地上购物中心租金回报测算
商业拓展测算标准购物中心
商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：①6万平及以下：12人/万平；②6-10万平（含）：上述标准*85%③10-20万平以上：上述标准*75%④20-50万平以上：上述标准*65%⑤50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。
（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）■华东区域：南京、杭州；■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊（注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊）；word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
商业拓展测算标准-购物中心201808
商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：免租期1个月,主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：① 6万平及以下：12人/万平；② 6-10万平（含）：上述标准*85%③ 10-20万平以上：上述标准*75%④ 20-50万平以上：上述标准*65%⑤ 50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整至标准人数。
（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：⏹一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）⏹华东区域：南京、杭州；⏹华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）⏹其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域=华东区域*0.9③不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润”*计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润=前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊(注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊)；计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
商业地产购物中心租金计算构成分析
商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。
地上购物中心租金回报测算
南华置地广场地上部分租金回报测算分析地上购物中心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525市场租金水平(元/月):220首年物业管理费(元/使用平方米/月):60租赁税率:17.50%总投资成本(元):790000000总建筑面积:125500综合成本(元/使用平方米):12589.64UNIT单位:10000/万年物业管理费:年纯租金收入:3556.03556.04539.64539.65741.75741.77207.77207.78992.48992.4年租赁税金:622.3622.3794.4794.41004.81004.81261.41261.41573.71573.7年市场推广费用：291.3291.3349.5349.5419.5419.5503.4503.4604.0604.0年租金毛收益:2642.42642.43395.63395.64317.44317.45443.05443.06814.76814.7年租金回报率: 6.66% 6.66%8.56%8.56%10.88%10.88%13.71%13.71%17.17%平均年租金回报率:11.40%FLOOR/建面权重比例/首年均租4F/915025%/70384.3384.3480.4480.4576.5576.5691.7691.7830.13F/1865030%/911018.31018.31272.91272.91527.41527.41832.91832.92199.52F/18650 50%/1471644.91644.92056.22056.22467.42467.42960.92960.93553.01F/16600100%/2802788.82788.83486.03486.04183.24183.25019.85019.86023.8 Total:630501545836.35836.37295.47295.48754.58754.510505.410505.412606.5备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。
商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。
因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。
本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。
方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。
可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。
2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。
收集各个商铺的面积数据。
3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。
可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。
计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。
数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。
实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。
- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。
- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。
我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。
这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。
结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。
这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。
在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。
商业地产投资回报率如何计算
商业地产投资回报率如何计算销售商铺的置业顾问一定要了解商业地产投资回报率的计算方法，对于普通投资者来说，用金融投资动态计算比较复杂，我们可以用以下几种计算方式，科学、易算。
(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2018年12月底，陈先生买下了碧桂园社区一套临街商铺，面积约38平方米，售价约130万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是300元/平方米左右，即陈先生每个月可收取11400元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=11400*12/1300000=10.52%点评：这种方法计算较为简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例分析：假设陈先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
最新购物中心运营测算
委托管理 返还收益
业主
从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的 金额时在第五年实现。
运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。
商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商 业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。
运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收 支平衡。
前三年一共返还给购铺者的6720万
前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折
销售。
第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/ 平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元
第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万
运营测算演示
可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；
10-11年返点10%，共计返款率达到92%。
测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返 款支出
总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一
第八年实际收益为3739万元
第八年返还业主2880万元
第八年商管公司收益859万元
第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天，上 调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为 2649万元
第九年实际收益为4210万元
第九年返还业主2880万元
第九年商管公司收益1330万元
第十一年实际收益为5375万元
第十一年返还业主3200万元
第十一年商管公司收益2175万元
第一年至第 六年示意：
经营户
招租 联 营
交纳租金 及收益扣 点
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
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南华置地广场
地上部分租金
回报测算分析地上购物中
心总建筑面积(平方米):63050使用面积:31525
市场租金水平
(元/月):
首年物业管
理费(元/使
用平方米/
月):
70租赁税率:17.50%
总投资成本(元):
790000000总建筑面积:125500
综合成本(元/
使用平方米):
年总租金(含管理
费):
582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6年物业管理费:2648100026481000285994802859948030887438.430887438.433358433.47年纯租金收入:3177720031777200413103604131036053004369.653004369.667311736.13年租赁税金:55610105561010722931372293139275764.689275764.6811779553.82年市场推广费用：29129102912910349549234954924194590.44194590.45033508.48年租金毛收益:2330328023303280305855553058555539534014.5239534014.5250498673.83年租金回报率: 5.87% 5.87%7.71%7.71%9.96%9.96%12.72%平均年租金回报率:10.47%
备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
2、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。
3、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。
4、市场推广费用按照租金收入的5%计算。
5、上述收入未计算项目的停车场收益。
6、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。
7、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。
220
12589.64143
100670169.6120804203.5120804203.5867068442.2229.2013 33358433.4736027108.1536027108.153******** 67311736.1384777095.3784777095.37556361522.2 11779553.8214835991.6914835991.6997363266.38 5033508.486040210.1766040210.176********.11 50498673.8363900893.563900893.5415644833.7
12.72%16.10%16.10%104.73%。