开发公司分析模板8.12

价 值 创 造 未 来键入文档标题 1开发公司财务分析模板部门： 时间：一、公司报表情况1.资产负债表单位：万元2.现金流量表单位：万元价 值 创 造 未 来键入文档标题 33.利润表单位：万元二、报表分析1、资产负债表分析 1）资本结构情况3）存货构成情况4）库存商品情况5）在建产品与预收账款的配比情况6）土地储备情况价 值 创 造 未 来本年土地储备占营业额的比率是多少？实际土地储备金额与经营计划的差异？公司土地储备与外部地产公司的差异，并说明对公司发展的影响。

7）公司土地明细表同时需要考虑项目各时间节点资金流入和流出情况。

9）项目负债明细表①项目短期借款明细表（按到期时间排序）②项目长期借款明细表（结构性投资调整入本科目）价 值 创 造 未 来键入文档标题 72、现金流量表分析1）现金流入构成情况通过上面现金流入比例，可以看出企业资金的主要来源：是依靠销售回款、收回投资或者筹资？进而考虑公司是否存在资金缺口，以及解决措施。

项目现金表也可以连续对比，来分析公司的经营策略或情况，如激进、稳健、保守等2）分项目的经营活动现金流 通过上述现金流分析，可以看出项目的经营现金流入是否可以满足现金流出的需要，结合项目形象工程节点综合考虑现金流正负值的合理性，如不合理需要说明原因（销售不利或者产品定价不符合实际？）；同时结合项目筹资活动现金流可以说明项目的资金来源，如经营流入不能满足流出的需要，是占用其他项目资金还是单独筹措资金？3）现金流量指标分析说明：（1）通过对主营业务收入占比的分析，可以看出公司销售收到的现金对经营现金流入的贡献，该比率越大说明公司的经营主要靠良性的销售体系来支撑企业成长；（2）生产经营中产生的现金净流量与净利润的比值，指标也越大越好，表明销售回款能力较强，成本费用低，财务压力小。

（3）通过对销售商品、提供劳务收到的现金与利润表中销售收入的对比，可以大致判断出企业的现款销售率，高收现率是企业经营管理者成功管理的结果，亦表明企业产品定位正确、适销对路，并已形成卖方市场的良好经营环境，另外现金流入有可能包括前期因商业信用产生的应收票据或应收账款的收回；（4）经营活动现金净流量/净资产反映投资者投入资本创造现金的能力，比率越高，创现能力越强。

4）已完工项目存货对现金流的影响说明：通过已完工项目的去化率分析，结合推盘比和推盘时间，可以大致反映出销售状况，若项目去化率低于平均去化率，需要说明是由于项目位置、销售能力或者产品定位等引起？同时通过对库存商品一年内的资金成本和其他可预见费用的测算，结合现销价格的影响，可以给销售部门一个未来售价的建议，或者在比现在售价稍低的基础上销售可能对企业更加有利。

价 值 创 造 未 来键入文档标题 9权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值3、利润表分析1）售价分析通过对各项目的收入分析，考虑是否有测算售价，如当前无测算售价，应建议经营者在项目初期协调各部门做测算售价和测算成本，便于分析比较。

如有测算售价，需要比较实际平均售价与测算售价的差异，说明原因是由于项目完工时间预测算不一致、当前市场环境与测算是相比变化较大、当前销售定位与测算不一致等原因？2）收入构成分析现金流出现负数，需要考虑其对以后各期的影响，是专注品牌效应还是获取早期现金投入生产，是否能对下一期项目产生有利影响？3）项目销售明细表确度，可以作为项目考核的依据之一；另一方面，比较各项目之间隔产品类型的售价和成本，考虑地理位置和交通情况等的基础上，评价差异是由于客观原因引起还是销售不力等主观原因引起？各项目的去化率考虑开盘时间和推盘力度的影响？4）项目目标成本与实际成本对比表价 值 创 造 未 来键入文档标题 11于偏差较大的项目，需要分析超支成本的审批流程，是否严格按照目标成本控制支出；而对于节支较多的项目，需要分析是由于预计目标成本偏离实际还是成本管控到位，对于成本管控好的项目试试有效的奖励措施以提高项目部人员管控成本的积极性。

5） 项目成本分析通过计算各项目的实际平均成本与测算成本的差异，分析差异原因：项目建设过程中对成本的管控不力、对各项取费的预测与实际发生较大差异等原因？通过各项目成本的横向比较，可以看出哪些项目在成本管控方面存在优势，其他项目可以借鉴。

6）对利润率的影响分析通过对各成本费用占收入比重的分析，可以看出对利润率影响较大的项目是什么，同时与标杆行业和预算做对比，可以找出需要重点管控的领域，对成本或者费用高的项目说明原因、对营业外收支较大的加以说明。

7）项目期间费用预算与实际对比表考虑是由于工资水平影响还是人员影响，采用定员的方式使费用降低的方式是否可行？项目销售费用与存货去化率的关系？三、财务指标分析1、盈利能力指标说明：1.销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。

2.企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。

3. 总资产报酬率反映企业资产的综合利用效果，指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金等方面取得了良好的效果；总资产报酬率的大小与企业的资产的多少、资产的结构、经营管理水平有着密切的关系。

影响资产净利率高低的原因有：产品的价格、单位产品成本的高低、产品的产量和销售的数量、资金占用量的大小。

价 值 创 造 未 来4.净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，影响其大小的因素有资产周转率、销售利润率、权益乘数。

提高盈利能力需要销售部门和成本费用部门的共同努力，销售部门通过营销能力提高收入、成本部门管控营业成本的实施、其他部门控制期间费用的发生。

2、运营能力分析说明：约流动资产，相当于扩大资产的投入，增强企业的盈利能力；而延缓周转速度，需补充流动资产参加周转，形成资产的浪费，降低企业的盈利能力。

2.存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。

3.应收账款周转率越高，说明其收回越快。

反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。

应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。

以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。

4.应付账款周转率反映本企业免费使用供货企业资金的能力。

公司应付账款周转率低于行业平均水平，说明公司较同行可以更多占用供应商的货款，显示其重要的市场地位，但同时也要承担较多的还款压力，反之亦然;如果公司应付账款周转率较以前出现快速提高，说明公司占用供应商货款降低，可能反映上游供应商谈判实力增强，要求快速回款的情况，也有可能预示原材料供应紧俏甚至吃紧，反之亦然。

提高营运能力需要所有部门的配合：销售部门提高收入，加速销售，减少存货库存量；成本部门控制成本，合理降低在建产品；采购部门控制应付账款的时间和进度；销售部门加强应收款催收力度，使应收账款周转率和应付账款周转率的时间尽可能的接近，这样现金流入量才能和现金流出量相抵。

流动比率剔除土地和未完工程，负债方面剔除预收账款是否可行。

由于开发周期较长，导致资产周转率较低。

应该考虑预收账款的增长速度、项目开发的平均周期、新增土地等补充分析营运能力3、成长能力分析4、偿债能力分析说明：越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。

若流动比率低于正常值，企业的短期偿债风险较大。

一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。

2.速动比率比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。

低于 1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。

影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。

3.资产负债率反映债权人提供的资本占全部资本的比例，该指标也被称为举债经营比率。

负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。

如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。

资产负债率在60％—70％，比较合理、稳健；达到85％及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。

4.产权比率高是高风险、高报酬的财务结构，产权比率低，是低风险、低报酬的财务结构。

从股东来说，在通货膨胀时期，企业举债，可以将损失和风险转移给债权人；在经济繁荣时期，举债经营可以获得额外的利润；在经济萎缩时期，少借债可以减少利息负担和财务风险。

净负债比率是指企业的有息负债减除货币资金后对所有者权益的比率。

另外计算剔除预收账款余额后的资产负债率。

价 值 创 造 未 来键入文档标题 155、财务风险Z 分值模型Z=0.717X1+0.84X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5 X1=（期末流动资产-流动负债）/期末总资产 X2=期末留存收益/期末总资产 X3=息税前利润/期末总资产 X4=期末净资产/总负债 X5=本期收入/期末总资产 Z ≥3 财务失败可能很小2.8≤Z ≤2.9 有财务失败可能 1.81≤Z ≤2.7 财务失败可能很大 Z ≤1.8 财务失败可能非常大6、杜邦分析对影响净资产收益率的各个影响因素进行分析。

用杜邦分析可以反映出以下三方面的能力:1、成本费用控制能力。

因为销售净利润率=净利润\销售收人=1-(生产经营成本费用+财务费用本+所得税)\销焦收人，而成本费用控制能力影响了销售净利润率的坟墓,从而影响了销售净利润率。

2、资产的使用效率，用资产周转率反映。

它表示融资活动获得的资金(包括权益和负债)，通过投资形成公司的总资产的每一单位资产能产生的销售收人。

虽然不同行业资产周转率差异很大，但对同一个公司，资产周转率越大,表明该公司的资产使用效率越高。

3、财务上的融资能力，用权益乘数反映。

若权益乘数为4。

表示股东每投人1个单位资金，公司就能借到3个单位资金。

权益乘数表示企业负债程度，受资产负债率影响。

权益乘数越高，说明公司过去的债务融资能力越强，有较高的负债程度，给企业带来较多的杠杆利益，同时也给企业带来了较多的风险。

需要说明的是，企业负债对获利能力既有正作用—为经营活动提供更多资金；也有负作用—支付利息。

若财务费用比率（净利润/税后经营利润）与权益乘数两者乘积大于1，说明正作用大于负作用，其借款决策对企业是有利的;若其两者乘积小于1，说明用借来的资金赚取的经营利润小于所要支付的利息，即借款的负作用大于正作用。