房地产开发企业土地增值税的税收筹划

３ ． １利 息 支 出筹 划 法 纳 税 人 提 供 了可供 选 择 的 空 问 ， 房地 产 开 发 企 业 应 根 据 实 际 情 况 ，
调整会计政策 ，实现利息据实扣除 ，以降低 税额。 ３ ． ２收 入 分 散 筹 划 法 房地产销售所负担 的税收主要是土地增值税和营业税 ，而土地增 值 税是超率 累进税率 ，即房地产 的增值率越高 ，所适用的税率也越 高。冈 此 如果 很 可能 分 解 房 地 产 的 销 售 价 格 ，从 而 降 低 房 地 产 的 增 值 率 ，则 房 地产 销 售 所 承 担 的 土地 增 值 税 就 可 以大 大 降 低 。 ３ ．３ “临界 点 ” 筹 划 法 房地产开发 业涉及 的税种 中，很多都 有 “ 临界 点” 。企 业要 善于 利用这 临界 突变点来进行筹划 。根据临界点的税负效应 ，可以通 过合 理的确定 销售价格 ，增加或者减少扣除项 目的金额 ，从而使销售 收入减 去扣除项 目的余额不超过扣除项 目金额的 ２ ｏ ％ ，从而企业可 以不进行土 地增值税 的缴纳 ，降低税 金，提高企业的经济效益 。 ４ ．房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 纳 税 筹 划 的 案 例 分 析
４ ．２土 地 增 值 税 税 收 筹 划 方 法 的 应 用
国家近几年出台诸 多政策控制房价 ，调控 目标从的 “ 稳定房价”逐 步转变为 “ 遏 制房价过快上涨 ” ，而调控 的内容和手段 也从单纯 的天 注 房价问题逐步转变为从多个领 域 、运 用多种措施对 “ 失去理性” 的房价 进行综合调控 ，其中尤以 ２ ０ １ ０ 年的 “ 国 十条” 和 ２ ０ １ １ 年的 “ 国八 条” 最具代表性 ，增加了企业获得土地和资金 的难度 。 ２ ． 内部 环 境 分 析 房地产企业 的开发模式大多是用 自有资 金购地 ，然后将 其抵押给银 行获得贷款 ，再用贷款开发项 目，最后销售 房屋偿还贷 款 ，剩余部分就 是这个房地产项 目的利润。资金链 的任何一个环节 ｍ现 问题都会给企业 带来致命打击 。去年下半年至今 ，房屋的销售情况不 太理想 ，许多大 型 的房地产公司打 出降价的牌 ，这就使 得本来 已经竞争激烈 的房地产行业 雪ｊ 二 加霜 。如何提高房地产开发建造水平 ，降低成本 ，增 强企业 的竞 争 力 ，成 了中江房地产公司要考虑的迫切问题 。进行土地增 值税 的纳税 筹 划无疑是一条可行之路。 ４．２ ．２税 收 筹 划 方 案分 析 本文将综合运用税收筹划的三种方法 进行分 析 ： １ 、“ 由 于 该 房地 产 项 目比较 大 型 ，于 是 公 司在 建 造 普 通 住 宅 时 向 银 行借款 ２ ０ ０ ０ ０ ０ 万元 ，利率为 ９ ％” 。涉及利息 的问题 ，可 以从增加扣 除 项 目的角 度 进 行 考 虑 ，利 用 “ 利 息 费 用筹 划法 ” ，改 变 企 业 的 会 计 政 策 ， 将一部分利息费用 资本化 ，最大限度的增加借款费用，从而使开发成 本 和 开发 费 用 之 和达 到 最 大 ，根 据 房 地 产 开 发 成本 可 以加 汁 ２ ０ ％ 扣 除 的 规 定 ，增 加 可扣 除 项 目 ．从 而 可 以减 少 土 地 增 值 税 的 缴纳 ２ 、“中江公司还对豪华公寓提供精装修 ，配 套整体橱柜、卫浴设施 、 墙面处理 光纤入户， 装修标准为 ２ ０ ０ ０ ｎ ｌ ” ’ 公司可以从合理 区分收入 项 目的角度 切人 ，将 一部分转让收入变成装修收入，在扣除项 目金额一定的 情况 下，转让收入越少 ，土地增值额就越小， 然税牢和税额就越低 ， ３、另外 ，企业 可以利用在临 界点以下不用缴纳 土地增值 税的规定 ， 减 少 税 款 的缴 纳 ． ．税 法 中 规 定 ：建 造 普 通 标 准 件 宅 增 倩 额 未超 过 ２ ０ ％ 的 ，免征土地增 值税 ．但 同时进行其他房地产开发项 目且不分 别核算的 不享受这一免税 规定 ，是否分别核算也是两个纳税筹划方案 的区别。在 实际中，由于普通住宅项 目 往往规模较大且增值幅度较小，而公寓项 目往往 规模相对较小但增值幅度较大， 两个项 目 一起核算很可能降低增值率从 而 ｉ 适 用较低的税率 ，所以 综合考虑 ，若进行税Ｈ 始 划 ，则具体方案如下 ： ｌ 、变更会计制度 ，把借款 费用 中符 合资本化 条件 的资本化 ，计人 房屋开发成本。 ２、将项 目按 照普通 标准住 宅和豪 华公 寓分 割成两 个 子项 目 Ｂ １和 Ｂ ２，单独核算 。同时把豪华公寓 的销售合同分成俩个 ，一 一 一 份房屋销售合 同，售价 ３ ５ ０ ０ ０元／ ｎ ｌ ，…份是装修合同 ，装修 费为 ３ ０ ０ ０无 ／ ｍ ． ３ 、尽量控制普通标准住宅的增值 额，使之 不超过 ２ ０ ％。
２ ． 房 地 产 开 发 企 业 பைடு நூலகம் 行 税收 筹 划 的必 要性
土地增值税是我国所有税种 中唯一一个 采用超率 累进税率 的税种 ， 税率较高 ，税负 比较重 ，但是筹 划的空 间较大 ，能为企业带 来切实的利 益 。同时 由于其税负可以转嫁 ，征税 范围和纳税地点 比较 复杂 ，使得企 业进行土地增值税纳税筹 划具 有可行性 。 房地产开发企业进行 纳税 筹划 ，其 最 主要 出发 点 就是 节约涉 税支 出，降低税负。同时 ，进行纳税筹划不但可 以提 高 自身的竞 争力 ，还会 最 大 限 度 地 发 挥 税 收 的 经 济 杠 杆 作 用 ，有 利 于 提 高 纳 税 人 的纳 税 意 识 ， 降低纳税成本 ，提高企业的经 营管理水平 ，从 而优化 产业和产 品结构 。 同时 企 业 的纳 税 筹 划 活 动 还 有 利 于 增 强 我 国 的税 收法 制 建 设 ，优 化 税 收 结 构 ，是 一 个 国家 和企 业 双 赢 的 过 程 。 ３ ． 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增值 税 税收 筹 划方 法 房地产开发企业进行土地增值税的税收筹 划可从 自身 的生产经 营活 动 出发 ，以相关 的税收优惠政策为依据 ，综 合考虑税 收筹 划给企业带来 的整体利益 ，合理利用增值率的节点 ，降低 增值额 ，达到 节约税金 的 目 的。具体方法有 以下几种 ：
全壁
张 博 强
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房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 的 税 收 筹 划
摘 要 ：本 文 主要 介 绍 了房 地 产开 发 企 业 进 行 土 地 增值 税 税 收 筹 划 的 必要 性 ， 以及 税 收 筹 划 方 法 。 并 以 案 例 的 形 式 分 析 了房 地 产 开 发 企 业 进 行 增值 税税 收 筹 划 的 具体 运 用 。 关 键词 ：土地 增值 税 ；税 收 筹 划
４ ．１中 江 房地 产 公 司基 本情 况
中江房地 产公 司现在开发一个房地产项 目，具体情况 如下 ：在某核 心城市市郊开发的大型地产项 目，建 筑面积 ８ ０ ０ Ｏ ０ ０ ｍ 。 该项 目包括普 通标准住宅和豪华公 寓两种 。其 中普通标准住宅建筑面积为 ６ ０ ０ ０ ０ ０ ｍ ， 售价为 １ ２ ０ ０ ０元／ ｍ ；豪 华公 寓建 筑面积 为 ２ ０ ０ ０ ０ ０ ｍ ，售 价 为 ３ ８ ０ ０ ０ 元／ ｍ ： 。 共 发 生 房地 产 歼发 成本 ８ ０ ０ ０ ０ ０万 元 （ 其中普通住宅 ４ ５ ０ ０ ０ ０万 元 ，豪 华 公 寓 ３ ５ ０ ０ ０万元 ） ，房 地 产 开 发 费 用 ２ ０ ０ ０ ０ ０万 元 （ 其 中 普 通 住宅 ９ ０ ０ ０ ０万 元 ，豪 华公 寓 １ １ ０ ０ ０ ０万 元 ） 。 公 司 在 建 造 普 通 住 宅 时 向 银行借款 ２ ０ ０ ０ ０ ０万元 ，利率为 ９ ％ 。中江房地产 公司还 对豪华公 寓提 供精装修 ，装 修标准为 ２ ０ ０ ０ ｍ 。 中江公司的业务环节涉及 到的税种包 括营 业税 ，税 率 ５ ％ ；城建税 及教育费附加 ，税率 １ ０ ％ ；所得税 ，税率 ２ ５ ％ ；土地增值税 。
１ ． 土地 增 值 税 概 述
土地增 值税是 对纳税人 转让房 地产 取得 的土地 增值 额征 收 的一种 税 。 其 纳税 人 为转 让 国有 土地 使 用 权 、地 上 建 筑 物 及 附 着 物 并 且 取 得 收 入的单位和个人。纳税范围包 括 ： （ １ ）转让 国有 土地使用 权 ； （ ２ ）地 上的建筑物及附着物连同国有 土地使用权一并转 让。