2019年整理2009年“两会”期间房地产政策研读资料
2009年房地产政策
2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。
在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009年政策做适度展望。
一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保”2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。
国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。
尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。
目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。
从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。
从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。
在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。
2009年将为“保八”而苦战。
在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。
2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。
进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。
09年上年房地产相关政策概述
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件
中华人民共和国最 具体应用法律若干问题的解释》、《关
对当前一些重要问题的弥补，可以
2009.10.01
高人民法院 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
更好的保护物权所有人的利益。
若干问题的解释》
国务院
《关于调整固定资产投资项目资本金比 2009.05.27 拉动固定资产的投资额。
保障部、国土资源部 处分办法〉第三条有关问题的通知》
2009. 05.11 2009.06.01
促进固定资产投资。 加大监管力度。
国土资源部
《土地调查条例实施办法》
对《土地调查条例》的相关制度 2009.06.22
进行了细化，增强了可操作性。
《关于个人无偿受赠房屋有关个人所
堵塞税收管理漏洞，避免钻空逃
国土资源部
《2009年第一季度全国主要城 市地价状况分析报告》
房地产企业获取土地的数量和节奏呈下降 —
和减缓趋势。
吉林省政策
上半年吉林省颁布的房地产相关政策较少，出台的两项政策法规都是规范市场、促进市场健康 发展的。
类别
发布单位
法规名称
实施时间
法规主旨
吉林省测绘局、 房产证面积与实际面积不符，
信息类
类别
发布单位
法规主旨
实施时间
法规主旨
规划类
长春市人民政府 第四个百万平米回迁工程将启动
长春市房地产管理和住 长春无籍房可办产权证
房保障局
长春市物业维修资金管
房地产类
物业维修资金今年刷卡就能用
理中心
长春市房地产管理和住 长春保障性住房和经济适用住房
房保障局
申购条件再放宽
金融类
2009年以来房地产政策、目标、实效
2009年以来房地产政策、目标、实效一、背景●自06年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。
06年3次上调存款准备金率，2次上调利率；07年又经历了10次上调存款准备金率，6次加息。
2008年上半年金融政策依然定调“从紧”，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上调幅度维持在0.5个百分点，6月份达到17.5%的历史高位。
●此后：2008年一至三季度，中国房地产行业指数第一次连续三个季度下跌。
2008年中国房地产市场走势完全呈现下行的状态。
2008年房地产企业第一次真正意义上体验到市场下行的苦楚。
房地产企业为适应市场环境不得不调整原有的战略，企业不约而同地将扩张战略调整为收缩战略。
● 08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经济体相继进入衰退或已处衰退边缘。
国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。
●2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。
随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10月份之后纷纷出台。
●经济危机的影响受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略有放松。
9月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10月22日央行发布房地产“救市新政”——《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，预示着宏观调控拐点的到来。
一个月以后，在11月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。
●2008年，中国房地产业是一个跌宕起伏的重要年份。
年初，房地产业宏观调控政策的目标还是预防过热；岁末，政策目标已经转为如何企稳。
2009房地产开发政策解析
西安 张辉
SW029@
房地产E网
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停止征收土地使用税的时间
2009西安关于明确房地产开发企业房地产开发用地城 2009西安关于明确房地产开发企业房地产开发用地城 镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知
2009海南关于房地产开发企业城镇土地使用税 2009海南关于房地产开发企业城镇土地使用税 有关问题的复函 2006河南省房地产开发企业城镇土地使用税征 2006河南省房地产开发企业城镇土地使用税征 收管理办法 2004杭州关于明确城镇土地使用税有关政策规 2004杭州关于明确城镇土地使用税有关政策规 定的通知 2005北京关于房地产开发企业开发用地征收城 2005北京关于房地产开发企业开发用地征收城 镇土地使用税有关问题的通知
西安 张辉 SW029@
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土地使用权(续) 土地使用权(
房地产企业持有土地不符合无形资产的定 土地使用权的价 因此不应该将取得的土地使用权 义,因此不应该将取得的土地使用权的价 值计入到无形资产科目, 值计入到无形资产科目,在尚未开工建设 前计提摊销, 前计提摊销,而应该直接计入到开发成本 科目,不允许在开工建设前计提摊销. 科目,不允许在开工建设前计提摊销.
第二十二条: 第二十二条:企业因国家无偿收回土地使 用权而形成的损失, 用权而形成的损失,可作为财产损失按有 关规定在税前扣除. 关规定在税前扣除. 2009关于政府收回土地使用权及纳税人 2009关于政府收回土地使用权及纳税人 代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知
西安 张辉 SW029@
西安 张辉 SW029@
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对外拆借资金的利率
中华人民共和国企业所得税法实施条例
第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下 列利息支出,准予扣除: 列利息支出,准予扣除: (一)非金融企业向金融企业借款的利息支 出,金融企业的各项存款利息支出和同业拆借 利息支出,企业经批准发行债券的利息支出 债券的利息支出; 利息支出,企业经批准发行债券的利息支出; (二)非金融企业向非金融企业借款的利息 支出,不超过按照金融企业同期同类贷款 同期同类贷款利率 支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率 计算的数额的部分. 计算的数额的部分.
2009年全国房地产政策收集08346387
2009年全国房地产政策收集关键词：容积率政策：《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》发布时间：2009年1月6日发布机构：住房和城乡建设部、监察部政策内容：《通知》要求，各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。
确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行。
《通知》要求，城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。
对于面积不符的，建设单位不得组织竣工验收。
城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。
点评：进一步严格要求容积率指标的规划管理和调整程序，严格核查建设工程是否符合容积率要求，加强建设用地容积率管理监督检查。
关键词：城市二套房政策：《国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)》颁布时间：2009年4月3日颁布机构：讨论稿暂无政策内容：涉及第三次调整住房制度，其中颇受关注的是有专家建议“市内拥有多套房将受限制”。
国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。
点评：广州市行业内普遍认为“可行性不高”，“市、郊区”的概念难以区分。
但也有专家认为“第二套住房在郊区的可减税”也许能间接鼓励将农村用地变建设用地的冲动”。
关键词公积金政策：广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八市的公积金管理中心负责人在广州共同签署了八城市公积金异地互贷协议。
颁布单位：广州公积金管理中心颁布时间：2009年4月3日政策内容：5月1日开始，在这八个城市缴存公积金者，只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房，异地贷款将统一程序跟文书。
09年以来房地产调控政策一览表
5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2009.12.14
2010.04.13
住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11
银监会：银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2009.12.23
财政部：五年内住房转让全额征收营业税
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010.04.17
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15
国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
2009年12月以来的关键房地产政策
未来政策解读国十九条：增加保障房用地奠定近期政策调整总基调国土部出台“19条”房地产用地整治风暴将起70%供地用于保障性和中小套型住房、有条件的地方探索房地产用地出让预申请制度、实施住房用地开发利用申报制度、开展房地产用地突出问题专项检查……3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》..."国19条"整治房地产用地房企将遭优胜劣汰国土部的“19条”，加上信贷紧缩，会使房企的资金链越来越紧张，对中小房企会有比较大的打击，而大型的房企影响相对较小。
国土部“19条”的推出对整个房地产行业来说，会达到一个优胜劣汰的效果，好的房企会有长足的发展，差的公司在这次政策的推动下就会...物业税短期内出台无望物业税或曲线开征四大开征方式猜想消息称上海拟开征住房保有税,且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批,通过财政部和国务院审批的概率也很大,试点地区为京沪深渝四市,发起地点为重庆；而前段时间闹得沸沸扬扬的“特别房产消费税”,也是由重庆市市长黄奇帆透露的。
物业税被冷处理房产税或成为调控房地产新选择楼市涨价如火如荼，而媒体的质疑之声也此起彼伏，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。
面对媒体一浪高过一浪的声势，上海市房管局在当天发布的声明称，“房产保有阶段征税的问题，早在党的十六...招拍挂制度将进行完善现行土地招拍挂制度催生“地王”？为何“地王”大都由“央企制造”？专家认为，央企拿地是因为自身创造利润压力太大“目前国内实体经济疲弱，微观经营环境恶劣。
在这种情况下，把钱投入虚拟经济比如股市、楼市比投入实体经济风险要小一些，而且更容易获得利润。
”国企不但自有资金雄厚，而...北京本周出台土地新规“价高者得”将作古按照北京新规的思路，土地出让不一定要“价高者得”，但在部分地块中，开发商需配建相应比例保障房，即土地出让收益由以往的“暗补”变为“明补”。
09、10年国家房地产政策
09、10年国家房地产政策一月1、1月1日实施个人住房转让营业税新政财政部、国税总局联合下发的通知。
通知规定，个人购买不足两年的非一般住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非一般住房或者不足两年的一般住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的一般住房对外销售的，免征营业税。
新政执行时刻自2009年1月1日至12月31日。
2、1月1日新修订的《建设项目用地预审治理方法》开始施行国土资源部最新修订的《建设项目用地预审治理方法》自2009年1月1日起开始施行。
按照新修订的《建设项目用地预审治理方法》，项目建设单位向进展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
3、1月2日国务院总理温家宝签署第546号国务院令国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《都市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。
自2 009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
4、1月8日加大建设用地容积率治理和监督检查监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加大建设用地容积率治理和监督检查的通知》，要求加大建设用地容积率治理和监督检查。
二月1、2009年2月，国土资源部公布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。
《通知》明确：将落实最严格的耕地爱护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等咨询题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。
2、2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查方法》据悉，该方法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提升土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查方法》，并自公布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地治理局公布的《土地利用总体规划编制审批规定》。