益阳房地产场现状调研

益阳市房地产市场现状调研近年来，益阳市住房产业健康、稳定、持续快速发展，取得了可喜的成绩，房地产开发蓬勃发展，每年成交量都不断刷新和放大，其中也存在着一些问题。

本文从五个方面着手对益阳市商品住房市场的现状进行分析。

一、益阳市住房市场环境调查（一）益阳市住房市场区位环境益阳位于北纬27o58'38"至29o31'42"、东经110o43'02" 至112o55'48"，东西最长距离217公里，南北最宽距离173公里。

它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。

是当今中西部大开发的前沿地带。

背倚雪峰山，面朝洞庭湖，古称“荆楚要塞，吴蜀门户”，既是历史上经济文化较为发达的地区，又是当今中西部对外开放的前沿地带。

全市辖两区、三县、一市和大通湖管理区、益阳高新技术开发区，总面积12144平方公里，总人口460万，其中市区人口46万。

（二）益阳市住房市场总体经济环境从益阳市统计局公布的数据显示，2011年度，益阳市总体经济保持稳定发展的态势，益阳主要经济指标增幅超全省水平。

全市实现GDP713亿元，同比增长%，高出全省平均水平1个百分点；财政总收入亿元，同比增长%，高出全省水平个百分比。

全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。

（三）益阳市住房市场政府政策环境政府对于住房市场的调控一直处于“进行时”，而非“过去时”。

近三年政策出台之密集、力度之大，更是前所未有。

2007到2009年“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

1.土地政策①土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

②取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。

同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。

③将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

2.房贷政策：首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

3.税费政策①对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

②按照法定程序取消城市房地产税。

③个人购房暂免印花税和土地增值税。

4.保障性住房政策①规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。

②健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。

③增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

5.金融财政政策：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

6.其它政策要稳妥、积极解决中心城区“有房无证”的问题。

益阳市中心城区有2万多户有房无证，这是一个历史遗留的问题，涉及面广，情况复杂。

为解决好这个问题，一是市房地产管理局要迅速把底子摸清，建立好台帐。

二是要有原则性的处理好这个问题。

三是要提出具体的解决方案。

二、益阳市住房市场开发情况调查（一）益阳市住房市场开发投资情况1.住房市场整体开发投资增长快2008年，益阳市完成房地产开发投资亿元，同比增长%。

这是益阳房地产开发投资连续16个月以超50%的速度增长。

全市房地产项目施工面积万平方米，同比增长%，其中商品住宅平方米，同比增长%；商品房屋销售额亿元，同比增长倍。

其中商品住宅销售面积万平方米，同比增长89%；销售额亿元，同比增长倍。

2009年，房产投资达亿元。

且从8月份以来，房地产投资的力度逐步加大，呈逐月增长态势。

至2009年底，益阳市共完成房地产开发投资亿元，总量居全省第六，增幅较去年提高个百分点。

2.投资区域不断南移自2008年以来，虽然有包括紫龙郡、上城世家、城上城等大盘都处于益阳大道以北的老城区域，但是，由于这块区域的开发数量和区域都渐趋饱和，开发商的目光有开始逐渐向益阳大道以南的高新区转移的趋势。

随着市政府的南迁，高新区的配套设施和居住环境都在不断地完善，再加上便利的交通优势，其开发前景值得期待。

事实上，根据调查了解，2009年推出的楼盘中，高新区占了近50%的比例，由此可见，高新区已经步入开发密集的阶段。

（二）益阳市住房市场开发商数量截至2009年上半年益阳市共有房地产开发企业196家，其中三级资质企业56家，四级资质企业77家，另有两家经营能力强、实力雄厚的开发企业正在申报二级资质。

一批资金实力雄厚，项目品位较高，产业运作规范的大中型开发企业迅速成长，已成为益阳市房地产业发展的龙头。

（三）益阳市住房市场现有楼盘情况初步统计，至2009年底，益阳市共有在建房地产开发项目99个，施工房屋面积万平方米，同比增长14%，竣工房屋面积万平方米，同比增长82%，增幅较上月末提高17个百分点。

随着前些年购置的土地相继开工建设，房地产整体施工进度还将进一步加快。

1.商品房现有楼盘总数49个，按区域分：高新区24个，赫山区21个，资阳区4个；按楼盘结构分：高层住宅17个，小高层住宅14个，多层住宅15个，别墅3个。

近年，随着房地产市场的日趋活跃，益阳市房地产管理力度和招商引资力度的加大以及一些外地房地产商的进入，使得益阳市房地产项目品质有了很大的提高，继丽景雅苑和精锐国际新城之后，出现了如梓山湖新城、城上城、上城世家、碧桂园等一批具备良好人居环境的项目。

开发项目进入到小区化、规模化阶段，高层电梯房、小高层电梯房、多层洋房、高档别墅等各类型商品房都被益阳消费者所接受。

楼盘建筑质量、户型结构设计、小区及周边配套设施、物业管理、小区环境绿化等一系列衡量楼盘质量的指标都有所提高。

2.经济适用房在经济适用住房建设方面，自1998年来，相继开发了梓山苑、全丰、马良等经济适用住房小区。

但在实施过程中，没有控制套型面积和销售对象。

近两年来，主要是结合防洪工程拆迁、旧城区改造和企业改制等拆迁安置工作需要，积极组织经济适用住房开发建设。

截止2008年底，共建设经济适用住房456万平方米，通过经济适用住房解决城市中低收入家庭万户住房困难。

2007年下半年以来，先后在资阳区、赫山区动工新建经济适用住房1197套、建筑面积84500平方米，目前正在加紧建设当中。

建成交付使用后，将切实解决拆迁户1100多户安置问题，有力化解拆迁安置矛盾。

3.廉租房截止到2008年底，益阳市共投入资金近4000万元，已建成廉租住房1099套，建筑面积万平方米，能够解决1099户最低收入家庭的住房困难（其中市中心城区共购建681套，建筑面积万平方米）；全市已建经济适用住房万套，建筑面积456万平方米，能够解决部分中低收入家庭的住房困难。

2009年湖南省政府下达给益阳市的住房保障工作目标任务为：新增廉租住房9000套，新增发放住房补贴户数3000户，城镇廉租住房累计保障户达到22000户。

根据这一目标，益阳市要新建廉租住房6117套，通过购买、配建、改造等其他方式筹集廉租住房2883套。

益阳市已争取国家住房保障专项补助资金7495万元。

同时，廉租住房建设工作有序铺开。

目前，全市已开工12万平方米廉租住房建设，大于去年一年的面积，并通过新建和其他方式筹集廉租住房3633套，占全年新增廉租住房目标任务的%。

（四）益阳市住房市场楼盘开发模式的创新在开发商越来越多的情况下，开发楼盘也显得“千姿百态”，要想在在众多的楼盘中脱颖而出，处于领先者的位置，只有在楼盘开发模式上创新这一条路可走。

1.规模化品牌扩张开发模式谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、规模化。

2.唯景观开发模式益阳一直以“山水城市”自居，于是有开发商率先倡导山水楼盘这一理念。

佳宁娜“以景观为中心”的开发模式无疑是其中的佼佼者，打造水上城市的概念正迎合了文明时代人们的环境价值取向。

3.复合房地产开发模式对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。

另一个正是由于注入休闲娱乐、健身等概念、使楼盘在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。

这就称之为整合的力量。

总的来说，益阳市现有市场虽然存在各具特色的开发模式，但是整个市场的开发模式仍处于紧跟大城市的趋势，缺少自己的创新。

三、益阳市住房市场需求状况和消费行为调查（一）消费者对某类住房的总需求量、住房市场需求发展趋势1.住房市场分类按照居民的收入水平和我国政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策来划分，住宅供给的结构按其供给性质、类型的不同分为：高档商品住宅（高档公寓、别墅）、普通商品住宅、经济适用房及廉租房等。

高档商品住房与普通商品住宅统称市场价商品住宅，其建造标准依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定。

经济适用房，即由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅，其价格相当于市场价格的50%-70%。

廉租房，是由政府提供的，面向城市最低收入家庭的社会保障住宅。

2.各类住房市场的总需求量益阳市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，市区设赫山、资阳、朝阳三个区。

全市总面积12144平方公里，总人口480万，市区开发区扩展面积共50平方公里，人口42万。

平均每个家庭大概人左右，益阳市估计10万户家庭。

根据消费者问卷调查，1-3年内打算买房占比%。

其中可承担的住房类型高档商品房占比%，普通商品房占比%，经济适用房占比%，其他（包括二手房或者廉租房等）占比%，根据这些数据可估计，高档商品房大约需要5600套，普通商品房大约需要22265套，经济适用房大约需要10438套，其他（包括二手房或者廉租房等）大约需要6496套。