万平商业综合体成本测算
商业综合体开发成本分析
商业综合体开发成本分析商业综合体开发是当今社会经济发展的热点，其集合了购物中心、办公楼、酒店、娱乐场所等多个商业属性，成为人们生活、工作和娱乐的综合场所。
然而，商业综合体的开发过程中需要投入大量的资金和精力，开发成本的分析和评估是确保项目成功的重要环节。
本文将详细探讨商业综合体开发的成本要素，并结合实例进行分析。
1. 所需土地成本商业综合体开发首要考虑的是土地成本。
通常情况下，选择合适的地理位置和地段是商业综合体开发成功的关键。
因此，开发商需要在市区或者交通便利的地区购买或租赁土地。
土地成本将根据地段、面积和市场需求等因素而有所不同。
2. 建筑物建设成本商业综合体的核心元素是建筑物，包括购物中心、办公楼、酒店等。
建筑物的建设成本是商业综合体开发中的重要组成部分。
建设成本包括设计、施工、材料采购以及项目管理等方面的费用。
此外，还需要考虑到消防、电力、通信和供水等基础设施的建设成本。
3. 设备和装修成本商业综合体需要购买适当的设备和进行装修，以提供良好的使用体验。
设备方面，如空调系统、电梯、安全监控设备等，装修方面如内部装修、标识牌、照明等。
设备和装修成本也是商业综合体开发成本不可忽视的组成部分。
4. 运营管理成本商业综合体的运营管理是保持项目运行的关键。
管理成本包括人员工资、设备维护、保洁、安保等方面的费用。
运营管理成本的高低将直接影响商业综合体的盈利能力。
5. 市场推广成本为了成功吸引客户和租户，商业综合体需要进行市场推广活动。
市场推广成本包括广告、促销活动、公关等方面的费用。
有效的市场推广将提升商业综合体的知名度和吸引力，进而增加收入。
6. 其他费用除了上述主要成本要素外，商业综合体开发过程中还可能需要考虑其他费用，如法律咨询费用、项目评估费用以及补贴和奖励等。
综合考虑上述各个成本要素，商业综合体的开发成本是一个庞大而复杂的系统。
准确评估和分析成本要素，能够帮助开发商制定合理的投资计划和预算，降低开发风险，并为项目的成功奠定基础。
商业综合体项目目标成本测算(全版)
写字楼
备注
30,623 2,630 2,630 黄色部分不填写， - 仅填写白色部分 1,260
20,311 995
11,072 5,938 1,141 362 154 649 146 365 307 2,026 712 237
-30,623
大商业
67,609 3,381 3,381 2,880
49,296 2,275
31,482 10,270
2,608 827 351
1,484 334 835 701
4,630 1,628
543
-67,609
持有物业 酒店
32,272 1,690 1,690 810
25,643 640
20,083 3,438 734 232 99 417 94 235 197 1,302 458 153
３.８ 预备费 ４ 物业启动与商业招商费 ５ 酒店开办费 ６ 管理费用 ７ 财务费用 ８ 营销费用 ９ 营业税金及附加 １０ 土地增值税 三、销售部分利润总额 四、销售部分所得税 五、销售部分净利润 六、销售毛利率 七、销售净利润率 八、投资净利率 九、项目净收入
建设项目投资计划表
编制日期：
金额（万元）
整个项目
销售物业
195000
195000
195000
195000 0
231,694
122,790
21,600
13,899
21,600
13,899
-
10,350
5,400
168,584
73,335
8,174
4,265
108,272
45,635
33,198
XX商业综合体项目目标成本测算
XX商业综合体项目目标成本测算商业综合体项目目标成本测算是指根据项目要求和经济效益预测，对商业综合体项目的预算进行全面测算和评估，以确定项目的目标成本。
目标成本测算包括项目建设、运营和维护等各个方面的费用，并结合项目的规模、地理位置、市场需求和竞争情况等因素进行具体计算。
一、项目建设成本：商业综合体项目的建设成本是指项目投资建设阶段所需的资金，主要包括土地购置费、规划设计费、建筑建设费、设备购置费、工程监理费、建设期利息等。
建设成本是商业综合体项目的重要组成部分，直接关系到项目建设周期和投资回报率。
1.土地购置费：根据项目规划面积和土地市场价格，计算土地购置费用。
按照土地出让合同约定的支付方式和期限进行支付。
2.规划设计费：包括项目建设规划设计费用和商业综合体室内外装修设计费用，根据设计单位提供的设计方案和费用进行计算。
3.建筑建设费：包括项目主体建筑物、室内外装修、公共设施等建筑费用，按照建筑面积和建筑造价进行测算。
4.设备购置费：包括商业设备、办公设备、消防设备、通信设备等设备费用，根据设备清单和市场价格进行测算。
5.工程监理费：根据项目建设投资金额的一定比例，计算工程监理费用。
监理单位根据项目建设过程进行监督和验收。
6.建设期利息：根据项目建设周期和资金借贷利率，计算项目建设期间的利息支出。
二、项目运营成本：商业综合体项目的运营成本是指项目建设后，项目正式运营所需的各项费用，包括管理费、人员工资、设备维护费、物业费、广告宣传费等。
运营成本直接关系到项目的盈利能力和可持续发展。
1.管理费：包括行政管理费、财务管理费、人力资源管理费等管理方面的费用。
按照项目规模和管理层次进行计算。
2.人员工资：包括项目经理、管家、运营人员、保安人员等的工资福利费用。
根据工作岗位和行业标准进行测算。
3.设备维护费：包括商业设备、消防设备、通信设备等的维护保养费用，根据设备使用寿命和维护标准进行计算。
4.物业费：包括物业管理费、公共设施维护费、绿化维护费等，按照物业管理合同约定的支付方式和标准进行支付。
商业综合体项目建设成本及经营测算(自动计算)
178.80 30.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
30元/㎡ * 地下及商业
4、供电工程
715.20 120.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
120元/㎡ * 地下及商业
5、供气工程
119.20 20.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
20元/㎡ * 地下及商业
6、排污工程
238.40 40.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
雨、污水，40元/㎡ *地下及商业
7、通讯工程
178.80 30.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
30元/㎡ * 地下及商业
8、照明工程
59.60 10.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
10元/㎡ *地下及商业
9、环卫工程
11.92 2.00
元/㎡ 59600.00 ㎡
2元/㎡ * 地下及商业
10、园林绿化工程
3%
% 13500.00 万元
50.08 总建筑面积分摊
按照交易地价计算
4、其他
#REF!
-
二、前期费用
2,258.69
279.30 总建筑面积分摊
1、规划、设计费
2,188.69
2%
% 109434.52 万元
270.64 总建筑面积分摊 设计费及燃气、热力专业设计
2、水文、地质勘察费
15.00
万元
162.00 180.00 元/㎡ 9000.00 ㎡
20.03 总建筑面积分摊
180元/㎡ * 绿地面积
11、消防工程
149.00 25.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
25元/㎡ *地下及商业
12、智能化
476.80 80.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
商业综合体项目建设成本及经营测算自动计算
商业综合体项目建设成本及经营测算自动计算商业综合体项目的建设成本和经营测算是项目规划和决策的重要内容。
建设成本是指商业综合体项目的投资金额，包括土地购置费、建筑物及设备购置费、装修费、工程建设费、设计费、顾问费等。
经营测算是指对商业综合体项目进行投资回报率、利润率、收支平衡等方面的计算和预测。
其次，商业综合体项目的经营测算包括投资回报率、利润率和收支平衡等方面的计算和预测。
投资回报率是指项目投资金额与项目利润之间的比率，可以用来评估项目的盈利能力和风险。
利润率是指项目利润与项目销售额之间的比率，可以用来评估项目的盈利能力和经营效益。
收支平衡是指项目收入与项目支出之间的平衡，可以用来评估项目经营的稳定性和可持续性。
在进行经营测算时，需要考虑商业综合体项目的运营周期、租金收入、销售额、经营成本和管理费用等因素。
运营周期是指商业综合体项目从开业到达到稳定经营状态所需的时间，可以通过市场调研和经验数据确定。
租金收入是指商业综合体项目出租给租户的房屋和场地的租金收入，可以通过租金市场调研和租赁合同确定。
销售额是指商业综合体项目内各类商户的销售额，可以通过市场调研和销售数据统计确定。
经营成本是指商业综合体项目的运营和管理成本，包括人工成本、水电费、物业费、维修费、保险费等。
管理费用是指商业综合体项目的管理费用，包括物业管理费、保安费、广告费、宣传费等。
根据以上信息，可以利用商业综合体项目的建设成本和经营测算自动计算出项目的投资回报率、利润率和收支平衡等指标。
可以使用电子表格软件如Excel进行计算和预测，根据项目的具体情况输入相关数据和参数，设定计算公式和模型，通过数据运算和表格图表展示得出计算结果。
可以通过调整参数和模拟预测，进行多种情景分析和决策支持。
这样可以提高计算的准确性和效率，为商业综合体项目的规划和决策提供科学依据和参考。
25万平商业综合体成本测算
1,600.00 -
300.00
1 11,836 360
560.00 5,064.00
550.00 360.00
11,836.00 11,836.00
15.00 15.00
174,659.84 174,659.84
10.00 12.00
2007.50 1,397.28 商业80元/㎡
85.64 搬用繁荣路项目 含在配套费中
10.48 与报批报建部沟通此合同尚未签订，约0.5-0.6元/m2
20元/户；100元/栋（与报批报建部沟通不交此费用）
此部分费用由施工单位交纳
0.02%*建安总造价(甲乙各一半)建筑工程交易服务费（与报批报建部沟通不交此
费用）
0.5元/平方米，目前已有
按照建筑面积收取：1.2元/平米。《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》
规划设计费
规划报批费
栋数
占地面积 占地面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 占地面积
5 施工图设计
建筑面积
6 管网设计
管网综合设计
管网单体设计
电力设计
7 环境设计费
9 智能化设计费
11
精装修设计费(公寓部分、写 字楼公共空间)
2 报批报建费
建筑面积 投资额 建筑面积 环境面积 建筑面积
装修面积
系数 工作量
地价及前期费用
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
商业商场开发成本测算
商业商场开发成本测算商业商场作为一个综合性的商业项目，在其开发过程中涉及众多的成本，如土地购买、建筑设计与施工、室内装修、设备采购等。
准确测算商业商场的开发成本对于项目的可行性和盈利能力具有重要意义。
本文将从不同的角度，对商业商场开发成本进行测算和分析。
一、土地购买成本商业商场的土地购买成本是项目开发的首要成本之一。
购买土地的费用可分为土地定价费、转让费、过户费等。
另外，还要考虑与土地相关的税费，如土地增值税和土地使用税等。
因此，在测算开发成本时，需要考虑土地购买费用及相关税费的因素。
二、建筑设计与施工成本商业商场的建筑设计与施工成本是项目开发中的重要一环。
建筑设计包括建筑师的设计费用、结构设计费用、装饰设计费用等。
施工成本则包括土建施工费用、安装费用、装修费用等。
这些费用需要根据项目规模、地理位置和设计要求进行测算，并结合市场行情进行调整。
三、室内装修成本商业商场的室内装修是吸引顾客的一项关键因素。
室内装修包括墙面装修、地板装修、天花板装修等。
此外，还包括商业商场的道路铺设、园艺景观设计等费用。
在测算室内装修成本时，需要考虑设计师费用、施工费用以及装修材料的采购费用。
四、设备采购成本商业商场为了正常运营，需要购买大量的设备，如空调系统、电梯系统、照明系统等。
设备采购成本包括设备购买费用、设备安装费用及设备维护保养费用。
在测算成本时，需要综合考虑设备的价格、品质和性能，确保商场的正常运营和客户的满意度。
五、其他费用除了上述提到的主要成本外，商业商场开发还涉及其他费用，如市场调研费用、广告宣传费用和管理费用等。
市场调研费用用于研究项目所在区域的市场需求和竞争情况，广告宣传费用用于吸引顾客和提高品牌知名度，管理费用用于商场的日常运营管理。
综上所述，商业商场的开发成本涉及多个方面，需要全面而准确地测算。
在测算成本时，需要考虑土地购买费用、建筑设计与施工费用、室内装修费用、设备采购费用和其他费用等因素，并结合市场行情和项目需求进行调整。
商业综合体项目目标成本测算 全版
工作内容 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装
防盗门制作、安装
甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
屋面瓦或上人屋面面层
5、室外步行街及底商
外墙面层、外墙装饰物
1、购物中心
2、住宅
3、写字楼
4、酒店
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
除找平层外所有装修工程 除找平层外所有装修工程
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
工作界面
建设项目成本计划表
工作内容
面积（m2)
造价指标( 元/m2）
108000
2000
575000ຫໍສະໝຸດ 1805750006
575000
80
酒店、百货楼、步行街精装设计费
126000
200
108000
55
第 1 页，共 14 页
575000
2
成本科目 4.2 临时办公室 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板 4.5 独立售楼处与样板房 5 其他支出 四、主体建筑（装修）工程费 1 地基与基础工程 1.1 土石方 1.2 基坑支护 1.3 桩基 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2 地下结构及粗装修 2.1 地下主体结构
8、室外步行街及底商
玻璃顶棚；地面、墙面、天棚
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序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
6 施工放线
栋数
7 竣工测量费
◆ 规划设计费 1 规划条件设计 2 概念设计 3 详规 4 规划设计
176.64 1000元/户 - 含在配套费中
300.00 变电所低压部分设备（电缆、变压器、母线）本项目设置于室内 47.94 300元/户，商业（暂按200户）写字楼（暂按294间），公寓（1104户）均收取 15.00
10.00 考虑两个园区出入口，每个约5万元
5.00 暂按5万考虑
- 暂不考虑
建筑面积
◆ 周界红外防越
建筑面积
◆ 小区门禁系统
建筑面积
◆ 电子巡更系统
建筑面积
◆ 电子公告屏
建筑面积
◆ 园区内埋管
建筑面积
◆ 背景音乐系统
建筑面积
六 园林环境费
1 绿化建设费
绿化面积
2 道路广场建造费
◆ 方砖地面、广场
道路面积
◆ 行车路
道路面积
◆ 区内周边道路(入口景观）
道路面积
3 围墙建造费
◆ 小区围墙建造工程费
单价(元)
合价(万元)
28,729.15 28,729.15
-
工程量及单价说明
1.00 -
1.00 1.00 34,400.00 174,659.84 0.66 34,400.00 174,659.84
174,659.84
3,600.00
-
3,572.00 2,408.00
0.80 -
2.00
18.00
- 暂不考虑
- 暂不考虑
- 暂不考虑
- 暂不考虑
- 暂不考虑
1,274.71
426 红线外采用普通树种、花卉、草坪等
313.10
30.80 按地面铺装石材（拼花）考虑，石材主材350元/m2左右，施工费用：200元/m2
Hale Waihona Puke 182.30 花岗岩360元/m2
100.00 暂按100万考虑
-
本项目不考虑，繁荣路项目：“按砖砌围墙外挂石材柱子+铁艺围栏，石材考虑
3,910.85 533.27 86.42 此项搬用繁荣路项目 64.54 23元/户,暂按30年考虑，增加二次供水电补偿费用60万及远程监控2万 240.00 无负压设备代替水泵房及蓄水池（住宅60万、商业180万） 暂不考虑(本项是否可采取无水池方案?如果是消防水池,据说配个专用水泵即可) 142.31 钢筋混凝土排水管（此项搬用繁荣路项目） - 暂不考虑 978.10 157.19 按地上建筑面积指标9元/平米计算 122.26 预估建造换热站费用7元/m2（含设备） 698.64 按40元/平方米计算 376.99 376.99 按建筑面积15元/平方米估算 - 暂不考虑
与报批报建部沟通不交此费用
与报批报建部沟通不交此费用
与报批报建部沟通不交此费用
15.46
参考繁荣路项目：“技术开发（委托合同）此合同已签订，总价15.46万元，合同 编号：CC-FRL-KQ-前期-0005”
- 与报批报建部沟通不交此费用
- 与报批报建部沟通不交此费用
33.24
四表检测208元/户，商业（暂按200户）写字楼（暂按294间），公寓（1104户） 均收取
5 施工合同印花税
6 占道费
7 审图费
8 排污并网接头费 9 两书工本费 10 销售合同工本费 11 新型墙体基金 12 城市园林绿化费 13 污水处理费 14 购水证
15 规划咨询费
16 电力咨询费 17 销售许可证公告费
18 四表检测费
19 防雷检测费、审图费 20 住宅信报箱费 21 环保噪音费
1 室外给排水系统
◆ 室外给水系统
建筑面积*系数
◆ 自来水托管费（公寓）
户
◆ 水泵房（无负压设备）
建筑面积
◆ 蓄水池
容量
◆ 雨污水系统
建筑面积*系数
◆ 中水系统
建筑面积
2 室外采暖系统
◆ 管道系统
建筑面积
◆ 热交换站
建筑面积
◆ 挂网费
建筑面积
3 室外燃气系统
◆ 管道系统
建筑面积
◆ 调压站
m2
34,400.00 -
12.00 根据前期报价12万
550.00
87.89 商服550元/套 依据合同CC-FRL-KQ-前期-0018，节能报告评估及项目建议书6万元。
10.00
商业、住宅分两个标段 174.66
174.66 参考繁荣路项目指标
- 建安工程费中考虑
- 建安工程费中考虑
23.00
9.00 7.00 40.00 15.00
1.00
3.44 参考繁荣路项目指标
0.50
1.72 0.5元/平米办理国有土地使用权证
地价及前期费用
序号
成本项目
原始指标 系数 工作量
30 土地测绘费
占地面积
31 环保监测费
建筑面积
32
环境评价费(环境影响报告 书)
建筑面积
33 房地产登记费
套数
34
项目申请报告（节能报告办 理发改委计划件）
35 档案利用费
0.24 《国家测绘局文件》国测财字(2002)3号，按栋数收费
1,798.39
2.75 0.8元/平方米
- 该费用含在规划方案设计费中
- 该费用含在规划方案设计费中
746.88
740.00
参考繁荣路项目：“已经签定规划方案合同金额600万元（CC-FRL-KQ-前期0003）另考虑20%变更调整费用,另发生20万前设计费”
-
设备用房等已经包含在建安工程费中，繁荣路项目计算的是配套用房的建造费如 物业房，会所、设备用房、停车场等约1.8亿，世联测算中也无此项
14,572.41
2,436.65
174.66 按10元/m2考虑
209.59 按12元/m2考虑
2,000.00 根据繁荣路项目暂估2000万
序号
成本项目
◆ 工程质量监督费
- 此费用包含在施工图设计费中
-
-
-
- 此费用包含在施工图设计费中
26.20 参考繁荣路项目：“设计费1.5元/平米（设计合同CC-FRK-KQ-前期-0010）”
100.00 暂按100万考虑（包含公寓、写字楼、电梯厅、商业公共空间）
3,188.82
地价及前期费用
序号
成本项目
◆ 报批报建费 1 城市建设配套费 2 招投标管理费 3 招投标市场信息费 4 建设工程人身保险费
2 资本化利息
3 营销设施建造费 4 物业完善费
5 风险费
九 期间费用
1 管理费用
地价及前期费用
序号
成本项目
原始指标
4 室外电气及高低压设备
◆ 电力费
建筑面积
◆ 备用电力外网
建筑面积
◆ 低压线路工程
建筑面积
◆ 有限电视入网费（公寓）
户数
◆ 高压配电站
个
◆ 开闭站（变电所）
建筑面积
◆ 电计量表
户
5 智能化系统(室外)
◆
停车管理系统（园区出入口 管理系统）
建筑面积
◆ 小区闭路监控系统
6.88 含效果图调整，报建文本
参考繁荣路项目：“施工图设计费合同已签订总价包干390万，合同编号：CC-
922.56
FRL-KQ-前期-0008；另考虑20%变更调整费用；其它方案图纸设计费用(泛光照明 设计费116.29万元、幕墙设计费279万元、屋面园林设计费50万元、风雨连廊、车
库入口、降水设计费、商业写字楼公寓公共空间装饰设计费等等100万元)”
1,600.00 -
300.00
1 11,836 360
560.00 5,064.00
550.00 360.00
11,836.00 11,836.00
15.00 15.00
174,659.84 174,659.84
10.00 12.00
2007.50 1,397.28 商业80元/㎡
85.64 搬用繁荣路项目 含在配套费中
22 合同鉴证费
23 地名办标志牌
24 散装水泥基金(集资费)
25 城市消防设施建设费 26 人防费 27 销售面积计算费 28 土地评估费(土地管理费) 29 土地登记费
原始指标
建筑面积 建筑面积 建安总造价 建筑面积 建安总造价 占道面积 建筑面积
管径
建筑面积 建筑面积 建筑面积
户数 建筑面积
KW 证数 户数 建筑面积 户、栋数 建筑面积 建安总造价 建筑面积
建筑面积
系数
工作量 174,659.84 174,659.84
174,659.84
174,659.84
174,659.84 -
5.00 1,598.00 174,659.84
174,659.84 174,659.84
单价(元) 合价(万元)
工程量及单价说明
145.00 0.70
0.70 10.00
208.00 0.60
围墙长度
4 室外照明 5 室外零星设施 6 喷灌系统 7 商业街装饰
七 配套设施费
八 开发间接费 1 工程管理费 ◆ 工程监理费 ◆ 预结算编审费 ◆ 行政费用