怎样确定项目的商业体量
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡
举例：
某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该 为48333㎡～81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积（㎡） 15000 20000 20000 零售面积（㎡） 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看，尤其是百货公司快速发展的时期，零售商业主 要集中在人口密集的中心城区，因此，参照“三机理论，即（餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机）”，结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合，从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析，我们可以看出，通过计算出的业态比例与实际的业态比例， 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结：
我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。
同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
商业业态体量测算办法
商业业态体量测算办法商业业态体量测算办法商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
如何推算商业规模
如何推算商业规模但凡有点理性的人都知道，大跃进式的开发不可取，但是为什么仍然有那么多的开发商将商业项目的规模最大化呢？应该承认科学的商业地产开发是建立在理性决策上的。
假如我们能够理性的思考问题，是不是就可以立于不败之地呢？事情往往没有那么简单，也许是人性的弱点所至吧，贪婪与恐惧永远伴随着我们。
理论上来说购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，从整个国内商业发展的方向上看，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的是追求视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，在这个背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的商业项目，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。
现在的很多的购物中心，业态组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在后期经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。
在目前商业快速发展的情况下，怎样把开业以后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。
成功的购物中心和商业地产，需要投资、开发和招商、运营团队的有效配合。
作为房地产开发商，如何才能成功地投资、开发一个购物中心，更加有效地提升购物中心价值呢？应该如何把握和应对国内购物中心市场的变化及规模的设定呢？我认为要考虑以下因素：（1）商品品种对购物中心规模的制约我国现有商品品种约70万种，一个购物中心零售部分所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商家，可供选择的商品种类就更少。
若购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。
（2）顾客购物疲劳对购物中心单店规模的制约一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过2小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。
在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。
当然，这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。
第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。
第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。
第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。
需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下，“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
商业体量确定方法
现实基础：
客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流、客群细分------目标市场------项目初步定位----------人均消费支出预估------------总体营业额--------------单位面积保本销售额预估------------当前适合的体量
未来发展：
（1）周围道路和城市规划影响分析----------
评估对客群、人流量的变化影响
（2）将来规划或正建的同类竞争项目-------整体影响评估、社会经济发展预测（社会消费品零售总额）-----------------项目预期市场份额占有率（根据区位预算）------------预期总体销售额------------预期单位面积
保本销售额----------将来适合的体量
体量的关系：将来适合的体量>=项目的实际体量>=当前适合的体量
其中的几个点：
（1）个人认为有效客流占总体人流的比例可以取
30%左右。
（2）人均消费支出预估：
要考虑人流的购买力、项目本身定位、竞争对手等因素综合评估。
（3）单位面积保本销售额为8000元左右，但同时看到上海百货的保本销售额为10000元，这个指标要商榷。
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
超级实用的商业体量预测方法
2000
1
60%
鲁润名商广场
6000
3
100%
槐荫广场商业中心
20000
1
70%
明湖新坊巷
10000
6
100%
东环商业广场
37000
7
90%
红尚坊
6000
4
100%
泰府广场
46000
8
33%
缤纷五洲
90000
11
90%
泉城新时代一期
10000
2
100%
泉城新时代二期
90000
3
22%
平均去化率：4600㎡/月
——《常州2010年统计年鉴》
参照同类城市人均可支配收入增长率，按人均可支配收入每年增长8%的速度 计算，到2020年，人均可支配收入为4.8万元/年·人
IRS(商圈饱和度)
取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米
注： •IRS<10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般 均将发生亏损； •IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状 态； •IRS值>20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利， IRS值越高则利润水平越高；
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念与流程对商业项目进行规划设计。
商业地产项目无论业态定位,还就是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性就是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计商业方案设计就是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也就是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。
本环节主要就是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。
市场调查与可行性分析就是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定就是本阶段的设计目标。
本阶段主要设计内容如下:(一)立地选项在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析与综合定位。
可行性分析研究就是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量与足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求就是的进行科学分析。
定位就是项目入市的第一步,就是商业地产项目设计的第二个环节。
项目定位就是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“就是什么、做什么、如何做”的问题。
要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式就是对项目进行科学的SWOT分析。
在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位:1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目就是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,就是很难把握的。
要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成。
商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定就是失败的。
明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合。
(二)商业规划商业规划就就是对项目物业室内空间的限定与功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只就是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能与业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定与功能划分。
在这个设计环节中,功能组合及分区设计就是最重要的设计内容。
首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态与服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。
在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损;其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制与规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括:业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计建设规划设计就是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,就是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。
这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合与功能,不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面:1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店与主要功能区基本物业需求,主要就是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计:建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。
相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成,在项目建设与招商、营销的过程中,方案需要局部调整与完善,需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计在完成了项目商业方案设计与建设方案设计后,项目的商业规划设计进入第二个设计阶段,第二个设计阶段包括三个方面的规划设计:商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。
在第二个阶段的整个设计规划中,以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要就是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求,结合物业的建筑艺术,对物业空间环境进行艺术处理,营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。
主要设计的内容包括:商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
四、商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计与外部环境设计两部分,具体设计内容包括:外立面形象设计:商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计:周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要就是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。
主要设计内容有三个方面:服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。
每个方面主要的设计内容如下:服务设施规划设计:总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计:标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计:专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作,并不能代表商业规划设计工作的结束,这仅仅只就是完成了项目硬件建设设计工作,项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划与招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计就是至关重要的,就是项目运营的根本保障。
商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容:组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。
每个体系设计的具体内容如下:组织体系设计:组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计:人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计:业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计品牌规划及招商策略设计就是项目商业规划设计的最后一个环节,就是在项目定位的要求下进行的,解决项目提供什么服务的问题,就是很重要的一个环节,但往往被忽视或不被重视,这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力,影响项目的持续发展。
品牌规划就是必须尊重品牌市场发展战略,尊重品牌市场定位,盲目求高就是不现实的,应该客观规划出切实可行的目标品牌计划,此计划包括三个方面:其一,理想的目标品牌计划;其二,目标品牌退换计划;其三、应急品牌计划。
制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系,合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。
同时在规划品牌落位时,科学利用房屋不同区域的商业价值,把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
招商策略就是进行招商的基本原则,必须达到可行、操作性强的要求,更重要的就是能很好把握品牌及商户的发展需求,实现合作多赢的局面。
商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性,需要专业人士来把握其建筑的商业属性,并进行科学的规划设计,这样才能保证项目商业价值的真正实现商业地产成功招商的八大重点环节——招商就是商业地产收益的实现环节,它的成功与否或完成质量的高低,决定了项目的成败与市场价值。