大型商业物业全产权化投资品种设计模式探讨
大型商业综合体管理模式研究
大型商业综合体管理模式研究I. 研究背景与意义随着我国城市化进程的不断加速，大型商业综合体逐渐成为城市商业发展的主流趋势。
商业综合体不仅提供了各种购物、休闲、娱乐、餐饮等服务，也是城市的重要公共空间和城市形象的重要组成部分。
商业综合体的管理模式和运营效率直接关系到商业中心的经济效益和市场竞争力，因此商业综合体管理模式的研究变得越来越重要。
II. 国内大型商业综合体管理模式的现状我国大型商业综合体管理模式的发展可以分为三个阶段：第一阶段是单一物业管理，即商业综合体的管理由单一物业公司负责，主要由物业管理、保安、保洁等板块组成。
第二阶段是统一管理，即引入规范化管理模式，重新规划商业综合体内的商户、个人和服务单位，通过统一的服务平台打造完整的商业生态圈。
第三阶段是多元化管理，即商业综合体发展为一个包含多种业态、开发周期纷繁、管理平台复杂的综合性商业建筑，需要创新性、多元化的管理模式。
III. 海外大型商业综合体管理模式的经验借鉴海外成熟的商业综合体管理模式可以为我国商业综合体的发展提供借鉴和参考。
典型的管理模式有拥有管理、托管管理和联营管理。
拥有管理模式即由商业综合体的业主或者开发商自己组建管理团队和服务队伍进行管理。
托管管理模式则由专业的物业管理公司来进行管理和运营。
联营管理模式则将业主与物业管理公司联营，共同承担商业综合体的管理与运营。
IV. 大型商业综合体管理模式的创新和未来发展针对我国商业综合体的特点和发展趋势，未来的商业综合体管理需要创新和发展。
一方面需要开展定制化服务，即针对商业综合体的个性化特点和业态进行差异化的运营管理。
另一方面需要打造数字化、智能化的服务平台，利用新兴技术推进商业综合体的信息化、智能化和可视化。
V. 结论商业综合体管理模式对商业综合体的发展至关重要，在未来的管理中需要实现与时俱进的创新发展。
只有通过不断的创新和调整，将商业综合体的特点、资源和市场要求合理结合，才能够取得更好的经济效益和市场竞争力。
大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)1
大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)在当今社会，大型商业地产项目的规划和设计是一个极其重要的环节。
随着城市化进程的不断加速和人口城市化程度的不断提高，大型商业地产项目已经成为了城市发展的关键组成部分。
在这样的背景下，如何制定一套高效的顶级策划模式，成为了开发商和运营商必须研究和探讨的问题。
为此，本文将从商业地产项目的特点、顶级策划模式的概念、策划模式的构建要素和构建过程等方面进行探讨，希望为开发商和运营商提供可行的参考和建议。
商业地产项目的特点商业地产项目是以商业理念为主导，致力于为市场提供综合性商业服务的房地产项目。
其特点如下：1.产品复杂性和综合性较高。
商业地产项目不仅提供商业的场所，还需提供综合性服务，如停车场、娱乐设施、餐饮等。
2.项目周期长，固定资产投入大。
商业地产项目的规划、建设、运营周期一般在5年以上，因此对占用土地、投资金额等方面有着极高的要求。
3.市场波动风险较大。
由于商业地产项目在经济周期、市场结构等因素的影响下可能会出现销售滞后、租赁空置等风险，因此成本控制、市场营销等环节都具有重大意义。
顶级策划模式的概念顶级策划模式是商业地产项目成功的关键。
它是指通过规划、设计、建造和运营等方面的有机整合，实现对商业地产项目从市场需求、商业定位、功能设置、管理模式等多方面进行科学、系统、创新、可行性的策划，达到高效运营和社会价值最大化。
即使是同一类型的商业地产项目，也需要因地制宜地设计出符合当地市场需求和发展道路的顶级策划模式。
策划模式的构建要素1.人员构成策划模式的构建需要具备优秀的管理团队成员、房地产专家和运营专家。
团队人员要有高度的工作热情和责任感，善于沟通合作，能够像一个大脑一样协同运作。
2.客户需求和竞争概念策划模式首先要考虑的是客户需求，即顾客的购物和娱乐需求，以及商家的发展需求。
同时还需要深入了解商业地产市场的状态与竞争概念，做到未雨绸缪，防范风险。
3.合理的地理位置和环境选址和环境对于商业地产项目的发展和成功有着至关重要的作用。
大型商业综合体物业管理模式探讨
大型商业综合体物业管理模式探讨一、前言大型商业综合体是当今城市的重要标志和经济增长的主要引擎。
如何避免物业管理出现瑕疵，保持商业综合体的繁荣和发展，是物业管理人员面临的根本问题。
本文将围绕“大型商业综合体物业管理模式探讨”展开研究探讨。
二、大型商业综合体物业管理模式一1. 原有管理模式在过去，大型商业综合体的物业管理模式主要分为两种：自主管理和委托管理。
自主管理模式一般是商业综合体的业主成立业委会，在对基础设施、保安服务等进行自主管理。
这种管理模式适用于业主关系密切的商业综合体，但出现多数业主固执的问题时，自主管理模式很难发挥其优势。
委托管理是将物业管理服务委托给第三方服务商。
商业综合体可以通过委托管理方式获得专业化管理的机会，但这种方式需要支付高额的管理费用。
而且第三方服务商可能无法了解业主需求，从而对物业管理工作的细节了解不足。
2. 物业管理模式的局限性在上述两种物业管理模式中，都存在着无法有效解决商业综合体管理难题的问题。
如何打造一种创新的管理模式，以满足商业综合体不同的需求是急需解决的问题。
三、大型商业综合体物业管理模式二新一代大型商业综合体物业管理模式应该是基于技术的创新管理，并注重完整、多元化的商业模式。
1. 多业态商业模式随着商业综合体的发展，一个全新的、适应市场需求变化的商业模式不断涌现。
多业态商业模式是其中的代表，它通过引进不同类型的商场、超市、餐饮业、文化休闲等业态进入商业综合体，以更好地满足消费者的多元化需求。
多业态的开发业务已成为现代化新商业综合体的重要方向。
2. 物业管理与大数据当下，商业管理的信息化已成为物业管理的重要趋势之一。
以大数据为基础的物业管理系统可以帮助商业综合体管理人员快速、准确地把握商业综合体的运营情况。
通过商业大数据，我们可以关注业费收入、商家收入、结构化平台的使用率和客流量等重点数据，为综合体的经营做出最有利的决策。
除此以外，众多消费者数据的收集和整合，也为商业综合体的线上营销提供了新的方向，可以为客户更好地定位，更好地解决他们的实际需求，吸引和保持客户的关注。
大型商业地产项目顶级策划模式简略
大型商业地产项目顶级策划模式简略1. 引言随着城市经济的快速发展和人们生活水平的提高，大型商业地产项目在城市中扮演着至关重要的角色。
然而，如何规划和策划一个顶级商业地产项目，成为了一个亟待解决的问题。
本文将介绍一种简略的大型商业地产项目顶级策划模式，希望能为相关领域的从业者提供一些参考和借鉴。
2. 背景在大型商业地产项目策划过程中，需要综合考虑市场需求、土地资源、资金投入等多方面因素。
传统的策划模式通常是由一家开发商牵头，通过市场调研和内外部资源整合来实施项目。
然而，这种模式往往存在成本高、周期长、风险大等问题。
3. 大型商业地产项目顶级策划模式简略本文提出一种简略的大型商业地产项目顶级策划模式，主要包括以下几个步骤：3.1 市场调研和需求分析在项目策划初期，需要进行全面的市场调研和需求分析。
通过对目标城市的经济状况、人口结构、消费水平等方面的调查，了解市场潜力和投资机会。
同时，借助数据分析工具和市场研究报告，对潜在需求进行深入分析，确定项目的定位和目标受众群体。
3.2 土地资源整合和投融资方案在确定项目定位和目标后，需要进行土地资源整合和投融资方案的制定。
通过与土地资源方进行洽谈和协商，明确土地购置或租赁的方式，并与金融机构和投资方合作，制定合理的投融资方案。
3.3 团队组建和合作伙伴选择一个成功的商业地产项目离不开一个具有丰富经验和专业能力的团队。
在策划过程中，需要组建一个由不同领域专家组成的团队，包括市场调研专家、设计师、建筑师、物业经营专家等。
同时，需要选择合适的合作伙伴，例如商业运营公司、物业管理公司等，共同协作完成项目的策划和实施。
3.4 创新设计和体验营销在商业地产项目的策划和设计中，创新是关键。
通过与设计师和建筑师的密切合作，打造独特的建筑风格和商业模式，提供与众不同的消费体验。
同时，通过体验营销手段，如线上线下活动、社交媒体宣传等，吸引目标受众群体的关注和参与。
3.5 项目实施和运营管理项目策划的最后一步是实施和运营管理。
大型商业地产全产权化模式探讨
大型商业地产全产权化模式探讨大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积,按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。
目前全产权式设计多数用于中小型商业物业,而对于大型商业物业,尚没有先例。
原因可能有二个:一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症,全产权式的后果将更加不堪设想;二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才,而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能,才可能设计出合理的投资品种。
全产权化模式存在的可能性众所周知,开发大型房地产需要巨额的资金,而自2003年6月央行出台121号文件之后,房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了,房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段,不能光吊死在银行贷款这一棵树上。
在房地产基金尚未兴起的情况下,房地产信托作为一种新的融资方式,很快成为开发商追求的方式之一。
但是,由于相关信托管理法规的限制,整个信托规模相当有限,可谓杯水车薪,众多房地产商难以得到所需的巨额资金。
因此,房地产商在这种银根紧缩状况下,只能在营销手法上做文章,将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。
当然,从房地产企业的发展来看,这是下策,但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。
据摩根大通调查研究表明,中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。
2002年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。
而2002年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。
由此也可看出,多数大陆地产开发商的资金实力有限,经营模式也是以售为主。
从中小投资者来讲,年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。
看看部分金融投资品种的年回报率(年利率)情况:银行人民币存款利率:三年期2.52%3年期国债:约2.3%7年期企业债券:约4.2%1-3年期房地产信托:约5%如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率(在4%--8%)和期限(在3—10年)的产业投资品种,在一定条件下,这些不同的投资品种应有一定的市场。
大型商业综合体建筑全过程设计管理的实践与思索
大型商业综合体建筑全过程设计管理的实践与思索摘要：伴随着社会经济的高速发展，人们经济实力逐步增强，生活质量逐步升高，大型商业综合体建筑的数量日益增多，并成为地产企业青睐的建筑项目之一。
商业综合体的建筑规模较大，承担多样功能，可容纳大量人群，流线相对复杂，可和城市进行多层面衔接，可成为城市承担商业功能的主流地区。
所以，商业综合体建筑的设计工作以及全过程设计管理工作十分复杂。
现今管理模式已经无法满足实际管理需求，应结合大型商业综合体建筑管理的实际需求，制定针对性、有效性管理方案，并在建筑过程中落实。
关键词：大型商业综合体建筑；全过程设计管理；管理模式伴随着我国城市化速度的加快，城市面积越来越大，城市人口数量日益增多，城市居民服务成为多个领域研究学者的重点思考问题。
大型商业综合体建筑具有大规模、多功能等特点，可满足居民商业、商务、交通、文教以及娱乐等多种功能，所以缓建筑规划设计工作十分复杂精细，全过程设计管理工作繁琐，前期需进行流线组织以及空间营造等设计管理工作，后期需进行建筑施工以及总体控制等设计管理工作，必须提供高质量的全过程设计管理服务，才能保证大型商业综合体建筑效果达到预期，才能保证该建筑能够承担相应的功能，充分发挥该建筑的应用价值[1]。
一、设计控制要素（一）构建设计框架从大型商业综合体建筑的功能可发现，该项建筑项目的设计工作和传统设计方案、设计理念以及设计类型存在鲜明的差异[2]。
实际进行设计工作期间，开发商会和多个咨询部门、设计部门进行充分联系，系统化研究此次建筑项目的整体设计情况，包含城市设计、建筑空间设计、建筑外观设计以及建筑交通设计等等。
充分了解各个设计方案与设计成果，将其完美融合在一起，构建符合实际情况的设计框架，明确各个设计所处位置，协同各个设计方案，完成建筑规划布局[3]。
进行大型商业综合体建筑设计时，必须充分尊重当地城市环境与商业发展特点，在不破坏城市环境的基础上，尊重环境并让建筑物和环境融为一体，且设计还需伴随着时代发展逐步进步，达成设计智能化与现代化的目的，有效解决当地的城市服务问题，促使城市和谐、整体发展，改善当地居民的生活质量。
大型项目物业管理一体化模式探讨
大型项目物业管理一体化模式探讨摘要：随着市场经济的不断开展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益剧烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型工程物业管理一体化模式探索工作的开展。
企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理本钱，提高经济效益。
本文将对大型工程物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词：物业管理；一体化；内容；措施；探索大型工程物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业效劳规范和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建标准高效的一体化综合物业管理体系。
大型工程物业管理一体化制定了物业管理规范，对物业管理流程进行标准，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配；大型工程物业管理一体化并制定了统一的管理效劳规范，并按照相关的规范对物业效劳工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公道性，有利于鼓励员工，提高工作效率和质量。
笔者就职于淮海商业集团置业开展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会工程的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。
一、大型工程物业管理工作中存在的问题(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整大型工程物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。
物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。
但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理伎俩已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的局部同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。
物业管理：产权安排与管理模式选择
物业管理：产权安排与管理模式选择随着城市化进程的加快，物业管理越来越成为现代城市经济社会发展中的重要组成部分。
作为城市公共管理体系中的一员，物业管理对于提高城市综合竞争力、优化城市环境、改善市民居住品质、促进城市可持续发展起着至关重要的作用。
然而，在不同城市、不同地区，由于地方背景、文化习俗、经济状况等各方面因素的不同，物业管理的模式和产权安排也是各具特色的。
本论文旨在就物业管理的产权安排与管理模式选择进行讨论和研究，以期为我国不同城市和地区的物业管理提供借鉴参考。
一、物业管理的产权安排物业管理从产权安排的角度来看，主要有以下几种形式：1.全民所有制方式全民所有制是指物业所有权由国家或集体全体成员共同所有，所有权人没有私人财产的概念。
物业管理的服务和经营活动由国家或集体指定的物业管理组织主导，由领导出面制定管理方案和，实行性价格，从而保证公共利益的最大化。
全民所有制的物业管理可减少私人投资，规避市场风险，从而达到稳定发展的目的。
2.领导所有制方式领导所有制是指物业所有权属于领导部门。
领导部门作为“拥有者”，通过代理机构进行物业管理、经营等活动。
领导所有制的物业管理由国家行政机构主导，其传统的特色是强调事业性管理和领导主导经营，领导作为“最高管理者”，可对各类物业经营者实行严格的监督管理，并提供多项扶持，从而推动物业服务质量的提高。
3.私有化方式私有化方式是指物业所有者将其所有权转移至个人或机构的经营管理下，个人和机构以盈利为主要目的，通过物业经营服务业来获取利润。
私有化方式根据物业所在的不同地域和发展阶段，可分为住宅、写字楼和商业物业等类别。
私有化的物业管理更加强调市场经济规律，以市场需求为导向，以利润最大化为目标，从而推动物业服务质量的提高。
4.合作方式合作方式是指物业所有者与其他主体合作，从而协同发挥各方资源的优势，提供更好的呈现出租和管理服务。
物业管理的合作方式可分为纵向合作、横向联盟和区域联盟等，主要基于公共资源互补性和市场扩张的需要。
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大型商业物业全产权化投资品种设计模式探讨
大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积，按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。
目前全产权式设计多数用于中小型商业物业，而对于大型商业物业，尚没有先例。
原因可能有二个：一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症，全产权式的后果将更加不堪设想；二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才，而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能，才可能设计出合理的投资品种。
全产权化模式存在的可能性
众所周知，开发大型房地产需要巨额的资金，而自2003年6月央行出台121号文件之后，房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了，房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段，不能光吊死在银行贷款这一棵树上。
在房地产基金尚未兴起的情况下，房地产信托作为一种新的融资方式，很快成为开发商追求的方式之一。
但是，由于相关信托管理法规的限制，整个信托规模相当有限，可谓杯水车薪，众多房地产商难以得到所需的巨额资金。
因此，房地产商在这种银根紧缩状况下，只能在营销手法上做文章，将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。
当然，从房地产企业的发展来看，这是下策，但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。
据摩根大通调查研究表明，中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。
2002年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。
而2002年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。
由此也可看出，多数大陆地产开发商的资金实力有限，经营模式也是以售为主。
从中小投资者来讲，年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。
看看部分金融投资品种的年回报率（年利率）情况：
银行人民币存款利率：三年期2.52%
3年期国债：约2.3%
7年期企业债券：约4.2%
1-3年期房地产信托：约5%
如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率（在4%--8%）和期限（在3—10年）
的产业投资品种，在一定条件下，这些不同的投资品种应有一定的市场。
当然，开发商必须通过一定手段的运作才能争取更多的投资资金。
首先，须制订项目的持续发展计划。
项目的经营管理受影响的因素较多，品种投资期内应变（调整）计划及到期的持续发展计划需合理可行。
其次是寻找金融机构或大型企业作为担保机构，担保应设为连续性、不可撤销的，保证中小投资者的合法权益。
再者，将部分品种设计成投资期内或到期可回购，回购的条件应合理，易于操作，增强此类投资品种的可兑现性和流动性。
在房地产信托、基金大规模推出之前，可考虑采用此模式。
而由于采用此模式对操作团队的专业要求特高，建议融资渠道较多的开发商少用为宜。
全产权化模式投资品种设计参考方案
假设某地一MALL，面积10万平方米
业态比例：
购物 / 餐饮 / 娱乐休闲 = 5 / 2 / 3
全产权化模式投资品种参考表
所占业态期限年回售价回购担保
面积比例报率
购物
主力店 50% 10年 5% 低可以提供
中型店 25% 5年 5-6% 中可以提供
小型店 25% 3年 6-7% 高不可以提供
餐饮
主力店 50% 8-10年 5% 低可以提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高可以提供
娱乐休闲
5-8年 5-6% 中、低可以提供
设计依据：
1、业态投资回报期及其市场平均毛利率水平
2、金融品种年利率
3、市场售价水平
4、担保易难度
5、物业独立经营程度
6、开发企业自身财务状况。