年度报告上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
宝山板块发展情况汇报稿
宝山板块发展情况汇报稿宝山板块地处城市中心，是城市发展的重要组成部分。
近年来，宝山板块在城市发展中发挥着重要作用，取得了令人瞩目的成绩。
下面就宝山板块的发展情况进行汇报。
首先，宝山板块在城市规划中扮演着重要角色。
作为城市的核心区域，宝山板块拥有丰富的资源和优越的地理位置，成为了城市发展的重要引擎。
在城市规划中，宝山板块得到了充分的重视，各种基础设施建设和产业发展都得到了迅速推进，为城市的整体发展提供了强大的支撑。
其次，宝山板块在产业发展方面取得了显著成就。
随着城市经济的快速增长，宝山板块的产业结构不断优化，新兴产业蓬勃发展，传统产业焕发新的活力。
特别是在高新技术产业和现代服务业方面，宝山板块取得了令人瞩目的成绩，成为了城市经济的新增长点和支撑点。
再次，宝山板块在城市建设中展现出了独特魅力。
作为城市的标志性区域，宝山板块的城市建设成果斐然。
高楼林立的现代化CBD、宜居宜业的城市社区、绿色环保的城市公园……这一切无不展现出宝山板块的独特魅力，为城市增添了璀璨的光彩。
最后，宝山板块在城市治理中发挥了重要作用。
城市的发展离不开良好的治理体系和环境，宝山板块在城市治理中做出了积极贡献。
通过创新城市管理模式、加强社区建设、提升城市管理水平，宝山板块为城市的稳定发展提供了坚实保障。
总的来看，宝山板块在城市发展中发挥着重要作用，取得了显著成就。
但同时也面临着一些挑战和问题，比如城市交通拥堵、环境治理等方面仍需加大力度。
未来，我们将继续深化改革，加大创新力度，推动宝山板块实现更高质量的发展，为城市的繁荣和稳定作出新的更大贡献。
2018年上海市宝山区经济运行分析
二、经济运行特点（一）经济运行总体平稳，结构调整成效显著全年经济呈现稳定增长的趋势。
地区生产总值(GDP)前三季度可比增长5.2%，上半年可比增长5.3%，一季度可比增长5.2%，增速每季较为平稳。
前三季度第二产业GDP可比增长0.5%，第三产业GDP可比增长8.4%，三产增速快于二产7.9个百分点。
结构调整步伐加快，以服务经济为主的产业结构进一步巩固。
前三季度第三产业GDP为597.35亿元，可比增长8.4%，增速同比加快1.1个百分点。
第三产业GDP占全区地区生产总值的比重达到59.8%,其中信息传输、软件和信息技术服务业可比增长18.0%,批发和零售业增长15.0%，交通运输、仓储和邮政业增长9.3%,金融业增长5.3%。
从第三产业GDP占全区增加值的比重看，一季度占比为58.6%，二季度累计占比为59.9%,三季度为59.8%，三产占比逐季提升,主要原因是信息传输、软件和信息技术服务业、批发和零售业以及金融业等行业的可比增速较快。
节能降耗成效明显。
2018年三季度单位增加值能耗下降3.41%。
其中，工业单位增加值能耗下降5.10%，第三产业单位增加值能耗下降1.82%。
全年规模以上工业能源消费总量下降3.5%，每万元产值能耗下降7.5%。
（二）创新引领转型发展，经济活力不断增强科技创新力度不断加大。
2017年，有研发活动企业产值占制造业总产值比重达75.7%，同比提高9.7个百分点；研究与试验发展经费支出相当于GDP比重为3.39%。
2018年1-9月份，宝山区高技术服务业增加值占第三产业增加值比重为11.3%,全市排名居中。
新兴业态发展势头良好。
2018年吴淞口国际邮轮港实全年靠泊次数375艘次，邮轮出入境游客271.56万人次。
“互联网+”平台经济发展迅猛，成功集聚云砺科技等互联网企业300多家，1-11月电子商务交易额2907.4亿元，同比增长29.3%。
前三季度生产性服务业实现营业收入5553.18亿元，同比增长7.8%；文化创意产业实现营业收入145.53亿元，同比增长17.3%；全年邮轮旅游业实现营业收入113.13亿元。
上海市宝山区人民政府办公室关于成立宝山区整治建筑市场领导小组的通知
上海市宝山区人民政府办公室关于成立宝山区整治建筑市场领导小组的通知文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府及其他机构•【公布日期】2011.03.21•【字号】宝府办[2011]32号•【施行日期】2011.03.21•【效力等级】地方工作文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市宝山区人民政府办公室关于成立宝山区整治建筑市场领导小组的通知（宝府办〔2011〕32号）各镇人民政府，各街道办事处，区政府各委、办、局：为进一步规范本区建筑市场，加强建设工程质量安全管理，经区政府研究，决定成立宝山区整治建筑市场领导小组（以下简称“领导小组”），其组成人员如下：组长：连正华副区长副组长：宋国安区纪委副书记、区监察局局长黄爱华区政府办公室副主任周建军区建设交通委主任成员：金明虎区纪委、区监察局监察综合室主任黄琼区委组织部副部长、区编办副主任（主持编办工作）郭有浩区政府法制办副主任刘建中区发展改革委副主任、区物价局局长龚东耀区经委（区信息委）副主任陈建才区商务委副调研员周剑平区建设交通委副主任张卫国区农委副调研员金雄坤区国资委副主任黄传军区公安分局副局长苏卫东区人力资源社会保障局副局长王普祥区财政局副局长邱大德区审计局副局长钱学锋区教育局副局长承建国区卫生局副调研员韩婷区环保局副局长顾斌区规划土地局副局长梅勇区住房保障房屋管理局副局长杨辛区绿化市容局副局长、区绿化局局长李键区水务局副局长王同岗区民防办副主任张明祥区安全监管局副局长丁连贵工商宝山分局副局长王浩凯区质量技监局副局长承金明区消防支队副支队长陈平杨行镇副镇长赵晖月浦镇副镇长陈敏玉罗泾镇副镇长傅文荣罗店镇副镇长朱众伟顾村镇副镇长顾军大场镇副镇长雷曙光庙行镇副镇长马家伟淞南镇副镇长黄惠春高境镇副镇长颜昌樑友谊路街道办事处副主任周少华吴淞街道办事处副主任姚仁良张庙街道办事处副主任李志强宝山城市工业园区管委会副主任陈春堡宝山工业园区管委会副主任领导小组办公室设在区建设交通委，办公室主任由周建军同志兼任，副主任由金明虎、周剑平、梅勇、张明祥、承金明同志兼任。
上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函
上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2016.01.27•【字号】沪水务〔2016〕189号•【施行日期】2016.01.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利其他规定正文上海市水务局关于宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告批复意见的函沪水务〔2016〕189号宝山区水务局：你局《关于报审〈宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告〉的请示》（宝水务〔2015〕195号）及相关材料收悉。
经研究，函复如下：一、为消除月浦塘、新横浜、庙楼浜、老练祁河、泗塘河的淤积现象及护岸安全隐患，提高区域防汛除涝能力，改善区域水环境，原则同意你局上报的宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究报告。
二、原则同意该项目的工程规模和建设标准。
主要工程内容为：整治河道5739.70米，挖填土方155793.70立方米，新建护岸11338.70米、防汛通道16827.05平方米、亲水平台12座、水闸（闸孔净宽4米）2座、桥梁1座，种植绿化87513.09平方米等。
在下阶段工作中，请根据工可报告的技术评估意见，进一步优化工程设计方案，严格控制投资规模。
三、项目总投资7178.47万元，其中：工程费用5887.71万元，独立费用744.21万元，预备费530.55万元，供电外线费16万元。
工程费用由市给予适当补贴。
四、该项目建设的法人单位为宝山区水利管理所。
五、请你局据此抓紧开展项目前期工作，按规定完善相关手续，并按照“项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制”的要求进行工程建设。
特此函复。
附件：宝山区2016年月浦镇月浦塘等5条段河道整治工程可行性研究估算审核咨询报告（略）上海市水务局2016年1月27日。
上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区区级政府投资项目管理办法》的通知
上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区区级政府投资项目管理办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府•【公布日期】2019.07.15•【字号】宝府规〔2019〕1号•【施行日期】2019.08.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文上海市宝山区人民政府关于印发《宝山区区级政府投资项目管理办法》的通知各镇人民政府，各街道办事处，区政府各委、办、局：《宝山区区级政府投资项目管理办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
2019年7月15日目录第一章总则第二章项目审批第三章年度投资项目计划安排第四章项目财务和资金管理第五章竣工验收和资产管理第六章监督管理第七章法律责任第八章附则宝山区区级政府投资项目管理办法第一章总则第一条（目的和依据）为了进一步规范政府投资行为，加强政府投资项目的精细化管理，提高投资效益，根据《政府投资条例》（中华人民共和国国务院令第712号）和国家、本市的有关规定，结合本区实际情况，制定本办法。
第二条（适用范围）本办法所称的“区级政府投资项目”是指本区行政区域内使用区级预算安排的资金进行固定资产投资建设活动，包括新建、扩建、改建、技术改造等。
政府资金投向：市场不能有效配置资源的社会公益服务、公共基础设施、农业农村、生态环境保护、重大科技进步、社会管理、国家安全等公共领域的项目，以非经营性项目为主。
区级政府投资项目行业管理部门审核上报或转报项目建议书、可行性研究报告和初步设计、概算。
区级政府投资项目（法人）单位（以下简称“项目（法人）单位”）是指项目建设的责任主体，对项目进行具体管理，承担项目策划、资金筹措、建设实施、生产经营等责任。
第三条（资金来源）政府投资应当与经济社会发展水平和财政收支状况相适应。
区级政府投资资金包括一般公共预算和政府性基金预算的建设资金、纳入财政预算管理的专项建设资金、政府债券建设资金以及法律、法规规定的其他政府性资金。
宝山月浦新城项 前期研究报告
宝山月浦新城项目前期研究报告面对地块数据中原该如何思考??金地艺境&旭辉澜悦湾我们首先想到的是两个同类案例地块位置东至规蕴川路，南至月巷路，西至规划月富路，北至规划月盛路出让面积约6.6公顷容积率C-2-A：R≤1.4C-2-B：R≤1.6住宅建筑面积85975㎡商业住宅面积5600㎡绿地率40% 建筑密度按已批规控执行≤25%楼板价3721元/㎡备注•90㎡以下住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的20%，计17195㎡；•全装修住宅建筑面积占总住宅面积的30%，计25793㎡；•经济适用房建筑面积不低于地块住宅总建筑面积的5%，计4298㎡；•六层以下（含六层）住宅，应统一设计安装太阳能热水系统；2011年上海销售神话至11年年底共回笼资金27.79亿中原销售业绩占总量65%项目情况与本项目类同宝山边缘\远离地铁\周边无完善配套时间段成交均价成交套数价格浮动比例2011年7到9/24日21554元/㎡4352011年9/24至10/6 17072元/㎡375 下跌21%2011年10/7至10/31 18680元/㎡210 上升9%2011年10/31至2011年底17208元/㎡375 下降8%均价&合计套数18823元/㎡1395套2012年年初热销项目全年共回笼资金8.8亿中原销售业绩占总量75%项目情况与本项目类同宝山外延\远离地铁\现状无规划无配套第一次开盘当日完成销售率85%第二次开盘当日完成销售率80%第三次开盘当日完成销售率90%……成交日期成交套数成交总价(万) 成交均价2012年2月118 8841 9339元/㎡2012年3月209 16610 9339元/㎡2012年4月85 7199 9552元/㎡2012年5月126 10840 9857元/㎡2012年6月139 12467 10037元/㎡2012年7月102 9449 10113元/㎡2012年8月114 10584 10342元/㎡两个项目都是宝山外围板块项目在他们开盘前当地项目只能吸引本地及周边客群都创造了当时的销售奇迹都成功导入了外围市中心客群都以低开高走的均价走势达成开发商利润目标他们的共性是价格+渠道+适度的产品力沿着成功经验,我们回到项目本体值得关注的一个数据项目住宅容积率：1.4C-2地块中小体量住宅容积率在1.4自身配有5600㎡社区商业配套面积扬尘大 污染工业多 周边高架线老公房为主 本案 沈巷社区成熟月浦 中心镇德 都路2公里左右月浦生活配套主要集中成熟的月浦中心镇区主干道德都路； 地块所处沈巷社区，仅有基本的日常生活配套，档次较低，生活需要通过中心镇区配套来完善；地块距离月浦镇中心约2公里。
上海宝山房地产市场报告书
经济篇一、区域概述1、区域位置宝山区位于上海市北部，地处黄浦江和长江的交汇点。
分成陆地和岛屿两部分。
陆上，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻；水上，长兴、横沙两岛自西至东卧于长江口南支水道，全境东西长56.15公里，南北宽约23.08公里，区域面积424.56平方公里。
宝山下辖吴淞、海滨、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，以及长兴、横沙2个乡。
2、区域特征宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地。
结合上海大市政建设，宝山正向着建设生态、生活、生产相协调的现代化滨江新城区的目标迈进。
二、区域经济1、经济总量2007年全区经济保持了平稳增长。
全年实现增加值431.53亿元，比增长14%，增速较2006年回落2.5个百分点，经济发展逐步从高速高幅增长期转入平稳增长期。
2、产业结构宝山区积极发挥区位和区域优势，以工业化和城市化为着力点，推动产业结构内部的调整。
一、二、三次产业结构由上年的0.5：48.3：51.2调整为0.5∶49.0∶50.5。
二三产业共同推动经济发展的格局更加稳固。
到2007年，宝山区工业实现快速增长，工业增加值178.33亿元，比上年增长16.9%，工业总产值876.92亿元，比上年增长20.8 %，工业经济效益综合指数达到159.87，比上年提高7.16个百分点，规模以上工业实现产品销售收入621.06亿元，同比增长20.7%，实现利税35.03亿元，同比增长23.3%，实现利润19.4亿元，同比增长40.1%，增速高于生产和销售。
3、社会消费品零售总额2007年宝山区消费品市场实现社会消费品零售总额205.3亿元，同比增长17.4%。
4、城镇居民人均可支配收入城镇居民家庭人均可支配收入达到20015元，增长11.8%，增幅比去年提高了1.3个百分点。
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复
上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复文章属性•【制定机关】上海市规划和自然资源局•【公布日期】2022.08.26•【字号】沪规划资源施〔2022〕307号•【施行日期】2022.08.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市规划和自然资源局关于同意宝山区2022年度国土资源利用计划方案的批复沪规划资源施〔2022〕307号宝山区规划和自然资源局:你局《关于宝山区2022—2024年国土资源利用计划联动方案编制工作的情况报告》（宝规划资源用〔2022〕1号）及相关材料收悉。
按照《关于编报国土资源利用计划联动方案的函》（沪规划资源施〔2021〕460号）和相关工作要求，经审核，现对宝山区2022年国土资源利用计划方案批复如下：一、总体要求按照“上海2035”总规及国土空间近期规划确定的规划目标，结合你区国土资源利用现状和潜力，统筹下达2022年国土资源利用计划。
国土资源利用计划执行应引导开发建设向重点区域集聚，充分保障重大项目用地需求，持续提升土地资源节约集约化水平，强化国土空间高质量利用，切实保障国民经济和社会发展用地需求。
二、计划下达（一）土地准备计划1.土地储备计划下达宝山区2022年土地储备计划41.40公顷，包含通南路站小五角场地块等12幅地块（详见附件1，面积以实测为准），有效期1年。
请你区按照国家和本市有关要求，统筹项目和资金管理，加强储备土地临时利用监管，加快土地储备实施，优化地类结构，完善地块实施情况台账，做好自然资源部土地储备监管系统、上海市土地储备信息的填报和动态维护，及时补充填报历年结转地块信息，实现储备土地全覆盖、标准化、信息化管理。
同意月浦镇H1-03地块（老宝冶宿舍）等20幅地块列入宝山区2023—2024年土地储备滚动计划，总面积约56.89公顷（详见附件2，面积以实测为准）。
滚动计划应聚焦重点、稳定库容，是编制后续年度储备计划的提前谋划，不可作为土地储备项目立项依据。
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（年度报告）上海宝山区月浦镇项目市场评估报告上海宝山区月浦镇项目市场评估方案市场、建议前言方案针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
方案将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为方案整体思路：三、环境、生活机能及成熟度阐述环境➢项目处于宝山区，总体环境较差。
➢由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
➢周边地块处于开发状态，道路系统正于改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能➢周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
➢未来项目将和壹大型商业广场隔路相望。
➢目前项目周边小交通环境壹般，受到整体改造、改建的局限。
➢“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
➢未来富锦路，春雷路等干道的兴建和扩建将极大改善出入的便捷度。
➢由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度➢由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
➢月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点内部➢地块区域地段优势较强➢地块量体较瘩，具备较强可塑性➢产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部➢整体商服设施良好，生活机能较为成熟➢整体生活环境适度，生活品质壹般➢未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷➢轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性➢周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区情况➢根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来见，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
➢ 从宝山中部及南部区域来见：宝山南部区域：5000元/M 2 宝山中南部区域：3800元/M 2 宝山中北部区域：4000、5000元/M 2宝山市场分布特点➢ 由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
➢按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑➢ 综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
➢其发展格局和南部区域的依托市中心发展格局不同。
宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。
由上述分析可得出叁、上海四大产业区房产市场剖析壹、产业结构及分布上海四大产业区房产市场分析注：★为本项目所于区域二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析小结➢早期各区域产品基本均以多层为市场主流。
➢嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
➢多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
➢市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
➢未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目➢鉴于本项目所于宝山中部偏北区域的位置来见，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
➢从整体市场来见，未来项目的定位方向应偏重于小高层和多层结合的多元化产品，于降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。
2、价格比较分析小结➢四大产业园区房产市场均保持增长势头。
➢闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，于其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
➢本项目所于宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，于壹定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
➢鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应且未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目3、客源比较分析小结➢由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。
➢随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
➢宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目➢经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
➢宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
➢项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
➢宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单壹的劣势将明显显现。
➢未来区域产品去化将有相当压力。
三、比较分析总结及范围框定于价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存于较大空间，项目价格塑造力较强。
于产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
于客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有壹定风险。
项目价格定位范围4000元/M2——4500元/M2项目价格缩小定位一、市场供需情况分析：➢商品房供应量逐年上升，且有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需俩旺的良好态势。
➢供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，于2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。
➢宝山房产市场供应存于上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。
附表：近年宝山区房地产和全市市场比较➢宝山区房地产市场历年来且非是上海市场的主流区域。
其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的壹成。
二、价格走势附图：宝山区商品住宅价格走势图分析：➢宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。
➢宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持于2600-2900元/M2。
➢自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，且于2001年三季度突破3000元/M2大关。
附图：商品住宅价格走势图分析：➢宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，和全市均价差距较大（1000-1700元/M2），且有逐渐放大之势。
➢从近年来全市房价来见，2000年至2003壹季度房价上涨1397元/M2，涨幅达36.4%。
其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。
➢相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M2，涨幅为24.4%。
其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。
（三）商品房成交情况⏹主力成交均价➢主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。
➢各季均值于3500元/M2左右浮动，该均价不可是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。
⏹主力成交单套面积➢单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。
➢各季单套面积均值维持于107M2左右，和单价均值的稳定态势相呼应。
⏹主力成交单套总价➢主力范围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重于92%左右。
➢各季峰值维持于30万元/套，2002年壹季度的比重达到50.4%，可见该峰值于区域内处于高成交比重。
➢单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值于32-33万元套的范围内，于全市处于较为低下的位置。
附表：宝山区商品住宅各项成交指标二、区域市场（壹）区域市场分布1、宝山中心地区⏹区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。
⏹区域概述➢临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划范围。
➢整个区域以同济路为界，划分为东西俩块。
东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。
➢交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区和外界的联系。
➢房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。
2、月浦镇⏹区位：地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。
⏹区域概述➢受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。
➢镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。
➢镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。
➢区域内主要依靠蕴川路、江杨北路俩条交通主干道，进行对外联系。
3、共康地区⏹区位：地处宝山区南部，距市区较近，和闸北、虹口区相接壤。
⏹区域概述➢本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。
➢区内居住区集中，生活环境较好。
➢作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。
➢受共和新路高架、地铁壹号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。
4、高境、淞南地区⏹区位：地处宝山区东南部，和虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。
⏹区域概述➢区域内存于大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。
➢居住区数量有限、规模不大，生活环境仍有待进壹步改善。
➢区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。
5、顾村、杨行地区⏹区位：位于宝山区中部。
⏹区域概述➢区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。
➢区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营能力尚显不足。
➢生活机能不成熟，商服设施均集中于镇中心。
➢房地产市场发展受交通因素影响较大。
6、大华地区⏹区位：位于宝山区的最南部，距市区最近，和闸北、普陀俩区相接壤，区位优势较明显。
⏹区域概述➢依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。
➢上海北部地区的大型居住区，目前总规模已达120万M2。
房地产市场表现活跃。
➢商服完善，生活机能成熟。
➢公共交通发达，随着地铁M7线（规划中）的通车，将进壹步提高区域交通便捷度。
7、祁连镇⏹区位：位于宝山区西南部，和普陀、嘉定区相接壤。
⏹区域概述➢大部分地区为工业区，区域环境待进壹步改善。
➢上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。
➢商服设施主要集中于镇中心和上海大学周边。
➢房地产主要围绕上海大学进行开发。
➢区域交通尚不完善，随着地铁M7线（规划中）的通车，交通情况有望得到改善。
（二）区域竞争市场分析根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。
三、项目周边市场分析（壹）产品分析1、产品形态公寓型产品⏹多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。
⏹小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。
该类产品目前市场接受尚存于壹定抗性。
⏹高层：为目前市场的空白产品。
别墅、类别墅型产品⏹类别墅产品：主要为联排别墅，目前于推个案仅1个——“锦秋加州花园”。
其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。
⏹别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。
2、面积配比⏹市场供应主力房型为3R，市场比例达到47.4%；次主力房型为2R，市场比例达到34.4%。
⏹复式产品比例上升明显，市场供应已经超过10%。
⏹主力2R的面积段主要控制于91-100M2，这和宝山区总体市场供应情况完全吻合。
⏹主力3R的面积段为111-140M2，这和宝山区总体市场供应情况（130M2左右）基本吻合。