参与者合作，共同建房、租房、管房虽然政府是公共住房供应的主体，但是，没有一个国家是单凭政府的力量解决住房问题的。

正相反，西方国家住房问题的解决是政府与合作社、私人公司等其他主题共同努力的成果，它们共同建房、租房、管房。

因此，政府必须与其他参与者如房地产公司、房屋中介公司、房屋租赁公司和其他民营力量等合作，发动全社会的力量，采取适宜的政府出资或补贴方式，采取有效的管理模式，共同建房、租房、管房。

三、中国住房政策理想模式的设计（一）建立现代城镇住房新体制21世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住房建设的速度将进入告诉增长阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，如果中国能迅速地解决好城镇住房的制度安排问题，将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使中国的整体住房质量和水平迅速提高。