2014吉林省普通住宅物业服务规范
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(中物协)
中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知中物协[2004]1号各物业管理企业：为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。
试行中的情况，请及时告我会秘书处。
附：1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。
二○○四年一月六日普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级二级三级附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。
物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。
本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
吉林省物业服务收费管理实施细则试行
吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知发布日期:2004-12-20 生效日期: 2004-12-20发布部门: 吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅发布文号: 吉发改收管联字［2004］982号各市、州发改委（物价局）、房产局（建设局）：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条理》和《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号），我们制定了，《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○四年十二月二十日附件1：吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）第一条为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
关联法规：第二条本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。
第三条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。
第六条物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条物业服务指导价格采取以下三种形式：（一）协商确定服务价格凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
普通住宅小区物业管理服务一级标准
普通住宅小区物业管理服务一级标准（试行）——-中国物业管理协会制定（一）基本要求1 、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确.2 、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全.3 、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4 、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全.5 、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6 、设有服务接待中心,公示24 小时服务电话。
急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录.7 、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8 、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9 、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10 、每年至少1 次征询业主对物业服务的意见，满意率80% 以上.（二）房屋管理1 、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2 、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修，属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定，组织维修.3 、每日巡查1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4 、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度.装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
吉林省物业用房配置标准及要求文件
吉林省物业用房配置标准及要求文件1、范围（1）为规范物业服务行为，提高物业服务质量，促进物业服务行业发展，实现物业服务规范的标准化、专业化、精细化，结合本省情况，制定本规范。
（2）本规范适用于吉林省行政区域内的普通住宅物业服务活动。
包括基本要求，共用部位、共用设施设备(运行)维修养护和管理，公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩序维护等内容。
（3）本规范将普通住宅物业服务水平分为五级，一级为最高标准，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。
（4）本规范为推荐性标准，物业服务企业和业主自愿采用，但本规范一经采用，并经物业服务各方商定同意纳入物业服务合同中，就成为各方必须共同遵守的依据，具有法律上的约束性。
（5）本规范分类、分项、分级的表述各物业服务技术的具体内容和要求，可以供物业服务双方当事人分类、分项、分级采用。
（6）物业服务收费和服务的内容标准应达到质价相符的平衡标准。
（7）本规范中涉及的物业共用部位、共用设施设备不包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担维护、养护责任的相关管线和设施设备。
其维修养护和管理为日常维修养护工作，不包括需要使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工作。
（8）采用本规范的物业服务除应遵守本规范外，还应符合国家及吉林省现行相关法律、法规、规章、标准的规定。
2、术语和定义（1）普通住宅物业的范围普通住宅物业包括普通商品住房、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房等，区别于独栋别墅等高档住宅物业。
（2）物业管理物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。
（3）物业管理区城已建成并已交付业主使用的物业包括住宅及其建筑物配套附属设施、设备和场地等组成的统一物业服务区域。
（4）共用部位一般包括：建筑物的基础、楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、门、厅、堂、平台、避难层等。
吉林省物业服务规范(征求意见稿)
吉林省物业服务规范1.总则1.1.为了提高物业服务质量，促进物业服务行业发展，保障物业服务企业和消费者的权益，统一全省物业服务规范与指标，制定本规范。
1.2.本规范通过对物业服务内容的分类、分项、分级，具体明确物业服务的内容及要求，尽量体现服务和消费的公平性，为物业管理的双方当事人，根据物业类别选择分类、分项、分级的服务内容作参考，为不断提高全省物业服务水平提供规范指导。
1.3.本规范规定了物业服务活动中，物业服务企业提供的基本要求、综合服务、共用部位和共用设施设备的管理维护、保洁要求、园林绿化养护、公共秩序维护等的服务内容及要求。
1.4.物业服务必须符合国家和法律法规，正确处理专业管理与业主自治、行政管理与行业自律、企业管理与社会管理的关系。
1.5.本规范适用于吉林省内的物业服务活动。
1.6.本规范的附录将规范规定的物业服务内容按每个项目的重要性、内容和服务程度规定分值，划分成至多五个等级，一级至五级，从高到低。
可采取服务项目逐项选择分等组合（菜单选择）的模式确定分值。
1.7.物业服务的选择应根据住宅小区的实际情况和需求确定，不同服务项目的等级选择差异不宜过大。
1.8.物业服务规范的指标评定除应符合本规范外，还应符合国家现行的有关规定。
2.规范引用文件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。
《中华人民共和国物权法》；中华人民共和国国务院2007年504号令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》；中华人民共和国国务院2003年373号令《特种设备安全监察条例》；国家标准GB19120-2003《空调通风系统清洗规范》；建设部CJJ27-2005《城市环境卫生设施设置标准》；建设部GB50140-2005《建筑灭火器配置设计规范》；建设部建住房[2006]3号《电梯应急指南》；国家发改委、建设部发改价格[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》；建设部2004年132号令《建设部关于修改〈城市供水水质管理规定〉的决定》；建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》；建设部建住房[2000]008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》；建设部2002年110号令《住宅室内装饰装修管理办法》；建设部建城[1997]21号《城市环境卫生质量标准》；建设部建城[1996]542号《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》；中物协[2003]1号《物业管理服务等级标准》；吉林省人民政府2009年203号令《吉林省物业管理办法》。
吉林省物业管理办法
吉林省物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条本省行政区域内物业管理适用本办法。
本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。
第四条鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第六条县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。
县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。
第七条鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。
物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。
第八条鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。
行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。
第二章业主、业主大会、业主委员会第九条物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。
在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。
第十条物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格
吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格一、我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00－1.50元；二级：每平方米0.70－1.00元；三级：每平方米0.50－0.70元；四级：每平方米0.30－0.50元；五级：每平方米0.30元2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。
二、非住宅物业服务价格由各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际经济发展水平和社会承受能力，按照《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定的原则，制定本地区非住宅物业管理服务政府指导价格。
三、住宅小区物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》由双方协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
非住宅物业服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
物业服务收费标准难以确定的，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。
附件3：吉林省住宅小区物业管理服务等级标准一、一级物业管理服务等级：1、基本要求（1）物业管理企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。
（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。
（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。
（4）80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。
（5）80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。
（6）物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。
（7）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。
最新最全吉林省物业服务收费管理实施细则
吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)第一条为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国务院《物业管理条例》及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条本细则适用于全省行政区域内经物业管理行政主管部门资质认定、工商行政管理机关登记注册的物业管理企业对各类物业实施管理、向业主提供服务并收费的行为。
第三条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费指导价格的制定和监督管理工作。
第六条物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条物业服务指导价格采取以下三种形式：（一）协商确定服务价格凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
（二）提前告示服务价格凡开发商按规定可以预售、租赁的房屋，都应由选聘的物业管理企业根据物业管理服务政府指导价格自行确定综合服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案，同时在显著位置设立公示牌，将服务价格和细化的服务内容公示。
在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业管理服务协议，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行，服务价格不得提高，服务承诺不得降低。
（三）价格主管部门核定服务价格1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。
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2014吉林省普通住宅物业服务规范
日前，吉林省出台《普通住宅物业服务规范》，另外，省里有关部门要求，根据有关法规，将会同当地价格主管部门，配套制定出台当地普通住宅物业收费指导价格，并于2014年底前共同发布实施。
将物业服务水平分为五级
《普通住宅物业服务规范》将普通住宅物业服务水平分为五级，一级为最高标准，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。
装饰装修管理、电梯、消防设备设施为各等级物业服务的基本要求，故未做级别划分。
此标准为推荐性标准，物业服务企业和业主自愿采用，但本标准一经采用，并经物业服务各方协商同意纳入物业服务合同中，即为各方必须共同遵守的依据，具有法律上的约束性。
标准中涉及的物业共用部位、共用设施设备维修养护和管理为日常维修养护工作，不包括需要使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工作，不包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担维护、养护责任的相关管线和设施设备。
不同级别服务标准不同
案例：某小区的电梯坏了，王女士打电话给物业，一上午还没有修好，害得住在10楼的李大爷一上午都没出门。
按照标准，在维修服务上的一级标准要求：由物业服务企业负责的共用设施设备急修15分钟内，其它报修30分钟内到达现场；由公用事业经营单位或专业性服务企业负责的设施设备在30分钟内告知。
业主报修回访率100%。
五级标准：由物业服务企业负责的共用设施设备急修30分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场。
由公用事业经营单位或专业性服务企业负责的设备设施在30分钟内告知。
每年公开征集1次服务意见
案例：某小区一居民向物业反映意见，迟迟得不到回复，居民很气愤，表示这样的服务态度今年不打算交物业费。
在物业服务质量监督的一级标准要求：每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况的相关内容。
业主提出的意见、建议、投诉、咨询在1个工作日内回复；投诉回访率100%。
每年至少公开征集1次物业服务意见，回收率85%以上，统计分析结果，公示整改情况。
每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。
五级标准：公示上一年度物业服务合同履行情况的相关内容。
业主或使用人提出的意见、建议、投诉、咨询在3个工作日内回复。
每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。
楼内照明一般故障最多1日内修复
案例：某小区楼道内一顶灯坏了，居民刘某打电话报修，一天后还未修好，物业以灯泡配不上需要异地发货为由几周还没有修上。
按照一级标准要求：楼内公共照明一般故障接报后4小时内修复；复杂故障1日内修复。
楼外公共照明一般故障接报后4小时内修复；复杂故障1日内修复。
每日巡视1次应急公共照明，发现故障，即时修复。
五级标准：楼内公共照明一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。
楼外公共照明一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。
每日巡视1次应急公共照明，发现故障，即时修复。
每月至少洗1次垃圾箱
案例：某小区物业垃圾箱几天不收拾一次，吸引了众多苍蝇“光顾”，住户们纷纷向物业抱怨。
一级标准要求：实行生活垃圾分类收集，按单元配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
每周至少清洗1次垃圾收集容器；蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。
每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所；垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
五级标准：配置垃圾收集容器。
每月至少清洗1次垃圾收集容器；蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。
每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所。
装修期间至少每2日巡视1次
在公共秩序维护上，五级标准要求小区安防控制室设专人24小时值守。
监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
一级标准则多了关于“管理制度、应急预案张贴在显著位置”的要求。
在装饰装修管理方面，要求装修施工人员、车辆进出办理临时出入证。
发现业主未申报登记的，及时办理手续，签订管理服务协议。
至少每2日巡视1次。
在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务。
每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。