银行住房抵押贷款证券化项目分析报告
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
我国住房抵押贷款证券化模式分析
我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。
关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。
抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2.抵押贷款的证券化。
银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。
3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。
发行方式可采用直接发行或间接发行。
前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4.债券进入二级市场参与流通。
鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。
表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。
住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究
住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究一、住房抵押贷款证券化风险分析的意义传统的融资方式是以资金需求方的整体信用状况为基础的，而住房抵押贷款证券化是以银行的住房抵押贷款这种金融资产的未来收益为信用保证，从而在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券，使不流动的资产能够进入金融市场得以实现交易[1][2]。
住房抵押贷款证券化不仅增强了债权银行的资产流动性，拓宽了其赢利渠道，而且增加了金融市场的投资品种，对于我国的金融改革具有重要的意义。
虽然目前我国还没有实行住房抵押贷款证券化，但理论方面的研究早已开始，各种证券化的实施方案也设计了不少[3]。
作为一种金融创新产品，其风险是必然存在的，如何在借鉴国外经验教训的基础上，结合我国的实际情况，未雨绸缪，进行住房抵押贷款证券化的风险分析，以保证证券化实施的顺利进行，具有重要的现实和理论意义。
二、住房抵押贷款证券化的风险分析市场基础薄弱以及法律环境、会计、税收等方面的制度滞后是形成风险的主要原因。
实行住房抵押贷款证券化的风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面，具体潜伏于贷款购买、资产管理、债券发行与交易及经营管理等各个环节。
(一)贷款购买环节的风险1.真实出售的风险。
在证券化过程中，发起银行通常采取买卖的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。
作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。
2.贷款购买的规模和质量风险。
在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先制定的标准。
论我国住房抵押贷款证券化
论我国住房抵押贷款证券化【摘要】本文围绕我国住房抵押贷款证券化展开讨论。
在首先介绍了该领域的背景情况，以及研究的目的。
接着在分别概述了我国住房抵押贷款证券化的基本情况，以及证券化带来的优势。
同时也分析了我国住房抵押贷款证券化所面临的问题，探讨了政府在该过程中的角色和监管机制。
最后进行了国际比较研究，探讨了其他国家的做法和经验。
在对整个文章进行了总结讨论，并展望了未来的发展方向。
通过本文的研究，可以更全面地了解我国住房抵押贷款证券化的现状和问题，为未来提出相应的政策建议和改进措施提供参考。
【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、概述、优势、问题、政府角色、监管、国际比较研究、总结讨论、未来展望1. 引言1.1 背景介绍中国的住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券，并通过证券市场进行交易。
随着我国房地产市场的快速发展和住房金融的不断完善，住房抵押贷款证券化逐渐成为解决资金链断裂、推动金融市场发展的有效方式。
背景介绍部分将详细探讨我国住房抵押贷款证券化的发展现状和意义。
我国房地产市场呈现出快速增长的态势，住房需求不断增加，但传统的融资模式已难以满足需求。
住房抵押贷款证券化的推出，可以有效解决房地产金融领域的融资难题，打破资金壁垒，促进房地产市场的健康发展。
住房抵押贷款证券化还可以带动金融市场的创新和多样化。
通过证券化，原本长期的房屋抵押贷款可以被拆分、重组成为不同类型的证券产品，满足不同投资者的需求，促进金融市场的发展。
我国住房抵押贷款证券化的出现，不仅可以帮助解决房地产金融领域的融资问题，还可以推动金融市场的创新与多元化发展。
在这一背景下，对我国住房抵押贷款证券化的研究和探讨显得尤为重要。
1.2 研究目的研究目的：本文旨在深入探讨我国住房抵押贷款证券化的相关问题，分析其发展现状、优势和存在的问题，并探讨政府在这一过程中的角色和监管措施。
通过国际比较研究，了解其他国家在住房抵押贷款证券化方面的经验和教训，为我国相关政策的制定提供参考。
投资银行的资产证券化业务实证分析—中国建设银行个人住房抵押贷款证券化案例分析
投资银行的资产证券化业务实证分析—中国建设银行个人住房抵押贷款证券化案例分析重庆工商大学融智学院金融系 2008级投资银行三班内容摘要：资产证券化(Asset Backed Securitization，ABS) 是将非流动性资产转化为具有更高流动性的证券，然后向投资者出售，资产所产生的现金流用于偿付证券本息和交易费用，即由资产支持的证券。
资产证券化在欧美已经有超过20年的历史，包括金融与非金融资产，例如住房抵押贷款，分期付款及信用卡应收款、不良贷款、飞机融资租赁应收款、未来资金流量和整体企业所产生的任何现有或未来现金流。
我国最常见的证券化资产类型为住房抵押贷款、贸易应收帐款、信用卡贷款组合等等。
由这些资产转换而来的证券一般被称为资产支持证券。
自诞生以来资产证券化业务就一直是投资银行的主要业务之一,作为中国住房抵押贷款证卷化的第一单“建元2005个信住房抵押贷款证券化”具有重要的里程碑意义。
本文尝试对其作出分析，研究是什么促使其成功发行、克服了哪些困难、收益与风险如何、与国际主流的形式有什么区别与联系等问题。
关键词：案例分析抵押贷款证券化投资银行Abstract：Asset Securitization Backed Securitization, own (ABS) is illiquid assets into higher liquidity of the securities，costs, which the assets of support securities. In Europe and the United States have asset securitization more than 20 years of history, including financial and non-financial assets, such as housing mortgages, payment by installment, and credit card receivables, non-performing loans, the financing lease receivables, the future cash flow and the whole enterprise produced any existing or future cash flow. The most common in the securitization of asset types for housing mortgages, and trade receivables, credit card loan portfolios, etc. These assets by converted securities commonly known as asset-backed securities, since the beginning of the asset securitization has been is one of the main business investment bank, as China's housing mortgage-backed securities, the first single "jianyuan 2005 letter housing mortgage-backed securitization" has important milestone significance. This paper attempts to make an analysis of the research is what prompted the, successfully issued, overcome what difficulties, returns and risks, and how the international mainstream form what is the difference between the contact with problems.Keywords: Case analysis Mortgage loans Securitization Investment bank从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
中国住房抵押贷款证券化法律问题研究中期报告
中国住房抵押贷款证券化法律问题研究中期报告本报告基于对中国住房抵押贷款证券化法律问题的研究，就目前证券化活动中存在的法律问题进行了分析和探讨，提出了相应的建议和对策。
一、前言随着中国经济社会的快速发展，房地产市场日益繁荣，住房抵押贷款证券化逐渐成为一种重要的融资手段。
住房抵押贷款证券化是指将一组房地产抵押贷款通过发行证券的方式，推向市场，由投资者购买，以获取收益的一种金融工具。
住房抵押贷款证券化具有融资成本低、流动性高等优点，因此在发达国家已成为一种成熟的融资工具。
但是，在中国，住房抵押贷款证券化的法律问题仍然长期存在，主要表现为：1.法律框架不完善：住房抵押贷款证券化法律框架缺乏完整性和有效性，难以保证证券化活动的合法性、规范性和可持续性。
2.信息披露不充分：住房抵押贷款证券化信息披露不规范、不透明，存在信息不对称和市场不公平等问题。
3.担保机制不完备：住房抵押贷款证券化的担保机制存在缺陷，无法有效保护投资者的权益。
4.违约处理机制不清晰：住房抵押贷款证券化的违约处理机制不完善，容易导致违约风险的扩散和危机的发生。
针对以上问题，本报告提出以下建议：一、构建完备的法律框架完备的法律框架是保证住房抵押贷款证券化活动规范、稳健和可持续的基础。
应当建立法律法规体系、完善立法机制、健全监管机制、明确市场准入和退出机制等一系列政策措施，确保住房抵押贷款证券化的法律框架的完善性和有效性。
二、加强信息披露和透明度信息披露和透明度是保证市场公平和投资者权益的基础。
应当明确披露要求、完善披露标准、加强披露监管等一系列措施，建立一个规范的、透明的、真实的信息披露制度，并对信息披露进行监管和处罚。
三、健全担保机制担保机制是保障投资者权益的重要手段。
应当建立完善的担保机制、完善抵押品评估制度，强化普惠金融基地资产的稳健性和安全性，确保投资者权益受到有效保护。
四、规范违约和风险处理机制违约和风险处理机制是保证住房抵押贷款证券化可持续发展的重要保障。
我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析
房地产金融我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析□黄小彪华南农业大学经济管理学院黄曼慧广东商学院住房抵押贷款证券化是当前我国金融制度建设中的一个热点问题，其中，商业银行对推行抵押贷款证券化的动力大小将直接决定该制度在我国创立和推进。
根据制度经济学的理论，我国商业银行是否愿意成为抵押贷款证券化制度创新的推动主体，将完全取决于其潜在收益与成本的比较。
一、商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益分析商业银行在住房抵押贷款证券化中是ＭＢＳ（住房抵押贷款）证券的供应者，在证券化中得到的利益是多方面的。
这也正是国外商业银行积极推动抵押贷款证券化，并成为住房抵押贷款证券化制度创新第一行动集团的原因。
１．减少资金来源的约束。
我国目前经济的发展阶段决定了间接融资在我国现有的金融体系中仍将处于基础地位。
但应该看到的是，过高的间接融资比重以及融资方式单一化已经成为我国金融风险形成的一个制度性原因，这是一个不容忽视的问题。
融资方式单一化，一方面赋予了银行在全社会的融资行为中绝对的控制力，容易造成商业银行在金融体系中的垄断经营，降低金融市场的效率，也不利于我国银行业竞争力的提高；另一方面，单一化的融资方式还容易使金融市场上各主体的资金来源受到严重限制。
拓展资金来源渠道是银行生存与发展的重大问题，对于我国现阶段而言，银行的资金来源仍然受到存款增长的较大约束，这对改善银行的融资结构和防范金融风险是十分不利的。
住房抵押贷款证券化实质上是建立了将市场中的短期资金转变为住房金融所需的长期资金的融资机制，可以有效地减少银行在住房资金来源上的约束。
房地产金融２．提高资金的流动性。
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。
住房抵押贷款证券化虽未扩大银行资产规模，但却改变了资产形态，增强了资产的流动性、安全性，也在一定程度上改善了商业银行的资金约束。
据测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到６０００至７０００亿元人民币。
住宅抵押贷款证券化的需求和供给分析
由于我国目前 金融市场发 展的并不十分完善 ，
够数量和种类的贷款可 以用于形 成资产池 ， 得资 产池中的贷款在期限和利率上具 有多样性 ， 通过重 新 的整合能够最大程 度地分散流 动性风险、 拖欠风
险， 提高信用级别 ， 降低信用增级 的成本 ， 发行不 同
我国银行的利润来源是存贷利差。但 由于我国至今 没有实行利率的市 场化 ， 银行 的利润率并不与市场 挂钩 ， 存贷利差相对来说是 比较固定和可预见的， 并
且利润丰厚。就银行 的住宅抵押贷款而言 ， 其利息 收入远高于存款的利息支 出， 成银行通过金融创 造 新扩大收入渠道的意愿不足。 ２ １４ 我国银行的成本状况 ．． 在我 国， 银行 用于发放贷款 的资金主要来源于
层次的资产支持证券 ， 以更大范围 的满足投资 的需 求， 也使银行能够 更方便 的收 回资金 ， 获得预期收
益。
（） ２ 发达的二级市场
更 ０５年末 ， 在住宅抵押贷款证券化的过程中， 离不开证券 吸收的存 款， 以居民储 蓄存款为主。２０ 二级市场的支撑 ， 二级市场是证券流通转让的市场 ， 我国金融机构存差达到 ９２万亿的规模， ． 占存款余 ２ 存量的贷存 比为 ６ ％ 。规模巨大的储蓄 ８ 实现资产支持证券的自由流通和已贷资金的迅速回 额的 ３ ％，
维普资讯
住宅抵押贷款证券化的需求和供给分析 孙雅竹
４ ９
住宅抵押贷款证券化 的需求和供 给分析
孙 雅 竹
（ 湖南大学金融学院 湖南 长沙 ４ ０７ ） １ ９ ０ 摘 要 ： 住宅抵押贷款证券化的产生涉及多种 因素， 主要分为银行 内在的证券化需求和
市场的供给情况， 银行往往 出于降低流动性风险 ， 分散信用风险、 利率风险和通货膨胀风险， 降 低经营成本和提 高资本收益率的 目的进行证券化。文 中结合我国目前住宅抵押贷款的增长趋 势和银行业所面临的风险、 流动性需求、 经营成本和利润状况， 分析住宅抵押贷款证券化在我
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项目概要
项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统
1. 项目背景
我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。
当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。
作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。
但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。
这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。
其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。
2. 项目目标
住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是：
1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能；
2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能；
3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求；
4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求；
5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析
和预测，支持证券化现金流管理；
6. 提供债券信息的分析、统计和预测；
7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。
3. 需求概述
初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。
（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。
备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。
资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。
（二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。
同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。
资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。
（三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷款系统的数据提取、稽核、上传，实现信贷经营管理有关的数据信息管理功能。
资产库管理子系统包括数据抽取、数据稽核、数据上传、数据装入、生成分析数据模块。
（四）债券管理子系统通过对债券发行、兑付期间的信息管理，完成对已发行债券的管理功能。
该子系统包括债券发行、债券兑付、生成分析数据、查询统计、报表管理模块。
（五）账务核算子系统实现住房抵押贷款证券化业务的会计核算和证券化机构财务管理功能，包括会计核算、财务管理两大功能模块
（六）信息（报表）分析子系统信息分析子系统通过实时接收贷款管理子系统、债券管理子系统、会计核算子系统的相关信息，建立贷款库信息分析基础数据库和贷款信息历史明细数据库，为贷款库统计分析和未来设计现金流预测模型提供基础信息。
信息分析子系统的核心功能通过现金流分析模块、提前还款分析模块、还款计划变更分析模块、贷款信用风险分析模块、贷款损益分析模块、不良贷款分析模块等六个功能模块实现，不同模块分别对基础数据库的数据进行相应的加工、汇总，并通过定制报表输出、贷款信息查询等手段实现
对贷款库的历史信息分析功能。
（七）辅助维护子系统包括标准数据维护、用户管理等功能模块。
4. 与相关系统关系
（一）核心账务系统
本系统依托核心账务系统进行有关会计核算、资金清算和账务资金的划转。
（二）个人住房贷款系统/个人信贷系统
个人住房贷款系统提供入库个人住房贷款的筛选标识、会计核算和日常贷款管理功能，本系统提供SPV部账务核算、贷款管理、债券信息管理以及现金流分析预测等功能（三）证券业务系统
（四）其他相关系统
5. 设备配置概述
住房抵押贷款证券化业务系统以现有个人住房贷款业务系统或正在进行开发的个人贷款业务系统作为入库资产数据源在我行已有的网络环境上进行构建。
总行设数据库服务器、管理机和账务核算机。
证券化数据库服务器独立于个贷业务系统，采用UNIX 平台，数据库拟采用Informix/Oracle数据库，存放全行证
券化资产库数据和分析库数据，同时兼做账务核算服务器。
总行设管理客户机若干台，进行资产库的日常管理和数据分析，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统、债券管理子系统、账务核算子系统、信息分析子系统和系统维护子系统。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S结构，用DELPHI 程序开发语言单独进行软件开发，OLAP分析工具拟采用Congnos。
账务核算机完成证券化的财务会计核算，账务核算程序采用C/S方式，程序存放在客户机上，用Delphi,VB,VC等语言编程，或购买成熟财务软件产品。
经办证券化业务的一级分行设数据库服务器和管理机。
数据库服务器在个人贷款系统上线以前可采用临时服务器，上线后和个人贷款系统数据库服务器共用同一台服务器，个贷业务系统设计时已考虑了证券化资产库。
数据库服务器采用UNIX平台，数据库拟采用Informix数据库，存放全辖证券化资产库数据。
一级分行设管理机一台，进行资产库的日常管理，其功能包括：资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
软件结构同总行信贷管理机。
信贷管理客户机采用Windows NT/2000操作系统，采用C/S 结构，用DELPHI程序开发语言单独进行软件开发。
二级分行和经办行不单独设管理机，个贷系统上线前可利用现有设备，采用和一级分行类似的程序作为过度性应
用，其功能包括资产库备选子系统、资产入库子系统、资产库管理子系统。
个贷系统上线后，这些功能已在个贷系统信贷管理机上实现，工作方式为采用B/S方式通过一级分行应用服务器（J2EE平台）实现，编程语言为JAVA。
6. 投资概算。