房地产金融第五章 房地产开发贷款
房地产金融产品介绍
房地产金融产品介绍房地产市场一直以来都是投资者关注的热点领域之一。
随着金融市场不断创新发展，房地产金融产品也逐渐多样化，投资者在进行资产配置时有更多选择。
本文将介绍几种常见的房地产金融产品，旨在帮助投资者更好地了解这一领域，并在决策过程中做出明智的选择。
1. 房地产投资信托（REITs）房地产投资信托是一种类似于股票的金融产品，通过投资基金份额购买房地产项目并分享租金收益。
投资者可以通过购买REITs的股票，间接参与到不动产项目的投资中。
与直接购买房产相比，REITs具有资金门槛较低、流动性较强等优势，在实现资产配置多样化的同时，也能够获得稳定的租金收益。
2. 房地产开发债券房地产开发债券是由开发商发行的债券产品，用于筹集资金进行不动产项目的开发与建设。
这些债券通常由信用较好的开发商发行，具有一定期限和固定利率。
投资者购买这类债券可以享受固定的利息收益，并在债券到期时获得本金回收。
相比直接购买房产，房地产开发债券具有流动性更高、风险相对可控的优势。
3. 商业地产贷款证券化商业地产贷款证券化是一种将商业地产贷款打包并转化为证券的金融工具。
这些证券通常由大型金融机构发行，并通过销售给投资者筹集资金。
投资者通过购买商业地产贷款证券可以获取来自商业地产贷款本金和利息的收益。
这种方式可以帮助银行降低风险，同时让投资者能够分散投资风险并获得相对稳定的收益。
4. 租赁收益权证券化租赁收益权证券化是将租赁房地产项目的租金收益权打包并转化为证券的金融工具。
投资者通过购买这些证券可以分享租金收益，并在证券到期时获得本金回收。
这种方式使得投资者能够直接参与租赁资产的投资，从而获得来自租金的回报。
相较于直接投资房产，租赁收益权证券化提供了更为灵活的投资方式。
总结：无论是房地产投资信托、房地产开发债券、商业地产贷款证券化还是租赁收益权证券化，房地产金融产品为投资者提供了更为多样化的投资选择。
投资者可以根据自身的风险偏好和资金需求，选择适合自己的房地产金融产品。
房地产金融十六条
房地产金融十六条1、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
2、稳定房地产开发贷款投放。
坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。
鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
3、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
4、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。
推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
5、保持信托等资管产品融资稳定。
6、支持个人住房贷款合理需求。
各城市合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
7、稳定建筑企业信贷投放。
8、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。
依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。
专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
房地产开发贷款贷后管理
房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理是指银行或金融机构对已发放的房地产开发贷款进行监管和管理的过程。
它的目的是确保贷款的安全性、合规性和风险控制，以保护贷款人的利益并维护金融系统的稳定性。
以下是房地产开发贷款贷后管理的一些主要方面：1.贷款使用监控：银行会通过制定合同、开展监察和审核等手段，监控贷款资金的使用情况。
确保贷款用于符合合同约定的用途，防止虚假开发、挪用资金或其他违规行为。
2.项目进度监控：贷款机构通常会对贷款项目进行定期检查和评估，了解项目的进展情况。
这包括对工程进度、质量标准和预算执行情况的审视，以确保项目按计划进行，并尽早发现潜在的问题或风险。
3.借款人信用评估：贷后管理需要对借款人进行信用评估，以了解其偿还能力和还款意愿。
贷款机构会根据借款人的财务状况、业绩表现和市场前景等因素，评估其可靠性，并据此决定是否需要调整贷款条件或采取其他措施。
4.风险控制和准备金管理：贷后管理还包括对贷款风险的评估和控制。
银行会设置适当的风险准备金和风险分类标准，根据贷款的风险程度，对不同项目进行合理的风险分担和管理。
5.贷款回收和催收：如果借款人无法如约还款，贷款机构将采取必要的措施来回收欠款。
这包括与借款人协商、采取法律诉讼等手段，以保护贷款人的利益，并尽量减少不良贷款对银行的损失。
房地产开发贷款贷后管理是确保房地产开发贷款风险可控、合规经营的重要环节。
通过有效的贷后管理，银行和金融机构能够及时发现潜在问题，采取相应措施，保障贷款的安全性和可持续性发展。
同时，也可以为房地产开发贷款市场的稳定和金融体系的健康提供保障。
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
房地产授信操作规程
中国银行房地产企业授信业务操作规程(试行)2001年8月目 录中国银行房地产企业授信业务操作规程（试行） 3 第一章 总则 3 第二章 种类、期限和利率 3 第三章 操作流程 4 第四章 房地产开发企业流动资金贷款 5 第一节 房地产开发企业流动资金贷款的条件 5第二节 房地产开发企业流动资金贷款的申请 6第三节 房地产开发企业流动资金贷款的初步调查 7第四节 房地产开发企业流动资金贷款的评估 8第五章 住房开发贷款 13 第一节 住房开发贷款的条件 13第二节 住房开发贷款的申请 15第三节 住房开发贷款的初步调查 16第四节 住房开发贷款的评估 18第六章 商用房开发贷款 29 第一节 商用房开发贷款的条件 29第二节 商用房开发贷款的申请 30第三节 商用房开发贷款的初步调查 32第四节 商用房开发贷款的评估 33第七章 土地开发贷款 45 第一节 土地开发贷款的条件 45第二节 土地开发贷款的申请 46第三节 土地开发贷款的初步调查 47第四节 土地开发贷款的评估 49第八章 置业经营贷款 60 第一节 置业经营贷款的条件 60第二节 置业经营贷款的申请 61第三节 置业经营贷款的初步调查 62第四节 置业经营贷款的评估 63第九章 担保 73 第一节 保证 74第二节 抵押 75第三节 质押 80第四节 其他担保方式 81第十章 审批、签约与贷款发放 82 第一节 审批 82第二节 签约 82第三节 贷款发放 83第十一章 贷后管理与贷款归还 84 第一节 贷后管理 84第二节 贷款归还 16第十二章 附则及附件 87中国银行房地产企业授信业务操作规程（试行）第一章 总则第 1 条 为规范房地产企业授信业务，加强房地产信贷管理，保护借贷双方合法权益，提高贷款质量，防范贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》及《中国银行房地产开发贷款管理办法》等有关法律法规和指导性文件，特制定本规程。
自考房地产开发与经营复习题库(第四五章房地产开发投资)
第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。
2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。
因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。
4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。
5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。
8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。
主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。
13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。
14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
房地产金融04
房地产金融041. 引言房地产金融是指在房地产交易过程中所涉及到的金融工具和金融机构，包括房屋贷款、抵押、融资等。
在房地产市场中，金融机构的角色至关重要，它们提供资金支持，促进房地产市场的发展。
本文将介绍房地产金融的相关内容，包括房地产金融的定义、房地产金融的重要性以及房地产金融的主要类型。
2. 房地产金融的定义房地产金融是指在房地产交易中，为资金流转提供支持和服务的金融工具和金融机构。
它不仅仅涉及到房地产购买的金融交易，还包括房地产开发、投资和融资等方面的金融活动。
房地产金融的目标是通过提供资金支持，促进房地产市场的发展和稳定。
3. 房地产金融的重要性房地产金融在房地产市场中的重要性不可忽视。
首先，它为购房者提供了购买房屋的资金支持。
很少有人能够一次性支付全款购买房屋，所以购房者通常需要依靠房贷来分期偿还房屋价格。
借助房地产金融，更多的人可以买得起房屋，从而促进了房地产市场的交易。
其次，房地产金融为开发商提供了资金融资渠道。
房地产开发需要大量的资金投入，而房地产金融机构可以为开发商提供贷款或其他融资方式，使得开发商能够获得所需的资金来进行项目的开发。
这一点对于房地产市场的供应非常重要，因为只有有足够的资金支持，房地产项目才能顺利进行，从而增加房地产市场的供应量。
最后，房地产金融还可以作为投资工具。
对于一些投资者来说，房地产市场是一个可以实现资本增值的领域。
他们可以通过投资房地产金融产品，如房地产基金、房地产信托等来获取房地产市场的投资回报。
4. 房地产金融的主要类型房地产金融包括多种类型，下面将介绍其中几种主要类型。
4.1 房屋贷款房屋贷款是指购房者向金融机构借款来购买房屋，然后通过分期还款的方式偿还借款本金和利息。
房屋贷款通常有较长的贷款期限，如20年、30年等，利率也会根据市场情况进行浮动。
房屋贷款通常需要购房者提供抵押物，以确保金融机构的借款安全。
4.2 房地产开发贷款房地产开发贷款是指金融机构向开发商提供的用于开发房地产项目的贷款。
6房地产开发企业融资现状及主要渠道汇总
6房地产开发企业融资现状及主要渠道汇总北京联合大学毕业论文引言在2023年房地产发展中，面临经济下行压力，房地产销售难，回款压力大。
目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，过于依靠银行信贷。
国内资本市场不够发达，法律法规比较单一，因此企业融资较难。
银行经营策略调整，导致房地产开发企业从银行获得资金的难度较大。
因此，我们要解决这些问题，并且创新融资方式，从而解决房地产开发企业的融资难的问题，从而促进我国房地产开发企业健康发展。
本课题首先介绍房地产开发企业的融资现状，并且分析现有的融资方式，进一步分析目前房地产开发企业的融资难的主要问题，并且找出造成这些问题的原因，以保利地产为例分析房地产开发企业的融资渠道，最后提出解决我国房地产企业融资的对策。
针对这一研究思路，本文在第一章描述我国房地产开发企业的融资现状，以及目前主要的融资渠道；第二章找出我国房地产开发企业融资难的主要问题；第三章具体分析造成融资难问题的原因；第四章以保利地产为例分析我国房地产企业的融资方式；第五章先从国外房地产开发企业的融资经验对我国房地产企业起到借鉴作用，以及结合互联网金融探索房地产融资模式。
通过本文合理化的建议，希望能够解决我国房地产开发企业融资难的问题。
-1-北京联合大学毕业论文1房地产开发企业融资现状及主要渠道1.1房地产开发企业的融资现状1.1.1状况概述房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，并且具有较大的投入，较高的收益风险特性。
随着房地产企业融资体系的变化和政府关于振兴楼市等政策的出台，房地产企业将面临整合、淘汰，金融业门槛将逐步加高，中小房地产开发企业将面临融资难的问题。
地方政府直接卖地转向土地招投标制度，企业的核心竞争力将不再局限于物业本身，现金流将成为整个行业发展的决定性因素。
目前，房地产企业能否把握经济快速发展的机遇，实现企业飞速发展，实现企业资产增值的首要瓶颈是房地产开发企业能否建立多元化的融资渠道，而不仅仅是只依赖银行贷款。
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第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物, 以其为担保为特定债权设定抵押权。这里所说的“集合物”,是由具 有同一用途的多个单一物结合而成的,各个物仍保持其独立存在,至 于哪些物可以成为“集合物”的组成部分,由当事人在设定抵押权时 决定。
银行的有关定价政策确定,并在借 款合同和贷转存凭证中载明。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是近代以来企业发展而不断要求融通资金的产物, 其主体一般是企业,因此又被称为企业财产集合抵押。
集合抵押与普通抵押的最大区别在于,其抵押标的物既非单 纯的动产、不动产也非单纯的权利,而是由抵押人可以处分 的不动产、不动产权利、动产以及其他财产权利所组成的 总体。
• (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件
(二)借款项目应满足的条件
1.贷款项目经可行性研 究论证,能够有效满足当 地住房开发市场的需求,
市场前景较好;
2.贷款项目已经纳入国 家或地方房地产开发建
设计划,其立项文件完整、 真实、有效,能够进行实
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−23(8%-10%)=4%
在例5-2中,投资收益率由20%降为8%,其他条件不变。那么,此时自 有资金收益率变为多少?
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−56(8%-10%)=-2%
第二节i,表示投资收益率与贷款利率之差;L=1−1M,即自有资 金所占比例的倒数,我们称之为杠杆因子,反映了贷款的杠
杆作用。则有: y=i+L×D(5.3)
第一节 开发商借款的原因
二、“杠杆效应”的表现形式
例5-3 例5-4
在例5-1中,投投资收益率由20%降为8%,其他条件不变。那么,此时 自有资金收益率变为多少?
(四)贷款风险较大
由于房地产开发贷款的金额大、期限长，且房 地产行业本身也易受经济环境和政策法规等因 素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现都 会面对很多不确定因素，其中蕴涵的风险也比 一般商业贷款大得多。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
房地产开发贷款具有期限长的显著特 点,因此银行一般要求开发商提供某种 担保方式,以此作为还款的保障。实践 中,相对于保证和质押两种担保方式而 言,抵押是房地产开发贷款中最广泛采 用的一种担保方式,包括普通抵押、最 高额抵押、集合抵押、分享增值抵押。
房地产金融（第四版）
第五章 房地产开发贷款
【学习目标】
通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容: 1.房地产开发贷款的含义、贷款的“杠杆效应”原理及其表现形
式; 2.房地产开发贷款的主体、分类及特点; 3.房地产开发贷款抵押担保方式; 4.房地产开发贷款的操作流程; 5.房地产开发贷款的风险主要类型、风险管理原则以及风险防范
第一节 开发商借款的原因
例5-1
假设自有资金为1 000万元,贷款与自有资金的比例为2∶1,贷款利率为 10%,投资收益率为20%,投资期限为1年。 投资收益=(1 000+2 000)×20%×1=600(万元) 贷款利息=2 000×10%×1=200(万元) 投资净收益=600-200=400(万元) 自有资金收益率=400÷1 000×100%=40%
• 后者以房地产企业为对象,注重房地产企 业整体还债能力,贷款方式以综合授信和 纯信用贷款为主,主要发放流动资金贷款
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
二、房地产开发贷款的分类
(二)按照贷款 方式划分
• 分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷 款是指以借款人的信誉发放的贷款,借款 人不需要提供其他担保。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
二、最高额抵押
最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内 连续发生的债权作担保,属于未来债权担保种类。
(一)最高额抵押是为将来发生的债权作担保 (二)最高额抵押是为一定时期内连续发生的债权作担保 (三)最高额抵押所担保债权具有不确定性 (四)最高额抵押物品所担保的债权具有最高限额
划分
• 分为住房开发贷款、经济适用 住房(安居工程)开发贷款(含科 教文卫单位经济适用住房建设
贷款)、商业用房开发贷款、高 等院校学生公寓建设贷款、土
地储备贷款及其他房地产开发
贷款等。
1、商品住房开发贷款 商品住房开发贷款是向房地产开发企业发放的用于
其所开发的商品房项目建设的贷款。
2、经济适用住房贷款 经济适用住房贷款是向房地产开发单位发放的用于
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押
普通抵押主要包括房地产抵押和在建工程抵押。
房地产抵押是抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务履行担保的行为。
在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土 地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷 款履行担保的行为。
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
三、房地产开发贷款的特点
(一)按开发项目贷款
(二)贷款金额较大
(三)贷款占用时间较长
(四)贷款风险较大
(一)按开发项目贷款
借款人只能将贷款用于规定项目的开发，不能自行 将贷款转移或挪作他用，银行对贷款的使用负有监 督责任，须密切关注项目的进展。
(二)贷款金额较大
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押 开发商以在建工程进行抵押的,必须满足如下条件:
第一,在建工程抵押贷 款的用途为在建工程
继续建造所需资金。
第二,在建工程占用范 围内的土地,已经交纳 全部土地出让金,并取 得国有土地使用权证。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押 开发商以在建工程进行抵押的,必须满足如下条件:
超过其净资产总额的50%; • (5)借款人的资产负债率符合有关规定要求; • (6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求
• (1)借款人为房地产开发企业或具有房地产 经营开发资格的企业的
• 担保贷款是贷款的主要形式,是指贷款人 要求借款人根据规定的担保方式提供贷
款担保而发放的贷款。中国目前的贷款
担保方式主要有保证、抵押和质押3种 方式,相应地,中国的担保贷款也包括保 证贷款、抵押贷款和质押贷款3种。
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
二、房地产开发贷款的分类
(三)按照 贷款用途
质性开发;
3.贷款项目工程预算和 施工计划符合国家和当
地政府的有关规定;
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件
(二)借款项目应满足的条件
4.贷款项目的工程预算 投资总额能够满足项目 完工前由于通货膨胀和 不可预见等原因追加预
算的需要;
5.贷款项目的基础设施、 公共设施建设配套齐全, 项目建成后,能及时投入
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
第一,集合抵押的设定除了需要具备普通抵押设定所具有的条 件、程序外,其主要特点是应制定抵押财产目录并予以登记。
第二,集合抵押设定以后,抵押人新增加的财产不应列入集合物 为抵押标的,原因是集合抵押在设定时抵押标的已经确定。
第三,标的的集合性与不可分割性是集合抵押权成立的两个基 石。
第三,《城市房地产抵押管理办法》明 确规定,在建工程抵押合同应载明土地 使用权证、建设用地规划许可证和建
设工程规划许可证三证的编号,故在建 工程抵押必须已经取得土地使用权证、
建设用地规划许可证和建设工程规划
许可证。同时,正在建造的在建工程抵 押还必须取得建设工程施工许可证。
第四,投入工程的自有资金必须达到工 程建设总投资的25%以上,并已经确定 工程施工进度和工程竣工交付日期。
措施。
导言
所谓房地产开发贷款,是指贷款人向借款人(开发商)发放的用于房地产 开发及其配套设施建设的资金。目前,房地产开发贷款仍然属于国内各大商 业银行的主要业务之一,而对房地产开发企业来说,各大商业银行的贷款也依 然是其主要的资金来源。因此,与房地产开发贷款有关的专业知识,就成为金 融行业以及房地产行业从业人员首先必须了解的一项内容。相对于其他业务 品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一 般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。
房地产开发的过程复杂，涉及规划许可、土地 征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建设等若 干环节，因此开发成本高且资金占用量大，少 则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房 地产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷 款则成为其主要的融资手段。
(三)贷款占用时间较长
一方面房地产开发工作的环节多、经营周期长且建 设施工易受季节影响，因此在开发建设阶段资金的 周转速度较慢，必然延长贷款的使用时间。另一方 面，在经营销售阶段，资金往往都是分期、分批逐 步回收的，因而贷款资金的归还速度也比较缓慢。
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
1.借款人应满足的基本条件
• (1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做 了建设银行认可的偿还计划;
• (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人外,应当经过工商部门办理年检手续; • (3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规定的除外); • (4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未