基于无纸化不动产登记的流程再造研究
创新不动产权登记的实践与思考——以长汀县为例
创新不动产权登记的实践与思考――以长汀县为例文/陈红英在我国《物权法》实施及国务院推行不动产统一登记后，不动产权登记在明确物的归属，发挥物的效用、保护权利人的物权起着极其重要的作用。
在国务院深入推进“放管服”改革工作进程中，文章就如何提升不动产登记服务效能，进一步优化不动产登记办理流程进行探求，落细、落实不动产登记便民、利民措施工作。
推出不动产权登记创新举措背景2007年10月1日我国实施《物权法》后，对其物权的登记效力做出了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的法律规定，表明不动产权登记在明确物的归属，发挥物的效用、保护权利人的物权起着极其重要的作用。
由此，2013年国务院推行不动产统一登记。
2016年3月长汀县成立不动产登记中心（以下简称登记中心），归并不动产登记职责，对原分别分散在住建部门、国土部门、林业部门、农业部门的房屋所有权登记、土地使用权登记、林权登记、宅基地使用权登记等不动产进行统一登记。
登记中心致力于牢固树立以人民为中心的服务理念，在国务院深入推进“放管服”改革工作进程中，不断探求如何提升我县不动产登记服务效能，进一步优化不动产登记办理流程，将不动产登记便民利民措施作为一项重点工作，抓细、抓实。
不动产权原模式分析及创新思路笔者通过梳理房地产开发建设、交易整个流程将其与不动产登记业务相结合，将国有建设用地上开发、建设、交易流程中涉及国有建设用地上的不动产权登记类型制定如下所示流程登记图：（见附图）从图中我们将国有土地上的房地产登记按登记的横向类别分成国有土地使用权登记、房屋所权登记、抵押权登记和预告登记四大类。
登记大类按细分类又可分为：1.原国有土地使用权登记和房屋所权登记，随着物权的发展实现两权合并，变更为国有土地使用权和房屋所权的统一登记。
深化“互联网+不动产登记”工作实施方案
深化〃互联网+不动产登记〃工作实施方案为进一步优化营商环境，贯彻落实深化“互联网+不动产登记”改革工作决策部署，结合中心实际，制定本实施方案。
一、目标要求牢固树立以人民为中心的工作理念，把服务创新落实到互联网和大数据应用上，让群众有实实在在的体验感和获得感。
立足当前，大胆优化创新，力争10月底前在不动产登记“无纸化”、“智能网办”等方面有新突破，网办率提升至60%-70%o二、时间安排2023年8月-10月三、重点工作（一）全面推行不动产登记“无纸化”1线下不动产登记业务“无纸化”工作。
对于涉税、非涉税两类业务进行“无纸化”系统研发改造，组织窗口人员完成系统测试、上线。
2.不动产登记系统迁入政务云工作。
按照既定工作部署,完成数据迁入政务云，为“无纸化”工作全面开展做好基础技术保障。
（二）全面优化升级不动产登记“一件事”平台3.不动产登记“一件事”平台移动端电子签名(章)认证研发工作。
加快推进在线身份认证安全技术应用，协调县政务服务中心、大数据中心等，组织分享软件技术支持单位,研发不动产登记“一件事”平台移动端认证及意愿确认功能。
4.扩大“智能网办”应用范围。
继续研发设定系统审核规则，优化系统流程，对银行端发起的不动产抵押登记业务实行“智能网办二(1)针对简易低风险的抵押登记业务，通过银行端不动产登记“一件事”平台“智能网办”流程发起业务申请后，系统自动从登记数据库获取房屋相关信息，自动校验信息，智能审核登簿，即时生成不动产登记证明电子证照，实现“即时办结，7*24小时智能审核:(2)简易低风险以外的抵押登记业务，系统自动转为人工审核，按“全程网办”模式办理。
5.优化不动产登记“一件事”平台法人账号查询功能。
不动产登记“一件事”平台法人账号增加信息查询功能，对法院、银行等机构按照业务类型设置不同的查询权限，方便经授权的法人单位远程查询相关登记信息，实现“一次不用来”。
6•协调优化网上电子缴税系统。
关于构建不动产登记档案管理新模式的几点思考
关于构建不动产登记档案管理新模式的几点思考随着社会的发展，不动产登记档案管理在为人们提供确权证明、促进土地资源利用等方面发挥着重要作用。
传统的不动产登记档案管理模式存在一些问题，如信息不及时、流程繁琐、资料难以查找等。
需要构建一种新的不动产登记档案管理模式，以提高管理的效率和质量。
在构建新模式时，我在以下几个方面进行了思考。
建立统一的数据平台。
目前，不动产登记涉及到许多部门，如国土资源部门、房地产交易中心、金融机构等。
各个部门之间的数据孤岛现象比较严重，难以实现信息共享和统一管理。
应该建立一个统一的不动产登记数据平台，实现各个部门之间的数据共享和交互。
这样一来，不仅能够减少重复办理手续，提高办理效率，还能够减少信息的错误和不准确性。
推行电子化登记流程。
目前，不动产登记的流程繁琐，需要前往不同的部门办理手续，并且需要提交大量的纸质材料。
这不仅增加了办理者的时间和精力成本，也增加了材料的保管和管理成本。
应该推行电子化登记流程，利用互联网和信息技术，提供在线申请、在线缴费、在线提交材料等功能，实现不动产登记的全程电子办理。
这样一来，不仅能够减少纸质材料的使用，还能够提高登记的效率和准确性。
加强档案管理的标准化和规范化。
不动产登记档案管理涉及到许多重要的权益和利益，需要加强档案管理的标准化和规范化，确保档案的安全性和完整性。
应该制定不动产登记档案管理的标准和规范，明确档案的分类、归档、借阅、销毁等方面的要求。
应该加强档案管理的监督和检查，确保制度的执行和档案的合规性。
应该加强档案管理人员的培训和教育，提高他们的档案管理水平和意识。
建立健全的不动产登记档案管理机制。
不动产登记档案管理涉及到许多利益相关方，如政府、公众、企业等。
需要建立起一个健全的利益协调机制，明确各方的权责和利益，从而实现不动产登记档案管理的协同和共赢。
还应该建立不动产登记档案管理的风险防控机制，加强对不动产登记档案管理风险的识别、评估和应对。
打破传统服务模式 打造新型服务平台——淮安市住建局房屋登记中心跨部门流程再造
应。
一
标统一 、 业 务流 程 统一 、 服务 规 范 统一 ” 的原 则 ， 进一 步 明 晰各 部 门 、 各 岗位 工 作 职责 ， 细化 工 作
、
相 关背 景
要求 ， 做到定人 、 定 岗、 ห้องสมุดไป่ตู้责 ， 实现个人住房抵押
供相应 的证 明材 料 。为切 实方 便 于 民 ， 各部 门进
一
步梳理 ， 精简办事要件 ， 推行贷款证 明材料 电
子扫描存档 、 贷款合 同文本一本通 ， 减少 了贷款 办理 要 件 、 合 同填 写 份数 ， 切实做到“ 要 件 最少 、
手续最 便 ” 。 四是统 一办 理时 限 。 各部 门下放 审核
务对象办理贷款签订借款合 同要到受托银行窗 口， 办理贷款担保要到担保公 司窗 口， 办理房产 抵押要到审批中心住建窗 口， 存在服务对象不同 窗 口多次跑 、 来 回跑 的现象 。 因 网络 系统 的制 约 ， 存在信息不共享 、 抵押登记办理时间长 、 程序繁 琐 的问题 。为进 一 步提 高工 作效 能 ， 方便住 房公 积金借款对象 ， 通过个人住房抵押贷款（ 公积金 ）
淮安市个人住房抵押贷款 （ 公积金 ） 办理涉 贷款（ 公积金 ） 办理职责清晰化 、 服务规范化。二 及住建局房屋登记 中心 、 公积金管理 中心 、 贷款 是统一服务流程 。各部 门围绕贷款受理 、 合同签 银行 、 担保公司等部门。 因部门职能的制约 ， 各部 订 、 抵押登记 、 贷款发放等环节 ， 以优化流程为 目 门按 照规定 和业 务需 要 ， 在办 理相 关业 务过 程 中 标 、 以信息技 术 为支撑 、 以惠 民便 民为标 准 ， 进 一
杭州市萧山区全面实现新建商品房不动产登记“三零发证”
国土资源LAND&RESOURCES57JICENGCHUANZHEN基层传真今年以来，杭州市萧山区以 “减负惠企、便民利民”为出发点，依托“浙里办”和“杭州城市大脑”APP 应用平台，搭建“交房云交证”应用场景，通过“不动产智治”平台实现新建商品房不动产登记“三零发证”。
群众通过手机就能自行“零材料”“零次跑”“零等待”办理。
以往银行委托中介需耗时1~3个月的新建商品房不动产登记，现在随时提交、在线缴税、24小时领证；以往现场5个环节，现在全程网上 1 个环节；以往需要中介费400~800元不等，现在零费用、零材料；从人工判断为主，到以多跨数据互校互验为主，实现了 提效率、减环节、降成本、保安全。
一、强化统筹谋划，着力破解前期推进难（一）坚持问题导向，提高改革紧迫感近年来，群众对办证时间和办证体验要求越来越高，而不管是银行委托中介批量集中办理，还是银行委托中介带领群众到线下窗口办理，都会出现办证慢和中介收取代办费等问题，群众的投诉占不动产类投诉的比例较高，达到30%左右。
同时，不动产登记窗口以临聘人员为主，工资待遇不高、工作压力较大、流动性较强。
以不动产登记窗口为例，目前办理商品房转移登记的窗口共14个，每天最多可完成300件，亟需通过数字化改革全方位提能减负。
对此，杭州市萧山区将不动产登记的数字化作为全区数字化改革的重要内容，大力推进“互联网+不动产登记”，努力实现 “一网通办”“群众自办”。
（二）做好前期调研，提高改革精准性对全区范围内已完成房地首次登记和权籍调查的新建商品房楼盘进行全面梳理，对符合“交房云交证”条件的楼盘，主动靠前服务，对接即将交付楼盘，通过上门服务、集中座谈等方式提供精准的政策解读和指导。
制定萧山区“交房云交证”实施方案，确定适用范围、业务办理流程、有关注意事项。
（三）明确任务清单，提高改革协同力加强自然资源、税务、住建等部门沟通协作，成立项目推进工作专班，明确具体联络人员，按照 “一平台、一环节、一场景、一件事”杭州市萧山区全面实现新建商品房不动产登记“三零发证”□杭州市规划和自然资源局萧山分局 曹开宇▲杭州市规划和自然资源局萧山分局工作人员开展“交房即办证”进小区服务零材料 零次跑 零等待Copyright ©博看网. All Rights Reserved.国土资源LAND&RESOURCES58国土资源LAND&RESOURCES的目标制定任务清单、时间清单、问题清单，逐个解决电子签章、商品房买卖电子合同、销售发票、身份核验等8方面问题。
方城县：智慧登记让不动产登记更智能
30中州各地方城县：智慧登记让不动产登记更智能□ 本刊记者 卢通 通讯员 夏灵凤该中心还创新工作模式，将不动产权证书的宗地图、分户图等附图信息通过数据集成的方式生成二维码打印在证书上，全面进入“一证一码”扫码看图新时代，告别了低效率的人工粘贴图纸方式。
拓宽范围 办事渠道更多近日，该中心和新野县不动产登记服务中心密切协作，两县之间首例“全豫通办”不动产抵押登记业务顺利完成。
“首例”业务办理主体——南阳泰龙纸业新野有限公司深切感受到了“全豫通办”新平台带来的省时又省力，对方城和新野不动产登记机构联合提供的便捷服务赞誉有加。
为打破不动产登记地域界限，提供“就近能办、异地可办、全域通办”服务体系，该中心与内乡县、社旗县、桐柏县不动产登记服务中心联通登记受理平台，开通异地受理权限，群众可自主选择就近的登记大厅申请办理，受理单位再通过线上传输至管辖地登记部门办理，真正实现“就近登记”的不动产登记服务新模式。
该中心以不动产登记便民服务系统为依托，加强政企合作、政银合作，已经与30余家房地产开发企业和银行进行合作，安装布设便民服务系统终端并开通权限，逐步推行线上统一申请、线上联网审核、网上反馈、现场核验、一次办结。
在全县所有乡（镇）设立不动产登记便民服务点，开通了延伸专线并挂上标识标牌，已办理登记业务6万余件，实现各乡（镇）范围内不动产登记的“就近办”，打通了服务群众“最后一公里”。
刷一下身份证，通过“人脸识别”进入系统，短短几十秒，一本崭新的不动产权证书就“出炉”了……近日，方城县不动产登记服务中心投放在县行政服务中心服务大厅的自助打证书机、自助打证明机，通过前期测试和调试运行后正式“上岗”。
“真是太方便了，省去了排队的时间！”刚刚拿到不动产登记证明的张女士激动地说道。
该项便民服务一经推出，获得办事群众频频点赞。
为深化“放管服”改革，打造最优营商环境，该中心坚持以科技赋能为立足点，以数字化改革为抓手，实行“一网、一窗、一次”综合受理，推进“马上办、网上办、就近办”，着力打造“互联网+不动产登记”智慧服务模式，持续优化自然资源领域营商环境。
不动产登记细化工作流程
不动产登记细化工作流程
嘿，朋友们！今天咱就来好好聊聊这不动产登记细化工作流程。
就好比你要出门旅行，得先规划好路线一样，不动产登记也得一步步来，不能马虎！
你想想，要是这工作流程不细化，那不就乱套啦！比如说吧，张三去办理不动产登记，结果因为流程不清晰，一会儿缺这个材料，一会儿又搞错那个步骤，那得多折腾人呀！这可不行，咱得把每个环节都整得明明白白的。
首先呀，得把要准备的资料都列清楚喽。
像是身份证明呀、房产相关证件呀等等，一样都不能少。
这就跟你做饭得准备好食材一样，没食材怎么做出美味的饭菜呢？然后呢，就是提交申请啦。
咱得认真填写每一项信息，可不能马马虎虎，就如同给心爱的人写信，要用心呀！接下来就是审核阶段啦，审核人员得像侦探一样，仔细审查每一个细节，不能放过任何一个小问题，这多重要呀！
“哎呀，那要是在审核的时候发现问题怎么办？”别急呀，发现问题就解决问题呗！就好比走路遇到石头，咱搬开它继续走呀！总会有办法处理的，不用担心。
最后就是登记完成啦，哇，那种感觉就像跑完一场马拉松，终于到达终点，满满的成就感呢！
在这整个过程中，工作人员和办理人都得相互配合好，就像跳双人舞一样，要默契十足才行。
大家都认真对待，才能让不动产登记细化工作流程顺利进行呀！
咱可得把不动产登记这个事儿当成一件大事来办，不能含糊。
只有把每个步骤都做好，才能让大家都放心、安心呀！我的观点就是：细化不动产登记工作流程，对大家都好，利国利民！怎么样，明白了吧！。
地方行政服务中心业务流程再造方法研究——以房屋过户流程为例
图１ 房屋 过 户流 程 图
７二 Ｉ 壁二 ｌ
圈
地 方政府政 务流程再造提 出了新 的思考 。 徐强从 电子政务创 建流程型政府 的角度 ， 给出了流程再造 的～般步骤④。 李智刚从 电子政务与政 府业务流程 再造 的关系出发， 提出了在电子政务 环境下， 政府业务流程再造的具体实施措施＠ 王小斌则提 出了 。 应重塑 行政价值 理念、 完善政务信息化建 设， 为流 程再造提供
房产局领取发 证凭条， 需要进行两次 排队。 民办理房屋 过户 公
手续 ， 总共需要 排 ｌ次队 ， １ 也就 是说需要往 返于各个 部门间１ １ 次 。 政服务 中心设 立窗 口集 中办 公， 行 将居民需要跑多 个部 门 才 能办成 的事， 变为只跑中心一处 就能办成 ， 极大 地方便 了办 事群众 ， 是行政 服务效率不高 的问题依然 存在。 但 影响和制约
纛理 治
以房屋过户流程为例
周 荣辅 杨 莹
地 方行政 服务 中心业务流程再造 方法研 究
【 摘要 】 运用高级流程图分析发现， 现有居民办理房屋过户流程存在办证过程程序多 信息重复审查， ， 行政服务偏重形
式， 深层 次服务 工作不到位， 办证过程中的资料没有真正实现共享等不足 ， 出在 不改 变各行政 主管部门监管职能的前 提
Ａ
复 印室
Ｂ
地税 局
Ｃ
银行
Ｄ
服 务 中心 旨在 建 构一 个 回应力更 强 、 效率 更高 、 务更 到位 服
的政 府， 体现 了服务型 政府 的诉 求和定位 。 从理论上讲 ， 行政 服 务 中心在 组织 和运 行上应 进行 改变和创 新， 价值 取 向应 以 顾客为主 ， 行政 目标也应 由对上 负责 变为对下负责 ； 行政 行为 由分工 变为 合作 。 但从实 践情况 看，由于 各种 因素 的影 响， 行
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基于无纸化不动产登记的流程再造研究
作者：邹峰
来源：《丝路视野》2020年第02期
摘要：不动产统一登记在全国各地全面展开，全国绝大部分城市已经完成不动产统一登记机构和信息系统整合，然而登记工作人员工作强度反而增加。
究其原因，不动产登记业务流程并未进行实质性改造。
本文提出不动产登记流程再造的四个要素，即减少审批材料、合并业务节点、减少审批流程和部门信息共享，并且阐述了无纸化不动产登记流程再造实例。
关键词：流程再造不动产登记无纸化
一、不动产统一登记背景介绍
2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。
由自然资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2016年1月15日，自然资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》不动产统一登记制度开始全面实施落地。
随着各种制度的实施和国家的高度重视，不动产统一登记在全国各地全面开展，并取得了一定的成绩，现如今全国绝大部分城市已经完成不动产统一登记机构和信息系统整合，不动产登记工作也在稳步推行，群众办理不动产登记业务也越来越便利。
然而随着机构的合并，各地登记机构人员变多了，工作强度和工作压力反而增加。
究其原因，不动产登记在流程上并未进行改造或者只是简单改造，造成内部流程复杂，从而导致登记工作效率低下，工作人员的负荷反而增加。
要解决这样的问题，必须深入进行不动产登记的流程再造工作，结合信息化系统建设，进行无纸化不动产登记的流程再造。
二、不动产登记流程再造分析
1993年，迈克尔·汉默与咨询专家詹姆斯·钱皮共同出版《企业再造》一书，并在书中阐述了业务流程再造的基本概念，即对企业的业务流程作根本性的重新思考和彻底翻新，以便使企业在成本、质量、服务、速度等表征企業业绩的重大特征上获得戏剧化的改善，并强调通过充分利用信息技术使企业业绩取得巨大提高。
对于政府服务而言，信息技术的使用促进政务业务流程的优化，推动与之匹配的政府体制改革，实现政府再造，提高政务服务的效率，不断改善群众满意度。
而针对不动产登记流程的再造需要基于减少审批材料、合并业务节点、减少审批流程和部门信息共享四个要素。
（一）减少审批材料
减少审批材料是提高审批效率和保证客户满意度的先决条件，也是不动产登记流程再造的先决条件。
客户提交的材料少了，必然减轻了负担，同样也一定程度上减轻了审批人员的审批负担，这是一个双赢的措施。
2017年6月13日，李克强总理在放管服会议上说：“凡没有法律法规依据的一律取消，能通过个人现有证照来证明的一律取消，能采取申请人书面承诺方式解决的一律取消，能通过网络核验的一律取消。
”这四个“一律取消”体现了精简材料已经是大势所趋。
不动产登记中对材料的梳理精简是顺势而为，也是不动产登记流程再造前必须要做的工作。
（二）合并业务节点
要完成不动产登记业务通常要经过交易、资金托管、交税、登记等多个业务节点。
而各个业务节点所需要的材料有很大的重复性，比如身份证，户口本，结婚证等材料，都是每个环节的必要材料。
为了减少这些材料重复提交而导致的效率损失，可以把这些业务合并为一个业务节点，一次性受理。
2016年浙江省推行的“最多跑一次”改革，2017年江苏省推出的“不见面审批”，2018年上海推出的“一网通办”改革。
这些都是合并业务节点的尝试，并且取得了良好的效果，得到了客户的一致认可。
这些改革的共同特点是客户只需要提交一次材料、不需要重复提交材料。
（三）减少审批流程
规制是指政府为实现特定的政策目标，依据一定的法规、制度等，对企业和公民的活动进行干预、限制的行为，是保障经济社会良性发展的客观需要。
我国政府持续推进的行政审批制度改革，就是不断放松规制，将业务处理过程中不必要的干预和限制行为逐步清除。
而在不动产登记流程过程中把审批流程的减少可以理解为规制的放松。
把本来多节点审批的流程，减少为两节点或单节点审批，有效提高审批效率。
（四）部门信息共享
前面提到减少审批材料是不动产登记流程再造的先决条件，那么部门间信息共享就是不动产登记流程再造的基础条件，也是无纸化不动产登记流程再造的保障。
不动产登记往往涉及土地、住建、税务等多个部门，涉及登记、交易、缴税、婚姻等信息。
这些信息部门间如果无法共享，则需要客户自行提供，对客户来说造成了不少负担，同时对于工作人员来说需要验证客户提供材料的真假性，也造成了不少负担。
一旦部门间信息可以实现共享，那么不仅能减少客户提交的材料，也能减轻审批人员的审批负担可谓是“一石二鸟”。
所以说打破部门间信息壁垒，实现信息共享，是实现无纸化不动产登记流程再造的基础。
三、无纸化不动产登记流程实例
此实例流程集成了不动产登记、交易、交税、资金托管、维修基金缴纳和水电气过户业务，这里的不动产主要指房屋。
实例通过五个步骤一次见面完成所有业务。
步骤一：网络提交登记、交易、交税、资金托管、维修基金缴纳和水电气过户业务所需材料。
这样合并提交材料的好处是减少重复材料的提交，比如身份证、结婚证等材料，只需提交一次。
步骤二：相关部门集中预受理，材料符合通知客户现场受理，缺少材料则让客户补充材料。
这里通过互联网手段，信息共享方式实现“一网式”受理，提高受理效率。
步骤三：现场受理，检验原件和上传扫描件的一致性，通过人脸识别技术确认权利人义务人是否到场，是否是真实意思的表达。
减少客户等待时间以及办理时间，提高客户满意度。
步骤四：现场受理完，客户交税、存入托管资金、缴纳维修基金。
通过支付宝、微信缴纳税费、维修基金，无须排队缴纳。
等客户完成贷款或直接存入托管资金后，自动实现不动产登记并完成水电气过户。
步骤五：客户根据自身时间安排领取相关证书，同时也可以通过邮寄、自助打印方式实现领取证书。
所有业务过程不收取任何纸质材料，最大程度减少客户负担，同时通过信息化手段来保证材料的可靠性和真实性。
四、总结
随着全国不动产统一登记的深入，国家对不动产登记的效率要求越来越高，要充分发挥信息化技术的优势，打破部门间信息壁垒，让可以在部门间共享的信息实现实时共享，减轻客户负担的同时保证不动产登记材料的真实性和准确性。
未来的不动产登记应该依托信息化，通过减少审批材料、合并业务节点、减少审批流程实现无纸化不动产登记。
作者简介：邹峰（1985—），男，江苏苏州人，上海交通大学国际与公共事务学院2018级MPA研究生，研究方向：公共管理。