房屋买卖合同效力及其履行.doc
房屋连环买卖中,前手合同无效,后手合同未必无效,买受人依然可能取得房屋所有权
房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权阅读提示本书所谓房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同，前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人的情形。
此时，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，前一手买卖合同无效并不会导致后一手买卖合同的效力瑕疵。
案情简介肖某1于1991年继承取得团泉村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权， 1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整。
协议签订后，肖某1将房屋及社员宅基地使用许可证交付刘某。
2002年，刘某将涉案房屋卖给团泉村村民肖某2，一年后肖某2又转卖给同村村民肖某3，并交付院落及社员宅基地使用许可证。
经查，肖某3对肖某2系自刘某处购得房屋一事并不知情。
肖某1向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某3，请求法院判令肖某3将案涉房屋返还给原告。
法院经审理查明，肖某1与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。
但肖某1与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某2、肖某2与肖某3的房屋买卖行为无效。
最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
败诉原因在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。
后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。
本案中，房屋经过三手买卖，肖某1与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某2，肖某2转卖给肖某3，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效。
经查，肖某2与肖某3的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。
至于涉案房屋的所有权归属，由于肖某3并不知道第一手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某2之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转移至自己名下，构成善意取得，因此法院没有支持肖某1返还房屋的诉讼请求。
链家房屋买卖合同法律效力
链家房屋买卖合同法律效力引言链家房屋买卖合同是指由买方和卖方通过链家房产经纪公司进行交易的合同。
该合同的签署和履行涉及到多方的权益和法律责任。
因此，了解链家房屋买卖合同的法律效力对于购房者和卖房者都是至关重要的。
本文将介绍链家房屋买卖合同的法律效力，并分析其中的要点。
1. 合同的法律效力根据《合同法》，链家房屋买卖合同是一种具有法律效力的合同。
这意味着合同的签署和履行受到法律保护，各方必须按照合同的约定履行其义务，并承担相应的法律责任。
2. 合同要素链家房屋买卖合同必须包含一些基本要素才能具备法律效力。
这些要素通常包括合同的主体即买方和卖方的信息，包括姓名、联系号码等身份信息财产的明确标识即所购房屋的明确地质、面积等具体信息交易价格即购房履约时买方需要支付给卖方的金额，以及付款方式和时间安排交付和移交方式即买方获得房屋的方式和时间过户手续和税费负责即过户手续的责任分担和涉及的相关税费承担合同的生效和解除条件即合同的生效时间和生效条件，以及解除合同的条件和方式。
这些要素确保了合同的明确性和可执行性，为合同的法律效力提供了基础。
3. 合同的签署和生效链家房屋买卖合同的签署和生效需要遵循一定的规定。
一般来说，买方和卖方在共同达成协议后，应当以书面形式签署合同，并按照约定的时间和地点进行交付。
合同一经双方签署并履行相应的交付和付款义务，即具备法律效力。
然而，需要注意的是，由于房屋买卖涉及到法律和金融等复杂的事宜，为了保障各方的权益和合法性，链家房产经纪公司通常建议双方在签署合同前，向律师或相关专业人士咨询，确保合同的合法性和安全。
4. 法律责任和纠纷解决当链家房屋买卖合同的一方违反合同约定时，另一方可以要求其承担相应的法律责任。
这可能包括要求违约方支付违约金、赔偿损失、履行合同义务等。
当双方发生合同纠纷时，应该根据《合同法》的规定，通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。
一般来说，链家房屋买卖合同中的争议一般可以提交至当地人民法院或相关仲裁机构进行处理。
房屋买卖合同免费下载完整版
房屋买卖合同免费下载完整版甲方（卖方）：姓名：身份证号：联系方式：乙方（买方）：姓名：身份证号：联系方式：第一章总则第一条合同标的本合同的标的物为位于[地址]的房屋，面积为[面积]平方米，房屋所有权证号为[房屋所有权证号]。
第二条合同价款房屋总价款为[总价款]元（大写：人民币[大写总价款]元整）。
第三条付款方式1. 订金：[订金金额]元，定金于本合同签订后[时间]内支付。
2. 首付款：[首付款金额]元，首付款于本合同签订后[时间]内支付。
3. 尾款：[尾款金额]元，尾款于过户手续完成后[时间]内支付。
第二章买方的权利和义务第四条买方的权利1. 自合同生效之日起，享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
2. 有权要求卖方按时履行本合同约定的义务。
3. 有权对房屋存在瑕疵或卖方违约行为提出索赔。
第五条买方的义务1. 按期支付合同价款。
2. 配合卖方办理房屋过户手续。
3. 在房屋交付前，妥善保管房屋并承担相关费用。
4. 自房屋交付之日起，承担房屋的税费和其他相关费用。
第三章卖方的权利和义务第六条卖方的权利1. 收取合同价款。
2. 有权要求买方按时履行本合同约定的义务。
3. 有权对买方违约行为提出索赔。
第七条卖方的义务1. 保证房屋权属清晰，无任何产权纠纷。
2. 按照约定时间交付房屋，并保证房屋符合合同约定的条件。
3. 配合买方办理房屋过户手续。
4. 交付房屋时，提供房屋权属证书、质量保证书等相关文件。
第四章房屋交付第八条房屋交付时间卖方应当在[时间]前将房屋交付买方。
第九条房屋交付条件1. 房屋符合合同约定，无任何瑕疵或隐患。
2. 房屋已经办理完毕所有权过户手续。
3. 买方已支付全部合同价款。
第十条交付程序房屋交付时，卖方应向买方交付房屋钥匙、产权证等相关文件。
买方应当对房屋进行验收，确认无误后签署房屋交付确认书。
第五章过户手续第十一条过户手续办理房屋过户手续由卖方和买方共同办理。
第十二条过户费用过户费用由[约定方]承担。
房屋买卖合同法律关系
房屋买卖合同法律关系房屋买卖合同法律关系引言房屋买卖合同是指买受人以支付价款的方式从出卖人处取得房屋所有权的合同。
在房屋买卖过程中，双方的权益、义务、责任等都需要明确规定，以确保交易的合法性和顺利进行。
房屋买卖合同的法律关系是指合同各方在法律上所产生的权益和义务关系。
本文将从法律角度探讨房屋买卖合同的法律关系。
基本法律关系合同成立关系房屋买卖合同成立时，出卖人与买受人双方达成一致意见，并签订书面合同。
根据《合同法》的规定，房屋买卖合同是一种法律约束力强的合同，双方在签订合同后应当遵守合同的约定。
权利义务关系根据房屋买卖合同的约定，出卖人有义务向买受人交付房屋所有权，并保证房屋的质量、使用权等。
买受人在支付房屋价款后，享有房屋的所有权，并承担维修、管理和使用等责任。
双方在合同中还可以约定其他权利义务，例如过户手续、税费等。
合同效力关系房屋买卖合同一旦成立，即发生法律效力。
合同约定的内容对双方具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。
如果一方违约，对方可以依法采取相应措施维护自身权益，例如解除合同、要求违约方承担违约责任等。
附属权利义务关系房屋买卖合同涉及到一些附属权利义务关系，例如房屋所有权的转移、房屋登记、过户手续等。
买受人在购买房屋后，需要办理相关的房屋所有权转移手续，否则不能享有房屋的合法权益。
此外，合同中还可以约定其他附属权利义务，例如产权争议解决方式、违约金等。
法律保护与争议解决法律保护房屋买卖合同受到国家法律的保护。
在合同履行过程中，若一方不履行或不完全履行合同义务，另一方可以依法维护自身权益，包括要求违约方支付违约金、解除合同、要求赔偿损失等。
同时，违反合同的一方可能承担民事责任，甚至构成犯罪。
争议解决房屋买卖合同争议可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
首先，双方可通过协商进行友好解决，如果无法达成一致，可以选择仲裁或诉讼。
仲裁是一种经济快速的争议解决方式，由仲裁机构进行裁决，并具有法律效力。
真实法律纠纷案例分析(3篇)
第1篇案情简介：张某与李某于2019年5月签订了一份房屋买卖合同，约定张某以200万元的价格购买李某位于某市的房产。
合同中明确约定，李某应在合同签订后一个月内将房产过户至张某名下。
然而，在合同约定的过户期限内，李某未能履行过户义务，导致张某无法办理房产证。
此后，双方多次协商未果，张某遂将李某诉至法院，要求李某履行合同义务，将房产过户至其名下，并支付违约金。
案情分析：一、合同效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。
张某与李某签订的房屋买卖合同符合法律规定，双方意思表示真实，合同内容明确，因此，该合同合法有效。
二、李某未履行过户义务的原因李某未能按合同约定履行过户义务，主要有以下原因：1. 李某在签订合同时隐瞒了房屋存在抵押的事实。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权设立后，抵押财产的所有权转移的，抵押权一并转移。
由于李某未告知张某房屋存在抵押，导致张某在购买房屋时存在重大误解。
2. 李某在合同签订后，因个人原因，导致资金周转困难，无法偿还抵押贷款。
三、张某的诉求张某要求李某履行合同义务，将房产过户至其名下，并支付违约金。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、法院判决法院经审理认为，张某与李某签订的房屋买卖合同合法有效，李某未履行过户义务，构成违约。
根据合同约定，李某应将房产过户至张某名下，并支付违约金。
同时，考虑到李某在合同签订时存在隐瞒房屋抵押的事实，法院判决李某赔偿张某因此遭受的损失。
判决结果：1. 李某应在判决生效后一个月内将房产过户至张某名下。
2. 李某应支付张某违约金10万元。
3. 李某赔偿张某因房屋抵押而产生的损失5万元。
案例分析：本案例涉及房屋买卖合同纠纷，主要焦点在于李某未履行过户义务的原因及其法律责任。
1. 李某在签订合同时存在隐瞒房屋抵押的事实，导致张某在购买房屋时存在重大误解。
合同效力案例分析
合同效力案例分析一、无权处分导致的民事行为效力未定[案情]甲乙为兄弟关系，父母早亡，另无兄弟姐妹，均未结婚。
甲外出经商，托乙照看房屋，乙因赌博欠债，无力还款，竟以自己名义将该房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，约定5月9日一同办理过户登记手续。
5月5日甲因他事回家，知晓此事，未表示反对，但因心脏病突然发作，不治而亡。
5月6日，丙因另外购买了便宜的房屋，欲不履行与乙的买卖合同，提出该房屋不属于乙所有，故买卖合同无效。
遂与乙发生争议。
[问题]1．在甲死亡以前，乙与丙所签订合同效力如何?为什么?2．本案应如何处理?为什么?[答案及解析]1．乙以自己名义与丙所签订的合同为效力未定的合同。
无处分权人订立的合同为效力未定的合同。
依《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
也就是说，无处分权人在未取得处分权时与他人订立的合同为效力未定的合同。
该合同如果权利人本人予以拒绝，则为无效合同；如果权利人本人事后予以追认，或者无处分权人事后取得处分权的，则该合同为有效合同。
本案中，乙并非房屋所有人而以自己名义将甲的房屋出售与丙，因此所订立的合同为效力未定的合同。
甲知此事以后，未表示反对，后甲因心脏病发作突然死亡，乙因继承而取得该房屋的所有权，因此该合同可视为有效合同。
2．丙应履行该房屋买卖合同，否则应承担违约责任。
因为乙因继承而取得了房屋所有权。
乙与丙订立的房屋买卖合同为效力未定合同，由于甲死亡，其无其他第一顺序继承人，因此，其遗产应由作为其第二顺序的继承人的兄弟乙继承，乙因继承而取得了该房屋的所有权，因而具有了处分权，其与丙所签订的合同，依《合同法》第51条规定为有效合同。
据此，丙应当依照双方的约定履行合同，否则应依法承担违约责任。
二、无权代理导致的民事行为效力未定[案情]甲公司的经营X围为建材销售，一次，其业务员X某外出到乙公司采购一批装饰用的花岗岩时，发现乙公司恰好有一批铝材要出售，X 某见价格合适，就与乙公司协商：虽然此次并没有得到购买铝材的授权，但相信公司也很需要这批材料，愿与乙公司先签订买卖合同，等回公司后再确认。
最高院房屋买卖合同司法解释全文
最高院房屋买卖合同司法解释全文最高院房屋买卖合同司法解释全文房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
欢迎阅读下文关于最高院对房屋买卖合同的司法解释。
最高院房屋买卖合同司法解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
住建部房屋买卖合同规范文本
住建部房屋买卖合同规范文本姓名：__________________身份证号：__________________联系地址：__________________联系电话：__________________姓名：__________________身份证号：__________________联系地址：__________________联系电话：__________________一、房屋基本情况。
甲方要卖给乙方的房子，就在[具体地址]，就像一颗等待新主人的小星星。
这房子是[房屋类型，比如砖混结构的住宅之类的]，建筑面积呢，是[X]平方米，不大不小，刚刚好能装下很多幸福的小日子。
这房子还有个房产证号是[具体证号]，就像房子的身份证一样重要。
二、房价和付款方式。
这房子的价格，甲乙双方商量好了，总共是[X]元整。
这个价格可是双方都觉得挺合理的，就像天平两端的砝码一样平衡。
1. 付款方式的话，乙方得这么给钱。
首先呢，在签订本合同的时候，乙方要先给甲方交定金，这个定金是[X]元整。
这定金就像一个小约定，表明乙方真心想买这房子。
然后呢，剩下的钱分[具体分期方式，比如几次之类的]来付。
比如说，在[具体日期]之前，乙方要再给甲方付[X]元；在办理房屋过户手续之前呢，再付[X]元，最后剩下的尾款[X]元，要在[最后的付款日期]之前付清。
三、房屋交付。
甲方得在[具体交付日期]把房子干干净净、利利索索地交给乙方。
就像把一个精心准备的礼物交到乙方手上一样。
房子里的东西呢，双方可以商量好，哪些留下，哪些带走。
要是有什么家具或者电器之类的甲方说留给乙方，那也得保证是能正常使用的，可不能拿个坏东西糊弄人。
四、过户手续。
双方都要积极配合办理房屋过户手续哦。
甲方要提供所有需要的证件和材料，乙方也要把自己的资料准备得妥妥当当的。
就像两个人一起搭积木，缺了谁都不行。
办理过户产生的费用，由[约定的承担方，比如根据政策或者协商好由某一方承担或者双方分担]来承担。
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房屋买卖合同效力及其履行
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。
其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。
根据《条例》第6条第（二）项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。
显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。
要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。
只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。
这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。
根据《民法通则》第50条之规定为：第
一、行为人具有相应的民事行为能力；第
二、意思表示真实；第
三、不违反法律和社会公共利益。
由此可见，一项具体的房
屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。
二、房屋买卖的实际履行问题新晨范文网
房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。
所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
作为房屋买卖合同的标的物（房屋），其履行的标志目前是以国务院1988年发布的《城市私房管理条例》和1950年政务院发布的《契税暂行条例》为准。
也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。
其
一、关于办理产权过户手续问题。
办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。
房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。
一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。
但实践表明，由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。
为此最高人民法院曾颁布过至少三个司法解释，以处理由此而产生的纠纷。
第
一、1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（第56条）。
第
二、1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（第85条）。
第
三、1990年2月17日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。
笔者认为，前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是采取有条件承认其效力的办法，对买卖房屋能否成立的限制性条件过多。
第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。
这些规定不仅实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，违背了民事交易中的诚信和自愿原则，为当事人翻悔提供了合法根据。
所以，问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行法则处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。
其二，关于契税问题，根据《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》的规定，不仅办理房产过户手续须提交契证，而且房屋买卖、完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理完毕。
逾期交纳者，除照额补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。
这些规定也只能说明房屋买卖的实际履行问题，与合同成立与否也没有必然的联系。