商业体量预测方法
商业业态体量测算办法
商业业态体量测算办法商业业态体量测算办法商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
超级实用的商业体量预测方法
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平， 框定本项目商业体量大致区间为：
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
商业体量预测模型
（P Σ p = ij × Pr） （P ij × Pr） … … + +
三、商业体量量测定
根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量 商业设施的体量主要受两方面因素影响：人流量及人均消费额。测算商业 设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对 项目所在地区人均零售消费额的调查。
Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间的距离； Db：B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
雷利零售引力定律的使用时机
× = 该项目可能的最高零售收入总额 该项目地址可能发生的客户流量 项目所在地区人均零售消费额
最高零售收入总额
商业项目的规模 =
参照所在地区商业设施每平方米平均零售额
需要指出的是，测算出的该商业规模是项目片区内的最大可开发商业体量， 因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经 开发或准备开发的商业体量。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸 与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：
Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；
Ba Bb
=
[ Pb ] [ Db ]
Pa N ×
Da n
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型
运算模块
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
商业体量测算方式
商业体量测算方式从全国范围来看，随着商业地产市场的慢慢成熟，商业地产的开发都将会面临确信一个适合规模的开发体量问题。
而关于众多的前期策划人员来讲，确信合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭体会与感知熟悉已难以应付慢慢标准的商业开发。
从目前来看，确信商业开发体量并无一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。
但就一样来讲，目前商业体量的测算一样都是先以市场调查为基础，成立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地域人均零售消费额的判定，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地域商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。
目前，比较经常使用的方式是雷利法那么与赫夫概率模型结合进行体量的测算方式。
以下就对这种方式进行初步的介绍。
一、雷利法那么与赫夫概率模型一、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围雷利指出,两个城市区域对其不合点内（顾客在此点可能前去任何一个区域购买，那个点位于对顾客具有一样吸引力的位置上）的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到不合点距离的平方成反比。
于是导出以下公式: Ta/Tb=Pa/Pb×(Db/Da)2 (1)其中Ta: A市对不合点的零售吸引力Tb: B市对不合点的零售吸引力Da:不合点与A市的距离Db:不合点与B市的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数康维斯以为雷利定律中两个都市人口差距太过显著,有时可能达到15倍,20倍或更大的倍数,因此提出修正。
康维斯在雷利所谓连接都市A与都市B的直线上,别离求出都市A与B的势力范围,也确实是找出都市A与都市B间商圈不合点（即Ta/Tb=的点）,那么此点位置可由以下公式表示：D'b=Dab/（1+ ） (2)其中D'b：城市B至A,B都市间不合点之距离Dab：A,B两城市地间的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数(2)式可用于确信城市腹地的边界,并估量这些城市的潜在市场规模。
超级实用的商业体量预测方法
5年内 区域商业市场空间为
4.2~6万㎡之间
本项目商业 体量区间 4.2~5万㎡
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——消费需求定量法
依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。
区域人口
区域客群消费力
消费概率
坪效
可支撑商业面积
1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡ 2-写字楼商业配套-可支撑商业Байду номын сангаас积-4000~5000㎡
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
商业面积 ＝商业消费人口×常州人均商业面积
注： ①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口
人均商业面积预估
•2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9－1.2 平方米
－－《2005-2010常州商业网点规划》
•根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。 注： 《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
42.6万平米
本报告是严格保密的。
PART
4
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情
况，计算市场空间需求，确定自身体量。
人口
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
C(潜在客户人口)
RE(年平均购物额)
太科园潜在客户人口＝56万
RE（2015年平均购物额）＝4.8万元/年〃人×0.39＝1.872万元/年〃人 注：常州市民平均购物额(零售＋餐饮+家庭设备)占人均可支配收入的39% ——《常州2010年统计年鉴》
参照同类城市人均可支配收入增长率，按人均可支配收入每年增长8%的速度 计算，到2020年，人均可支配收入为4.8万元/年〃人
采用不同方法对东经120项目商业体量进行预测
1
需求预测法
基于未来新增人口需求进行预测
2
商业饱和度法
基于现有商业经营情况，通过商圈饱 和度指数对商务体量进行预测
本报告是严格保密的。
根据需求预测法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为 39.2万方
主要消费者： 周边6平方公里人口 边缘消费者： 主要是项目周边人口， 天宁区、新北区及部分 市区人口 2020年，项目周边6平方公里规划人口8万人 潜在消费人口，约为56万人
本报告是严格保密的。
销售率 100% 60% 100% 70% 100% 90% 100% 33% 90% 14000 1600 4700 1500 1897 7300 5000 6600
济南市场目前销售型商业 平均去化速度约为4600㎡/月
济南市场销售型商业一般 销售完毕的销售周期为6~8个月
本项目按6~8个月销售周期 销售去化速度为4600㎡/月计算 本项目销售型商业体量： 27600~36800㎡
2、商业项目定量（依据）——三类定量法归纳
通过三大计算口径，本项目可支撑商业体量区间在2.7万~5万之间，在控规条件下，商业体量在3.5~3.7万㎡。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平，
框定本项目商业体量大致区间为：
20000~50000㎡ 综合消费客群支撑依据与去化能力依据 本项目商业可支撑体量区间为： 27600~36800㎡
根据市场现有商业的去化周期，通过市场比较法，估算本
项目商业去化周期。 通过去化周期与去化能力，估算本项目可销售商业体量范 围，从而确定本项目商业体量区间。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。 项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
IRS(商圈饱和度) 取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米
注： •IRS<10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般 均将发生亏损； •IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状 态； •IRS值>20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利， IRS值越高则利润水平越高；
本报告是严格保密的。
RF（项目可支撑商业面积）＝C×RE / IRS –区域内已存商业 ＝56×1.872万/1.5 = 42万平方米
控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整， 常州东经120项目适宜商业体量为42.6万平米
需求预测法 39.2万平米 太科园商业体量
×（1＋5%）
商业饱和度法 42万平米
投资
消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
PART
4
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。 区域未来人口导入 商业需求空间 商业现有及未来供应
注： 《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人
项目定位为区级商业中心，辐射能力影响有限，根据服务人群的 规模预估，区域商业辐射人群将达到56万人 经盘点，区域内已有商业体量28万方
1、常州市2020年规划人口248万，项目周边区域规划人 口8万人 2、根据市场及项目本身的定位，和常州商业格局分析， 乐观估计有部分市区人口进来消费，渗透率为2%
采用不同方法对常州东经120项目商业体量进行预测
1
需求预测法
基于未来新增人口需求进行预测
2
商业饱和度法
基于现有商业经营情况，通过商圈饱 和度指数对商务体量进行预测
本报告是严格保密的。
引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域 商业总面积约为42万平米
IRS（商圈饱和度） ＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）
1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡
2-写字楼商业配套-可支撑商业面积-4000~5000㎡ 项目内部办公面积
消费内容 辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
45500-56500㎡
项目内可支撑商业面积
年消费额 （万元） 20011.1 8524.7 2808.1 坪效 （元/㎡/年） 8000 6000 4000
未来区域人口导入
本项目商业市场空间 2015年本项目区 域人口导入约 23.5万人
项目3公里范围内住宅分布
5年内 区域商业市场空间为 4.2~6万㎡之间
社区商业类型——规模体量
社区级商业
面积一般在20000~50000 ㎡，以生活百货或大卖场为主力 店，辅助其他专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-
人均办公面积
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
人均商业需求
消费概率 0.1 0.15 0.15
人均年消费 （元/人/年） 9158.4 2601 856.8
可支撑商业面积 （㎡） 22323-27704 12680-15736 6265-7775 41268-51215
购物 餐饮
休闲娱乐
合计
本报告是严格保密的。
PART
4
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——商铺投资需求定量法
济南目前市场上销售型商业的平均去化速度为4600㎡/月，本项目6~8个月内可销售商业27600~36800㎡。
销售商业去化率比较
对比案例 鲁能领秀城商业中心 九城尚都 鲁润名商广场 槐荫广场商业中心 明湖新坊巷 东环商业广场 红尚坊 泰府广场 缤纷五洲 泉城新时代一期 泉城新时代二期 体量（万㎡） 30000 2000 6000 20000 10000 37000 6000 46000 90000 10000 90000 去化周期（月） 6 1 3 1 6 7 4 8 11 2 3 平均去化率：4600㎡/月
潜在消费人口=内部消费人口+边缘消费人口 =8+(248-8)x0.02 =56万人
商业面积 ＝商业消费人口×常州人均商业面积
注： ①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口
人均商业面积预估
•2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9－1.2 平方米 －－《2005-2010常州商业网点规划》 •根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。
主要消费者（项目区域规划人口）= 城市用地规划总面积÷规划人均用地建设指标 1、项目规划区域6平方公里内人口8万人 2、新建城市规划人均建设用地指标宜在90.1-105平米/ 人取值，综合考虑取值100平米/人 ——《城市用地分类与规划建设用地标准》 本报告是严格保密的。
商业面积 ＝商业消费人口×常州人均商业面积-区域 内已有商业体量＝39.2 万平方米 2
区域人口支撑商业体量依据
通过区域3公里范围内的住宅人口调查，确定辐射圈内的 人口基数。根据人均商业需求面积，估算市场空间，除去 现有商业存量，得出本项目的商业需求面积。 依照国内外社区级商业操作经验，辐射人口为5万~15万 的社区级商业，与本项目有较大的相似度。
商业销售去化能力依据
通过调查济南目前市场上销售型商业的去化能力，估算本 项目销售型商业的去化能力。
本项目商业 体量区间 4.2~5万㎡
150000人。
本报告是严格保密的。
PART
4
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——消费需求定量法
依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。
区域人口
区域客群消费力
消费概率
坪效
可支撑商业面积 本项目区域可支撑 商业体量约为 本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡