土地增值税汇总

纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人扣除项目：一、取得土地使用权支付的金额包括土地出让金、补缴地价款、契税等二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费三、房地产开发费用（一+二）*10%四、与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费五、加计扣除20%（一+二）*20%计算公式一、增值额未超过扣除项目金额的50%增值额*30%二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100%增值额*40%-扣除项目金额*5%三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200%增值额*50%-扣除项目金额*15%四、增值额超过扣除项目200%增值额*60%-扣除项目*35%免征土地增值税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税清算条件（国税发[2006]187号）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

开发成本科目设置1.土地获得价款1.1政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价1.2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等1.3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费1.4拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费、危房补偿费等2.前期工程费2.1勘察设计费2.1.1勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等2.1.2规划设计费2.1.2.1规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费2.1.2.2设计费施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费2.1.2.3其他可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费2.1.3建筑研究用房费材料及施工费2.2报批报建增容费2.2.1报批报建费安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改资金、建筑面积丈量费、路口开设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2.2.2三通一平费2.2.2.1临时道路接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2.2.2.2临时用电接通红线外施工临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用2.2.2.3临时用水接通红线外施工临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用2.2.2.4场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用2.2.3临时设施费2.2.3.1临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用2.2.3.2临时办公室租金、建造及装饰费用2.2.3.3临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租赁费2.2.3.4临时围板设计、建造、装饰费用3.建筑安装工程费3.1主体建筑工程费3.1.1基础造价土石方、桩基、护壁工程费、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水3.1.2结构及粗装修造价砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体3.1.3门窗工程单元门、入户门、外墙门窗、防火门3.1.4公共部位精装修费大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的将装修费用3.2主体安装工程费3.2.1室内水暖气电管线设备费室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）室内燃气系统费室内电气工程费（楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋）3.2.2室内设备及其安装费3.2.2.1通风空调系统费空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用3.2.2.2电梯及其安装费3.2.2.3发电机及其安装费发电机供货、安装、机房降噪费3.2.2.4消防系统费水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费3.2.2.5人防设备及安装费密闭门、气体过滤装置3.2.3弱电系统费3.2.3.1居家防盗系统费用阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮3.2.3.2对讲系统费用可视及非可视对讲系统费用3.2.3.3三表远传系统费用水、电、气远程抄表系统费用3.2.3.4有线电视费用有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用3.2.3.5电话系统费用主体内外布线及终端插座费用3.2.3.6宽带网主体内外布线及终端插座费用4.基础设施费4.1室外给排水系统费4.1.1室外给水系统费小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用4.1.2雨污水系统费用4.2室外采暖系统费管道系统、热交换站、锅炉房费用4.3室外燃气系统费管道系统、调压站4.4室外电气及高低压设备费4.4.1高低压电设备及安装包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用4.4.2室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用4.4.3室外弱电管道埋设包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用4.5室外智能化系统费4.5.1停车管理系统费用包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用4.5.2小区闭路监控系统费用包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用4.5.3周界红外防越系统费用红外对扫等4.5.4小区门禁系统费用4.5.5电子巡更系统费用4.5.6电子公告屏费用4.6园林环境工程费4.6.1绿化建设费包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出4.6.2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等4.6.3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等4.6.4围墙建造费包括永久性围墙、围栏及大门4.6.5室外照明室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等4.6.6室外背景音乐4.6.7室外零星设施儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等5.公共配套设施费5.1游泳池土建、设备、设施5.2业主会所设计、装修费、资产购置、单体会所结构5.3幼儿园建造成本及配套资产购置5.4学校建造成本及配套资产购置5.5球场5.6设备用房配电房、水泵房土建及装修费5.7车站建造费土建、设备、各项设施6.开发间接费用6.1工程管理费6.1.1工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用6.1.2预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用6.1.3行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费6.1.4施工合同外奖金赶工奖、进度奖6.1.5工程质量监督费建设主管部门的质监费6.1.6安全监督费建设主管部门的安监费6.1.7工程保险费6.2营销设施建造费6.2.1广告设施及发布费车站广告、路牌广告6.2.2销售环境改造费会所、推出销售楼盘周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用6.2.3售楼处装修、装饰费设计、工程、装饰等6.2.4样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除6.3资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。

因借款而发生的辅助费用包括手续费等6.4物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

计算土地增值税时不得扣除的成本费用一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票的，计算土地增值税时不得扣除房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时不得扣除三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时不得扣除四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时不得扣除五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时不得扣除六、企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时不得扣除七、除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本的5%部分不得扣除八、与清算项目无关的成本费用不得扣除九、不能提供已支付的地价款凭据的不得扣除十、因企业原因发生的纳税评估费用不得扣除。