商业综合体及购物中心租金回报测算
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果范文
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
商业地产购物中心租金计算构成分析
商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。
综合体租金测算方案
综合体租金测算方案综合体租金测算方案是一种用于确定综合体租金的方法和策略。
综合体通常是一个商业地段，包括各种不同类型的商店、餐馆、办公室和其他社区设施。
确定合理的租金对于提供具有竞争力的商业环境和吸引租户至关重要。
以下是一个可行的综合体租金测算方案的概述。
1.市场调研：首先，进行市场调研是测算综合体租金的重要步骤。
了解当地同类型综合体的租金标准和市场需求是非常必要的。
调查其他商业地产项目的租金，了解租户对于区域和设施的需求，以及业态结构和租赁市场的趋势。
2.计算成本：确定综合体的建筑和运营成本是测算租金的另一个重要因素。
这些成本包括购买或租赁综合体物业的成本、建筑和装修成本、设备和设施的运营成本、维护和保养成本等。
确保将所有成本因素纳入考虑范围内，以便计算出合理的租金。
3.考虑租户需求：综合体的租金应该基于租户的需求和商业价值进行定价。
不同的租户会有不同的需求和预算，因此需要考虑到不同租户的经济能力、业务模式和预期收益等方面。
根据综合体的地理位置、配套设施和租户组合，制定租金区间，以便吸引符合综合体商业定位的不同规模的租户。
4.考虑竞争环境：在确定租金时，需要考虑周边竞争综合体的租金水平。
如果周边综合体的租金远高于自己的预期租金，可能导致租户更倾向于选择竞争综合体。
因此，需要在适当范围内调整自身租金，以保持竞争力并吸引租户。
5.考虑经济环境：经济环境对租金测算有着重要影响。
在经济增长时期，租金可能会上涨，而在经济衰退时期，租金可能会下降。
因此，需要对宏观经济情况和地区经济预测进行分析，并针对不同情景制定租金测算方案。
6.灵活性和协商能力：在制定租金测算方案时，要考虑到与潜在租户的协商空间和灵活性。
根据潜在租户的商业模式和经济能力，可以提供不同的租金选择，例如租金折扣、不同的租期选择、租金阶梯等。
通过与租户进行积极的协商和合作，可以达到共赢的效果。
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。
商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。
因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。
本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。
方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。
可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。
2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。
收集各个商铺的面积数据。
3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。
可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。
计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。
数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。
实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。
- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。
- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。
我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。
这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。
结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。
这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。
在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。
最新购物中心运营测算
委托管理 返还收益
业主
从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的 金额时在第五年实现。
运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。
商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商 业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。
运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收 支平衡。
前三年一共返还给购铺者的6720万
前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折
销售。
第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/ 平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元
第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万
运营测算演示
可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；
10-11年返点10%，共计返款率达到92%。
测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返 款支出
总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一
第八年实际收益为3739万元
第八年返还业主2880万元
第八年商管公司收益859万元
第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天，上 调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为 2649万元
第九年实际收益为4210万元
第九年返还业主2880万元
第九年商管公司收益1330万元
第十一年实际收益为5375万元
第十一年返还业主3200万元
第十一年商管公司收益2175万元
第一年至第 六年示意：
经营户
招租 联 营
交纳租金 及收益扣 点
综合体租金测算方案
购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：13 3 3 3 5 3 5 37.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理服务101)统一专业管理和服务：102)统一管理：63)无统一管理或管理较差：22 2 2 2 10 6 6 2总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 120 160 30修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/4 84.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目楼层平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）租金（元/月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
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**广场地上部
分租金回报测
算分析
年总租金(含管理
费):
582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6年物业管理费:2648100026481000285994802859948030887438.430887438.433358433.47年纯租金收入:3177720031777200413103604131036053004369.653004369.667311736.13年租赁税金:55610105561010722931372293139275764.689275764.6811779553.82年市场推广费用：29129102912910349549234954924194590.44194590.45033508.48年租金毛收益:2330328023303280305855553058555539534014.5239534014.5250498673.83年租金回报率: 5.87% 5.87%7.71%7.71%9.96%9.96%12.72%平均年租金回报率:10.47%
备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
2、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。
3、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。
4、市场推广费用按照租金收入的5%计算。
5、上述收入未计算项目的停车场收益。
6、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。
7、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。
100670169.6120804203.5120804203.5867068442.2229.2013 33358433.4736027108.1536027108.153******** 67311736.1384777095.3784777095.37556361522.2 11779553.8214835991.6914835991.6997363266.38 5033508.486040210.1766040210.176********.11 50498673.8363900893.563900893.5415644833.7
12.72%16.10%16.10%104.73%。