8月北京宅地供应回升 溢价率持续回落
2023年北京房价走势分析：上涨是趋势
2022年北京房价走势分析：上涨是趋势一线城市房价备受关注，尤其是北上广地区。
下面一起来关注一下4月北京房地产销售状况及2022年北京房价走势。
2022年1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。
北京商品房销售状况开头好转。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，前4月北京商品房销售面积同比下降16.7%，降幅较一季度收窄了5个百分点。
从房地产投资状况看，前4月全市完成房地产开发投资978.3亿元，同比增长22.6%，增速较一季度连续放缓4.2个百分点。
但同期房地产供应、销售、房地产开发企业项目资金到位状况均明显好转。
数据显示，前4月全市商品房新开工面积为719.8万平方米，比上年同期增长8%，同期全市商品房竣工面积为462.6万平方米，同比增长10%。
而此前一季度，全市商品房新开工面积为511.9万平方米，同比下降2.6%。
此外，前4月全市房地产开发企业项目到位资金为1702.2亿元，同比降15%，降幅较一季度收窄5.4个百分点。
详细到销售状况，数据显示，前4月，全市商品房销售面积为297.4万平方米，同比下降16.7%，降幅较一季度收窄5个百分点。
其中，住宅销售面积为250.1万平方米，增长0.3%，增幅较一季度回落0.9个百分点；写字楼为24.9万平方米，下降58.2%，降幅较一季度收窄11.6个百分点；商业、非公益用房及其他为22.4万平方米，下降53.5%，降幅较一季度收窄6个百分点。
北京房价上涨是趋势地产分析师指出，“330新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，随着对楼市预期发生转变，购房者入市的乐观性在提高。
从签约上看，4月北京新建商品房签约量环比明显上涨。
其统计数据显示，剔除全部非住宅商品房部分，4月北京的纯住宅商品房签约将超过3300套，环比增幅超过50%，成交均价也达到了每平米28687元。
更多房价信息请查阅发布的中国房价走高行业进展现状与十三五规划讨论报告。
2008年12月北京土地市场分析
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２０ 年 １ 月以来京城土地成交情况要明显好于以往，土地 ０８ ２ “
抄底”“ 、趁低吸纳” 在岁末年初苗头显现 。
尤其是过去两年问曾经创造了一个个地王的地产企业。 如今拿
地的能力严重减弱。 开发商资金紧张导致了２０ 年二、 ０８ 三季度 土地交易的冷清， 土地流拍现象也时有发生， 这使得住宅项 目
值得一提的是 ， ０ 年 ｌ 月 ９日，北京 酋钢融创置地有 ２８ ２ ０
限公司以 ２．亿元的高价拿下了位于海淀区西北旺新村东南 ０１ 部的西北旺新村三期居住项目。业界测算该地块的楼面价达 到了７０ 元／ ００ 平方米。 在如今的市场状态下， 这样的手笔着实 让人惊讶。 而该块土地的成交， 也为长期低迷的京城土地市场 注入了一针强心剂 ． 引起业内的高度关注。 在政府救市力度的加大 、 金融环境的相对宽松、 推地力度 的加大等众多利好因素影响下，近期土地成交量增加也是意 料之中 进入 ２０ 年。 ０９ 今后一段时间土地成交量仍将有所增 长。 此外， 部分开发商也在私下表示出了寻觅“ 物美价廉” 地块 查询北京市土地整理储备中 网站看到。 ２０ 年 １ 月 在 ０８ ２ 上半月成交的 ３ 宗土地中， ４ 顺义 １ 宗 ， ４ 平谷区成交了 ３ 宗土
地产行业月报：楼市延续改善，地产配置价值凸显
地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。
尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。
7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。
往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。
⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。
7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。
考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。
⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。
7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。
随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。
一线城市楼市热度不减!lpr连续9个月不变!
加强预售资金监管措施，旨在保护购房人的合法权益，防止开发商出现资金断 裂导致房屋烂尾等情况。同时也有助于提高购房人的信心和信任度，促进房地 产市场的健康发展。
谢谢观看
二手房市场成交量和成交价均出现攀升态势
• 装修控制在2000元/平米以下：1月19日，江苏无锡市住建局发布《关于完善 我市市区新建成品住房装修工作的通知》，要求新建成品住房装修价格控制在 1500-2000元/平方米。按照《通知》要求，新建成品住房价格由毛坯价格和 基本装修标准价格两部分组成，由房地产开发企业按规定向市发展改革委申请 价格备案。基本装修的价格按建筑面积计算，基本装修价格标准应控制在 1500元/平方米-2000元/平方米之间的合理范围内。对基本装修方案价格低于 1500元/平方米的，评估机构应及时反馈给房地产开发企业，待装修方案整改 后重新进行评估；对基本装修方案价格高于2000元/平方米的，按2000元/平 方米计。基本装修价格标准可根据市场实际情况适时进行调整并公布。
广东连续6年领先
01
经济发展与房地产投资关系密切
广东的房地产开发投资连续6年领先，这可能反映了该地区的经济发展
和人口流动。随着广东经济的不断发展，它可能吸引了更多的投资者，
从而导致了这种趋势。
02
经济发展对房地产市场的影响
经济发展对房地产市场有很大的影响。一般来说，经济繁荣的地区往往
更容易吸引投资者，从而推动房地产市场的繁荣。广东的经济发展可能
东莞发布首宗“三限”住宅用地：加 大对特殊群体住房保障力度。1月22 日，东莞市自然资源局发布《关于< 东莞市虎门镇富马片区控制性详细规 划B05街坊调整>的批后公告》，将 原B05-1地块（二类居住用地）细分 为1个三限房地块（B05-5）、1个保 留居住地块（B05-4）、1个预留建 设用地（B05-1），和1处街头绿地 （B05-6）。这意味着，如果你是符 合条件的产业人才，或者属于住房困 难群体，也有机会以低于市场价格的
房地产迎来第三次分配
房地产迎来第三次分配前天深夜，北京市规自委悄然拉开了二轮集中供地的大幕。
一共43宗住宅用地挂牌出让，总起始价1300个小目标。
距离北京首轮供地，已经过去近四个月了。
这期间，相关部委、地方政府和房企间的三角博弈，大家应该也有所耳闻。
体现在北京二轮供地出让规则中的变化就是：整体溢价率不超10%；37宗土地采用竞高标模式确权；6宗地采用摇号确权……政策的确倾斜了。
当然，开发商们还是会觉得杯水车薪。
老实讲，北京首轮供地溢价率本身就不高，平均溢价率只有6.4%。
令房企困扰的，不是显性的溢价率成本高，而是起始价就设置的较高，有些地价甚至接近周边项目的售价。
接下来的，竟公租房和政府持有比例环节，也大大增加了房企隐性地价成本。
房企眼中的这两个问题，二轮供地好像没有解决。
这次，北京直接将配建保障性租赁住房的面积，绑定进了一共14宗土地的起始价中。
其中包括了海淀区的全部地块，有些还预设了10%政府持有商品住宅份额。
北京市规自委挂牌的第二天，各大房企拿到了二轮供地商品住房销售指导价格表，然后就是拍着大腿喊贵。
这些土地的起始楼面价和售价的价差大部分处在：1.6万到2.4万之间。
比如上轮集中供地中，以五万出头楼面价成交的两个孙河金盏乡地块，后被命名朝阳一墅和青云上府，销售均价为7.6万元。
这次上架的六宗前苇沟地块，就在金盏板块附近，起始楼面价来到了6.1万元左右。
很多人判断，前苇沟的项目要卖八万多了。
但其实六宗地最高均价都是：7.98万元。
王四营地块和上轮入市的朝阳壹号项目对比一点没变，拐点地价5.6万元，限价7.1万。
价格降得最多的，是海淀西北旺永丰的两块地了，项目最高售价8.3万元，但因为预设了10%的政府持有比例，实际售价子姨估计只有：7.5万元。
海淀西北旺地区最著名的项目西山壹号院，单价早就超过十万了。
很明显，这样的溢价厚度开发商是赚不到什么钱的，却保证了三稳之首的稳房价。
总体来看，北京热门地块的限价，对比周边新房售价都是稳定的，甚至在下降。
地产行业周报：贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时
2020年08月16日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时核心摘要⏹本周观点：本周贝壳在纽交所上市，最新市值2585亿，约为万科市值的80%，作为国内居住服务平台第一股，贝壳借助其ACN（经纪人合作网络），重新定义服务者之间的关系，大幅提升了行业效率及线下互动质量。
2020H1实现营收273亿元，同比增长39%；业务交易总额（GTV）1.3万亿元，同比增长49.4%。
针对本周房地产税传闻，我们梳理重庆及上海个人住房征收房产税试点情况，由于免征范围较大、税率较低等原因，试点对地方财政收入、房地产市场整体影响有限；针对房地产税立法问题，由于当前仍处拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内仍难以出台。
在融资端可能收紧传闻下，本周地产板块依旧上涨2.87%，位居行业首位，我们认为这反映当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，而在大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）大湾区城际铁路规划获批，站点沿线土地开发价值显现；2）7月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业债融资同比少增。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.9-8.15）新房成交6万套、二手房成交2.2万套，环比升2.2%、3.8%；8月新房月日均成交同比升20.7%，较7月升12.9pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
房地产：集中供地系列：第二批温度骤降，第三批是否有机会回温？
电话： 邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都相关研究：四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地岛外放量，土地市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读“依旧很稳”——长沙首批集中供地深度解读 哪些城市热度高，哪些房企领跑？——首批集中供地全解读遇冷的第二批集中供地，谁还在拿地？ 第三批集中供地的出让规则究竟放松了多少？研究员 于小雨 rain_yxy （微信号)王玲w187********（微信号） 李慧慧Yjtzl2016（微信号）文婧windaxia0799（微信号）所属行业 房地产发布时间2021年11月26日集中供地系列第二批温度骤降，第三批是否有机会回温？核心观点：1.融资环境的逐步恶化、房企资金压力不断上升是此轮集中供地遇冷的主要原因我们不难描绘出第二批集中供地的来龙去脉：出让规则大幅调整，入场门槛提高，规则层面严控地价增长；融资环境与销售回款恶化的双重挤压下，大批民企纷纷选择不参与；市场热度骤降，几乎所有城市难逃流拍阴霾，底价成交成为主旋律，国央企和中小规模企业成为拿地担当。
2.第三批集中供地热度或许有所上升，但幅度有限 对于第三批集中供地，我们认为热度料将有所回升，但是整体情况或仍与第二批集中供地保持相似。
一方面，房企尤其民企的融资环境和资金压力并未得到太大改善。
另一方面，第三批集中供地地价下调、地块结构优化以及资金门槛和出让条件的放宽，对市场成交有一定促进作用，但是很难改变基本面。
3.更多城市的全年成交大概率会高于2020年有第一批集中供地的高歌猛进的基础，只要第三批集中供地市场表现有所恢复，我们认为更多城市的涉宅用地成交量和土地出让金收入大概率不会低于2020年，部分城市目前甚至已经超过，但是一些完成度非常低的城市确实值得担忧。
房地产土地周报：土地市场热度持续趋缓，关注低估值优质房企
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2020年08月16日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业研究周报:房贷利率稳中趋降，因城施策以稳为主，关注高盈利质量房企——房地产销售周报0809》 2020-08-092 《房地产-行业研究周报:各地推地节奏略缓，关注高盈利质量房企——房地产土地周报0809》 2020-08-093 《房地产-行业研究周报:政治局会议重提房住不炒，一线城市土地市场热度略升——房地产土地周报0802》 2020-08-02行业走势图土地市场热度持续趋缓，关注低估值优质房企——房地产土地周报0816土地供应（2020.8.3-2020.8.9）：百城土地供应建筑面积累计同比上升16.15%本周100城土地供应建筑面积合计2109.21万平方米,环比下降38.7%,同比下降33.56%，累计同比上升16.15%，较前一周下降2.07个百分点。
其中一线、二线、三线城市供应面积分别为63.65、836、1209.55万平方米，环比增速分别为-45.79%、-41.89%、-35.82%；同比增速分别为-47.83%、-16.18%、-41.15%；累计同比增速分别为62.02%、14.09%、13.41%；较前一周变动-3.46、-0.91、-2.86个百分点。
本周100城土地挂牌均价2396元/平方米,环比下降15.22%,同比下降16.25%。
其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为4687、3843、1509元/平方米，环比增速分别为-59.8%、-11.96%、-13.38%；同比增速分别为-71.6%、12.1%、-20.07%本周100城住宅类土地供应建筑面积合计1036.76万平方米,环比下降36.93%,同比下降34.72%。
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8月北京宅地供应回升溢价率持续回落
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，8月份北京全市共新增土地供应8宗，其中居住类用地5宗，商服金融类用地1宗，工业用地2宗。
5宗居住类用地土地面积共65.56万平米，建设用地面积共64.67万平米，规划建筑面积共85.44万平米。
5宗居住类用地，朝阳区、丰台区、石景山区、通州区、延庆区各一块，其中包含2块自住型商品房用地：北京市通州区通州新城0204街区TZ00-0024-0006、0007地块全部用于自住房建设，限价21000元/平米，北京市石景山区东下庄1605-630地块R2也全部用于自住房建设，限价35000元/平米。
截止8月底，2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗，而2016年前8个月仅仅只有7宗，今年近乎为2016年同期的7倍。
整体来看，经历了6月份的集中供应之后，北京土地供应在7月放缓，8月供应重新恢复。
土地成交方面，8月份北京共成交了12宗土地，其中包含居住类用地10宗，商服金融类用地1宗，工业用地1宗。
10宗居住类用地成交量与7月持平，年内仅低于4月的11宗。
成交金额共281.105亿元，年内同样仅次于4
月和7月。
8月10宗居住类用地的成交楼面价为25564元/平米，环比7月上涨5.7%，在今年前8个月中排名第四，低于4、5、6月。
8月10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%，虽然成交数量与7月一致，但溢价率较7月下降了6.1个百分点，6月以来连续下降。
尤其是北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，这是2013年崇文门路商业金融用地后，东城区的首推地块，但最终意外爆冷，未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅0.5%。
8月宅地拍卖采用的主要形式依旧是限定销售价格，设定地价上限，竞价达到上限则转为竞报企业自持商品住房面积比例，达到预设比例再转入高标准商品住宅建设方案投报。
最终，8月成交的10宗居住类用地有5宗触发了竞报企业自持商品住房面积比例程序，最高自持比例达44%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在加大供给侧改革力度的方针下，2017年北京土地供应规模大幅扩大，尤其是3月以来，为配合北京楼市新政，降低楼市热度，北京土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加，自住型商品房用地也频繁推出，这对抑制北京新房市场豪宅化趋势、优化北京新房供应结构、满足刚需族置业需求有着极其重要的
意义。
整体来看，北京目前的土地供应正在严格落实今年4月公布的北京未来5年住宅供地计划。
根据计划，未来5年北京全市计划供应住宅用地6000公顷，2017年供应住宅用地1200公顷。
而在新建住房中，产权类约占70%；在产权类住房中，商品住房约占70%；在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。
因此，接下来北京的宅地供应，包括自住房用地的供应还将继续保持现有节奏。
土地拍卖上，由于如今土地价格较高，土地拍卖附加条件多，所以开发商在竞拍时更加谨慎，除了多以联合体形式共同拿地，在一些具体地块的竞争上也是有所取舍，东城区永外大街地块就是最佳例子，作为市中心难得推出的一块地，原本备受瞩目的拍卖最终迅速而低调的完成，这其中显然有土地竞拍附加条件、目前新房市场的价格管控等因素与企业盈利空间之间的复杂考量。
相比之下，近郊和远郊区域的地块似乎更受欢迎，海淀、平谷的5宗地都超过地价上限，进入了竞报企业自持商品住房面积比例的程序。
不过，由于自持运营难度较大，开发商对自持一事还是有所克制，自持比例都控制在一定范围内。
在加大土地供应的政策背景下，北京的土地供应将会继续保持可观的规模，但附加的条件依然会比较多，这对开发商的运营能力提出了很高的要求，需要房企在内部衍生更多的能力，在外部加强与其它房企乃至其它行业的合作。
譬如，在自持运营上，类似相寓这样的企业就可以利用其在住房租赁上的丰富经验和雄厚实力为相关企业提供自持项目上的运营管理支持。