商业体量测算模式

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商业拓展测算标准购物中心

商业拓展测算标准购物中心

商业拓展测算指导性标准(201808更新)《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题,根据商业各管理部门梳理结果,明确下述测算标准。

一、招商政策1、出租率:首年按85%、次年按90%,第三年始及往后按95%-98%。

2、租金涨幅:指导意见如下。

3、免租期:免租期1个月,主力店可给予3-6个月免租期。

二、人力行政类1、人力成本(1)人员配置:①6万平及以下:12人/万平;②6-10万平(含):上述标准*85%③10-20万平以上:上述标准*75%④20-50万平以上:上述标准*65%⑤50万平以上:上述标准*50%其中人员配置标准中,不包括门店外包的保安、保洁,但包含按需要配置安保关键岗,如安保主管、监控员。

人员配置数量,筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍,运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。

(2)薪资标准:①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算,结合区域划分后的城市系数。

②区域划分:■一线城市:北、上、广、深(华东区域*1.15)■华东区域:南京、杭州;■华南区域:南宁、福州(华东区域*0.95)■其他区域:华北(天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳)、华中(武汉、长沙、南昌、合肥)、西南(成都、重庆、昆明、贵阳),其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市,中层人员可直接适用薪酬测算表数据,基层人员打 9折适用。

④每年薪酬原则上按5%递增。

⑤年终奖:在达成业绩目标前提下,完整运营期原则上高层按5个月,中层按3 个月,基层按2个月,操作层按1个月计算;筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。

(3)筹建期与到岗时间:①筹建期:12个月。

②开业前到岗时间:高管12个月,中层10个月,主管6个月,专员3个月,操作层2个月。

2、拓展奖:(1)租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。

其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊(注:以开业运营第1年为起始年,筹建期费用并入分摊);word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提,平均值约9%。

大体量商业具体业态体量计算

大体量商业具体业态体量计算

3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量(㎡) 25272
1体0量万(方㎡)
20514
体量(㎡) 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量,预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌,酒店客房数总体偏小,主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间,平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法:根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律,回归分析写字楼投用量与指标线性关系, 结合2035年预测值,扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比,得本项目可开发体量约7.58万㎡;
② 商务需求预测法:预测2035年写字楼主要需求行业从业人员,结合人均办公面积15㎡预估,得出写字楼 需求量,扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比,得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天

2017年去化 2017年去化

均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量

CRIC克而瑞咨询专题篇商业体量测算参考

CRIC克而瑞咨询专题篇商业体量测算参考
商业体量测算参考
摘自《 2012 CRIC 云南云瑶水乡物业开发建议报告》
2012年9月
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
依据目前市场在售商业项目销售情况预估,未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米
昭通重点商业项目概况
项目名称 销售状态
位置
建筑面积(平 米)
商业形态
商铺价格区间( 元/㎡)
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇
127999 84340 78015 57750 38091
项目一期住宅规划面积约8.7万平方米,其中洋房约6.8万平方米,根据项目 户型面积预估,项目目前居住户数约为600户左右,加之项目另外商住部分 ,预估项目住户总量约在1000户左右,按照户均2.5人计算,项目常驻人员 约2500人,社区人均商业配套面积约1.1平方米,则项目内部社区商业体量 需求约2750平方米,此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民,项目餐饮等 业态对其有一定吸引力,建议社区商业体量提升至4000平方米。
5
辐射3km区域
本项目
未来新机场
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
参照盖恩近郊游统计模型,项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人,根据近郊游人口平均商业需求 特质,保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右
昭通昭阳区2010年人口统计情况
全区总人口
846723
常住人口
787845
盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型,城市旅游环状模式分为四个 圈层,包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。

城市商圈及商业体量、人流量计算模型

城市商圈及商业体量、人流量计算模型
城市的“生活资料”商业需求总量 该项目地可发展商业项目的规=模
所在地区商业设施每平方米平均零售额
二、人流量测定(顾客光顾频率)
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题, ABC 模型进行了修正,提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法:
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
了解研究城市商圈的大致轮廓
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
Y j :表示j商场的年营业额,营业额越大表示业态组合越 丰富,商品定位能吸引一定消费受众; T ij :表示阻力,以消费者从地点i到j商场所需时间表示; λ:对不同车程时间进行修正的系数, 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果,用 回归分析方法得到其经验值来确定。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率,可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈(50-65%客源)、次级商圈(15-25%客源)及边
B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定(顾客光顾频率)
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X),与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示:
Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
相关目标商业体的月度商业营业收入 每平米商业的市场营业额=
相关目标商业体的面积
根据各地区范围内各行业一般性营业额水平,在保证在营 商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下(平均利润率), 判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。

商业业态体量测算办法范本

商业业态体量测算办法范本

内部管理系列编号:FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为,使员工的管理工作有章可循,提高工作效率和员工责任感、归属感,特此制定。

商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S),S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。

例如,我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000,而规划面积是5000
请输入您的公司名字
Fonshion Design Co., Ltd
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商业体量测算方式

商业体量测算方式

商业体量测算方式从全国范围来看,随着商业地产市场的慢慢成熟,商业地产的开发都将会面临确信一个适合规模的开发体量问题。

而关于众多的前期策划人员来讲,确信合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题,凭体会与感知熟悉已难以应付慢慢标准的商业开发。

从目前来看,确信商业开发体量并无一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。

但就一样来讲,目前商业体量的测算一样都是先以市场调查为基础,成立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生的客户流量,依据对所在地域人均零售消费额的判定,能够测算出该项目可能的零售额,再参照所在地域商业设施每平方米平均零售额,即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。

目前,比较经常使用的方式是雷利法那么与赫夫概率模型结合进行体量的测算方式。

以下就对这种方式进行初步的介绍。

一、雷利法那么与赫夫概率模型一、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围雷利指出,两个城市区域对其不合点内(顾客在此点可能前去任何一个区域购买,那个点位于对顾客具有一样吸引力的位置上)的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到不合点距离的平方成反比。

于是导出以下公式: Ta/Tb=Pa/Pb×(Db/Da)2 (1)其中Ta: A市对不合点的零售吸引力Tb: B市对不合点的零售吸引力Da:不合点与A市的距离Db:不合点与B市的距离Pa:城市A的人囗数Pb:城市B的人囗数康维斯以为雷利定律中两个都市人口差距太过显著,有时可能达到15倍,20倍或更大的倍数,因此提出修正。

康维斯在雷利所谓连接都市A与都市B的直线上,别离求出都市A与B的势力范围,也确实是找出都市A与都市B间商圈不合点(即Ta/Tb=的点),那么此点位置可由以下公式表示:D'b=Dab/(1+ ) (2)其中D'b:城市B至A,B都市间不合点之距离Dab:A,B两城市地间的距离Pa:城市A的人囗数Pb:城市B的人囗数(2)式可用于确信城市腹地的边界,并估量这些城市的潜在市场规模。

超级实用的商业体量预测方法

超级实用的商业体量预测方法

5年内 区域商业市场空间为
4.2~6万㎡之间
本项目商业 体量区间 4.2~5万㎡
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量(依据)——消费需求定量法
依照消费额存量与消费坪效计算,可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。
区域人口
区域客群消费力
消费概率
坪效
可支撑商业面积
1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡ 2-写字楼商业配套-可支撑商业Байду номын сангаас积-4000~5000㎡
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量(依据)
通过三大计算口径,科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率,投资客户需 求量,计算本项目可销售最大体量,从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况,预测本项目区域 商业需求体量,根据周边未来商业供应情 况,计算市场空间需求,确定自身体量。
商业面积 =商业消费人口×常州人均商业面积
注: ①常州市人均商业面积=市区商业总面积/市区消费人口
人均商业面积预估
•2010年常州人均(常住人口和暂住一年以上的人口)占有商业营业面积为0.9-1.2 平方米
--《2005-2010常州商业网点规划》
•根据商业面积的变化趋势,并结合《常州市商业布局规划》,未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。 注: 《常州商业网点规划》预测,2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求,消费力支撑,消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。

商业测算

商业测算
每年的返租额: 120000元*0.08*17000=1.632亿元/年
实际每年的租金收益: 500*17000*12个月=1.02亿元/年 发展商二年内年补贴额:(1.632亿-1.02亿)*2年=1.224亿
发展商实际收益:120000*10245-1.224亿+1.02亿(N-2)=9.03亿
住宅
商铺
办公ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住宅:300米以内衰减范围不明
显,300米外较为显著;
成果借鉴:
1、不同物业类型对
深 圳
200% 150% 100% 50% 0% <100 100-200 200-300 300-400 400-500
商铺:100米内具有较大升值空
间,100-300米内增幅不大;
距离敏感度不同,由 内向外分别为办公、 商铺、住宅。 2、控制区可分为: 0-300米为核心控制 区,300-800米为一 般控制区,8001600米为外围发展 区。
价格依据市场商铺目前销售价格预测未来项目所处片区商铺所处片区商铺出售均价在12万出租均价500元体量集中商业和地铁商业供17000商业出租街铺10245出售商业销售额
商业收益分析
收益方案前提:
商业体量: 北区:集中商业15000平米集中商业,下沉广场2000平米商业,以及街铺 6245平米; 南区:街铺6000平米
每年的返租额: 120000元*0.08*27245=2.61552亿元/年
实际每年的租金收益: 500*27245*12个月=1.6347亿元/年 发展商二年内年补贴额:(2.61552亿-1.6347亿)*2年=1.96164 亿
发展商实际收益:1.6347亿*N-1.96164亿
方案收益比较
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最近很多商业项目,体量从几十万方到上百万方,规模巨大让人惊叹,开发商业项目也是一个接一个,不管市场潜力多大,市场需求如何,先开发再运作,或者边开发边运作,今天我在这里就重点说商业理性体量多大比较合理,或者一个商圈内商业规模多大合适。

因为未来随着商业成熟,商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。

首先引用两个公式;
1、零售销售额=购物概率*人口*人均零售开支
2、商业面积=零售销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式
在以上的公式中,P ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率;s j 表示j 市场的规模(营业面积);T ij 表示i地区的消费者到j市场的时间距离或空间距离;表示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;
表示j市场对i地区消费者的吸引力;示同一区域内所有市场的吸引力。

在计算购物人流(购物人流=购物概率*人口)同时,画出商圈大小和画出商圈的三个层次。

分别计算三个层级,核心商圈(交易区域)、次级商圈(交易区域)、边缘商圈(交易区域)
然后累加总的销售额,其中在计算商业面积或体量的时候,单位面积营业额也可以用零售平均收益额替代。

赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。

但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查,对调查执行和数据处理都有较高要求,一般只为专业的市场研究人员所使用
一般采用人均商业面积来计算商业体量,其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算,国际上通常比例是人均在
1.2-1.5M
2.。

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