商业地产与住宅地产十大区别
商业地产和住宅地产的18个不同点之欧阳科创编
商业地产和住宅地产的18个不同点：只有5%相似度有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有5%！1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。
2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。
3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。
4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人都有买房需求，受政策影响大。
5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。
6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。
7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高，可复制性极强，从产品定位到户型设计到营销方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。
8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。
9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。
10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式：卖卖卖。
11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期快。
12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周转。
13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。
14. 投资风险不同：住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的；商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。
15. 竞争方式不同：商业项目具有排他性，如果旁边已有个万达广场了，除非做个完全不一样定位的项目，不然很难办；住宅地产则倡导共建共享共融，多家开发商同时在一个区域开发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。
商业地产开发与住宅开发的区别
商业地产开发与住宅开发的区别商业地产开发和住宅开发的不同1.理论基础不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论。
住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论。
商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——和住宅不同的定价模型。
住宅是资产定价模型，而商业是市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）2.客户不同商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主。
需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣。
需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益。
3.规划层面不同规划设计决定商业地产项目的存亡。
业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目——大型商业地产项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
商业与住宅在贷款及功能及操作上的不同之处
一、商业地产与住宅地产的区别商业地产和住宅地产两者不可同论，可以从六个方面看出两者之间的不同之处。
第一，理论不同。
住宅地产开发基础是满足人们“居住”的需求，而商业地产的开发是为了满足“投资”需求。
第二，功能不同。
住宅地产主要功能就是居住，而商业地产功能要复杂的多，包括商品流通、休闲娱乐、餐饮、商务功能等等。
第三，操作复杂性不同。
从房地产商角度来讲，商业地产的操作复杂性比之住宅地产多。
住宅地产，从开发到出售，意味着该住宅地产项目已经结束了，其住宅价值就可以在消费者手中实现。
而商业地产出售后要经过招商，招商后的运营好坏决定着商业地产的价值能否实现。
第四，开发程序不同。
商业地产比住宅地产开发程序多了开业支付及运营管理环节，而这两个环节恰恰是体现商业地产价值的关键。
第五，销售方式不同。
住宅地产销售方式简单，一般为自销式，地产商与消费者钱货两清。
而商业地产销售方式多种，分为直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式，每种销售方式还可以进行细分，以应对不同消费者。
第六，投资回报方式不同。
住宅地产通过销售来实现投资回报。
而商业地产可以通过销售、招商运营、物业升值三种方式获得投资回报，后两种是商业地产获得投资回报的主要方式。
二、商业地产融资方式及成本分析(一)企业自有资金，商业地产开发融资中最基本的一种方式，也是其他融资方式运用的前提，企业使用自有资金投入项目，可以降低资金提供方和需求方的交易费用，提高交易效率。
自有资金也是有成本的，自有资金是股东投入企业的资金，是股东以放弃其他投资机会为代价而进行的投资，对自有资金的使用，要求不得低于机会成本的报酬率，否则便意味着使用自有资本成本过高，企业经营业绩不合格。
(二)银行贷款，该种融资方式一直以来都是房地产行业融资的主要方式之一，商业地产融资也不例外。
银行贷款成本变动主要受贷款利率及所得税率影响，根据规定贷款利息可以抵税，企业可以少缴纳一些所得税。
在货币政策宽松、贷款利率较低的情况下，使用银行贷款融资，企业融资成本较低。
商业地产与住宅区别(2020)
销售住宅与商铺的区别
六、营销策略不同
在前面我们提到，住宅地产卖的是生活品质和生活方式，而商业地产卖的是投资价值，保障的是投资信心。由此可 见，商业地产与住宅地产在营销策略方面也会有所不同。 住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、住户采取的营销方式，相对来说比较简单，只是一个广告——预
售——开盘——签约的过程。 商业地产的营销策略则不是这么简单，它需要在销售前期、中期、后期采取不同的策略。 a) 具体来说，商业地产在售前一定要保证定位非常明确，有理有据，告诉商户、投资人、投资客、经营户我们做什
现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。这种做法无法 保证商铺经营的品质以及卖场的规范，不仅是对投资客户、自营商户的不负责任，更是对开发商自己的不负责任。
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销售住宅与商铺的区别
三、消费环节不同
开发商将住宅地产开发后就要卖给住户，住户买房后 就进入了住宅的终端消费环节。严格来说这是个一次 性长期消费的过程，后续消费没有任何技术含量，任 何人买了住宅都会住，就如同任何人买了衣服都会穿 一样。
会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。
投资商铺的好处
一、投资回报高
① 商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下; ② 商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可
能，不稳定。 ③ 商铺出租有时 退 出 还能收到一笔可观的进场费或顶手费。再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自
Globrand
目录
CONTEXT
一、销售住宅与商铺的区别
二、住宅与商铺投资的区别——商铺投资 的好处商铺
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比在房地产市场中，商业地产与住宅地产是两个常见的投资方向。
商业地产主要包括办公楼、商场、酒店等商业用途的建筑物，而住宅地产则是以住宅为主要功能的房产。
商业地产和住宅地产在投资方面有很多不同之处，下面将对两者进行比较分析。
一、投资周期和回报率商业地产的投资周期相对来说较长，通常需要数年或更长时间才能从投资中获得回报。
这是因为商业地产的租赁周期通常较长，同时商业租户的选择也较为谨慎。
然而，商业地产的回报率相对较高，一旦稳定租赁，收益可持续较长时间。
相比之下，住宅地产的投资周期较短，买卖交易速度较快，投资回报率较低，但具有稳定性。
房屋的需求相对较为稳定，且随着人口增长，住宅需求相对较大。
虽然住宅地产的租金回报率较低，但房价的稳定增长可为投资者提供较长期的回报。
二、风险和稳定性商业地产投资存在一定风险，主要体现在租赁空置率和商业环境变化上。
如果商业地产的租赁率较低，或者商业环境发生变化，例如附近竞争者增多，商业地产的价值可能会下降。
因此，在商业地产投资中，投资者需要仔细评估商业环境和租赁市场的情况，以减少风险。
住宅地产投资相对较为稳定，因为人们始终需要居住，住房需求相对稳定。
即使在经济不景气时期，人们依然需要住房，因此住宅地产的价值相对较稳定。
住宅地产的风险主要体现在房价波动和市场供需关系上。
三、资金投入和融资方式商业地产投资通常需要较大的资金投入，包括购买、装修、运营等方面的费用。
此外，商业地产的融资方式也较多样化，可以通过银行贷款、股权合作等方式融资。
住宅地产投资相对来说资金投入较小，融资方式也较简单。
一般情况下，购买住宅可以通过按揭贷款、自筹资金等方式进行。
四、市场需求和前景商业地产的市场需求与经济发展密切相关。
随着城市化进程的加快和消费水平的提高，对商业地产的需求也不断增加。
商业地产的前景较好，但在市场选择和运营管理方面需要更多专业知识。
住宅地产的市场需求相对稳定，受城市规划和人口增长等因素的影响。
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别作者：林海彬来源：《中国房地产·市场版》2017年第07期在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。
”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。
那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？一、销售产品不同住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。
具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。
住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。
住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。
此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。
二、对象不同住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。
关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品。
这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。
现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。
商业地产与住宅地产策划的差异
商业地产与住宅地产策划的差异一、价值层面的差异1．物业价值商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。
一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。
而住宅的价值在于居住，保值升值。
其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。
2．利益关系从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。
商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。
其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。
开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。
开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。
与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。
商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。
因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。
3．市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。
除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
房地产投资商业地产vs住宅地产
房地产投资商业地产vs住宅地产随着经济的发展和人口的增长，房地产市场也逐渐成为人们关注的焦点。
在房地产市场中，商业地产和住宅地产是两个重要的领域。
商业地产主要包括写字楼、商铺、酒店等，而住宅地产则是指住宅小区、公寓等。
本文将从投资回报、风险与稳定性、投资周期等多个角度，探讨商业地产和住宅地产的异同。
一、投资回报商业地产通常具有较高的投资回报率。
商业地产的租金收入相对较高，尤其是位于繁华商业区域的物业。
写字楼和商铺的租金通常按照面积计算，并且租期相对较长，这使得商业地产的投资回报相对稳定。
此外，商业地产还有其他收入来源，例如公共设施的租金、广告牌的租赁费等。
相比之下，住宅地产的租金收入相对较低，但是随着城市人口的增加，住宅地产的价值也在不断提升，投资回报潜力巨大。
二、风险与稳定性商业地产的风险与稳定性相对较高。
商业地产的租赁周期较长，如果出现租户违约或者市场需求下降，可能导致投资风险增加。
此外，商业地产还面临着市场波动、政策调整等不确定因素的影响。
相比之下，住宅地产的稳定性较高。
人们对住房的需求是刚性需求，尤其是对于优质的住宅项目，稳定的租金收入和持续的增值潜力为投资者带来了稳定的回报。
三、投资周期商业地产的投资周期较长。
商业地产项目往往需要长期规划、建设和运营，从土地购买到物业交付，整个过程可能需要数年时间。
此外，商业地产项目的规模通常较大，需要投入大量资金，整个投资周期可能上百亿。
相对而言，住宅地产的投资周期较短。
住宅项目可以根据市场需求及时调整，建设周期通常较快，资金投入相对较少。
结论：商业地产和住宅地产都是房地产市场中的重要领域，各自具有不同的特点。
商业地产投资回报高，但风险相对较大，需要长期投资和运营。
住宅地产稳定性高，投资周期相对较短，适合寻求稳定回报和短期投资的投资者。
在实际投资过程中，投资者需要根据自身需求和风险承受能力来选择合适的投资方向。
无论是商业地产还是住宅地产，选择合适的项目和管理团队至关重要，只有科学规划和管理，才能实现稳定回报和持续增值。
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区别一，地理位置的要求不一样。
1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；
2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；
3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；
4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。
如果地选错了，那是一定种不活的。
这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。
所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。
区别二，目标顾客不一样。
住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。
通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。
经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、
娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。
区别三，功能、用途不一样。
住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。
例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。
即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。
区别四，消费环节不一样。
住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。
假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。
而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。
开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。
卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今
后活不了，那开发商也是活不好的。
所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。
区别五，对物业的要求不一样。
住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。
但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。
不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高达到2.8—3米就可以了。
所以，对物业的要求不同也是商业地产与住宅地产的区别之一。
第六，产品的设计不一样。
住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。
例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了，主要是解决上、下水和排风等问题。
商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。
我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说
的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。
但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？4米的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列？商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。
店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有“回”字形和“非”字形两种切割方法。
“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性；“回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。
所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。
区别七，销售、营销不一样。
台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。
住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。
因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。