凯德MALL太阳宫 北京项目介绍定位业态分析报告
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
6
楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
7
楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
8
楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
3
平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
14
楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
凯德中国商用数据统计(网络最全)
72,230
停车位（单位：个）
400
定位
区域购物中心
83,694
1,000
社区的时尚生活广场
68,010 83,075 41,938 59,306
350 700
一站式购物中心 购物中心 区域购物中心
439
独特的一站式购物中心
49,436
344
购物中心
43,443
500
综合性百货商场
48,555
176
生活休闲购物中心
65,414
489
集时尚、购物、休闲、餐饮 、娱乐、资讯、生活服务于 一体的一站式大型购物休闲 中心 东莞市南城区唯一的综合性 购物中心 集时尚、休闲、餐饮于一体 的中档购物中心
44,292
330
47,266
380
44,840
250
生活休闲购物中心 茂名市新商圈的“一站式” 现代时尚、休闲型的社区购 物中心 国际时尚精品型购物中心
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
郑州市金水区中州大道1188号（郑汴路北）
2010年12月23日
河南省郑州市二七区民主路3号
2002年8月2日
武汉市桥口区中山大道242号
2012年9月28日
武汉市汉口江汉区中山大道704号，湖北
1997年
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
2005年
宁波市江北区江安路452号招商中心
2012年9月29日
上海城区中心地带的徐家汇路和马当路交汇处 上海市长宁区 杭州市正在兴起的钱江新城CBD核心位置
苏州市中心金鸡湖西中央商务区
福建省泉州市江滨北路
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
凯德项目特征分析
凯德置地项目特征分析一、宗地情况：二、区域总述：三、人口与商圈距离统计：四、产品结构（附项目效果图）：五、平面布局：六、运营状况：七、进驻品牌：八、附件：一、宗地情况二、区域总述2.1凯德置地区位图 四川绵阳涪城区：绵阳凯德广场·涪城二期（在建中，2013年竣工） 区位本案位于临园路东段附近，属于涪城区临园路商圈。
距区政府1.7公里，绵阳站2.2公里。
2.2凯德置地：四川成都金牛区凯德广场·金牛二期（在建中，2013年竣工）本案距成都站2.2公里，位于金牛区交大—沙湾沿线商业带，该片区为金牛区的商务、商业中心。
3公里半径范围内，建成区约占80%。
1.5公里范围内，建成区约占85%。
2.3凯德置地：四川成都成华区凯德广场·魅力城（在建中，将于2013年竣工）本案位于成都东站对面东三环旁，交通便利，距离该站1000米左右，地处成都东站高铁经济中心，贯穿于地铁2、4、7号线。
项目周边辐射400多个小区。
2.4凯德置地日照：山东日照东港区凯德广场·日照（2012年9月17日开业）本项目凯德广场位于海曲东路与青岛路交会处，距离日照火车站1.5公里，距离市政府2公里，与市政府新商圈、石臼老商圈衔接。
2.5凯德置地：北京朝阳区凯德MALL·太阳宫（2012年7月14日开业）太阳宫处于三元桥商圈，虽然拥有不少商业项目，但商业氛围却一直欠缺，处于零散状态。
2.6凯德置地：四川成都高新区凯德广场·天府（预计2013年年底开业）区位2.7凯德置地：湖北武汉硚口区（2012年9月28日开业）凯德广场·武胜凯德广场·武胜该项目与武胜路交汇，邻江汉一桥，分别与成熟的武广商圈、江汉路商圈衔接，同时又融入武汉规划的汉正街老商业中心提档升级工程。
2.8凯德置地：陕西西安凯德广场·新地城（2012年底即将开业）本案紧邻西安南二环路，处于南二环商圈核心地带，毗邻小寨商业圈和高新商业圈。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
凯德MALL·天宫院商业解读
图1 沿街实景照片
建筑立面语言继续延续海洋的语言，由层叠的水平弧线交织而成，流畅的轮廓通过有韵律的凹凸变化使原本大体量的建筑得到了缓冲。
这些水平弧线也是由细微颜色和质感变化的金属板构成。
同时外立面还包含了一系列室外平台、展示窗、广告箱等元素，利用透明玻璃、有图案变化的磨砂玻璃、金属
图2 室内天窗实景照片
结束语
5年的规划、招商，定位于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的全客层一站式时尚购物休闲场所——凯德MALL 2018年年底盛大开业。
通过整合零售，娱乐，餐饮等功
MALL为城市提供了一个汇集集体与人，人与自然，传统与现代，商业与文化于一身的海上“巨轮”，为人们提供了高品质的消费及生活体验，成为南城居民最好的购物天堂。
刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京:中国建筑工业出版
建筑与装饰2020年2月上 。
儿童业态撑起半边天 北京市太阳宫商圈凯德MALL 业态分析
儿童业态撑起半边天北京市太阳宫商圈凯德MALL 业态分析实习记者_张其雨 文/摄太阳宫商圈凯德MALL 坐落于北京市东三环的东北角，方圆两公里内环绕着大大小小20多个住宅区。
与一些成熟商圈中的购物中心相比，凯德MALL 更多的是扑面而来的生活气息，而“生活感”也正是它最恰当的标签。
1~2层品牌主要定位中高端，有商场中的“基础款”ochirly、Mo&Co、ONLY、VERO MODA、JNBY、DAZZLE 等，有走高端路线的GUESS、CK，也有GAP 和即将开业的优衣库等快时尚品牌，以及Hush Puppies、Path Finder、SELECTED、NINE WAY HOMME 等男装品牌。
国际快时尚方面，GAP 跨越1~2层，拥有最大的面积，1层为男装和女装，2层为童装和特卖。
同为快时尚品牌的优衣库也即将开业，虽然被展板包裹得一丝不苟，但看得出专柜面积不容小觑。
本土快时尚方面，在2层占据巨大面积的拉夏贝尔正在装修，以前连在一起的两个店铺被优衣库“阻断”，但可以看出店铺面积将进一步扩大，大有一副与国际快时尚品牌一拼高下的架势。
目前店内部分位置在装修，部分商品正以“两件3.8折”的超低折扣进行特卖。
品牌替换率高是太阳宫凯德MALL 的显著特点。
距离记者上次走访凯德MALL 仅仅时隔两个多月，broadcast：播、d'zzit、bread n butter 等近十个品牌已不见踪影，取而代之的是设计师品牌Bouthentique、时尚休闲女装SANMIAO 三淼等个性鲜明的新面孔。
记者曾在休息日和上班时段多次走访凯德MALL，发现这里存在问题较多，如人流量少，即使周末也并不理想。
同时，体量小、涵盖的品牌数量少等问题也很显著。
上述因素导致太阳宫凯德MALL 的辐射范围有限，基本以附近居民或上班族为主。
居住在附近的消费者王女士表示：“孩子在3层上早教班，自己也经常到4层吃饭，并且会在闲暇时习惯性地来逛逛。
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安慧桥
四环
家庭占80%，其中，25-40岁年龄段的家 庭占80%。 1 1
望京地区
安
2
定
2 3
芍药居及姜庄湖地区 西坝河地区 左家庄及静安庄地区 东直门及霄云路地区 项目核心区域
路
安贞桥 安 定 门 外 大 街
三环
6 5 3 4
4 5直 门 外 大 街
新 东 路
9
项目所在核心区域人口分布（1公里内）
楼层及业态平面图
美 味 生 活
商业面积：15,000 sqm
客梯 货梯
B1-
楼层及业态平面图
炫 彩 天 地
连通地铁 客梯 货梯
商业面积：16,000sqm
B2-
目录
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图
我们的优势
我们的优势
区域内最大商业综合体
与地铁紧密连通且路网发达
周边高端住宅名校云集
以家庭为服务对象的一站式购物中心
云集潮流餐饮，品味时尚
1000个停车位满足消费人群需求
谢 谢！
36
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
21
项目定位及主题
打造区域商业地标 最有特色的儿童主题教育乐园 提倡 “新-心-馨-欣”生活概念
集潮流菜系为主导的美食天堂
目标人群
40% 年轻家庭消费
时尚青年和白领
30%
成熟商务人士
30%
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
公寓部分占用面积 =~8794平方米/13.2亩
6
地理位置 – 项目区位
北四环
望和桥
望京桥
北土城东路
太阳宫桥
北三环
百盛
麦德龙 四元桥
家乐福 三元桥
7
地理位置 – 项目区位
项目与地铁10 号线太阳宫站 在B2层连通
8
项目区域人口分布（2-3公里）
湖 光 中 街
北 苑 路
姜 庄 路
项目区域内可覆盖常住人口约60万人，
项目定位及主题
楼层业态及平面图
我们的优势
24
楼层及业态平面图
L5：饕餮盛宴 商业面积:2,800sqm L4：饕餮盛宴 商业面积11,000sqm 六层 L3：童趣/家庭天地 商业面积:11,000sqm L2：时尚秀场 商业面积:11,000sqm L1：潮流风尚 商业面积:11,500sqm B1：美味生活 商业面积:15,000sqm B2：炫彩天地 商业面积:16,000sqm B3层：停车场：485个车位 B4层：停车场：487个车位
望和桥
项目核心区域内有小区178个，可覆盖
常住人口约10万人，家庭占80%，其中， 25-40岁年龄段的家庭占80%。 望京桥
太阳公元 红玺台
木星园
西坝河北里
火星园
太阳宫桥
新纪家园 万方阿波罗 半岛国际
顺景园
四元桥
金星园
西坝河东里 裘马都 曙光里 凤凰城
已入住小区
在建小区
10
地理位置
项目基本信息
12
项目基本信息（写字楼）
建筑面积：地上 16层，分A\B座
可出租面积： 8.4万平方米 可容纳人数：1.5万人 物业公司： 锦江酒店集团 入住时间：2011年8月 •以上数据仅供参考，不作为合同要约的部分。 一切以政府最终数据为准；
13
地理位置
项目基本信息
项目效果图
建筑剖面布局
项目定位及主题
五层 四层 三层 二层 一层 B1层 B2层 B3层 B4层
25
L2 L1
交通平面图
太阳宫大街
车库入口
太 阳 宫 中 路
写 字 楼 大 堂
写字楼大堂
出入口 落客点 客梯 货梯
外窗 自驾车路线 停车场出入口
车库出口
26
楼层及业态平面图
写字楼大堂
写 字 楼 大 堂
外窗
客梯 货梯
27
L1-潮流风尚
商业面积：11,500sqm
楼层及业态平面图
L2-时尚秀场
商业面积：11,000sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L3-童趣/家庭天地
商业面积：11,000sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L4-饕餮盛宴
商业面积：11,000 sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L5-饕餮盛宴
租赁面积：2,800 sqm
外窗
客梯 货梯
楼层业态及平面图 我们的优势
14
效果图（商场正门外立面）
写字楼 (12万平米)
15
效果图（商场西南外立面-太阳宫中路效果图）
写字楼
太
阳
宫
中
路
16
效果图（商场东南外立面-太阳宫南街效果图）
写字楼
17
效果图（主中庭效果图）
18
地理位置
项目基本信息
项目效果图
建筑剖面布局图
项目定位及主题
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
4
西 直 门 晶 品 翠 微 路
安 贞
太 阳 宫
望 京
来 福 士
双 井
5
地理位置 – 项目地块规划
商场办公地面面积 =~14620平方米/21.9亩
地铁10号线太阳宫站
酒店部分占用面积 =~3619平方米/5.4亩
凯德商用
领先的综合性购物中心拥有者、开发商及管理者
新加坡 • 中国 • 马来西亚 • 日本 • 印度
2015/1/19
凯德MALL･太阳宫简介
2015/1/19
目录
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局 项目定位及主题 楼层业态及平面图 我们的优势
3
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
11
项目基本信息（商业）
占地面积：1.4万平方米 建筑面积：地上 五层，4.8万平方米 地下 二层， 3.6万平方米 可出租面积： 4.6万平方米 物业类型： 购物中心
车位：地下三/四层车库 约800个
电梯数量：客梯 4部、客货梯 4部、扶梯 30部 预计开业日：2012年4月 •以上数据仅供参考，不作为合同要约的部分。 一切以政府最终数据为准；
楼层业态及平面图 我们的优势
19
建筑剖面布局
办公楼
办 公
办 公
L1-L5 商业
地上
四层商业 (局部五层)
连通地铁10号 线太阳宫站
自行车库
超市管理用房
B1-B4 地下 超市 停车场
20
超市/库房
地下车库 停车 485辆
超市/库房
地下车库 停车 479辆
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局