扬州瘦西湖项目市场研究报告完整版
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进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪 宁、镇扬高速公路。1小时交通可达南京、镇江、 泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。鉴于瘦 西湖影响辐射能力及本项目的物业特点，目标 客户重点应在本市及市辖区范围内.
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7
扬州经济 ::
•瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块 够成潜在威胁。
•瘦西湖新天地 ·西湖御景，位置比本地 块好，且已经在市场推广前期，对本项 目构成直接威胁。
威胁 Threat
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3
R1： 一类居住用地 C1： 商务办公用地 C2： 商务金融服务用地
注册外资实际到帐额
2001年 较上年增长(%) 2002年 较上年增长(%) 2003年 较上年增长(%) 2004年
合资经营企业 4,993
18.23% 13,450
62.88% 17,990 25.24% 38,035
合作经营企业 136
26.47%
659
79.36%
464
-42.03% 1,118
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8
扬州民营经济 ::
扬州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬
州市经济的新亮点。如下： 2004年，全市新增私营企业6118户，新增个体工商户2.58万户，分别增长13.9％和1.7％； 规模以上私营企业完成产值537.92亿元，增长34.2％； 私营个体经济完成投资117.01亿元，增长63.2％； 实现社会消费品零售总额124.33亿元，增长14.7％；实现增加值301.85亿元，增长19.5 ％ 。。。 。。。 从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、 经济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。
：： 宏观经济概况 ：： 城市规划分析 ：： 房地产投资
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扬州概况 ::
扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，
中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江3个区， 辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市总人 口452万，其中市区人口110万人。
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10
扬州注册外资情况 ::
扬州市的外资企业近年发展较快，对外贸易也保持一定的增长速度，招商引资情况
良好。
外资投资额加大，外资公司的增加，企业中的中高层管理人员和外籍人士的增加，
对别墅产品也形成了一定的需求。扬州市近年注册外资实际到帐额及其增幅度，如下表 所示。
扬州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业
基础较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口 较少（2004年不足15万）。
扬州市的产业结构在改善，2003年全市三次产业的比重结构为10.8：51.4：
37.8，而2004年调整为10.1：53.3：36.6；第二、第三产业对GDP增长的贡献率为 62.1％和30.9％。工业贡献率为54％。
本报告的核心问题： 帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位，并锁定符合市场定位的目标 客户群体。
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2
静态SWOT分析 :: 本地块详细参数 >>
优势 Strength
•地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。
独资企业
4,839
53.07% 11,471
57.82% 29,642 61.30% 42,046
合计
9,968
35.25% 25,580
莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告
Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao
戴德梁行 ·泛城（中国）综合住宅服务 扬州项目组 谨呈
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前言
Qian Yan
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扬州旅游经济 ::
扬州的旅游也发展加快，如下：
全年接待国内外旅游者922.3万人次，增长25％；实现旅游业总收入78亿元，增长25％。 其中，接待国内旅游者903.5万人次，增长24.6％；实现国内旅游收入67.8亿元，增长16.9％。 接待 入境旅游者18.8万人次，增长45.7％；旅游外汇收入1.09亿美元，增长91％。 旅游业的发展，给景观型、度假型的别墅带来一定的市场和发展空间。
4
住宅部分市场研究
Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu
：： 扬州市场宏观分析 ：： 别墅市场供应分析 ：： 别墅市场需求分析
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5
扬州市场宏观分析
Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi
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已知条件：
用地性质 ： R1Cຫໍສະໝຸດ Baidu 地块面积 ： 86757平米
容积率 ： ≤0.5 建筑密度 ： ≤25% 建筑限高 ： ≤10米
绿地率 ： ≥40%
泛城设想：
A地块临近瘦西湖景区，适合打造高档
住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城 初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档 的别墅类住宅之一。
•开发商在当地知名度和美誉度较高。
•地块本身缺点，如景观带较短，容积率 和高度限制较严格。
•地块位置相对较偏，属于商业末端，商 业部分难度大。
•土地成本较高。
劣势 Weakness
机会 Opportunity
•宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。 •扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。 •项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。
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扬州经济 ::
•瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块 够成潜在威胁。
•瘦西湖新天地 ·西湖御景，位置比本地 块好，且已经在市场推广前期，对本项 目构成直接威胁。
威胁 Threat
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3
R1： 一类居住用地 C1： 商务办公用地 C2： 商务金融服务用地
注册外资实际到帐额
2001年 较上年增长(%) 2002年 较上年增长(%) 2003年 较上年增长(%) 2004年
合资经营企业 4,993
18.23% 13,450
62.88% 17,990 25.24% 38,035
合作经营企业 136
26.47%
659
79.36%
464
-42.03% 1,118
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扬州民营经济 ::
扬州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬
州市经济的新亮点。如下： 2004年，全市新增私营企业6118户，新增个体工商户2.58万户，分别增长13.9％和1.7％； 规模以上私营企业完成产值537.92亿元，增长34.2％； 私营个体经济完成投资117.01亿元，增长63.2％； 实现社会消费品零售总额124.33亿元，增长14.7％；实现增加值301.85亿元，增长19.5 ％ 。。。 。。。 从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、 经济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。
：： 宏观经济概况 ：： 城市规划分析 ：： 房地产投资
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扬州概况 ::
扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，
中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江3个区， 辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市总人 口452万，其中市区人口110万人。
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
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扬州注册外资情况 ::
扬州市的外资企业近年发展较快，对外贸易也保持一定的增长速度，招商引资情况
良好。
外资投资额加大，外资公司的增加，企业中的中高层管理人员和外籍人士的增加，
对别墅产品也形成了一定的需求。扬州市近年注册外资实际到帐额及其增幅度，如下表 所示。
扬州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业
基础较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口 较少（2004年不足15万）。
扬州市的产业结构在改善，2003年全市三次产业的比重结构为10.8：51.4：
37.8，而2004年调整为10.1：53.3：36.6；第二、第三产业对GDP增长的贡献率为 62.1％和30.9％。工业贡献率为54％。
本报告的核心问题： 帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位，并锁定符合市场定位的目标 客户群体。
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
2
静态SWOT分析 :: 本地块详细参数 >>
优势 Strength
•地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。
独资企业
4,839
53.07% 11,471
57.82% 29,642 61.30% 42,046
合计
9,968
35.25% 25,580
莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告
Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao
戴德梁行 ·泛城（中国）综合住宅服务 扬州项目组 谨呈
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
1
前言
Qian Yan
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
9
扬州旅游经济 ::
扬州的旅游也发展加快，如下：
全年接待国内外旅游者922.3万人次，增长25％；实现旅游业总收入78亿元，增长25％。 其中，接待国内旅游者903.5万人次，增长24.6％；实现国内旅游收入67.8亿元，增长16.9％。 接待 入境旅游者18.8万人次，增长45.7％；旅游外汇收入1.09亿美元，增长91％。 旅游业的发展，给景观型、度假型的别墅带来一定的市场和发展空间。
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住宅部分市场研究
Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu
：： 扬州市场宏观分析 ：： 别墅市场供应分析 ：： 别墅市场需求分析
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
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扬州市场宏观分析
Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi
© 2005 DTZ Debenham Tie Leung Hangzhou Office
已知条件：
用地性质 ： R1Cຫໍສະໝຸດ Baidu 地块面积 ： 86757平米
容积率 ： ≤0.5 建筑密度 ： ≤25% 建筑限高 ： ≤10米
绿地率 ： ≥40%
泛城设想：
A地块临近瘦西湖景区，适合打造高档
住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城 初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档 的别墅类住宅之一。
•开发商在当地知名度和美誉度较高。
•地块本身缺点，如景观带较短，容积率 和高度限制较严格。
•地块位置相对较偏，属于商业末端，商 业部分难度大。
•土地成本较高。
劣势 Weakness
机会 Opportunity
•宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。 •扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。 •项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。