控制性详细规划03土地使用控制讲述
控制性详细规划的控制要素(规定性控制要素)
具体要求
规定停车泊位的数量、尺寸、位置和类型， 如路面停车场、地下停车场等，同时考虑停 车设施的可达性和便利性。
交通设施的规定
规定性控制
确定地块内的交通设施，如公交车站、地铁站等，以满 足居民出行需求。
具体要求
规定交通设施的位置、规模和设计要求，确保与城市交 通网络相衔接，提供便利的出行条件。
05
影响。
建筑后退广场绿线距离
要点一
总结词
建筑后退广场绿线的距离是控制性详细规划中的一项重要 规定，旨在确保广场的绿化环境和空间效果。
要点二
详细描述
在控制性详细规划中，建筑后退广场绿线的距离是一项重 要的规定。这个距离的设定是为了确保广场的绿化环境和 空间效果。具体规定会根据广场的性质、规模以及建筑的 性质、高度等因素进行设定。同时，这个规定也可以保证 建筑与广场之间的空间关系合理，避免对广场的绿化环境 和空间效果造成影响。
市政设施规模
根据城市规模和发展需求，确定各类市政设施 的规模，包括用地面积、建筑面积等指标。
市政设施布局
根据城市规划和建设需求，合理布局各类市政设施，确保其安全、可靠和高效 运行。
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03
在特定条件下允许公共设施用地转换为其他性质用 地，以满足城市发展需求。
土地使用性质的混合规定
01
允许在一定范围内混合使用居住和商业用地，提高土地利用效 率。
02
鼓励在工业园区内混合使用工业和配套服务设施用地，提升产
业集聚效应。
在特定条件下允许公共设施与其他性质用地混合使用，以实现
03
资源共享和优化配置。
建筑后退河道蓝线距离
总结词
建筑后退河道的蓝线距离是控制性详细规划 中的一项重要规定，旨在保护河道生态和防 洪安全。
控制性详细规划(单元层面)汇报
绿化覆盖
绿化覆盖率较高，公园绿 地布局较为均衡，但部分 街区绿地不足。
生态保护
区域内生态本底较好，拥 有多处自然山体和水体， 需进一步加强生态保护与 修复工作。
03 控制性详细规划编制过程
前期准备工作
明确规划目标
根据上位规划和相关政策，明控制性详细规划 的目标和定位。
教育设施
中小学及幼儿园布局基本合理 ，但部分学校存在学位紧张现
象。
医疗设施
医疗设施较为完善，大型医院 及社区卫生服务中心布局合理
。
文化体育设施
文化体育设施相对缺乏，难以 满足居民日益增长的精神文化
需求。
市政设施
市政基础设施基本完善，但部 分老旧小区存在设施老化、管
网破损等问题。
环境保护及绿化现状
环境质量
景观风貌
塑造城市特色景观风貌， 保护历史文化遗产和自 然景观资源，提升城市 的整体形象和品质。
05 实施策略与措施建议
政策保障措施
制定完善的政策法规
建立健全控制性详细规划相关的政策法规体系，确保规划 实施的合法性和权威性。
强化政策引导
通过政策引导，鼓励和支持符合规划要求的产业、项目和 设施发展，促进规划目标的实现。
控制性详细规划(单元层面)汇报
目录
• 项目背景与目标 • 现状分析 • 控制性详细规划编制过程 • 控制性详细规划内容解读 • 实施策略与措施建议 • 总结与展望
01 项目背景与目标
城市规划现状及发展趋势
城市规划现状
当前，我国城市规划正处于由增 量规划向存量规划转型的关键时 期，面临着城市空间优化、功能 提升、环境改善等多重挑战。
控制性详细规划重点整理
控制性详细规划重点整理第一章控制性详细规划概述城市用地分类共分为8大类，35中类，44小类。
1、框架2、控规的涵义：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
3、定性、定量、定位、定界：针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位、定界的控制和引导。
4、控制性详细规划的作用：⑴承上启下，强调规划的延续性；⑵与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据⑶体现城市设计的构想⑷城市政策的载体第二章控制性详细规划的编制内容与方法1、控制性详细规划的编制程序：①项目准备阶段②现场踏勘与资料收集阶段③方案设计阶段④成果编制阶段⑤上报审批阶段2、控制性详细规划的编制内容：⑴确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
⑵确定各地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
⑶提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
⑷根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化措施，控制点坐标和标高。
⑸根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
3、控制指标：用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配件停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口的路段、建筑形体、色彩、风格等城市设计内容。
主要控制指标：控制性详细规划指标中建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率适控制性详细规划的主要控制指标。
国土空间规划体系下控制性详细规划转型分析
国土空间规划体系下控制性详细规划转型分析摘要：在国土空间规划体系实施的时代背景下，控制性详细规划简称“控规”，这是整个规划体系内至关重要的详细规划内容，需要迎合新形势融入国土空间规划体系内。
2019年5月，国务院发布了关于建立“五级三类”的国土空间规划体系，同时提出要在城镇的开发边界做出详细规划的编制工作，这对城市发展底线的控制有着重要意义，同时也将着力提高城市建设空间的品质，实现控规编制体系和国土空间整体规划之间的完美衔接。
关键词：国土空间规划体系；控制性详细规划；转型策略1控制性详细规划的产生背景控规最早产生于改革开放阶段，计划经济正朝着市场经济不断转型，城市空间内的土地使用从无偿转为有偿使用模式，且土地开始拥有使用期限，这在一定程度上催动了土地使用条件编制工作的开展，如何合理地分配土地资源，这是控规编制的最初动因。
随着1984年城镇建设用地规划许可制度的确立与实施，这已经成为城市空间功能优化的关键，控规有效衔接了规划编制与管理，为后续城市空间的开发提供重要参考，是城市土地使用权明晰的重要条件。
控规作为法定规划的最终蓝图，有时会与城市未来发展之间形成矛盾，特别是对于相对落后地区，城市在发展的进程中难以把控，且控规的修改调整十分复杂，整体编制周期较长，所以有必要构建出更加高效且灵活的调整机制，针对控规编制工作加以创新和改进，以此更好地适应城市未来发展需求。
2控制性详细规划存在的问题2.1规划导向问题城市规划是城市建设中非常重要的一环，而控规编制则是城市规划中的重要组成部分，它能够为城镇建设提供科学指导。
控规编制通过对城市的规划、设计、建设以及未来的发展进行科学的控制，保障城市的有序发展与健康生态。
然而，控规应用过程中也存在着一些问题。
首先，控规应用难以管理非建设空间。
这些非建设空间包括城市中的公共绿地、河流、山脉等无法直接建设的区域，这些区域对城市的生态环境和城市居民的身心健康都有着至关重要的作用，而控规编制难以有效地管理这些非建设空间。
控制性详细规划讲义
– 道路红线、地块界线、面积、性质、建筑密度、 高度、容积率等指标，地块编号
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
（三）文本要求
• 1、总则
– 规划目的、依据、原则、范围、适用范围、强 制性内容、执行主体、管理权限等。
• 2、规划目标、功能定位、规划结构 • 3、土地使用
1.中国特色的法定规划
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型，基本方法是“地块指标”加“图 则”；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益主体在城市建设中的利益关系； 地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部
门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范 畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
– 重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、群体组合 控制与引导、历史文化遗传保护的原则和措施
• 9、土地使用、建筑建造通则
– 土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等的控 制规定
• 10、其他
– 成果组成、附图、附表、附录等
（四）说明书要求
• 1、前言 • 2、概况 • 3、背景、依据 • 4、目标、指导思想、功能定位、规划结构 • 5、土地使用规划 • 6、公共服务设施规划
– 各类用地界线、分类和性质、道路网络、公共 设施、等
图件成果要求
• 4、道路交通及竖向规划图
– 道路走向、线型、横断面、交叉口坐标标高、 停车场位置、地坪规划标高等
• 5、公共设施规划图
– 位置、类别、等级、分布、服务半径等
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划的主要内容首先，控制性详细规划的主要内容包括项目目标和范围的确认。
在项目实施之前，需要明确项目的目标和范围，即确定项目要达到的成果和项目的工作内容。
只有明确了项目的目标和范围，才能有针对性地进行后续的规划和控制。
其次，控制性详细规划还包括资源的分配和利用。
在项目实施过程中，需要合理地分配和利用各种资源，包括人力资源、物质资源、财务资源等。
这需要对项目的各项工作进行分解和排列，确定各项工作的时间和资源需求，从而合理地安排资源的使用，确保项目能够按时完成。
另外，控制性详细规划还涉及到项目进度的安排和控制。
在项目实施过程中，需要制定详细的工作计划，包括各项工作的开始时间、完成时间、工作量等，并且需要对项目的进度进行实时监控和调整，及时发现并解决进度偏差，确保项目能够按计划进行。
此外，控制性详细规划还包括风险的识别和控制。
在项目实施过程中，可能会面临各种各样的风险，包括技术风险、市场风险、人力资源风险等。
因此，需要对可能出现的风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对措施，以降低风险对项目的影响。
最后，控制性详细规划还需要进行成本的估算和控制。
在项目实施过程中，需要对项目的成本进行详细的估算，并且需要对项目的成本进行实时监控和控制，确保项目能够在预算范围内完成。
综上所述，控制性详细规划是项目管理中非常重要的一环，它涉及到项目的目标和范围的确认、资源的分配和利用、进度的安排和控制、风险的识别和控制、以及成本的估算和控制等方方面面。
只有做好了控制性详细规划，才能确保项目能够按照计划顺利进行并达到预期的目标。
控制性详细规划
控制性详细规划文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-控制性详细规划控制性详细规划是城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
城市设计是对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排，贯穿于城市规划的全过程。
容积率是指一定地块内、总建筑面积与建筑用地面积的比值。
绿地率是指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
用地面积是指建设项目报经城市规划取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的土地面积。
用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。
用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。
容积率是项目用地范围内与项目总用地面积的比值。
住宅建筑面积毛容积率指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。
住宅建筑面积净密度指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。
率指范围内的绿地与规划建设用地面积之比。
建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。
建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。
建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。
日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在（或）底层获得不低于二小时的满窗日照（日照）而保持的最小间隔距离。
消防间距指防止着火建筑在一定时间内引燃相邻建筑，便于消防扑救的间隔距离。
千人指标指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。
一般以每千居民为计算单位，例如：中小学生以每千居民有多少座位计算。
我国城市规划可以分为战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面。
控制性详细规划编制的目标：（1）明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工；（2）依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配置上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障；（3）为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块的各类开发建设活动。
控制性详细规划中的土地使用兼容性控制的探究管理
[1]吴青苗.控制性详细规划编制若干问题的理性思考[J].中外建筑，2010年5月.
[2]曾新春.土地利用弹性规划在控制性详细规划中的实践――以南京市浦口中心地区为例.2007中国城市规划年会论文集，2007年9月.
一、土地使用兼容性控制在城市规划中的重要作用
土地使用的兼容性是指土地使用性质的宽容范围，一般以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示，因此有时也称为“土地使用相容性”或者“建设用地适建性”。土地兼容性控制可以提高城市规划的弹性、活力和可操作性这一点充分体现在控制性详细规划中。控制性详细规划是中国城市建设控制与引导层面上的规划管理与设计工作，它以总体规划或者分区规划为依据，对规划范围内地块上的土地开发利用做出具体规定，表现为详细规定建设用地的使用性质、使用强度、各项控制指标和其他规划管理要求，并用以指导修建性详细规划的编制。因此，控制性详细规划是处在总体规划(或分区规划)与修建性详细规划之间“联络环节”性质的规划编制层面，同时也是规划与管理、规划与实施相衔接的重要环节。
土地使用兼容规划本身的不完善，难免给土地使用规划管理带来了困难，使土地开发脱离了规划的有效控制。因此，研究与完善城市土地使用兼容性规划管理，对于我国城市规划理论与实践的必要性和现实意义是不言而喻的。
二、我国当前土地使用兼容性控制存在的问题
1.土地使用兼容性控制地位不清、体系不全
3.土地使用兼容性控制的重点是城市新区开发和旧区改建
城市新区开发和旧区改建是城市规划建设中最常见的两种方式，其目的都是为了优化城市整体布局、调整用地结构、完善设施配套，由此推动城市健康快速发展。区别在于前者是在城市建成区外围进行，后者则在建成区内进行。
4.从规划项目和规划基地的实际需要出发，因地制宜地新增用地类别
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• 市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17 小类。
• 新版《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GB 50137-2011）中城市建设用地共分 为8大类、35中类、42小类
第三节 土地使用兼容
• 用地的兼容性表现在功能的综合和功能的协调共 处、联系和替换的可能。
• 兼容性也是用地弹性、灵活性、适建性的表现或 近义词。
地之间的分界线，用来划分用地的权属。 一般采用红线（用地红线）来确定，并表 示在该线范围内的地上、地面、地下空间 的开发权和使用权等。
• 二、用地面积
• 用地面积是指红线划定范围内用地的平面投影面 积。单位一般多采用公顷，精度一般保持小数点 后2~3位。
• 由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和 管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的 划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、 橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不 同的含义。
用地类别 居住用地 商业用地 工业用地
绿地 其它用地
各类地块划分面积推荐表
地块面积（hm²） 地块（细分）
新区
旧城区
最小面积 （hm²）
备注
10.0～ 30.0
3.0～ 20.0
2.0
1.0～2.0 0.5～1.5
>2.0
－
0.5ห้องสมุดไป่ตู้1.0 0.04
特殊控制时地块可细分至0.5公 顷
最小控制面积以产业门类生产 需要为依据；小于1公顷的或 能进入标准厂房的工业企业不 应单独供地；旧城区原则上不 增加工业用地
土地使用控制
第一节 用地面积与用地边界 第二节 土地使用性质控制 第三节 土地使用兼容
• 控制性详细规划的主要内容——用地控制 • 土地的使用性质是用地控制的主要内容。 • 其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。 • 熟悉国标——分类。 • 熟悉用地兼容性规定。
第一节 用地面积与用地边界
• 一、用地边界 • 用地边界是规划用地和道路或其它规划用
较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。 • （2） 用地布局 • 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、
功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各 类功能用地进行合理布局。 • （3） 开发强度 • 通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。 • （4） 实施时序 • 综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的 迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。 • （5） 设施配套 • 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设 施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指 标。
• 绝对的功能分区、功能单一化，只能造成城市 的“贫血症”。现代城市规划思想和理论，已不 是简单强调功能分区。同样在城市建设中，应允 许用地兼容的可能。控规要体现这一思想，但也 要有所管理和控制，一般采用兼容规定。
• 一．国外港澳台土地使用兼容的规定
•
纽约市将土地使用分为：居住用途区、商业用途区、工业用途区三大类；
发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、 三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题， 也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解 决。
用地性质确定应考虑的主要因素有：
• ．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制 要求；保证规划的延续性。
• ．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划 不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应 根据性质、规模和特点进一步明确落实。
• 一般，在控规中应尽量使用地边界与地籍 吻合，从而方便管理。
• 三、控规中的用地划分
• 划分不同的用地成为规划设计首要的任务。
• 控规用地边界划分的一般原则如下：
• 1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块； • 2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； • 3．至少有一边与城市道路相邻； • 4．结合自然边界、行政界线划分地块； • 5．考虑地价的区位级差； • 6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； • 7．考虑文物保护的要求； • 8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等） • 9．尊重现有土地使用权的边界；
• ．市政设施配套建设的要求；一方面落实总体 和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划 区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。
• ．调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地 性质。
• 《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137-90）用地分类分为10个大类、 46个种类、73个小类。——该标准正在修 改。
• 详见“各线”规定。
• 在开发建设中，还 有征地拆迁边界和 用地边界的区别。 一般征地拆迁边界 大于用地边界，主 要是因为拆迁征地 范围内的用地，有 时还需要安排其它 的用地，如：道路。
• 用地边界与地籍的关系也存在着密切的关 系。
• （地籍是土地管理部门颁布给土地使用者 合法使用的证明和所属关系的行政规定。）
• 对用地划分，首先涉及到的是用地规划， 是城市规划设计的“灵魂”。用地意味着 用地布局、用地的合理开发和利用、意味 着城市功能。用地策划，实际上就是对用 地开发、规划的构思和设想。就是整个控 制性详细规划的把握。
公园面积参照专项规划确定， 居住区绿地不小于城市居住区 规划设计规范中关于绿地设置 的要求
－
依据规划要求及专业要求确定
9
第二节 土地使用性质控制
• 用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。 • 城市中还有很多综合（混合）性的用地。如：学
校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。 • 还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研
• 二．国内的土地兼容性规定
• 上海市用地兼容表
第四节 用地策划
• “江苏省控详导则”内容：
• 四、用地策划 • 1．用地策划目的 • 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科
学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。 • 2．用地策划的基本要素 • （1） 开发潜力 • 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比