房地产基础知识教材

一、房地产权益解释土地所有制的形式：即集体所有制和国家所有制。

农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。

土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。

这种权利包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。

取得建设用地的方式：主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式。

有偿取得方式：以土地使用权出让、转让、出租、入股方式取得土地使用权。

无偿取得方式：国有土地使用者通过国家行政划拨方式取得土地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。

出让：国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

使用权有偿出让的土地，是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。

土地使用权出让主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。

征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。

划拔：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的行为。

是市土地管理局代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿出让给房地产开发公司和其它企事业单位的行为。

二级市场：又称土地使用权的转让市场。

是指房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物或建成“熟地”，将房地产出售或租赁的经营行为。

三级市场：是指由二级市场取得的房地产其它单位和个人拥有的房地产所有权的转让、租赁、抵押等交易行为。

二、房地产开发相关知识房产：是房屋及其权利的总称。

地产：是土地及其权利的总称。

房地产：房产和地产的总称，也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。

房地产二次开发：先将生地（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

房地产一次开发：一次性连土地、房屋开发完成。

生地：还未开发，未规划作用。

毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。

熟地：做到“七通一平”。

三通一平：指路通、电通、水通与场地平整。

它是土地开发所必须进行的最起码的基础设施开发内容。

七通一平：指土地通过一级开发后，具备给水、排水、电、路、通讯、燃气、热力通和场地平整。

它是土地开发中较为完整的基础设施开发内容。

建筑物：指人工建筑而成的物体，一般指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。

构筑物：指一般不能在其内进行生活与生产的建筑物。

如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。

开发商：指从事房地产开发和经营的企业和组织。

建筑商：指从事房屋建设和设备安装的企业。

商品房：由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。

现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。

期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证可以出售的商品房。

五证一照：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销（预）售许可证、房地产开发企业营业执照。

其中前两个证由规划部门核发，《施工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房销（预）售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

国有土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，有当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。

建设用地规划许可证：建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核准工程设计、施工图纸符合城市规划并准予施工的法律凭证。

建设工程施工许可证：取得建设工程规划后，由建筑工程公司向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请项目开工的证书。

商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。

而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定取得预售许可证的建设条件为：房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上。

营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。

按揭：按揭是英文“mortgage”（抵押）的粤语音译，由香港传入之信贷专业用语。

指由购房人以即将购得的房产作抵押，开发商提供担保而取得购房贷款的法律行为。

期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

两书一证：指开发商交房时需向业主提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案证》。

（交房时还需提供实测面积表）三、房地产销售名词解释（一）绿化率：也即“绿化覆盖率”，= 植被垂直投影面积/ 建设用地面积×100%这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。

绿地率：这是规划指标，指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。

（=各类绿地面积/ 建设用地面积×100%）在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地，和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

《重庆市城市规划管理技术规定》屋顶、平台绿化属建（构）筑物附属绿化，不计入绿地率。

重庆市规定旧城改造区绿地率不低于25%，新建区绿地率不低于30%。

容积率：项目用地范围内地上建筑面积与建设用地面积之比。

（=地上建筑面积/ 建设用地面积）反映单位地面上的人口密度。

如在1万平方米的土地上有3万平方米的地上建筑总面积，其容积率为3。

建蔽率：即“建筑密度”，也即“建筑覆盖率”，指地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。

（=建筑物投影总面积/ 建设用地面积×100%）建筑投影总面积的计算：除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影总面积。

建筑面积：住宅单套建筑面积由套内建筑面积和套内分摊面积组成。

套内建筑面积：也称“套内面积”。

单元净面积（套内使用面积）、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。

套内使用面积：指分户门内除墙体厚度以外全部使用空间。

即单元净面积，也称地毯面积。

阳台建筑面积：全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

套内使用面积（单元净面积）套内建筑面积套内墙体面积建筑面积阳台建筑面积套内分摊面积（分摊部分包括大堂、电梯、电梯间、走道、楼梯、管道井、物业管理用房等）及“分摊系数”。

=总公用建筑面积/ 总套内面积整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

得房率：套内建筑面积/ 单元（套）建筑面积×100%建筑间距：一般是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

但对于坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距则是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。

层高：指房屋的下一层地板面或楼板面至上一层楼板面之间的距离净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。

进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前墙中轴到后墙中轴之间的纵向距离。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

开间：指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙中轴到另一墙中轴之间的横向距离。

建筑结构：民用建筑根据主要承重构件所用材料不同可分为木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等（其中目前最常用的是第二、三种）。

建筑物根据承重受力情况可分为框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构。

四、房地产销售名词解释（二）地价：一块土地的全部价格。

单位地价：一块土地的单位价格，反映地价水平高低。

（=总地价/ 土地面积）楼面地价：又称“楼板价”，指平均该土地上每单位房屋建筑面积的地价，又称单位建筑面积地价。

（=总地价/ 总建筑面积，=单位地价/ 容积率）例1：某地，面积3000平方米，地价1800万，容积率4，计算单位地价和楼面地价。

单位地价= 1800万/ 3000平方米= 6000元/㎡楼面地价= 6000元/㎡/ 4 = 1500元/㎡例2：A地——单位地价5100元/㎡，容积率3B地——单位地价7000元/㎡，容积率5。

哪块地贵？地价高低根据楼面地价判断。

A地楼面地价= 5100元/㎡/ 3 = 1700元/㎡B地楼面地价= 7000元/㎡/ 5 = 1400元/㎡A地比B地贵。

均价：某一个项目的总销金额/ 总销面积。

基价：某一个项目的最低价，也叫起价。

主力面积：以10平方米或15平方米或其它数量的平方米为一档，将一个项目的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。