南充城市房地产市场研究
重新定位房地产市场中的政府角色
上 升 ”１ ＿ １ 。依据 大 量文 献 资料 ， 目前我 国城市 房 地产
【 稿 日期］ ２ ０ — １ １ 收 ０８ ０—８
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２ ・ ９
府 角色 。・ 。。・ 。。・・ 。 。。・・ 。。・・ 。 。 。・・ 。・・ 。。・・ ・ 。。・・ 。。・・ ・ 点， 同时也成 为 每一个 公 民享受 的生 活 的基本 权利
社 会 进 步性 ， 一 方 面 表 现 为社 会 公 平 性 ， 在 一 另 即
房地 产 市 场 的社 会 公 平 机 制
近几 年 ， 国城 市 的 房地 产 价 格 是 在 “ 正 常 我 非
个 民 主化 的社 会里 ， 地 产 市场 在政 府 与市 场 有机 房
调解 中获得公 平 与效 益 。 对市 场 的“ 形 的手 ” 面 无 到
一
房 月还 贷 已经 超过 中低 家 庭 月收 入 的 ３％ 。 的甚 ５ ． 有
至 已经 占家 庭 收入 的 ５ ％。 Ｏ
居 者有 其 屋 — —这 一 人 类 从诞 生 以来 就 有 过
、
目前 房 地 产 价 格 状 况 呼 唤 构 建
的梦 想 ， 既是 作 为 社 会 人 的最 低 要求 ， 是 社 会 人 也 的最 高要 求 。 因此 ， 居住 水 平 的发展 一 方 面表 现 为
Ｋｅ ｒ ｓ ｅ ｌ ｅ ｔｔ ｒ ｅ；ｔ ｅ ｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔ Ｓ ｒ ｌ ；ｓ ｃ ａ ａｒ ｅ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ：ｒ ａ ｓ ｅ ｍａ ｋ ｔ ｈ ｏ ｅ ｎ ｎ ’ ｏ ｅ ｏ ｉｌｆ ｉ ｓ ａ ｎ
按 照 国 家 统 计 局 的数 据 ，０ ３年 房 价 同 比上 ２０
。
．。Biblioteka ．。．。．。
物业五大行
物业管理全球五大行一、物业管理全球五大行是：1、第一太平戴维2、仲量联行3、世邦魏理仕4、戴德梁行5、高力国际二、物业管理全球五大行的分布于主营服务：1、第一太平戴维主营服务：中介代理、估价/评估、研究及开发顾问、建筑服务及项目管理、物业、租赁和设施管理、业主及租户顾问服务。
公司优势：高端写字楼和住宅物业管理上。
分公司区域分布：上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川南充。
2、仲量联行主营服务：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
公司优势：一手交易。
分公司区域分布：上海、北京。
3、世邦魏理仕世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。
主营服务：研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。
公司优势：高端物业的管理。
分公司区域分布：北京、上海（浦西与浦东）、广州、成都、重庆、天津、杭州、深圳、大连、青岛、沈阳、武汉、长沙、香港（香港岛与九龙）及台北16家分公司，建立了13家项目办事处，业务遍及大中华地区的100多个城市。
4、戴德梁行作为国际主要的房地产顾问公司，戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。
主营服务：商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。
公司优势：高端商业代理、估价、物业管理等业务。
分公司区域分布：北京、上海、广州、成都、重庆、大连、杭州、深圳、天津、武汉、西安，并戴德梁行在全球39个国和地区设立有194家分公司或办事处，共有员工逾9000人。
5、高力国际2004年末成功协助澳大利亚麦格里集团旗下的MGPA斥资9800万美元，从凯德置地手中收购位于上海新天地附近的甲级写字楼新茂大厦之后，高力国际在中国内地房地产投资销售(Investment Sales)领域名声大振。
我国大中城市房价波动的收敛性研究
文章编号：1006-6373(2021)04-0036-06
—、弓［言 近来房价过快上涨导致的风险集聚问题也引 起了社会各界的高度关注。毫无疑问，房价的暴涨 不仅会对实体经济形成严重的挤出效应，使金融系 统积累过多的风险，也会成为一个不可回避的社会 性问题。鉴于此，我国政府从土地、金融、税收等方 面，先后出台了针对房地产市场的多项调控政策。 从客观情况来看，我国地域辽阔，不同地区的房地 产市场发展各具特点，房价的区域性特征和发展不 平衡现象十分明显。2016年4月，中共中央政治局 召开的会议提出，要实行差别化的调控政策解决我 国房地产市场中存在的区域性、结构性失衡问题。 2020年全国人大的政府工作报告中，不仅明确了 “房住不炒”的政策底线，也进一步强调调控要“因 城施策”，以更好地促进房地产市场的平稳健康发 展。而“因城施策”调控手段的制定标准以及其效率 如何将取决于对我国房地产市场区域价格差异性
（舛1）。&是°在原假设下的OLS回归估计值；令 a=0.5「代表趋同速度。利用HAC单侧的T检验来
验证原假设，即如果诊V-1.65,则在5%的置信区间 中拒绝原假设，即不存在收敛现象。这种利用横截 面方差比进行logt时间序列回归，并进行趋同性检 验的方法被称为logt检验，是截面单元划分收敛俱 乐部的基础。
而在对新建住宅销售价格的月度数据进行分析 之前，需将季节和不规则因素引起的波动情况去除，本 课题在这里采用Phillips & Sul（2007）建议的HP滤 波（Hodrick-Prescott filter）方法对数据进行预处理。
（二）区域房价收敛性的实证结果 1•在进行logt回归之前，我们可以先观察一下相 对转移曲线，即变量hit的变动轨迹，如图1所示。
彳（雄）
各部门职能
一、南充市城乡规划局主要职责1.（一）贯彻执行国家有关城乡规划、测绘工作有关法律、法规、规章和方针、政策；负责本行政区域内的城乡规划管理工作；起草本市城乡规划、测绘的规范性文件和技术规定，并组织实施；依法公布、公示、公开城乡规划的有关事项。
2.（二）承办城市总体规划的编制、修改和报批的具体工作；组织制定、修改近期建设规划并报总体规划审批机关备案；组织编制城市控制性详细规划、重要地块的修建性详细规划；会同有关部门编制各类专项规划；负责城市雕塑和户外广告规划及技术标准的编制管理工作；负责市级以上开发区、自然保护区和和森林公园总体规划及控制性详细规划编制；会同文物主管部门编制、审查历史文化名城、名镇、名村保护规划。
3.（三）参与江河流域规划、区域规划、土地利用总体规划、社会经济发展规划、建设计划和用地计划的制定。
4.（四）负责市城市规划区内建设项目的选址定点，依法核发《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，负责提出出让地块的规划设计条件（含变更）和附图；负责市城市规划区内建设工程的规划审批，核发《建设工程规划许可证》；负责市城市规划区内建设工程的放线、验线和竣工规划验收工作。
5.（五）负责城市规划区内的乡镇和村庄规划管理工作，依法核发《乡村建设规划许可证》。
6.（六）负责市城市规划区内临时用地、临时用地的规划管理工作。
7.（七）负责市城市规划区的规划执法，依法查处和制止违反城乡规划的行为。
8.（八）负责全市基础测绘工作和测绘行业的统一监督管理。
9.（九）指导各县（市、区）的规划执法工作。
10.（十）承担城乡规划委员会的日常工作。
11.（十一）承担市政府公布的有关行政审批事项。
12.（十二）履行法律、法规、规章规定的其他职责，承办市政府交办的其他事项。
四川省住房和城乡建设厅的职能（一）贯彻执行国家住房和城乡建设的法律、法规和方针、政策。
研究拟定住房保障、城乡规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房屋装饰装修业、住宅与房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业和风景名胜事业的有关地方性法规和规章草案，负责本系统、本部门依法行政工作，落实行政执法责任制。
住宅销售价格统计调查方案
住宅销售价格统计调查方案【一】调查目的全面了解和掌握相关城市新建住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础统计信息。
【二】调查任务按月调查和收集相关城市新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料并计算价格指数。
【三】调查城市及范围〔一〕调查城市。
调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市〔不含拉萨市〕和计划单列市〔共35个〕，以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等城市〔以下简称“其他35个城市”〕。
〔二〕调查范围。
调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。
【四】调查方法与调查内容〔一〕新建住宅销售价格的调查方法与内容。
⒈直辖市、省会城市、自治区首府城市〔不含拉萨市〕、计划单列市等35个城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直截了当采纳当地房地产治理部门的网签数据，不再另作调查。
新建住宅交易的网签数据内容，要紧包括：住宅所在项目〔楼筑面积、成交总价〔合同金额〕、签约时间等。
⒉临时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格依照统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算，不再另作调查。
〔二〕二手住宅销售价格的调查方法与内容。
⒈二手住宅销售价格的调查方法。
二手住宅销售价格调查为非全面调查，采纳重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产治理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和住宅样本时遵循以下原那么：⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。
为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。
简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响
74大众商务简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响刘永强（南开大学，天津 300071）摘 要：2020年下半年以来，中国房地产行业面临的最热门的金融监管政策便是“五道红线”，即针对房地产开发商的“三道红线”和商业银行的“两道红线”。
房地产“三道红线”“两道红线”政策的出台，标志着中国楼市调控的转向，也充分表明房企的融资监管进入了一个新的阶段，房地产开发商必须降低企业杠杆，提升自身产品力及经营能力，商业银行必须控制房地产贷款比例。
关键词：“五道红线”；负债规模；房贷利率一、引言2020年8月20日，央行与住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业有息负债规模设置了“三道红线”，目的是降低房地产企业杠杆，抑制火爆的土地行情以及高居不下的房价，进而避免房地产企业泡沫爆雷，该政策将于2021年1月1日起全行业推行。
“三道红线”对房地产开发商划出三个标准：一是剔除预收款后的资产负债率，不得大于70%；二是净负债率，不得大于100%；三是现金短债比，不得小于1。
二、房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档根据“三道红线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即有息负债规模以2019年6月底为基础：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
下面以中国房地产行业前十强2019年年报指标作为参考依据，说明“三道红线”面临的严峻形势。
表1 Top10房地产企业“三道红线”企业简称剔除预收账款后的资产负债率净负债率现金短债比RC中国84%172%0.93中国HD 83%159%0.61LD控股83%156%0.76SM房地产71%57% 1.62BGY 83%46% 2.31WK地产77%34% 1.77XC控股77%16% 2.62BL发展67%57% 2.3ZH地产54%33% 2.98HR置地56%30%2.98按照这三个标准，由上表可以看出，Top10房地产企业中RC、HD、LD、SM、BGY、WK及XC都处在了比较危险的边缘。
南充市人民政府印发关于进一步加强土地出让管理工作规定的通知-南府发〔2019〕12号
南充市人民政府印发关于进一步加强土地出让管理工作规定的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南充市人民政府印发关于进一步加强土地出让管理工作规定的通知南府发〔2019〕12号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构，有关单位：《关于进一步加强土地出让管理工作的规定》已经六届市政府第81次常务会议审议通过，并报经六届市委常委会第141次会议审定同意，现印发给你们，请遵照执行。
南充市人民政府2019年8月23日关于进一步加强土地出让管理工作的规定为深入贯彻落实省人民政府《关于进一步加强土地出让管理的规定》（川府发〔2014〕58号），深刻汲取我市“河滩地”问题惨痛教训，引以为戒、举一反三，进一步加强土地出让管理，提高土地利用效率，切实规范土地出让行为，结合我市实际，制定如下规定。
一、规范土地出让前期工作（一）坚持规划先行。
各地要加快实现拟出让地块控制性详细规划全覆盖，在控制性详细规划未覆盖区域，不得出让房地产开发用地。
自然资源和规划部门在制定出让宗地规划设计条件前，根据需要征求相关部门意见。
市、县（市、区）自然资源和规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，明确并向社会公开拟出让地块的空间范围、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划条件，涉及兼容一种以上用途的，必须明确各用途范围和比例。
住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。
城市重要地段或重要节点的拟出让建设用地，由自然资源和规划部门组织编制城市设计方案，带城市设计方案进行招标拍卖挂牌出让。
（二）明确出让主体。
市人民政府为南充市城市规划区范围内国有建设用地使用权出让主体，县（市、区）人民政府为南充市城市规划区外各自辖区内的国有建设用地使用权出让主体，对土地实行集中统一供应。
南充市发展“枫桥经验”创新人民调解的实践路径
人力资源管理194南充市发展“枫桥经验”创新人民调解的实践路径上世纪60年代初，浙江诸暨枫桥的干部群众在社会主义教育运动中创造了“枫桥经验”，其主要内容为：发动和依靠群众，坚持矛盾不上交，就地解决，实现捕人少、治安好。
1963年，毛泽东同志作出批示，“枫桥经验”在全国得以推广[1]。
新的时代背景下，习近平总书记作出重要指示，要求把“枫桥经验”坚持好、发展好。
南充市在推进人民调解工作实践过程中，坚持“调解优先、预防为主”的方针，创造了很多典型做法，是新时代枫桥经验的南充实践。
房地产纠纷“立体”调解工作模式房地产行业是城市矛盾纠纷的高发、多发领域，南充市2017年成立了房地产人民调解委员会，通过房地产纠纷源头治理，搭起了群众、政府、社会之间和谐共生的坚实桥梁，开创了房地产行业事前预警、事中调解、事后回访的“立体”调解模式。
事前预警防未然。
房地产人民调解委员会与住建、信访、市场监管、公安、法院等部门建立完善房地产纠纷预防、预警互联互通机制，每月实地走访各房地产经纪机构，尤其是开发商和分销机构等矛盾纠纷易发“重灾区”，及时对房地产类矛盾纠纷进行预测研判，力求做到“早预警、早研判、早谋划”。
对群体性地产矛盾纠纷，及时发出预警，提前介入引导，让更多的矛盾纠纷解于萌芽、止于未诉。
聚焦南充“问题楼盘”“团购费”等突出矛盾，高质高效维护群众合法权益。
事中调解化矛盾。
房地产人民调解委员会探索创新人民调解工作思路，走出了一条独具特色、求同存异的调解新路径。
一是热心接待、认真倾听。
面对来访群众，调解员第一时间笑脸相迎、热情接待，认真倾听当事人诉求，引导当事人稳控情绪、讲明纠纷缘由。
二是真心告知、查明事实。
在充分了解纠纷缘由后，及时与矛盾双方进行沟通了解，仔细查看当事人申请资料真实性和全面性，为双方当事人释法解惑。
三是耐心引导，找准症结。
聚焦争议焦点，耐心讲解利弊，迅速甄别案件类型、捕捉矛盾纠纷的关键所在，制定符合案件实情的调解方案。
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五星花园是南充的商业中心
南充城市鸟瞰
西山公园
城市经济环境 城市规划发展
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入与支出 其他经济指标
城市定位：城市在最新成渝城市群发展规划中定位为“川东北中心城市” ，2016年市委提出新的城市发展目标： 全力打造“成渝第二城”。
南充城市进入研究报告
研究框架
Part . 1
城市基础环境
城市经济环境
城市发展规划
Part . 2
城市房地产市场
行业背景 土地市场 住宅市场 商业市场 重点企业
Part . 3
区域研究
区域概况 土地市场 住宅市场 商业市场
重点项目
城市基础研究
Part . 4
板块研究
板块概况 土地市场 住宅市场 客群情况 商业市场 典型项目
39835
82327 77470 49882 44566 43140 38358 37481 37225 36816 35255 34700 34582 33223 30652 30246 29998 25991 25949 25095 19727 16363
42361
备注：粉底为成渝城市群城市，标红字体为区域中心城市
城市经济环境 城市规划发展
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入与支出 其他经济指标
宏观经济：南充近5年GDP保持稳步增长，2016年总量1651亿元，整体位居全省第五，整体经济实力较强。人均 排名靠后。
2000 1500 1000
500 0
3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
城市区划：南充市现辖3区1市5县，即顺庆、高坪、嘉陵三区和南部、西充、营山、蓬安、仪陇五县，代管阆中 市。顺庆区为城市经济文化中心城区，高坪区及嘉陵区为南充主要城市发展区。
南充行政区划图
顺庆区
嘉陵区
高坪区
1949年建国后，南充隶川北行署区，境内辖南充市（区治，区直辖）、南 充、西充、南部、仪陇、营山、蓬安等1市6县
城市经济环境 城市规划发展
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入与支出 其他经济指标
产业结构：从产业增加值以及三产结构占比来看，南充市以第二产业为主导，一产占有相当大比例，第三产业占 比从2012年起逐年提高，正在逐渐成为城市经济新的增长点。
900 800 700 600 500 400 300 200 100
14.2% 1180
2012年
14.0% 1.9
2012年
南充市近5年来GDP增长情况
GDP（亿元）
增速
132911.0%
1432 7.2%
1516 7.6%
2013年
2014年
2015年
南充市近5年以来人均GDP增长情况
人均GDP（万元）
增速（%）
2.1 12.8%
2.3
2.4
7.1%
5.3%
2013年
《成渝城市群发展规划》（2016）：川东北中心城市
培育南遂广城镇密集区，把南充打造为川东北区域中心城市，带动川东北城 乡均衡发展；到2020年，中心城区城市人口达到150万人，城市建设用地150万平 方公里。
绵阳
南充
达州
乐山
宜宾 泸州
城市经济环境 城市规划发展
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入与支出 其他经济指标
0 2012年
2012年以来南充市产业增加值情况
第一产业 第二产业 第三产业
2013年
2014年
2015年
2016年
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
25%
52% 23% 2012年
2016年8月，南充市委五届十三次全会举行，提出“155”发展战 略构想，全力打造“成渝第二城”。
“155”发展的战略构想为：围绕建设“成渝第二城”这个总体目标，培育 汽车汽配、油气化工、丝纺服装、现代物流、现代农业这“五大千亿产业集群”， 实施城市建设、交通枢纽、科教文卫、旅游三产、园区发展这“五大板块重大工程 项目”，五年初见成效，十年大见成效，重振川北重镇雄风。
1970年南充专区改称南充地区，地区驻南充市。辖南充市及南充（驻河东公 社）、苍溪、阆中、仪陇、南部、西充、营山、蓬安（驻周口镇）、广安、 岳池、武胜（驻沿口镇）等11县。
1993年7月2日，撤销南充地区、南充市、南充县，设立南充市（地级），市 人民政府驻顺庆区。
南充市现辖顺庆区、高坪区、嘉陵区、阆中市、西充县、南部县、蓬安县、 营山县、仪陇县。南充市人民政府驻顺庆区。
Part . 5
机会研判
城市进入评判 板块区域评判 拿地模式建议 产品策略建议
进入建议
目录
Part . 1
城市基础环境
城市经济环境
城市发展规划
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入支出 其他城市指标
城市经济环境 城市规划发展
城市印象 城市定位 城市区划 宏观经济 产业结构 固定资产投资 城市人口 收入与支出 其他经济指标
2014年
%
10.0% 5.0%
2016年
0.0%
2.6
15.0%
8.7%
10.0% 5.0%
2016年
0.0%
总量排名
地区
2016地区生产总值
四川省
32680
1
成都
12170
2
绵阳
1830
3
德阳
1752
4
宜宾
1653
5
南充
1651
6
泸州
1481
7
达州
1447
8
乐山
城市印象：南充地处四川省东北部、嘉陵江中游，是四川省第二人口大市。
区位人口：南充市处在四川省东北部、嘉陵江中游，有“川北心脏”和“川北重镇”之称；总面积1.25万平方公里，2016年总人口756.2万人，是四川省第二人口 大市。
嘉陵江：嘉陵江不仅为南充带来了生态和旅游，也带来了数千年来的商贸理念和文化，良好的交通条件使南充具有较发达的服务业。 南充是中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国清洁能源示范城市，有“绸都”和“果城”之美誉。
1406
9
凉山
1403
10
内江
1297
人均排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
地区
四川省
攀枝花 成都 德阳 自贡 乐山 绵阳 资阳 眉山 宜宾 雅安 内江 泸州 广安 遂宁 阿坝 凉山 达州 南充 广元 甘孜 巴中
合计
人均地区生产总值