南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法
不动产登记之地下空间使用权确权登记的探究
不动产登记之地下空间使用权确权登记的探究摘要：城市建设中对于地下空间的有效开发与利用为城市经济发展奠定了良好的基础，但在此种背景下需要面临较为严峻的地下空间确权问题。
虽然在前期发展中，部分地区积累了一些地下空间的确权登记经验，也取得了一定的实践成效，但还有部分地下空间的建筑用地难以确权，主要是由于其产权不够清晰，存在用途不合理的现象，致使相关权利人的合法权益受到威胁，这将严重阻碍地下空间的开发进程。
因此，本文基于不动产登记的内容提出几点地下空间确权登记的建议。
关键词：不动产登记；地下空间；使用权；确权登记不动产登记工作的开展在一定程度上降低了不动产产权纠纷问题的发生频率，是保障产权清晰、提高产权管理水平的关键性工作。
目前来看，在地下空间的使用权确权工作中还面临一定的挑战，虽然在《物权法》中指出，对于建设用地的使用权可以被细分为地表使用权、地上使用权和地下空间使用权，且可在不损害已有用地使用权的基础上，设立新的建设用地使用权。
但在不动产登记制度中没有对地下空间使用权的确权问题给予明确的指导，导致在确权工作中面临诸多问题，因此有待对地下空间使用权确权登记方法展开研究。
1.不动产登记背景下地下空间使用权确权登记的迫切性城市建设工作的高效开展使得城市用地资源呈现出短缺的现状，要想保障城市的有效建设与发展，则需采取有效的城市规划建设措施提高城市土地资源利用率。
现阶段来看，城市建设中对地下空间资源的开发力度正在逐步增大，但因其建设成本和维护成本偏高，有很大一部分经营主体提出了针对地下建设用地产权的确权登记需求。
而如今的不动产登记制度中并未出现明确的制度内容来指导地下空间使用权的确权登记工作。
在《不动产登记暂行条例实施细则》中，强调将空间作为权属认定的单位，具体是指具备独立的使用价值且存在封闭界限的空间（地上空间或者地下空间），这一规定的出台为地下空间的开发工作创造了良好的条件。
然而，还没有专门的法规涉及地下空间确权登记内容，导致地下空间的使用权难以有效明确，出现产权纠纷的几率增大。
地下空间的权属与面积问题
地下空间的权属与面积问题一、案情与问题原告姚某与被告浙江某房地产公司于2001年签订了《商品房买卖合同》，购买房地产公司开发的某花苑第27幢3单元406号房，合同第三条第四款约定：“商品房建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共分摊建筑面积构成说明见附件）”；第五款约定：“该商品房附属用房：23号柴杂间建筑面积平方米。
”合同签订后，双方各自履行义务，姚某并领取了房屋所有权证书。
经实测，柴杂间套内建筑面积为平方米。
姚某遂以房地产公司出卖的柴杂间少平方米为由，诉至法院。
一审认为，根据商品房买卖合同第三条的规定，姚某购买的柴杂间以建筑面积计算价款，双方在合同中约定柴杂间的建筑面积为平方米。
双方争议的焦点是合同约定中的建筑面积是否包含公摊面积。
由于双方签订的合同，对柴杂间建筑面积是否含有公摊面积未作出约定，造成双方的不同理解，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
故应认定房地产公司交付给姚某的柴杂间，比合同约定的面积少了平方米。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，支持姚某的主张，判决房地产公司返还多收的购房款。
房地产公司提出上诉。
二审认为，合同第三条约定了商品房建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，而对于柴杂间仅约定了建筑面积，对于其是否包括套内建筑面积和公摊面积未作约定，从该约定的内容，不能作出柴间建筑面积包含公摊面积的唯一解释，由于本案当事人对柴间面积约定这一格式条款有不同的理解，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故驳回上诉，维持原判。
但在审理过程中，始终存在不同意见。
该意见认为，按照合同约定，柴杂间面积以“建筑面积”为计量单位，根据《商品房销售管理办法》、《房产测量规范》等有关规定，商品房（柴杂间）建筑面积理应包括应分摊的公共通道、楼梯面积，故房地产公司并不违约。
南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法
南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法文件编号：洪房字〔2015〕11号日期：2015/04/02南昌市房屋产权交易管理处、各县房管局：《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》已经2015年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。
2015年3月27日南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法第一条为了规范城市地下空间建筑物登记行为，维护房地产市场秩序，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江西省房屋登记条例》、《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（市政府令第151号）和其他有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区国有土地范围内地下空间建筑物登记，适用本办法。
第三条在本市不动产登记职责整合完成前，由市、县人民政府房产主管部门负责管理本行政区域内的城市地下空间建筑物登记工作以及城市地下空间建筑物登记的受理、审核、记载于登记簿和发证等具体事务。
第四条城市地下空间建筑物登记应当符合法律、法规、规章和国家、省、市有关房屋登记的一般规定。
第五条本办法所称的城市地下空间建筑物（以下简称地下建筑物），是指在依法批准建设的城市地下空间内，界址明确、能够独立使用、可以按照基本单元予以登记的永久性建筑物。
包括以下内容：（一）地下车库、车位；（二）地下商业用房；（三）地下仓储用房；（四）地下社会公共停车场；（五）其他地下建筑物。
第六条地下建筑物分为结建地下建筑物和单建地下建筑物。
结建地下建筑物是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下建筑物。
单建地下建筑物是指独立开发建设的地下建筑物。
第七条经依法批准建设的地下建筑物，申请人可以向房屋登记机构申请地下建筑物所有权初始登记。
结建地下建筑物应当与地面建筑物合并办理初始登记。
单建地下建筑物的初始登记应当独立登记。
未计入容积率的地下建筑物不予登记。
第八条申请地下建筑物所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）地下空间建设工程符合规划的证明；（五）地下空间建设工程已竣工验收的证明；（六）地下建筑物测绘报告；（七）房管部门公示的其他必要材料。
南昌市城市地下空间开发利用管理办法（2017年修正）
南昌市城市地下空间开发利用管理办法（2017年修正）文章属性•【制定机关】南昌市人民政府•【公布日期】2017.10.23•【字号】南昌市人民政府令第161号•【施行日期】2017.10.23•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文南昌市城市地下空间开发利用管理办法（2013年11月25日市人民政府令第151号发布，自2014年3月1日起施行根据2017年10月23日市人民政府令第161号修正）目录第一章总则第二章规划编制第三章用地管理第四章建设管理第五章产权登记第六章使用管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了加强城市地下空间开发利用管理，合理开发利用城市地下空间资源，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》和其他有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市城市规划区内地下空间的开发、利用和管理。
法律、法规、规章对人民防空、防灾减灾、文物保护、矿产资源等涉及地下空间另有规定的，从其规定。
第三条本办法所称城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间，包括结建地下空间和单建地下空间。
结建地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。
单建地下空间是指独立开发建设的地下空间。
第四条城市地下空间开发利用应当遵循统一规划、综合开发、兼顾人防、合理利用、安全使用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益、环境效益和战备效益相结合。
第五条市人民政府设立城市地下空间开发利用协调机构，研究解决城市地下空间开发利用中的重大事项，协调和督促有关部门依法履行监督管理职责。
第六条市国土资源主管部门组织实施本办法，并负责城市地下空间开发利用用地以及城市地下空间建筑物登记工作的监督管理。
市城乡规划主管部门负责城市地下空间开发利用规划的监督管理。
市建设主管部门负责城市地下空间建设工程建设的监督管理。
市人民防空主管部门负责城市地下空间开发利用涉及人民防空的监督管理。
关于城市地下空间权的权属与估价讨论
（上接第101页）关于城市地下空间权的权属与估价讨论田小转智瑾（华北科技学院）摘要：进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
关键词：城市地下空间权权属与估价地下空间的合理开发利用对于城市经济社会发展起着巨大的推动作用：①缓解土地供需矛盾，②优化城市环境，③改善城市交通状况，④丰富城市生活层次，⑤促进防空、防灾工作。
随着《物权法》出台，原则上规定了可以创设地下空间权。
而进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
1地下空间权权属模糊不清1995年原国家土地管理局在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中指出，“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。
”但是，这项规定并没有确定地下空间的所有权。
2007年10月1日《物权法》施行，第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
但是《物权法》的现有规定显然过于简略，未能明确地下空间权的概念及创设的方式、方法，对于地下空间权的登记、转让、抵押等亦未做规定。
目前，地方法规中《深圳市地下空间开发利用暂行办法》值得借鉴，该法比较全面地规定了地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等方面的内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。
当然，城市地下空间权开发利用离不开法律，国家和地方城市应尽快研究制定开发利用地下空间方面的方针政策和技术规范，加快立法步伐，使城市地下空间开发利用有法可依，实现依法建设，保障地下空间权价格评估合理、有序、规范、健康进行，为地下空间权的转让、租赁、抵押等服务。
2地下空间权的价格评估从建筑形式上可分为两种：一种是独立开发建设的地下工程简称单建地下工程，比如地上为公园或广场等公共设施用地，单独开发其地下空间；另一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程简称结建地下工程。
南昌市城市规划管理技术规定
南昌市城市规划管理技术规定 法规文件 >> 市政府规章第154号《南昌市城市规划管理技术规定》已经2014年6月25日市人民政府第8次常务会议通过，现予发布，自2014年11月1日起施行。
市 长 郭 安2014年9月15日南昌市城市规划管理技术规定第一章 总则第一条 为了加强城市规划管理，保证城市规划实施，根据《南昌市城乡规划管理规定》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区内编制城市规划、实施城市规划管理、进行建设，适用本规定。
第三条 建设项目的设计和建设应当符合城市规划、专业规划以及相关技术规范的要求，采用统一的城市坐标系统和高程系统。
第二章 建设用地的分类与适建范围索引号： A00000-0205-2014-0003 主题分类：城市规划发布机构：南昌市政府办公厅秘书处生成日期： 2014年09月18日 名 称：南昌市城市规划管理技术规定文件编号：市政府令第154号 所属主题： 城市规划第四条建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。
第五条各类建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合控制性详细规划要求，遵循土地使用兼容性的原则，按照本市各类建设用地适建范围的规定执行。
第三章建筑容量控制第六条建设项目的建筑容量应当符合控制性详细规划要求，不宜超出本市建筑密度及容积率控制指标的规定。
第七条单栋建筑面积超过5000平方米或者两栋以上的房屋建筑工程，建设单位应当委托有资质的设计单位编制修建性详细规划。
修建性详细规划应当包括以下内容：（一）规划总平面图；（二）表达规划设计与周边现状空间关系的实景效果图，重要地段公共建筑还应当增绘夜景灯光设计图；（三）道路交通规划图，包含消防分析图；（四）单项及综合工程管网规划图；（五）竖向规划图和相关说明；（六）法律、法规、规章规定的其他内容。
第八条建设用地规模在旧城区未达到5000平方米、在新城区未达到10000平方米的，一般不得进行房地产开发。
南昌市建设项目停车配建标准(2017版)
南昌市建设项目停车配建标准（2017版）1.????外的其它区域。
2.???? 上述数据均为建设项目应配建停车位的最低标准。
本表中的机动车车位均指标准车位。
3.???? 容积率大于5.0的建设项目机动车车位配建最低标准由南昌市城乡规划管理部门专项论证后明确在用地规划条件中。
4.???? 居住类建设项目采用住宅建筑面积作为停车配建标准的计算单位，住宅建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
5.???? 除以上配建指标外，住宅建设项目应配备用于访客临时使用的公共停车泊位，其数量不低于按以上指标计算得到的项目停车总泊位数的5%，并宜设置在地面上。
6.???? 综合性建设项目的停车配建标准应按各组成部分的建筑性质和规模分别计算并统加。
7.???? 普通商业设施与大型商业设施按建筑面积5000平米为区分界限，5000平方米指项目单一地块内所有商业类建筑面积之和。
8.???? 未提及星级标准的旅馆项目建筑面积大于10000平方或客房数大于100房的，按三星级以上酒店配建。
旅馆业的配套（含商业餐饮等）面积不应超过总面积的8%，超出部分应按商业类型停车配建进行9.???? 银行营业网点、证劵大厅等建筑类型，其停车配建标准可套用本标准的其它办公类型。
10.??? 不提供批发销售，仅供市民零散购买的农贸市场及生鲜市场，其机动车停车配建标准可适当降低，但不应低于本标准的80%。
露天性质的上述场所可采用用地面积或构筑物面积作为配建计算单位。
11.??? 鼓励在项目用地内部设置对外开放的公共自行车租赁点或社会非机动车停车场，结合项目人行出入口设置，场地可停放的非机动车泊位数量不少于20辆，每个泊位可按5个非机动车泊位计入项目非机动车配建总量，折算计入的非机动车泊位不超过非机动车配建总量的30%。
12.??? 寄宿性的中学，其机动车停车标准可适当降低，但不应低于本标准的50%。
13.??? 新建学校类的教职工数量可按如下师生比进行计算：大中专院校师生比1：10，高中师生比1：11．6，初中师生比1：16．7，小学师生比1：18．4。
地下空间
别以每年40公里或更高的速度发展地铁。
中国的城市化只有走城市土地资源高效利用与地下空间综合开发的道路，才能实现可持续发展。
在21世纪的头十年，中国城市地下空间开发利用的总目标是：在目前城市地下空间开发利用已取得的成果基础上，加快城市地下空间开发利用的总体规划编制。
制定政策法规；理顺管理体系；推进地下空间建造技术创新与进步，使城市地下空间开发利用的总体水平接近世界发达国家二十世纪九十年代中期水平，初步形成与地面建筑相结合的地下人流、物流的公共空间体系以及构筑城市综合防灾综合体系。
[1]领域开发地下空间是21世纪结构工程的重要发展趋势。
就目前而言，开发城市地下空间可应用于交通设施、商业设施等8个领域，具体说出是哪8个领域及对应的具体功能有哪些？1、交通设施：城市地下通道、城市地铁、隧道。
2、商业设施：地下商城、水下游乐馆。
3、地下车库：解决城市中心区的公共停车和居住区的个人停车。
4、市政公益管线设施：提高城市道路利用、保护地下设施稳定运转、为以后添加设施提供预留空间。
5、城市综合防灾建设：人民防空、抵御自然灾害。
6、军事工程：地下军事指挥中心、重要军事设施（军事光缆、通道、物资储备等）。
7、仓储设施：地下油库（存储量大、安全防火、质量稳定、维护容易）。
8、高层建筑地下空间：增加建筑面积、抗灾防震。
优势地下空间的利用对改善地面环境起着重要作用。
在发展地下交通、降低城市大气污染的同时，还应提倡建设城市地下市政管线公用隧道，将自来水、排污管、供热管、电缆和通信线路纳入其中，可缩短路线长度达30%，还易于检查和修理，不影响地面土地的使用。
有条件的城市还可发展地下垃圾处理系统，消除垃圾“围城”现象。
近年来中国城市地下空间开发利用成就近年来，随着中国经济持续快速发展与城市化水平的提高，中国城市地下空间开发利用得到了大发展，其主要成就表现在：一，城市地铁建设的快速发展带动了城市地下空间资源的大规模开发利用。
地铁建设推进了城市定向、有序的发展，并带动地铁沿线房地产业的发展和地下商业交通的开发利用；二，城市高层建筑的“上天入地”推进了城市空间的立体开发；三，充分开发利用地下空间资源的防护潜能，提高了城市综合防灾抗毁能力；四，城市地下空间的开发利用已步入法制化轨道。
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南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法
文件编号：洪房字〔2015〕11号日期：2015/04/02
南昌市房屋产权交易管理处、各县房管局：
《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》已经2015年3月23日局长办公会议通过，现印发给你们，请遵照执行。
2015年3月27日
南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法
第一条为了规范城市地下空间建筑物登记行为，维护房地产市场秩序，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江西省房屋登记条例》、《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（市政府令第151号）和其他有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区国有土地范围内地下空间建筑物登记，适用本办法。
第三条在本市不动产登记职责整合完成前，由市、县人民政府房产主管部门负责管理本行政区域内的城市地下空间建筑物登记工作以及城市地下空间建筑物登记的受理、审核、记载于登记簿和发证等具体事务。
第四条城市地下空间建筑物登记应当符合法律、法规、规章和国家、省、市有关房屋登记的一般规定。
第五条本办法所称的城市地下空间建筑物（以下简称地下建筑物），是指在依法批准建设的城市地下空间内，界址明确、能够独立使用、可以按照基本单元予以登记的永久性建筑物。
包括以下内容：
（一）地下车库、车位；
（二）地下商业用房；
（三）地下仓储用房；
（四）地下社会公共停车场；
（五）其他地下建筑物。
第六条地下建筑物分为结建地下建筑物和单建地下建筑物。
结建地下建筑物是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下建筑物。
单建地下建筑物是指独立开发建设的地下建筑物。
第七条经依法批准建设的地下建筑物，申请人可以向房屋登记机构申请地下建筑物所有权初始登记。
结建地下建筑物应当与地面建筑物合并办理初始登记。
单建地下建筑物的初始登记应当独立登记。
未计入容积率的地下建筑物不予登记。
第八条申请地下建筑物所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）地下空间建设工程符合规划的证明；
（五）地下空间建设工程已竣工验收的证明；
（六）地下建筑物测绘报告；
（七）房管部门公示的其他必要材料。
第九条地下建筑物按照基本单元进行登记。
基本单元可以是地下空间整体，也可以是层、套、间等有固定界限的部分，依据规划审批内容确定。
建筑区划内按照规划要求建设的地下车位，在设置固定界限后，方可作为基本单元申请地下建筑物所有权登记。
第十条房屋登记机构办理地下建筑物登记的，应当在登记簿和权属证书附记中注明“地下建筑物”。
地下社会公共停车场等公共配套建筑，不得办理分割登记和分割转让。
第十一条房地产开发企业合法建造的地下建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售。
建筑区划内，规划用于停放汽车的地下车库、车位应当首先满足业主的需要。
买卖双方应当持网上打印的地下建筑物买卖合同到房屋登记机构申请转移登记。
第十二条申请地下建筑物所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）证明地下建筑物所有权发生转移的凭证；
（四）地下建筑物初始登记证明或权属证书；
（五）房管部门公示的其他必要材料。
建筑区划内地下车库、车位的所有权，因买卖、互换、赠与等原因申请转移登记的，受让人应当提交为本建筑区划内业主的证明材料，登记部门在业主房屋登记簿上注记。
第十三条地下建筑物测绘按照房产测量规范等有关规定执行。
第十四条本办法施行前已经批准且已竣工验收的地下建筑物，尚未办理登记的可参照本办法执行。
第十五条本办法自2015年4月1日起施行。