鼎太风华商业策划报告(1)

操作方案 优势
１、物业质素好； 方案一 直接招商
劣势
１、商业氛围冷清；
操作难度 收益
２、内部设施配套完善， ２、人流量稀少； 合各行业； ３、商业规划可塑性强； 3、商户对项目商业可 ４、对后期商业促进。
较大
小
持续经营的顾虑。
方案二 直接销售
１、单铺面积小，容易被 市场接受； 销售后可能继续出现 ２、周边同类质素的街铺 商业空臵 放量少； ３、新盘放售价格优势； ４、有利于资金回笼。



消费力：人均购买力指数位居深圳第一

家庭人均可支配收入23423.5元 人均消费性支出17088.8元

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南山商业物业市场分析
近期商业批售面积对比
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 批售面积(单位㎡) 96685.42 342952.05 160443.2 1116866.9
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挖掘老客户
挖掘对象：有投资鼎太风华住宅的意向客户和业主 资料来源：发展商提供该类客户的联系方式，以“鼎太风尚广场”项目名义进
行客户联络及跟进。
投资计划：老业主（客户）购买、租赁商铺的给予额外回馈措施：
——对购买商铺的客户给予2%的购买鼎太风华六、七期住宅优惠；
——对租赁商铺的客户给予优先认购鼎太风华六、七期住宅优惠。
鼎太风华项目推广举措 鼎太风华招商操作节奏
中原代理优势
4
南山商业物业市场分析
南山商业 文化中心区 蛇口商圈 前海商圈
南山商业
西丽商圈
华侨城商圈

商业布局
南山区已经形成了低层次的日常消费商贸布局，中高层次商业文化 的建设正在规划之中。
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南山商业物业市场分析

消费群：人口素质居深圳各片区之首

多为罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领 文化水平普遍在大专以上 年龄主要集中在25-40岁之间
鼎太风华五期商业 策划执行报告
2013-8-4
商业物业目标沟通
①实现消化项目 ②弥补商业配套 ③具有展示价值 ④成为价值增值举措
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概况

名称：
鼎太风华

地址：
南山区前海路西、桂庙路南

商业规模：
商业中心，7000多平米 街铺25间，1000多平米
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汇报思路
南山商业物业市场分析 鼎太风华商业价值分析 鼎太风华主题形象确定 鼎太风华项目操作方式 鼎太风华项目价格测算
街铺
推广形象：风华街
利用街铺的外部展示性强的 特点，以个性化店铺作为主导，加 上合理的外部包装和灯光效果，彰 显时尚韵味。
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商业中心的主题形象确定
设计业态：
精品百货店：服装、饰品、礼品精品、化妆品、老年人 用品、儿童用品等。 餐饮：中餐、西餐、西式快餐（KFC、麦当劳）。 娱乐：酒吧、KTV。
商业中心
较小
大
建议：直接销售，对销售后可能产生的商业空臵，可由中原统一协助业主招商， 缓解商业气氛冷清的局面。
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商业中心操作方式
操作方式
楼层
具体操作
一楼 二楼
直接招商 三楼 服务中心商业
分租 整租
整租 整租
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汇报思路
南山商业物业市场分析 鼎太风华商业价值分析 鼎太风华主题形象确定 鼎太风华项目操作方式 鼎太风华项目价格测算

承租价格 （元/㎡） 备注
每个业态对承租能力的强弱，是与选择地段、商业氛围、人流 量等有着直接关系的。
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商业中心测算价格
楼层 经营业态 承租形式 租赁均价（元/㎡）
一楼
精品百货、特色餐饮
分租 100
二楼
大型餐饮
整租 70
三楼
娱乐、休闲
整租 50
服务中心附属楼 （共3层）
酒店
整租 40
30
策划手段和产品包装可能提供的溢价空间
汇报思路
南山商业物业市场分析 鼎太风华商业价值分析 鼎太风华主体形象确定 鼎太风华项目操作方式 鼎太风华项目价格测算
鼎太风华项目推广举措 鼎太风华招商操作节奏
中原代理优势
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项目主题形象的确定
业态组合
以特色、个性化、时尚的业态为主流，通过合理
目标

有序的规划、组合，达到满足社区需求，刺激外来人 流消费，提升商业的价值和可持续发展。
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广告宣传

楼体包装。

媒体广告投放。

网络广告。
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推出“鼎太会—VIP卡”
类似万客会、招商会等这类会员卡 在项目运作前期隆重推出，免费派发给小区住户、现场接待客户、周边居民等。 VIP卡使用： ——凭卡在项目进驻商户消费时，可享受一定的优惠。 ——凭卡购买发展商开发住宅（商业）时，享受优先认购或给予一定优惠。 推卡目的： ——吸引更多人流消费。 ——带动商户的持续经营，吸引更多商户进驻。 ——有利于提升商业价值。 ——推动鼎太风华六、七期住宅（商业）项目销售。 ——有利于提升鼎太地产公司整体实力形象，打响品牌知名度。



楼街铺均价350元/㎡，高出该地段街铺租价的30%。
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汇报思路
南山商业物业市场分析 鼎太风华商业价值分析 鼎太风华主题形象确定 鼎太风华项目操作方式 鼎太风华项目价格测算
鼎太风华项目推广举措 鼎太风华招商操作节奏
中原代理优势
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项目推广举措

外部包装

广告宣传
挖掘老客户 推出“鼎太会—VIP卡” （即鼎太地产会员卡）
90
一般
一般 较多 较多 多 较少
100%
90% 90% 60% 100% 90%
60
50-100
60-180 150-200 60
9
前海路沿线商业调查表
路段 深南路-桃园路 桃园路-学府路 学府路-桂庙路 桂庙路-东滨路
性质 街铺+内铺 街铺+内铺 街铺 街铺+内铺
业态分布 餐饮、休闲、服饰精品 超市、汽修、餐饮、休闲 餐饮、中介、汽修 休闲、装饰材料
星海名城
前海花园
桃园路
人人乐
南新村、大新村、冲下 海逸新村。。。

绿海名都、港湾丽都
大新村、华府苑、 金海苑、金桃苑



月 亮 湾 大 道
御海新苑、桃李花园 椰风海岸、天朗风清
新德家园
学府路
阳光棕榈园、桂珠苑
前 海 路
。。。
南海大厦、丁头村、
美都会所
前海明珠、小家碧玉 。。。。
在建 入住
鼎太风华
桂庙路
鼎太风华项目推广举措 鼎太风华招商操作节奏
中原代理优势
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鼎太风华商业物业价值分析
S（优势）： 1. 商业配套集中，利于人群聚集； 2. 高起点的商业街规划和品质；
W（劣势）：
1. 2. 3. 4. 目前基本无商业氛围； 市政道路设施，阻断外来人流； 街铺外部展示性差。 商城与街铺的间距，影响商业联 动性。
2005年
2006年1-5月
深圳
南山
南山商业供应急增，主要原因是受到西部通道工程即将完工和地铁二号线即将动工的利 好 消息的影响，花园城中心、保利文化广场、天利中央商务广场等商业项目纷纷入市。
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周边商业简析
星 海 名 城 期 居住人口密集高； 已形成成熟的生活圈； 有着庞大的消费市场 没有成熟的商业 6



22000-28000元/㎡
均价25000元/㎡
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商业中心价格测算
测算依据

周边暂无可借鉴项目。 以项目招商规划业态为前提，参照市场同类业态的承租能力作为重要标准。


本项目目前商业经营一般，商业氛围和人流明显不足。
项目整体招商后可能带来的机会。 市场同类业态承租价格
业态 餐饮 100-400 精品百货 80-200 娱乐 70-100 休闲 70-100 中介 150-1000 酒店 40-60
3. 街铺方正实用率高，且层高可作
2层。
O（机会）： 1. 社区品质和客户群的含金 量高； 2. 合理的业态规划带来的商 业机会； 3. 鼎太风华六、七期动工建 设。
T（威胁）： 1. 前海路沿线商业氛围总体 较弱； 2. 周边商业相对集中，容易 分散消费力； 3. 新增商业项目带来的竞争。
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本项目商业物业的可能性
人流 较多 多 一般 一般
价格 50-120 100-180 70-100 50-80
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周边商业调查小结
目前学府路与桃园路商业逐渐成熟。 商业业态定位主要以社区服务为主； 商铺租金以前海路-学府路为中心向南呈递减趋势； 人流量是影响商业价格走势重要因素。
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汇报思路
南山商业物业市场分析 鼎太风华商业价值分析 鼎太风华主题形象确定 鼎太风华项目操作方式 鼎太风华项目价格测算
物业类型
SHOPING MALL
吉之岛等 百货大商家
专业市场
社区商业
问题
动辄数万平方米 的大开间，建筑 形式无法满足。
社区居民消费力目 前无法支持；商业 配套设施较少。
如无特色，所在 对住宅品质造 位臵难以吸引足 成影响 够人流
可行性
不可行
不可行
不可行
可以参照

以社区商业为主的运作模式最为可行。
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休闲：香薰水疗SPA、纤体、 酒店：商务性酒店。
推广形象：鼎太中心
利用商业中心规模大，商业聚集效应佳的特点，加上目 前已进驻华润万家社区店作为主力店的优势，通过业态的互补， 带动鼎太风华商业的可持续发展。