某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)
房地产之上海高档别墅市场研究简报版可编辑
房地产之上海高档别墅市场研究简报【最新资料，WORD文档，可编辑修改】【第一章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。
按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。
外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。
再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。
直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。
关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。
由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。
近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。
在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。
2024年别墅消费调研工作报告
2024年别墅消费调研工作报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和市场的逐渐放开，别墅房产市场逐渐兴起。
别墅作为一种高端住宅形式，受到越来越多购房者的青睐。
为了深入了解2024年别墅消费市场现状以及未来发展趋势，我们进行了一次别墅消费调研。
本报告将对调研结果进行详细分析和总结。
二、调研目的和方法本次调研的目的是了解2024年别墅消费市场的规模、消费者需求、价格趋势等相关情况，并基于这些情况提出相应的建议。
调研方法主要包括问卷调查、实地考察和专家访谈等。
三、别墅消费市场规模根据调研结果显示，2024年别墅消费市场规模较前年有了较大的增长。
目前，别墅房产市场已经形成了一定的规模，市场需求依然较为旺盛。
随着人们对品质生活的追求不断提升，别墅市场有望进一步扩大。
四、消费者需求分析根据调研结果，不同消费者对别墅的需求有所差异。
一方面，年轻人对别墅的需求主要集中在生活品质和社交活动方面。
他们对别墅的设施、环境和社区配套设施有较高的要求；另一方面，中老年人更看重别墅的安全性和便利性。
他们更倾向于购买年限住宅和独栋别墅。
五、别墅价格趋势分析调研结果显示，别墅的价格在过去几年中呈现出上涨趋势。
受供需关系和地理位置等因素的影响，别墅价格的涨幅有所差异。
一线城市和热门旅游城市的别墅价格上涨幅度较大，而二线城市和一些新兴别墅项目的价格增长相对较稳定。
未来，别墅价格有望继续上涨，但增长速度可能会逐渐放缓。
六、别墅消费市场发展趋势根据调研结果和专家访谈分析，别墅消费市场将呈现以下几大发展趋势：1. 地理位置多元化：随着别墅市场的竞争加剧，房地产商将会选择更多样化的地理位置来满足消费者需求。
2. 高品质服务：消费者对别墅的服务体验要求不断提高，房地产商需要提供更高品质的服务来满足消费者的需求。
3. 低碳环保：别墅市场将更加关注低碳环保的概念，房屋建筑和生活设施将更加注重绿色环保。
4. 租赁市场的兴起：随着房价的上涨，一部分消费者倾向于选择租赁别墅，别墅租赁市场有望迎来新的发展机遇。
2024年上海别墅市场分析报告
2024年上海别墅市场分析报告根据对2024年上海别墅市场的调研和分析，可以得出以下结论：1.市场概况：2024年，上海别墅市场将继续保持稳定增长的态势。
随着经济的发展和人们收入水平的提高，购买别墅成为越来越多家庭的选择。
此外，由于疫情后居民对居住环境的重视程度增加，别墅市场受到更多关注。
2.需求情况：上海别墅市场的需求主要来自高净值人群、外籍人士和一些富有的中产阶级。
他们追求高品质的生活方式，注重空间、隐私和舒适度等方面。
同时，由于独栋别墅限制了供应量，稀缺性也使得别墅成为一种独特的身份象征和投资标的。
3.价格趋势：预计2024年上海别墅市场的价格将继续上涨。
这主要受到土地成本上升、建筑材料价格上涨和人工成本增加等因素的影响。
此外，一线别墅区域的价格将维持相对高位，而二、三线别墅区域可能会面临价格回调的风险。
4.政策影响：政府加强土地供应管理，限制土地供应数量，将导致别墅市场供给减少。
此外，政府对于别墅市场的调控政策将更加严格。
例如，限制非本地居民购买别墅的政策可能会对市场需求产生一定的影响。
5.投资机会：对于投资者来说，2024年上海别墅市场仍然具备一定的投资机会。
首先，对于一线别墅区域，因为其稀缺性和地理位置优势，依然具备较高的增值潜力。
其次，部分二、三线别墅区域可能存在价格回调的机会，对于长期投资者来说，可以适时抓住价格的下跌。
综上所述，2024年上海别墅市场将继续保持稳定增长，需求主要来自高净值人群和外籍人士。
价格将上涨，但二、三线别墅区域可能面临价格回调的风险。
政府的政策调控和土地供应管理将对市场产生影响。
投资者可以根据市场情况把握投资机会。
在继续分析2024年上海别墅市场的相关内容时，有几个因素需要考虑。
首先，上海作为中国的经济中心和国际大都市，吸引了大量的高净值人群和外籍人士。
这些人群对高品质的生活方式有较高的需求，其中包括了对别墅的追求。
别墅的特点，如宽敞的空间、私密性以及与大自然接触的机会，吸引了这些人士的目光。
别墅市场分析
别墅市场分析一、市场概况别墅市场是指高端住宅市场中的一种特殊形态，其特点是房屋面积较大、装修豪华、配套设施完善，并且价格较高。
别墅市场主要面向高收入人群和富裕家庭，是高端房地产市场的重要组成部份。
二、市场规模根据最新的数据统计，当前别墅市场的总规模约为XX万平方米。
其中，一线城市别墅市场规模占比最大，约占总规模的XX%，二线城市占比约为XX%，三线及以下城市占比约为XX%。
三、市场需求1. 购房目的：别墅市场的购房需求主要分为自住和投资两种。
自住需求占比约为XX%，投资需求占比约为XX%。
2. 购房动力：别墅市场的购房动力主要来自于高收入人群的追求舒适生活和社会地位的象征。
此外，投资别墅也被视为一种保值增值的手段。
3. 购房预算：根据市场调研数据显示，目前别墅市场的购房预算主要集中在XX万元至XX万元之间，约占总购房群体的XX%。
四、市场竞争1. 主要开辟商：别墅市场的竞争主要来自于一线房地产开辟商和专业别墅开辟商。
一线房地产开辟商在别墅项目中占领较大优势，拥有品牌溢价和销售渠道的优势。
2. 产品特点：别墅市场的产品特点主要体现在房屋面积、装修品质、园林景观等方面。
购房者更加注重房屋的舒适度、私密性和环境品质。
3. 价格竞争：别墅市场的价格相对较高，主要受到土地成本、建造材料价格和开辟商溢价的影响。
开辟商之间通过灵便的定价策略进行竞争。
五、市场趋势1. 城市扩张：随着城市化进程的加快，别墅市场的需求将逐渐向三线及以下城市扩展。
这些城市具有较低的房价和良好的自然环境，吸引了一部份购房者的关注。
2. 绿色环保：随着人们对环境保护意识的提高，别墅市场将越来越注重绿色环保和可持续发展。
开辟商将更加关注节能环保的建造材料和技术，以满足购房者对环保低碳生活的需求。
3. 个性化需求：随着消费者消费观念的变化，别墅市场将越来越注重个性化需求的满足。
开辟商将推出更多具有独特设计和定制化服务的别墅产品，以吸引更多购房者。
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
别墅市场分析报告
别墅市场分析报告引言本文将对别墅市场进行深入分析，以了解当前别墅市场的趋势、需求和竞争情况。
通过对市场环境、买家喜好和经济因素的研究，为投资者和开发商提供有价值的参考和决策支持。
1. 市场背景当前，随着人们生活水平的不断提高和收入的增加，对高端住宅的需求也在逐渐增加。
别墅作为一种高端住宅形式，因其独立性、私密性和豪华性而备受追捧。
在不同城市和地区，别墅市场表现出了不同的特点和趋势。
2. 市场规模和趋势根据相关数据显示，别墅市场在过去几年里呈现出稳定增长的态势。
由于别墅的高价格和独特性，市场规模相对较小，但在一些繁华城市或者旅游胜地，别墅市场的需求一直保持较高的水平。
然而，在过去一年里，别墅市场面临了一些挑战。
受到宏观经济环境的影响，一些购房者的购买力下降，导致市场需求减少。
此外，政府对于高端住宅市场的调控力度加大，也对别墅市场产生了一定的影响。
3. 买家喜好与需求在别墅市场中，买家的喜好和需求是影响市场发展的重要因素。
根据市场调研和用户调查，以下是一些常见的买家喜好和需求：•独立性和隐私性：别墅的独立性和隐私性是买家最为看重的特点之一。
买家通常希望在别墅中享受到独立的生活空间和私密性。
•豪华与舒适：别墅市场的买家多数追求高品质的生活享受和舒适度。
他们倾向于选择具有豪华装修和高端设施的别墅。
•便捷生活：买家常常希望别墅区域附近能有便利的商业设施、教育资源和交通网络。
这些便捷设施可以提高生活质量，同时也提升了别墅市场的竞争力。
4. 市场竞争与前景别墅市场竞争激烈，开发商和房地产投资者需要关注市场动态和竞争对手的策略。
以下是一些市场竞争的关键因素：•地理位置：别墅的地理位置是决定其市场价值和竞争力的重要因素。
地理位置优越的别墅往往能吸引更多的买家，并获得更高的销售价格。
•售后服务：好的售后服务和物业管理能提高别墅的竞争力。
买家常常关注物业管理的品质，以确保住宅环境和设施的良好维护。
•市场营销和品牌建设：市场营销和品牌建设对于别墅项目的推广和销售至关重要。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
上海浦东独栋别墅市场分析
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浦东独栋别墅市场分布
世纪公园板块 碧云板块
张江板块
碧云板块
世纪公园板块 张江板块
浦东的顶级独栋别墅市场主要集中在世纪公园板和张江板块。 碧云板块也有一些高端独栋别墅，但品质稍逊于上述两个板块。 北蔡、周康、航头、迪斯尼板块的别墅以联排为主，除个别标杆（如康桥的绿宝园）
九间堂
开发商 楼盘位置
占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地 房型面积 地下室面 积 价 格 物 业 单价 范围 物业公司 物业费
上海证大三角洲置业有限公司 芳甸路599弄
10.67万平方米 49户 0.27 2-3亩 700-800 100-200 10万以上 7000-15000万 上海证大物业管理有限公司 8元
7.8万平方米 117户 0.45 1-2亩 252-316 7万 2000万左右 仲量联行 6元/平米〃月
项目综述
小区为独栋别墅社区，开放式中 庭花园草地，每户送250-450平方 米花园，房型三种：252、290、 316平方米，别墅风格为欧式。
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御翠园
案名
开发商 楼盘位置 占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地
御翠园
和记黄埔 浦东区花木路1883弄 104万方 420 0.15 0.5-1亩
项目综述
御翠园是区域内的第二大豪宅。 由长江实业（集团）及和记黄埔地产 集团属下的上海和联房产开发有限公司 精心打造。
房型面积
地下室面 积
400-800
项目综述
九间堂是浦东顶级别墅的代表， 也是中国中式别墅的典范。邱德光 担纲设计。
位于浦东新区行政艺术中心区域 内，西临世纪公园，南靠张家浜， 北面即为成熟的联洋社区。
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某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)2005年上海别墅市场分析报告2005年12月目录一、2005年上海别墅市场年度概述-----------31、政策回顾与分析-----------------------------42、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------93、2006年供求关系预测--------------------14二、各主要板块分析-----------------------------171、各细分别墅市场分布及情况分析------172、分区域市场分析----------------------------21三、竞争区域楼盘分析------------------------311、浦东地区------------------------------------322、南汇地区------------------------------------443、市场结论------------------------------------56四、05年本案销售回顾及06年计划--------57一、 2005年上海别墅市场年度概述✧别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。
从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。
✧众所周知，别墅适合长期投资。
上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。
今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重上升，而对于长期投资者影响甚微。
✧另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。
其中经济型别墅最受追捧，该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。
这类经济型别墅是市场、客户、产品一系列元素综合运动的结果，也是别墅市场日趋成熟的表现。
1、政策回顾与分析监管方面的政策“2005年3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》：通知的内容主要包括，加强在销售过程中，对于开发商代理商，进行撤消合同，预订预售的监管。
而各区房地产部门也应当加强监管区内的重点楼盘等”观点：本次发布的通知与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，意在打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。
“2005年3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。
①统一思想认识，明确调控目标；②调整供应结构，完善供应政策; ③加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序；④完善住房保障体系，满足基本居住需求。
”观点：此意见意在加大对房地产市场的调控力度。
“楼盘合同备案撤销率过高将遭重点调整：如果发现个别楼盘合同撤销率过高，或存在恶意退房现象，市建委会对其进行严肃查处。
”观点：此举措将更加有利于房低产恶意炒作的行为，最终得益者将是真正有需求的购买者。
“外管局将加强监控外资投机房产。
具体措施有待推出。
”观点：为了遏止投机性资本对市场的冲击，今年人行将对贸易信贷、个人外汇以及房地产项目下资金流入三大通道加大监测分析和管理力度。
去年上海地区国际收支和外汇收支出现一系列新情况，其一便是“跨境资金流动频繁，而跨境资金流入房地产行业现象尤为突出”。
“房地工商等联手打击炒作、重点监管高价楼盘”整治重点：开发商及中介十宗罪：●在未取得商品房预售许可证前，擅自预约、预订或预售的；●违反新建商品房销售合同网上备案规定的；●伪造合同，盗用他人名义签订合同等利用合同从事违法行为的；●利用虚假的或使人误解的手段，哄抬房价的；●违反商品房销售明码标价规定，以及进行价格欺诈的；●房地产中介机构直接从事房屋买卖的案例：明明只能代理二手房产的居间交易服务，有些房产中介却揽起了一手房的买卖；●房地产开发企业从业人员或房地产中介机构从业人员利用职业便利，炒卖房屋的；●房地产中介机构与房地产开发企业或卖家相互串通，操纵市场价格的；●房地产中介机构从事居住房屋买卖、租赁中介经纪服务，不执行政府指导价的；●已设定抵押权的房屋买卖，房地产中介机构为转让人非法“垫资”还贷的。
观点：此项举措将更好的限制开发商及中介恶意抬高房价的动机，是市场更加明朗化、透明化✧财税政策“3月7日起，对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.5%的营业税。
”观点：此举措虽然没有在根本上抑制房地产投机行为，但势必会给购房者带来一定压力。
“自6月1日起，个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的，将按成交价全额征收营业税，税率5.5%”观点：此举措是上面政策的加强版，由于上一政策的效果不明显，故这次考虑加强力度，这将会进一步压缩短期投资赢利水分，压压住宅市场的“虚火”。
“配套商品房用地将实行梯度定价。
”观点：上海的配套商品房项目用地将，采取“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法向社会公开招标。
此举措将完善地价调控手段，健全土地出让操作的规则。
“上海市财税局从6月1日起对独立别墅差价部分征收30%——60%土地增值税。
”观点：此举措将更进一步提炼购独栋别墅者的成色，对遏止投资影响最为巨大，是造成目前独立别墅市场整体成交低迷的主要原因。
信贷政策“人民法院民事查封冻结财产的新规实施，各大银行收紧房贷口子。
（商品房封顶才能按揭、购买第二套房按揭比例最高只能到7成、商业用房竣工验收才能出售）”观点：房价上升过快，投资（机）房地产者增多，贷款数额猛增，而市场不明朗的现今，下家难寻觅，风险最大的其实是各大银行。
收紧贷款口子只能是暂缓之计。
“4月6日取消一年内转按揭。
”观点：停止一年内转按揭的政策出台后，对于上海房产市场中的投资客影响十分明显，市场反应也比较迅速。
特别是二手房市场，目前市场呈现“一增一减”的态势，卖方大量抛盘，有些高档楼盘甚至出现了整个单元抛售的情况；而买方则谨慎对待，更多人处于持币观望的现状。
市场的变化不仅对于投机者而言画上了大大的句号，对于投资者而言也加剧了市场风险的产生。
“外资银行收紧房贷政策”观点：外资银行纷纷调整了房贷政策，以应对中国央行、美联储、香港金管局接踵而至的利率调整，该业务只针对境外人士。
“3月17日后房贷客户明年起房贷拖欠罚息提高”在3月17日央行上调房贷利率后，被人们一直忽视的逾期还款罚息新规，正重新引起注意。
从明年1月1日起，各银行将对今年3月17日后签约的房贷新客户的罚息标准，执行“贷款利率水平上加收30%至50%”的新规，同时罚息记录将进入上海个人联合征信系统。
观点：此举措将更有效的抑制投机客由于找不到买家而无能力还款现象。
利率政策“1月1日起贷款利率按上调利率执行、3月17日对房贷加息，现房贷利率为6.12％。
”观点：利率上调的初衷和结果，都在于控制房价过快上涨。
利率上调导致贷款购房成本上升，进而抑制需求、改变市场供求关系，最终达到平抑价格的目的。
而在房价过高已成千夫所指的背景下，抑制房价往往被直接等价于还利于民。
“经济型别墅契税翻番”观点：此举措将进一步给别墅市场降温，剔除部分经济型别墅中实力不强的投机者，但对投机客打压效果不明显，只能做为一个辅助措施。
2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析2.1 上海别墅市场历年年度供给分析上海别墅各个年份项目情况68105134731534111705371233501001502002年2003年2004年2005年10月数量开盘总计有售售完和清盘✧ 截止2005年10月，目前在售的别墅产品的项目共230个：上海包含别墅产品项目从2002年累积至今共有380个项目，其中150个项目售罄和清盘，在售包含别墅项目约230个，占2002年推出量的60.5%；上海含独立别墅各个年份项目情况4065812882166273244151204060801002002年2003年2004年2005年10月数量开盘总计有售售完和清盘✧ 目前在售独立别墅产品的项目有122个：上海包含独立别墅产品的项目从2002年以来共有214个开盘，其中目前在售的约122个，占总体别墅项目的32%，占包含独立别墅项目的57%。
别墅项目总体推出量减少：自从2003年政府取消别墅市场的审批后，由于别墅建造周期所导致的延迟效应，05年别墅项目推出量有所减少，其中包含独立别墅产品的项目减少到自02年以来的最低。
独立别墅市场供应量的减少和需求的相对稳定，以及未来不太有新政策出台，将使得未来独立别墅市场得到回暖。
2.2 今年上海别墅市场月度需求分析“金九银十”成交大幅反弹，11月预计将再度回落：上海独栋别墅市场自从经历3月的房产政策“组合拳”后，成交量也随整个住宅市场迅速萎缩，其中4月环比减少17.6%，5月环比下降57.9%，降幅为本年前11月来最大，而7月成交量更是达到最低谷，仅以69套低迷收场。
而到了传统的销售旺季，9-10月成交量也反弹不大，在看11月上半月的统计数据，预计当月成交也将随黄金两月的“回光返照”后再度小幅回落。
2.3 上海别墅市场整体供求关系分析135.1118.3121.5201.750100150200250300350万平米05年1-10月2004年2004年和2005年1-10月供求对比由上图可见， 2005年1－10月上海各区域别墅新增供应量为135.1万平方米，别墅成交量为118.3万平方米，供求比为1：0.88，供应缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。
2004年1－12月份，全市新增别墅供应121.5万平方米，成交别墅201.7万平方米，供求比为1：1.66，属于严重的供不应求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的别墅市场表现较去年健康。
2.4 今年上海别墅市场成交价格分析中房上海别墅指数及其变动幅度26882682270126802656260425322470242323510.00% 3.06%0.78%-0.70%0.90%0.22%2.00%2.84%2.51%1.94%210022002300240025002600270028000402040404060408041004120502050405060508-1%0%1%2%3%4%指数指数环比增长率处于价稳量缩期，成交均价微幅增长：由上图可见，别墅价格指数2004年全年月均增长幅度在2.5%左右，而经历了05年3月政策打压后，指数增幅愕然减缓，犹如给飞速运行的列车来了下急刹车，05年2月和4月的指数增幅骤减，分别只有0.9%和0.78%，到了6月增幅更是出现了近2年来的第一次负增长，而经历了传统旺季后，8月指数也才只有2688点，增幅仅恢复到0.22%。