保利武汉十二橡树庄园营销策划提案
橡树园策划推广部分PPT
1、新闵板块联排产品分析
项目名称 雅仕轩 南都白马 乔爱别墅
容积率 0.5 0.7 0.27
体量 （万方）
20
46.69
60
产品类型
联排、双拼别 墅
多层、别墅
独立、联排
销售价格
8100
公寓4930 别墅未定
9500
同润别庄 0.37
23
双拼、联排
7700
同润加州
1
浅水湾花 园
丽水华庭
0.35 0.73
15000元/平方米。公寓房在5500元/平方米左右，奥园（精装修）均价在7200元/平方 米，为区域公寓最高价格。
¾客源现状：区域内公寓和别墅之间的客源有一定的区别。前者主要来自于徐汇，
占了约50％，主要是由于轨道九号线的原因。后者的客源则较为广泛，不过仍以市区 为主。
结论
九亭板块 地铁和配套的作用，已经成为城市概念板块； 板块正处于由别墅市场向公寓市场的转型期
围浓厚 ♦公寓房市场比例不高，并有
♦规划中的英伦风貌区将形 好的居住氛围和区域环境
明显的区域性
自然环境
5
交通状况
人文资源
九亭
0
新闵
新城
生活配套
城镇规划
（以经验值判断，打分标准：0－最低，5－最高）
通过对三个板块的对比分析，发现
区域的竞争优势主要体现在两个方面：交通状况和配套优势； 相对的劣势体现在区域的景观资源和人文资源。
总价（万） 待定 150-180 220-260 100-130 130-150 160-180 120-150
市场上联排的主力面积集中在170-220 总价在120-180万元
本项目产品从主力面积来看属于大众型
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
【万科案例】月日武汉高尔夫别墅整体营销方案
成交套数 62 45 55 147 79 75 71 29 57 3 32 655
成交面积 18795 10741 14152 44482 18893 17511 17836 6844 13546 929 6267 169997
成交金额 16455 7190 6674 36702 12555 9242 12921 6585 16718 1405
52735729 52862177
成交价格 8755 6694 4716 8251 6645 5278 7244 9621 12342 15116 8416 8032
2007年武汉独幢别墅市场上，整体成交量约17万平方米，占整个低密度别墅市场成交量的约1/3， 平均成交价格在8032元/平方米。个案成交价格最高的是庄园1896，但全年仅成交3套，成交量 排名第一的是保利十二橡树庄园，共成交147套，成交面积达到4.44万方。
荷田会所 汤逊湖鱼丸美食街 湖边春色大酒店
建行 工行 中行 中国信合 农行
武汉外校美加分校、华师一附中、光谷枫叶 国际学校、中南财经政法大学、中南民族大 学、武汉科技大学、武汉大学东湖分校
武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树
产品优势
1、位于城市中环线，距离市中心仅10分钟车程，交 通便利 2、项目品牌上海有成功案例 3、纯独体别墅社区 4、产品品质(外立面,天井设计,户型较好) 5、样板间示范区,自然坡地 6、景观资源好（汤逊湖畔） 7、外卖场,户外推广效果好 8、国营单位,政府关系,客户好,富土康(客户资源) 9、教育配套(旁边有华师一附中、枫叶外籍子女学校) 10、开发商品牌(中国地产上市公司第二、地产5强)
3.61%
4.63%
180-200万
4.36%
某地产武汉十二橡树庄园营销策划提案
供应量导致的 消化压力
总价提高 置业门槛
正视销售 抗性
客户面狭窄
消费者对片区 认同度的挑战
政策变化的 不确定性
我们如何赢得这场战役？
• 建筑元素的创新 • 更准确的定位 • 致力于以自然环境、社区文化与配套吸引客户 • 研究产品的细分市场 • 保利地产品牌的推力
理念：和谐生活，自然舒适 路线：树立高端别墅标杆 形象：尊贵、浪漫、和谐、舒适 核心卖点：保利品牌、临湖、独栋、北美风格
网络
交通要道广告牌 江夏大道路旗 灯箱广告
长江日报 楚天都市报 酒店、商场、写字楼
亿房网、搜房网
实际情况加以适当调整，如增加保利地产成功上市、滨 湖特色、稀缺性等内容。
秀稿展示
LOGO延深
说明： 因本项目是临水纯独栋别墅，面对的客户层面十分高端，为此我司将原
上海项目LOGO进行了延深，使其更具立体感，赋予更加尊贵、大气的气质。
广告通路建议：
主导媒体 辅助媒体
户外媒体
报纸媒体 DM直投
第三次热潮从开发规模、持续时间而言都大大超过前两次，
并且逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势
2006年武汉别墅市场现状：
用地：一般在200至2000 亩之间 主力单价：2600元至8000元不等 别墅类型：以联体、联排、独立式为主 分布区域：汤逊湖、南湖、东湖、金银湖、后湖、滠口、沌口等
武汉目前已开盘的别墅项目主要以混合社区联体别墅和独 立别墅为主，整体表现为全区域的竞争，但在局部区域的 客户争夺表现得更为激烈。
把脉武汉别墅市场：
► 同质化明显，风格与文化诉求的个体性不突出。 ► 对各种建筑元素的糅合、移植与创新不具有突出代表性。 ► 定位容易出现偏差，混淆购买者群体。 ► 普遍配套落后，居住环境不成熟
保利武汉十二橡树庄园营销策划提案
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推广目标：
• 提升保利品牌在武汉的知名度与质感 • 化销售压力于无形，整盘顺利推售
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推广主题建议
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阶段：预热期（2006年9至2007年2月）
炒作点：
•保利地产挂牌上市 •受政策影响，别墅项目的稀缺性 •纯别墅项目的尊贵质感 后的尊贵领地٠保利•
5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批。
6月13日，国土资源部司长樊志全表示：对于已经审批同意建设的别墅，可 以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的 审批。
8月1日，开始实施的《武汉市城市规划条例》中规定，“两江四岸”、山体 和湖泊周边“禁区”地带，只能建园林小品等公共设施，禁止建其他任何建 筑。
政策变化的 不确定性
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我们如何赢得这场战役？
• 建筑元素的创新 • 更准确的定位 • 致力于以自然环境、社区文化与配套吸引客户 • 研究产品的细分市场 • 保利地产品牌的推力
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理念：和谐生活，自然舒适 路线：树立高端别墅标杆 形象：尊贵、浪漫、和谐、舒适 核心卖点：保利品牌、临湖、独栋、北美风格
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推广口号：
滨湖 · 独栋 · 北美风
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第四部分 广告执行建议
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案名缘自以美国南北战争为背景的著名小说《飘》 及其改编的电影《乱世佳人》，带有深深缅怀贵族生 活荣光的烙印，具有深深的尊贵感，代表着优雅、沉 稳、大气的生活气度。
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空前绝后……
滨湖、具有浓郁北美风情的纯独栋别墅项目 ——十二橡树庄园
十二橡树庄园营销推广
借上市契机----------保利地产在中国 保利地产在中国 借上市契机
武汉保利花园
沈阳
长 沙文化大厦
保利地产在上海
证券大厦
海洋水族馆
外滩观光隧道
展示保利地产独特的文化魅力 并落实到本项目附加值的提升
炒作主题
1 独特的品牌 独特的魅力 独特的文化 楼市蓝筹股， 2 楼市蓝筹股，保利地产在中国 3 保利地产市场论：没有饱和的市场，只有饱和的产品 保利地产市场论：没有饱和的市场， 保利·十二橡树庄园 十二橡树庄园《 4 保利 十二橡树庄园《飘》然降生上海 保利·十二橡树庄园 05年别墅市场的风向标 十二橡树庄园： 5 保利 十二橡树庄园：05年别墅市场的风向标 保利·十二橡树庄园 十二橡树庄园： 6 保利 十二橡树庄园：迎面吹来北美风 产品，产品，还是产品！ 7 产品，产品，还是产品！
77646 518145556 43033 513663546 28978 464992595
2004策源操作别墅涨幅比较 策源操作别墅涨幅比较
（同比2003年） 同比 年
美
墅
25.0%
长堤花园别墅
36.4%
爱伦坡艺墅
双立31.3% 双立31.3% 独栋44.4% 独栋44.4%
上海的别墅是有市场的
受众分析
客户定位：上海中产阶层 客户定位： ——理财英雄、意见领袖、 ——理财英雄、意见领袖、中坚力量 理财英雄
年龄： 年龄：30—45岁 岁 家庭年收入： 万元以上 家庭年收入：30万元以上 人群特征： 人群特征： 忙碌、高效 决策敏捷 忙碌、高效→决策敏捷 理性、时尚 重品牌 重品牌、 理性、时尚→重品牌、重品质
2005年销售目标： 年销售目标： 年销售目标
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
2020{营销策略}保利上海松江保利十二橡树别墅项目营销推广策略策源
2020{营销策略}保利上海松江保利十二橡树别墅项目营销推广策略策源
项目环境分析
一、项目基本情况
本项目位于松江区洞泾镇，砖莘公路以北，张泾路以东，距离人民广场车程在50分钟左右，相对较远。
距离莘闵别墅区和佘山车程都在10分钟左右，距离洞泾镇约2公里。
项目用地两面环绕天然河道，水质清澈，且水系自然的、带状流淌于项目的总体规划布局中，优化项目的产品特质。
（一）项目一期基础指标
总用地面积：161551㎡
总建筑面积：81996㎡
容积率指标：0.508
土地使用性质：居住
土地使用年限：70年
（二）项目建筑设计特点
项目采用北美式建筑风格，提倡“生活方式上的精致，建筑体态上的历久弥新”的设计理念。
通过在室内外空间营造贴近自然而舒适的生活环境，倡导无须奢华、铺张的精致生活，内敛而富有高尚品位的生活，强调对生活细节的周到和体贴。
设计师对单体室内空间的细。