某地产_长沙某地产金域华府营销策划报告_185PPT_XXXX年_中原
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某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
金色华府策划推广大纲PPT培训课件
公关活动
举办新闻发布会、媒体见面会等公关活动，提升品牌知名度和形象。
社区活动
组织社区活动，增强与客户的互动，提高客户满意度。
其他预算
人工成本
包括策划、设计、执行等人员的工资和福利。
物料成本
包括印刷品、礼品、设备租赁等费用。
场地费用
如租赁酒店、会议中心等用于举办各类活动的费用。
06
效果评估
销售效果评估
金色华府策划推广大纲ppt培训课 件
目录
• 项目介绍 • 市场分析 • 策划方案 • 推广策略 • 预算分配 • 效果评估
01
项目介绍
项目背景
金色华府项目位于城市核心区域，周边配套设施完善，交通便利，具有较高的商业 价值和投资潜力。
随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，高端住宅市场需求不断增长，金色 华府项目正是迎合这一市场需求而推出的。
品牌维护
持续关注品牌声誉和形象，及时处理负面信息，维护品牌形象和口 碑。
04
推广策略
广告推广
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸引潜在客户的注意力。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎和网站广告位投放广告，扩大品牌知名 度。
户外广告
在城市繁华地段设置大型广告牌、公交车身广告等，提高品牌曝 光度。
活动推广
项目开发商拥有丰富的房地产开发经验，在市场上具有良好的口碑和品牌形象，为 项目的成功推广提供了有力保障。
项目目标
提高金色华府项目的知名度和 美誉度，树立项目品牌形象。
吸引目标客户群体的关注和兴 趣，促进销售业绩的提升。
扩大项目在市场上的影响力和 竞争力，提升开发商的品牌价 值和市场份额。
项目定位
市场反馈意见
举办新闻发布会、媒体见面会等公关活动，提升品牌知名度和形象。
社区活动
组织社区活动，增强与客户的互动，提高客户满意度。
其他预算
人工成本
包括策划、设计、执行等人员的工资和福利。
物料成本
包括印刷品、礼品、设备租赁等费用。
场地费用
如租赁酒店、会议中心等用于举办各类活动的费用。
06
效果评估
销售效果评估
金色华府策划推广大纲ppt培训课 件
目录
• 项目介绍 • 市场分析 • 策划方案 • 推广策略 • 预算分配 • 效果评估
01
项目介绍
项目背景
金色华府项目位于城市核心区域，周边配套设施完善，交通便利，具有较高的商业 价值和投资潜力。
随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，高端住宅市场需求不断增长，金色 华府项目正是迎合这一市场需求而推出的。
品牌维护
持续关注品牌声誉和形象，及时处理负面信息，维护品牌形象和口 碑。
04
推广策略
广告推广
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸引潜在客户的注意力。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎和网站广告位投放广告，扩大品牌知名 度。
户外广告
在城市繁华地段设置大型广告牌、公交车身广告等，提高品牌曝 光度。
活动推广
项目开发商拥有丰富的房地产开发经验，在市场上具有良好的口碑和品牌形象，为 项目的成功推广提供了有力保障。
项目目标
提高金色华府项目的知名度和 美誉度，树立项目品牌形象。
吸引目标客户群体的关注和兴 趣，促进销售业绩的提升。
扩大项目在市场上的影响力和 竞争力，提升开发商的品牌价 值和市场份额。
项目定位
市场反馈意见
某地产长沙某地产金域华府营销策划报告185PPTXX年中原
➢第一级竞争力量：盛恒世华大章绿洲、新26万城新世界、湘江名城 ➢第二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山 ➢第三级潜在竞争力星量城印：象融科东南10万海、嘉盛圭塘河项目
海拔东方
8万
竞争节点分三江析花中城
2万
集中性竞争集中在融下科半东南年海，主要竞10争压力在4月~12月
嘉盛圭塘河项目
15
湘江名城
30
三房102-125,四房102-139 三房121-138,四房160 三房112-137,四房155
三房120-140,四房150-170 ——
三房120-130、四房140-160 三房120，四房140
户型特点
面积控制紧凑，总价优势，豪装 空中花园赠送，户型中规中矩 成熟社区，板式设计，南北通透赠送主要通过阳台 户型周正，纯板设计，南北通透，舒适度较高
—— —— 赠送面积，南北通透
竞争壁垒2：竞争项目多占驻良好的地段先发优势，在区域及 资源上竞争优势强。
地段、资源
恒大绿洲
体育中心/公园
新城新世界
体育中心/公园
融科东南海
——
湘江名城
中央公园/浏阳河 风光带
中城丽景香山 体育中心/公园
茂华国际湘 本项目
体育中心/公园
圭塘河风光带/市 民广场
地铁
地铁2号线 —— ——
项目地四块至轮廓及其基本指标
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
北地块 南地块
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
海拔东方
8万
竞争节点分三江析花中城
2万
集中性竞争集中在融下科半东南年海，主要竞10争压力在4月~12月
嘉盛圭塘河项目
15
湘江名城
30
三房102-125,四房102-139 三房121-138,四房160 三房112-137,四房155
三房120-140,四房150-170 ——
三房120-130、四房140-160 三房120，四房140
户型特点
面积控制紧凑，总价优势，豪装 空中花园赠送，户型中规中矩 成熟社区，板式设计，南北通透赠送主要通过阳台 户型周正，纯板设计，南北通透，舒适度较高
—— —— 赠送面积，南北通透
竞争壁垒2：竞争项目多占驻良好的地段先发优势，在区域及 资源上竞争优势强。
地段、资源
恒大绿洲
体育中心/公园
新城新世界
体育中心/公园
融科东南海
——
湘江名城
中央公园/浏阳河 风光带
中城丽景香山 体育中心/公园
茂华国际湘 本项目
体育中心/公园
圭塘河风光带/市 民广场
地铁
地铁2号线 —— ——
项目地四块至轮廓及其基本指标
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
北地块 南地块
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
金域华府楼盘地产项目盛大开盘活动策划方案【可编辑开盘活动方案】
主持人谢辞，演出部分结
束
备注
主持人邀请小朋友上台提问或者做 游戏，小丑赠送气球或者其他小礼 物
方案备注：
1、在表演开始至9:30宣布开盘期间，售楼处 限制人员进出（未开放状态），在9:30宣布 正式开盘之后，可以放人自由进出 2、现场除了舞台布置之外，还有其他布置 （详见如下）
开盘现场布置：
1、舞台（包括桁架、背景墙、灯光、音响、红毯、LED屏 【待定】） 2、冷餐区（包括条桌、桌布、糕点、饮料、一次性餐具、 一次性纸杯、隔离栏） 3、大棚【可选，看是否需要LED屏】（包括桁架、篷布、 喷绘） 4、签到处（条桌、桌布、签到处标示、背景墙） 5、其他布置：条幅、皇家礼炮、空飘、气球、盆栽、红毯
贰、活动目的
借政府政策法规的东风，扩大 楼盘项目影响力，达到楼盘的快 速消耗，以帮助开发商和销售公 司快速回笼资金。叁、活动概况活动目源自有两套方案可供选择A方案：
活动时间：2014年10月31日早8点30分 活动地点：金域华府售楼处及项目地 活动形式：歌舞演出+开盘促销
B方案：
活动时间：2014年10月31日晚20点 活动地点：金域华府售楼处及项目地 活动形式：歌舞演出+开盘促销
１、舞台（包括桁架、背景墙、灯光、音响、红毯、LED屏） ２、冷餐区（包括条桌、桌布、糕点、饮料、一次性餐具、 一次性纸杯、隔离栏） ３、大棚【无顶棚】（包括桁架、喷绘、灯笼） ４、签到处（条桌、桌布、签到处标示、背景墙） ５、其他布置：条幅、皇家礼炮、空飘、气球、盆栽、红 毯
会场布置效果示意图
签到处示意图
节目
参演人员
开场舞（鼓）
待定
主持人致辞及老客户致辞 主持人及老客户人选待
定
歌曲
万科_长沙万科金域华府第二季度营销策略_68PPT_XXXX年69页
> 手提袋设计 > 档案袋设计 > 围墙设计修改
前期工作回顾
五、巡展活动正按计划展开
电影季第一场： 《杜拉拉升职记》专场确定 时间:2019.4.17下午2：50
> 与搜房合作线上网络炒作项目活 动信息；
> 论坛设置客户互动游戏 选出部分幸运客户赠送观影券。
> 炒作活动为主线,制造话题与影 响力，提升项目知名度 。
武广灯箱 现场户外及导示 网络专题上线，电影季启动
短信投放
电影季前期准备 地球一小时 品牌发布会 行销拓客、大客户拓展、电话CALL客
售楼处现场效果图、区域人居版图更新 围墙、户型单张、宣传折页、手提袋设计
前期工作回顾
一、现场导视初步到位
> 户外安装完成、围墙导视安装完成 > 指引性强,起到良好的客户引导效果 > 销售现场门柱灯箱制作安装完成 > 昭示性较好
前期工作回顾
二、临时售楼部基本具备接待功能
> 促使现场营销氛围浓厚 > 清晰指引项目概况
前期工作回顾 三、武广火车站通道灯箱到位
> 武广灯箱制作安装完成 （包括：品牌、金域华府、万科城）
前期工作回顾
四、物料设计正在完善
> 户型单张设计完成 > 置业计划设计完成 > 折页设计修改
前期工作回顾 四、物料设计正在完善
合计
181885 1162234800 139042.5 812157584
78%
二季度营销目标
目标：二季度完成签约额2.22亿。
阶段 时间节点
产品
产品面 积（㎡）
套数
可售面积 （㎡）
预计销售套数
预计销售比例 （%）
前期工作回顾
五、巡展活动正按计划展开
电影季第一场： 《杜拉拉升职记》专场确定 时间:2019.4.17下午2：50
> 与搜房合作线上网络炒作项目活 动信息；
> 论坛设置客户互动游戏 选出部分幸运客户赠送观影券。
> 炒作活动为主线,制造话题与影 响力，提升项目知名度 。
武广灯箱 现场户外及导示 网络专题上线，电影季启动
短信投放
电影季前期准备 地球一小时 品牌发布会 行销拓客、大客户拓展、电话CALL客
售楼处现场效果图、区域人居版图更新 围墙、户型单张、宣传折页、手提袋设计
前期工作回顾
一、现场导视初步到位
> 户外安装完成、围墙导视安装完成 > 指引性强,起到良好的客户引导效果 > 销售现场门柱灯箱制作安装完成 > 昭示性较好
前期工作回顾
二、临时售楼部基本具备接待功能
> 促使现场营销氛围浓厚 > 清晰指引项目概况
前期工作回顾 三、武广火车站通道灯箱到位
> 武广灯箱制作安装完成 （包括：品牌、金域华府、万科城）
前期工作回顾
四、物料设计正在完善
> 户型单张设计完成 > 置业计划设计完成 > 折页设计修改
前期工作回顾 四、物料设计正在完善
合计
181885 1162234800 139042.5 812157584
78%
二季度营销目标
目标：二季度完成签约额2.22亿。
阶段 时间节点
产品
产品面 积（㎡）
套数
可售面积 （㎡）
预计销售套数
预计销售比例 （%）
(湖南中原)XXXX万科·金域华府价格策略
恒大绿洲
5月
6月
7月
8月
星城映象240套
亚商国际226套
金领家族1164套
恒大绿洲256套
中城丽景香山114套
融科紫檀637套
备注：统计截止日期为2010年4月19日
20
1.2
市场竞品分析 6、竞品地图
公寓类竞品主要集中在片区较为成熟的韶山路； 住宅类竞品则集中在武广片区。
新城新世界
融科檀香山2期（紫檀）
21.3.7 1
万科·金域华府价格策略建议（调整稿）
湖南中原万科金域华府项目组 2010.5.27
2
目标沟通
我们对项目一期目标的思考：
品牌目标——巩固市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——截止到6月底，三次开盘回款金额6亿元 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。
3
本次报告需回答的问题
3000
12
1.1
市场分析
3、区域的影响
——从5月长沙市场周成交数据来看，量价均有所下跌
5月四周较新政前均量价有所下跌； 经历4月份下半月短期僵持后，市场开始逐步下行，但幅度较小；5月最 后一个月，市场成交量开始回升；
调控政策出台后第一周个周末（24、25号）， 开盘数量激增为17个
13
1.1
2、二线城市的影响（长沙）
——从以往长沙市场对政策敏感度来看，影响约会在半年后显现
“927”政策后，成交量持续4个月走高后开始下跌，价格探顶后出现下滑；
若以4月为时间节点，预计在8月份会出现量价齐跌；
五月份成交116.2万方，较四月减少21.36万方；
故本项目应该尽快走货，争取在价格探底前完成销售任务；
量的74％
降低土地成本，控制房价持续上涨
5月
6月
7月
8月
星城映象240套
亚商国际226套
金领家族1164套
恒大绿洲256套
中城丽景香山114套
融科紫檀637套
备注：统计截止日期为2010年4月19日
20
1.2
市场竞品分析 6、竞品地图
公寓类竞品主要集中在片区较为成熟的韶山路； 住宅类竞品则集中在武广片区。
新城新世界
融科檀香山2期（紫檀）
21.3.7 1
万科·金域华府价格策略建议（调整稿）
湖南中原万科金域华府项目组 2010.5.27
2
目标沟通
我们对项目一期目标的思考：
品牌目标——巩固市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——截止到6月底，三次开盘回款金额6亿元 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。
3
本次报告需回答的问题
3000
12
1.1
市场分析
3、区域的影响
——从5月长沙市场周成交数据来看，量价均有所下跌
5月四周较新政前均量价有所下跌； 经历4月份下半月短期僵持后，市场开始逐步下行，但幅度较小；5月最 后一个月，市场成交量开始回升；
调控政策出台后第一周个周末（24、25号）， 开盘数量激增为17个
13
1.1
2、二线城市的影响（长沙）
——从以往长沙市场对政策敏感度来看，影响约会在半年后显现
“927”政策后，成交量持续4个月走高后开始下跌，价格探顶后出现下滑；
若以4月为时间节点，预计在8月份会出现量价齐跌；
五月份成交116.2万方，较四月减少21.36万方；
故本项目应该尽快走货，争取在价格探底前完成销售任务；
量的74％
降低土地成本，控制房价持续上涨
某某金域华庭整合营销方案
某某金域华庭整合营销方案
城市规划
1.大沥城市发展规划
城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地， 佛山具有优良生态环境的新城区， 南海重要的制造业基地之一。
规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里 。 城市规模： 2010年总人口规模为65万，2020年为75万。
引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜 等四大项目。
路漫漫其悠远
某某金域华庭整合营销方案
宏观经济
3. 产业结构分析----第三产业蓬勃发展
城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初 步形成，提升大沥商业竞争力，
有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、 居住等为核心产业的新兴城区
现 状
嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广 场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成
发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划 提升业态档次
路漫漫其悠远
某某金域华庭整合营销方案
宏观经济
4.2 商贸物流业 ----广佛区域性专业市场及物流集散地
广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立
路漫漫其悠远
某某金域华庭整合营销方案
宏观经济
3. 产业结构分析 产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展
第二产业为主,第三产业蓬勃发展 有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。
路漫漫其悠远
某某金域华庭整合营销方案
宏观经济
3. 产业结构分析----工业占主体
重点工业卫星镇,经济增长迅速
城市规划
2. 城市规划----南海重要的制造业基地之一
房地产万科金域华府营销策略方案调研报告
中城丽景香山
80-90㎡
110-130
130㎡以上
星城映象
80-90㎡
110-130
130㎡以上
供应面积及推售时间图
本案竞争机会分析：
精装
茂华国际湘
500000
约186000
约78000
三房四房
三江花中城
180000
约115000
约65000
二房三房
清盘
新城新世界
1200000
约260000
约120000
二三房
万树丹堤
86000
约42000
约44000
一房二房
清盘
彩云之翼
800000
约370000
约55000
二三房
中隆国际御玺
★
★
★
恒大城
★
★
★
★
★
★
恒大绿洲
★
★
★
★
★
茂华国际湘
★
★
★
★
★
三江花中城
★
★
★
新城新世界
★
★
★
★
★
万树丹堤
★
★
彩云之翼
★
★
★
★
中隆国际御玺
★
★
★
盛世华章
★
★
水岸天际
★
★
★
中城丽景香山
★
★
★
★
星城荣域
★
长大彩虹都
★
欧洲城公爵
★
★
★
★
★
博林金谷
★
★
★
★
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Code of this report | 7
项目理解：根据项目产品定位和价值，中原认为项目将打造成 一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目
项目整体建筑外立面设计城市感强， 具有较强的昭示性。
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 8
Code of this report | 3
Part 1.1
项目认知
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 4
本次招标范围和项目基本情况：项目地处雨花区政府对面，武 广新城核心，万家丽路和香樟路交汇处，由南北两块地构成。
项目地四块至轮廓及其基本指标
北地块
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
南地块© Copyrig来自t Centaline Group, 2009
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
Part 1.2
目标认知
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 9
销售目标：8亿销售额，根据2010可推售量测算，预计项目实 现均价至少在5500元/平米以上！
核心目标：速度，兼顾利润 >实现一流的销售速度，同时兼顾利润。2010年6月项目南地块一期入市，全 年实现住宅销售面积14.5万平米，13栋，预计实现销售额8个亿；
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 6
地段、品牌和产品赋予了项目坐拥6大价值，可塑性强！
地段价值
配套价值
片区发展价值
> 香樟路和万家丽路交汇口，东 城南北，东西核心主干道交汇 口
> 商业：内部商业街、圭塘河商业 > 武广新城核心，长沙未来五年最
Code of this report | 10
如果要在期望和目标之前权衡，我们 必须明白三个重要的前提：
Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？
万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目， 2010年实现销售14.5万平米，销售金额达到8亿元！
Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？
品牌：抢占新城中心， 成就星城影响力，实现 万科长沙区域运营化；
次要目标
核心问题
？
客户：树立万科品牌客户满 意度，关注客户服务，再树 万科客户满意度前列
次要目标
核心问题：在实现片区高价的情景下，如何实现8亿的快速销售目 标，我们实现目标的难点在哪里？
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> 市场壁垒 > 竞争壁垒 > 客户壁垒
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Part 2 目标实现下的问题
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国务院关于节约集约用地通知↓
公积金贷款利率下调↑ 10.22新政↑
12585.71㎡ 北地块 > 净占地：13.7万㎡ > 建面：25.98万㎡ > 容积率：1.89
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本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核 心的产品为公寓和高端住宅。
项目基本情况
一期规划（黑框范围）: 5栋高层768套： 4栋为1梯5户(90/120), 1栋为1梯4户(120/140), 6栋临街公寓1348套 25平米472套/32平米560套/60平米316套； 2栋临街小高层120套 一梯2户（90平米） 高层产品为标准化产品。 首先开发南地块，产品以33层精装修高层为主， 辅以精装小高层公寓和住宅；商业分为独立商业 和底商。
> 雨花市政府广场：区域内最大的 不同产品形态价值联动关系
公共平台，仅香樟路区隔
密切
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万科品牌价值
> 万科品牌的行业领袖标杆价值、 客户满意度行业第一、运营实力 保证
> 万科在长沙成功操作西街花园、 金域蓝湾、金色家园等三个项目， 建立长沙品牌口碑！
中心
具成长性价值空间，未来长沙都
> 教育：南雅中学（雅礼寄宿）、 市副中心。
广益试验中学、沙子塘小学、华 > 武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定
雅高尔夫球场
位为“中部大枢纽、长沙新浦东”
资源价值
物业联动价值
> 圭塘河风光带：项目西南侧，长 > 本项目涵盖高档公寓、高端
沙投资18亿打造韩国清溪川
住宅和商业，产品线完善，
[献给有远见的Mr. Visionary] [万科金域华府营销报告]
[深圳中原湖南分公司事业一部] [HuNan.01.2010]
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可200被9 擅自引用、复制和传播。
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如果要在期望和目标之前权衡，我们 必须明白三个重要的前提：
Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？
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Part 1 项目和目标认知
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Part 2.1
目标实现下的市场壁垒
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市场壁垒1：政策收紧逐渐展开，部分优惠政策或将到期，政 策风险存在加大趋势，2010年整体市场出现保守趋势！
07-09年房地产政策变化
国办关于促进房地产健康发展的若干意见↑ 货币政策动态微调↓
项目理解：根据项目产品定位和价值，中原认为项目将打造成 一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目
项目整体建筑外立面设计城市感强， 具有较强的昭示性。
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Part 1.1
项目认知
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本次招标范围和项目基本情况：项目地处雨花区政府对面，武 广新城核心，万家丽路和香樟路交汇处，由南北两块地构成。
项目地四块至轮廓及其基本指标
北地块
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
南地块© Copyrig来自t Centaline Group, 2009
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
Part 1.2
目标认知
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销售目标：8亿销售额，根据2010可推售量测算，预计项目实 现均价至少在5500元/平米以上！
核心目标：速度，兼顾利润 >实现一流的销售速度，同时兼顾利润。2010年6月项目南地块一期入市，全 年实现住宅销售面积14.5万平米，13栋，预计实现销售额8个亿；
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地段、品牌和产品赋予了项目坐拥6大价值，可塑性强！
地段价值
配套价值
片区发展价值
> 香樟路和万家丽路交汇口，东 城南北，东西核心主干道交汇 口
> 商业：内部商业街、圭塘河商业 > 武广新城核心，长沙未来五年最
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如果要在期望和目标之前权衡，我们 必须明白三个重要的前提：
Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？
万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目， 2010年实现销售14.5万平米，销售金额达到8亿元！
Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？
品牌：抢占新城中心， 成就星城影响力，实现 万科长沙区域运营化；
次要目标
核心问题
？
客户：树立万科品牌客户满 意度，关注客户服务，再树 万科客户满意度前列
次要目标
核心问题：在实现片区高价的情景下，如何实现8亿的快速销售目 标，我们实现目标的难点在哪里？
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> 市场壁垒 > 竞争壁垒 > 客户壁垒
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Part 2 目标实现下的问题
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国务院关于节约集约用地通知↓
公积金贷款利率下调↑ 10.22新政↑
12585.71㎡ 北地块 > 净占地：13.7万㎡ > 建面：25.98万㎡ > 容积率：1.89
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本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核 心的产品为公寓和高端住宅。
项目基本情况
一期规划（黑框范围）: 5栋高层768套： 4栋为1梯5户(90/120), 1栋为1梯4户(120/140), 6栋临街公寓1348套 25平米472套/32平米560套/60平米316套； 2栋临街小高层120套 一梯2户（90平米） 高层产品为标准化产品。 首先开发南地块，产品以33层精装修高层为主， 辅以精装小高层公寓和住宅；商业分为独立商业 和底商。
> 雨花市政府广场：区域内最大的 不同产品形态价值联动关系
公共平台，仅香樟路区隔
密切
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万科品牌价值
> 万科品牌的行业领袖标杆价值、 客户满意度行业第一、运营实力 保证
> 万科在长沙成功操作西街花园、 金域蓝湾、金色家园等三个项目， 建立长沙品牌口碑！
中心
具成长性价值空间，未来长沙都
> 教育：南雅中学（雅礼寄宿）、 市副中心。
广益试验中学、沙子塘小学、华 > 武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定
雅高尔夫球场
位为“中部大枢纽、长沙新浦东”
资源价值
物业联动价值
> 圭塘河风光带：项目西南侧，长 > 本项目涵盖高档公寓、高端
沙投资18亿打造韩国清溪川
住宅和商业，产品线完善，
[献给有远见的Mr. Visionary] [万科金域华府营销报告]
[深圳中原湖南分公司事业一部] [HuNan.01.2010]
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可200被9 擅自引用、复制和传播。
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如果要在期望和目标之前权衡，我们 必须明白三个重要的前提：
Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？
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Part 1 项目和目标认知
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Part 2.1
目标实现下的市场壁垒
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市场壁垒1：政策收紧逐渐展开，部分优惠政策或将到期，政 策风险存在加大趋势，2010年整体市场出现保守趋势！
07-09年房地产政策变化
国办关于促进房地产健康发展的若干意见↑ 货币政策动态微调↓