地上购物中心租金回报测算
商业拓展测算标准购物中心
商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：①6万平及以下：12人/万平；②6-10万平（含）：上述标准*85%③10-20万平以上：上述标准*75%④20-50万平以上：上述标准*65%⑤50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。
（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）■华东区域：南京、杭州；■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊（注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊）；word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
商业拓展测算标准-购物中心201808
商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：免租期1个月,主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：① 6万平及以下：12人/万平；② 6-10万平（含）：上述标准*85%③ 10-20万平以上：上述标准*75%④ 20-50万平以上：上述标准*65%⑤ 50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整至标准人数。
（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：⏹一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）⏹华东区域：南京、杭州；⏹华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）⏹其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域=华东区域*0.9③不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润”*计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润=前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊(注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊)；计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
商业地产购物中心租金计算构成分析
商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。
地上购物中心租金回报测算
南华置地广场地上部分租金回报测算分析地上购物中心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525市场租金水平(元/月):220首年物业管理费(元/使用平方米/月):60租赁税率:17.50%总投资成本(元):790000000总建筑面积:125500综合成本(元/使用平方米):12589.64UNIT单位:10000/万年物业管理费:年纯租金收入:3556.03556.04539.64539.65741.75741.77207.77207.78992.48992.4年租赁税金:622.3622.3794.4794.41004.81004.81261.41261.41573.71573.7年市场推广费用：291.3291.3349.5349.5419.5419.5503.4503.4604.0604.0年租金毛收益:2642.42642.43395.63395.64317.44317.45443.05443.06814.76814.7年租金回报率: 6.66% 6.66%8.56%8.56%10.88%10.88%13.71%13.71%17.17%平均年租金回报率:11.40%FLOOR/建面权重比例/首年均租4F/915025%/70384.3384.3480.4480.4576.5576.5691.7691.7830.13F/1865030%/911018.31018.31272.91272.91527.41527.41832.91832.92199.52F/18650 50%/1471644.91644.92056.22056.22467.42467.42960.92960.93553.01F/16600100%/2802788.82788.83486.03486.04183.24183.25019.85019.86023.8 Total:630501545836.35836.37295.47295.48754.58754.510505.410505.412606.5备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。
商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。
因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。
本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。
方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。
可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。
2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。
收集各个商铺的面积数据。
3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。
可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。
计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。
数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。
实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。
- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。
- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。
我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。
这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。
结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。
这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。
在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。
商业地产投资回报率如何计算
商业地产投资回报率如何计算销售商铺的置业顾问一定要了解商业地产投资回报率的计算方法，对于普通投资者来说，用金融投资动态计算比较复杂，我们可以用以下几种计算方式，科学、易算。
(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2018年12月底，陈先生买下了碧桂园社区一套临街商铺，面积约38平方米，售价约130万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是300元/平方米左右，即陈先生每个月可收取11400元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=11400*12/1300000=10.52%点评：这种方法计算较为简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例分析：假设陈先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
最新购物中心运营测算
委托管理 返还收益
业主
从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的 金额时在第五年实现。
运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。
商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商 业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。
运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收 支平衡。
前三年一共返还给购铺者的6720万
前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折
销售。
第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/ 平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元
第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万
运营测算演示
可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；
10-11年返点10%，共计返款率达到92%。
测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返 款支出
总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一
第八年实际收益为3739万元
第八年返还业主2880万元
第八年商管公司收益859万元
第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天，上 调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为 2649万元
第九年实际收益为4210万元
第九年返还业主2880万元
第九年商管公司收益1330万元
第十一年实际收益为5375万元
第十一年返还业主3200万元
第十一年商管公司收益2175万元
第一年至第 六年示意：
经营户
招租 联 营
交纳租金 及收益扣 点
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
购物中心测算(快速易懂)
从投资商的角度出发主力店基本没有前提下投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期店铺租金率均店铺营业收入元2015%年3333333.333店铺租金元/店铺月277778店铺数量年500000日9259200月41667店铺租金元/平米/店铺年1333月111店铺均面积日 3.70375建筑面积150000营业面积75000利用率50%大体量主力店（百货/超市等大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%百货主力店0.5-1.5162000005400000超市主力店0.5-1.554000001800000其他须承担7840000092800000排主力店铺数量店铺均租承担392000464000200购物中心事实上很多城市的该要求前提：不考虑营运成本、人力成本、临时收入、停车场收入等条件下，静态分析大型商业整非颜色区域数字即可）：简析：如果开发的商业资产全部自己持有，自身不具备营运能力，未来不升值空间无法保证商业；或者卖掉部分商业；另外因店铺品牌在在主力店或次主力的投入不够，营运压力更恰强烈；尤其熟的高质量购物中心采用该类办法来调改店铺均面积235店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月87000日剩余面积店铺租金取低47000年利用率百货总面积月58%30000日超市总面积10000次主力店（快时尚、影院、餐饮等较大面积主力店）投资额2000000000投资成本分摊100000000投资回报期排主力店铺租金率20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年取低计算15%快时尚或影院0.5-1.537800001260000游乐、餐饮等0.5-1.51080000360000其他须承担9514000098380000排主力店铺数量店铺均租承担475700491900200店铺均面积352.5店铺租金取高建筑面积年150000总营业面积月79500日剩余面积店铺租金取低70500年利用率次主力店数量单个面积面积小计月53%快时尚或其他215003000日影院140004000主力店能提高利用率，越大越高简析：有大型主力店的条件下，因其租金较低，将更多的租金压力给中小品牌，中小零散品稳定、对客流吸引度高，较长的时间内有稳定的回报；对开发商而言，开业初期的选择该大型餐饮游乐等210002000经验总结：1、落位要好、购物中心是消费的地方，首要是项目周边人是足的，或者未来的人口肯定会上来2、规划要先行：体量一定要控制、楼层高度也要控制、越高租金越便宜3、招商要由规划定位指导，并为营运服务、为周边的消费者提供服务，否则来得不容易，走的很狼狈综述：在不依赖写字楼、住宅等前提下开发大型购物中心项目，投资回报期很长，立地条件为实现更好的营运的工具；欲在市场建立口碑良好、业绩突出的购物中心，前期规划和营运能力尤其重才是关键，品牌进场装修和货品的费用相对开发商的建筑投资成本只是毛发，其随时可以撤离，而开放定位和营运的持续热场是保证项目可持续发展且能增值的重点工作次主力店也提高利用率，但没有大型主力店高简析：往往为了招入次主力店，因其租金条件不高，中小零散品牌的营运压力更大；而事实还没有大型主力店的进驻作用大！项目一定要注意与周边社区居民消费的融合，才能有效确保投资回报选择该类的组合较好；另外盲目的引入次主力店可能即浪费开发商的前提招商投入，又占用最好的街铺基础信息：快时尚的年度销售在1500万以上处于较好入国内影院百强；游乐场的收益更低投资回报长4、没有营运经验的开发商尽量将项目整体打包交付给市场有口碑的地方性或全国性的商业知名品牌；代理公司或咨询服务类不太建议，理由你懂的5、接地气是热场关键，一味追高，脱离群众就是空中楼阁，迟早崩塌型商业的投资回报（颜色区域为自动计算，只需调年销售额666666666.7约6.7亿发达一线较好商业地段或二线发达的核心地段可实现；租赁品牌的营运压力很大城市的大型商业整体租金水平无法满足该要求法保证，那建议谨慎开发，尤其是大体量的高层，营运压力更恰强烈；尤其是在人气制造商上；通常是成办法来调改整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年2613333722666666.7月217778约7.2亿日7259均店铺营业收入：取低年3093333818666666.7月257778约8.2亿日8593元/平米/店铺16681394.63元/平米/店铺19741655.48零散品牌的营运压力更大；但大型主力店的租金发商而言，开业初期的选择该类的组合较好整个项目营业销售额均店铺营业收入：取高年3171333694266666.7月264278约6.9亿日8809均店铺营业收入：取低年3279333715866666.7月273278约7.2亿日9109元/平米/店铺13501123.75元/平米/店铺13951163.88地条件十分关键，项目规划尤其重要，招商只是前期规划和营运能力尤其重要；招商只是过程、品牌营运，其随时可以撤离，而开放的商业交易是漫长的；开业前而事实上对次主力店的招商条件往往更低，甚至合，才能有效确保投资回报；对开发商而言，开业初期的商投入，又占用最好的街铺位置，无法热场于较好水平，电影院年2000万可乐场的收益更低投资回报长。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
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南华置地广场
地上部分租金
回报测算分析地上购物中
心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525
市场租金水平
(元/月):
首年物业管
理费(元/使
用平方米/
月):
70租赁税率:17.50%
总投资成本(元):
790000000总建筑面积:125500
综合成本(元/
使用平方米):
年总租金(含管理
费):
582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6年物业管理费:2648100026481000285994802859948030887438.430887438.433358433.47年纯租金收入:3177720031777200413103604131036053004369.653004369.667311736.13年租赁税金:55610105561010722931372293139275764.689275764.6811779553.82年市场推广费用：29129102912910349549234954924194590.44194590.45033508.48年租金毛收益:2330328023303280305855553058555539534014.5239534014.5250498673.83年租金回报率: 5.87% 5.87%7.71%7.71%9.96%9.96%12.72%平均年租金回报率:10.47%
备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
2、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。
3、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。
4、市场推广费用按照租金收入的5%计算。
5、上述收入未计算项目的停车场收益。
6、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。
7、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。
220
12589.64143
100670169.6120804203.5120804203.5867068442.2229.2013 33358433.4736027108.1536027108.153******** 67311736.1384777095.3784777095.37556361522.2 11779553.8214835991.6914835991.6997363266.38 5033508.486040210.1766040210.176********.11 50498673.8363900893.563900893.5415644833.7
12.72%16.10%16.10%104.73%。