房地产项目可行性研究报告

大连金州新区18-8#地块（中铁·滨海家园）项目可行性研究报告中铁九局集团大连房屋开发有限公司2013年7月目录目录 (I)总论 (1)一、项目决策背景 (1)二、项目来源及土地获取方式 (2)三、项目简况 (2)四、项目取得条件 (3)五、可行性研究结论 (4)六、项目可研团队 (6)第一部分项目基本情况 (7)一、宗地位置及四至 (7)二、地块现状及交地条件 (9)三、用地性质与规划指标 (9)四、市政生活配套（3KM范围） (9)五、结论 (11)第二部分项目所在区域市场分析 (12)一、区域政策环境研究 (12)二、区域土地市场供应分析 (13)三、项目区域市场分析 (14)四、项目所在区域未来发展规划 (22)五、结论 (23)第三部分项目整体定位分析 (24)一、项目SWOT分析 (24)二、项目整体定位 (26)第四部分概念规划设计 (28)一、初步规划设计思路 (28)二、规划设计的可行性分析 (28)三、初步设计后的主要经济技术指标 (29)第五部分项目实施计划 (31)一、开发策略和进度 (31)二、成本控制策略 (31)三、项目运作机构及人力资源配置 (32)第六部分项目投资效益分析 (33)一、测算前提 (33)二、测算结果 (33)三、资金筹措及安排 (34)四、不确定性分析 (35)五、结论 (36)第七部分风险分析及防范 (37)一、土地使用权获取风险及应对措施 (37)二、项目开发风险及应对措施 (37)第八部分结论 (38)一、本项目拥有较好的投资机遇和稳定的投资环境 (38)二、项目开发周期短 (38)三、经济上可行 (38)第九部分附表（图） (39)总论一、项目决策背景（一）项目立项决策的出发点1、随着中铁九局在大连地区业务量不断增大，在既有的中铁九局集团大连开发区桥隧监测站、中铁九局集团大连疗养院等分支机构存在的基础上，逐步成立了中铁九局集团大连房屋开发有限公司、中铁九局集团大连建设有限公司，企业在连工作员工人数不断增加，而且多数员工为外地调入人员及高校毕业生，员工住房问题已经成为制约企业发展的重要因素之一，解决这一问题是企业发展的需要。

2、该项目规划用地位于南部滨海区18#地块（中铁九局大连疗养院院内），地块南侧为规划丽娇湾别墅区，北侧为天安海景花园小区，东侧为松海别墅小区，西侧临区内重点景观道路—海滨旅游路。

但是，该地块内有金窑铁路黄海一号隧道穿过，在黄海一号隧道西侧隧道口至海滨旅游路之间区段为长度150米的路堑地段，与周边高档住宅小区林立的现状极不协调，严重影响了该区域的环境品质。

当地政府也有意改善该段铁路路堑现状，提升该区域区域环境。

3、该段路堑已经成为该区域环境噪声污染的重大污染源，严重破坏了该区域的环境质量，降低了该区域的环境品质，对我公司大连疗养院的环境也造成了一定的不良影响。

4、对该段路堑进行封闭施工，由我局作为施工单位，则可以在促成房地产开发项目的同时，获得该项工程的施工收益，同时使中铁九局集团大连疗养院南侧的环境得以改善，可谓一举多得。

基于上述原因考虑，我单位拟立项开发本项目，在迎合企业自身发展需求的同时，充分利用现有闲置土地开发商品住宅，改善该区域景观环境质量，发挥大型国有企业的优势，迎合当地政府的需求，为当地的经济发展建设做出贡献。

（二）规划实施建议1、我单位申请获得该地块的开发权，总用地面积为15430㎡，项目名称暂定为“中铁·滨海家园”。

2、作为获取该块土地的条件，由政府出资，由我单位负责协调沈阳铁路局相关建设及运营管理部门，并作为施工单位，将该区域内的路堑段做封闭处理（改为框构明洞形式，与平行的金窑复线工程做法一致），并在封闭后的地表修建景观绿化带、园区道路等设施，以降低铁路运行噪声污染并美化海滨旅游路沿线环境，给周边居民创造一个良好的生活环境。

二、项目来源及土地获取方式项目来源：本项目来源如“项目决策背景”中所阐述，由当地政府改善区域环境及利用闲置土地的需要以及我公司发展的需要而共同促成该项目的立项。

土地获取方式：该项目土地将以公开挂牌方式取得，在挂牌时，设定土地的摘牌单位必须能够帮助当地政府协调好与沈阳铁路局相关建设及运营管理部门之间的关系并办理相关手续，完成该块土地北侧金窑铁路路堑的封闭工作，以实现改善该区域环境的目的。

三、项目简况（一）项目用地位置：该项目位于大连金州新区南部海滨18#地块。

现在的中铁九局集团大连开发区桥隧监测站南侧。

（二）用地性质：居住、商业服务业设施用地（服务型公寓）（三）规划指标：我们按照大连金州新区规划局及规划委员会要求做出了项目总体规划方案并获得上述部门审议通过，具体指标为：项目用地面积15430㎡，规划容积率2.3（最终以政府正式批复为准），规划总建筑面积42475㎡，其中地上计入容积率指标的建筑面积为34914㎡，地下不计入容积率指标的建筑面积为7560.5㎡，停车位460个，建筑密度29.33％，绿地率32.21％。

（四）取得的开发手续情况：本项目的总体规划方案已经获得大连金州新区规划局以及金州新区规划委员会审核通过，下一步，将报至大连市规划局及大连市规划委员会审核批准。

（五）项目权属：本项目将以中铁九局集团在项目所在地注册成立的全资子公司—中铁九局集团大连房屋开发有限公司为本项目的开发单位，进行本项目的全程运作，受集团公司的领导及监督。

（六）前期投资情况：项目前期投资主要有土地出让金、大市政配套费、可研和规划设计费、项目报建所需缴纳的各项费用等。

四、项目取得条件（一）我单位负责协调沈阳铁路局相关建设及运营管理部门并作为施工单位，将项目地块内的金窑铁路路堑段改造，实现覆盖，以达到降低环境噪声和美化环境的效果。

（二）项目规划用地面积为15430㎡，规划容积率为2.3（最终以政府批复为准）。

（三）项目用地的楼面地价预估为2000元/㎡，总地价约为7269万元（包括契税及印花税）。

（四）竞买申请与竞价起始时间：由于目前大连市把规划审批权限大部分收回，本项目的规划设计条件必须经金州新区规划局初步审核完毕后，报送给大连市规划局做最终审批才可以，这个周期相对要长一些，因此，初步估计，本项目用地实施挂牌的起始时间预计为2013年的9月份。

（五）付款进度要求：大连市国土房屋局于2010年对外通报，“认真落实财政部、国土资源部等五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，我市今年将加强土地出让金的收支管理，规范土地出让收入分期缴纳行为。

今后，土地出让合同约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过1年，而首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%”。

在本可研报告中，保守起见，我们按照土地出让金一次缴纳的情况来进行经济指标测算。

（六）出让要求关键点：按照我公司与当地政府沟通协调的结果，本项目立项需要解决既有金窑铁路路堑段覆盖问题，因此，本项目用地的出让要求关键点即为摘牌单位要帮助政府协调铁路部门，解决这一问题。

这个关键点可以说是我公司能够顺利实现土地摘牌的保障条款，具有先天优势，其他的地方性房地产开发企业不具备这个条件，因此，可以排除掉其他竞争对手。

五、可行性研究结论我们已获得区级批复的规划方案为：规划建设高层公寓（17F）2栋（底层为公建）,建筑面积为16491平方米，多层（7F）带电梯住宅4栋，建筑面积11189平方米，多层住宅式公寓（7F）1栋，建筑面积2114.5平方米，多层公寓（8F）1栋，建筑面积3555.5平方米，地上停车位158个，地下停车场为全自动机械式立体停车位，设计总量为302个，可租可售，在运营时收取管理费用。

预期的开盘售价情况：公建：15000元/㎡；住宅：10000元/㎡，精装修多层公寓9500元/㎡，精装修高层公寓元9000元/㎡。

以上销售价格均考虑2%的季度增长率。

1.拥有较好的投资机遇项目位于大连金州新区南部滨海板块内，属金州新区目前地产发展重点规划区域，地理位置优越。

南部滨海板块的开发活动带动了该区域城市配套建设的发展，政府投资兴建了总长度为3公里左右的滨海景观带，其中设置了木栈道长廊、音乐喷泉主题广场、塑胶健身跑道、绿化景观小品等，极大提升了该区域的市场价值。

另外，政府通过招商引资，引进了汉斯地产在该区域投资兴建了大型的商业综合体项目（正在施工中），未来将给该区域内的业主提供完善的商业配套服务；华润地产项目配套引进的亚历山大运动会馆项目，也即将投入使用，将成为区域内居民运动健身的优选去处；2.面临的市场环境平稳大连金州新区2012年实现地区生产总值1489亿元，比上年(下同)增长11%；固定资产投资1312亿元，增长28%；公共财政预算收入105.2亿元，增长16.1%；社会消费品零售总额300亿元，增长15%；城镇居民人均可支配收入28475元，增长15%；农民人均纯收入22825元，增长15%；万元生产总值能耗下降3.8%；主要污染物排放总量平均削减3%以上。

主要经济指标稳居全省56个城区首位。

在房地产业发展方面，大连金州新区为大连刚需客户外溢的主要承接区,年成交量连续四年维持在120万平方米左右。

3.开发周期短本项目占地面积为15430平方米，合计23.15亩。

规划容积率为2.3，拟规划的总建筑面积为42475平方米。

保守假定开发周期为1.75年，其中建设期1.5年，项目开工建设0.75年即可实现开盘销售，整个销售期为1年，开发与销售过程短平快。

4.经济上可行项目自有资金内部收益率71.77%，全投资内部收益率71.19%，自有资金年投资收益率为69.63%，可以满足股份公司的投资要求。

我司在土地摘牌过程中会积极努力控制最终土地成交价格，如能以更低的价格获得土地，经济效益将更加可观。

六、项目可研团队审批人：总经理——邱连仲审核人：副总经理——王贵鹏项目工作组安排如下：第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至（一）地理位置与区位关系该项目位于大连市金州新区18#地块，金窑铁路南侧，海滨旅游路东侧（见下图）。

本地块位置海滨旅游路金窑铁路项目地块现状（二）用地范围与四至本项目地块呈带状小坡地，西北—东南走向，西北侧低，东南侧高，高差12m，西临海滨旅游路，东至松岚街，南侧为丽娇湾别墅区，北侧为金窑铁路隧道上方空置用地。

周边有天安海景花园小区、松海庄园小区、松林里小区、丽娇湾别墅区等高档住宅小区。

二、地块现状及交地条件（一）宗地现状⑴项目用地沿金窑铁路呈西北-东南的带状地形，地块长度500m，最大宽度40m，西北低，东南高，两端高差12m，东北侧为金窑铁路及中铁九局集团大连开发区桥隧监测站用地，南侧为丽娇湾别墅项目用地。

⑵本地块地面现状为空地，无建筑物。

⑶本地项目地块完整性良好，无分割。