芜湖联盛国际商业广场核心主题定位及整合营销创意报告(1)
联盛广场
联盛广场经营萧条的地理原因分析摘要：2012年1月1日，芜湖联盛国际商业广场于开始营业。
联盛国际商业广场旨在打造一个集购物，餐饮，休闲，娱乐，文化及国际酒店公寓与一体的大型综合商业项目。
联盛广场项目已经推出，便备受社会各界人士的关注。
然而，营业快一年了，联盛广场经营并没有像预想的那样成为繁华的购物场所，反而每况愈下，如今已变得举步维艰，经营萧条冷清。
那么，是什么原因使联盛广场的经营状况没有达到预料的红火。
是交通区位的选址不当？还是后期的经营管理不善？我们小组经过实地考察分析，对联盛广场进行了详细的分析。
关键词：经营现状分析萧条的原因商圈分布交通区位改良建议联盛广场位于赭山中路与北京东路交汇处，距火车站，汽车站仅仅500米，作为连接东西的纽带，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流和资金流，构筑车站商圈，是具有先天优势的财富磁场。
附近有镜湖区区政府、财政局、法院、广电中心、中国人民银行芜湖分行、金融票据中心等行政金融单位林立。
除此之外，芜湖城市有东扩的城市规划，联盛占据芜湖城市东扩的核心要塞。
然而，当下商户比客户多，甚至大都商铺只有店主而无一个顾客。
通过我组的实地考察，我们对联盛广场的经营现状进行分析。
联盛广场经营现状11月16日，我组成员到联盛广场进行实地考察。
在联盛广场下车之后，映入眼帘的就是一片萧条的景象，整个广场外部空无一人。
入口的左边排满了自行车，电动车，呈现出一片杂乱无章的景象。
进入联盛广场内部之后，也只有寥寥几个工作人员。
从一楼至五楼，各个开门的店铺也只是有店主而已，联盛出现了只有店主而无顾客的悲惨场景。
我们觉得也许超市的状况会好一点呢，抱着希望走进乐天玛特，但，放眼望去，看到的仅仅是工作人员，偶尔出现一个，两个老年人在买蔬菜。
上午11点钟，联盛广场却人烟稀少，萧条惨淡!（如图1）图（1）联盛广场经营萧条的原因1.乐天玛特超市吸引力不够商业广场内的超市一向是吸引顾客的重点，但联盛广场的乐天玛特对顾客的吸引力比较小。
国际广场营销策划思路
国际广场营销策划思路国际广场位于繁华地段，接待了许多来自不同国家和地区的游客和居民。
为了吸引更多的顾客并提升广场的知名度，可以制定以下营销策划思路：1. 品牌宣传：建立一个醒目的品牌形象，设计专业的标识和宣传物料，并将其应用于广场的各个角落。
通过社交媒体、电视、广告牌等渠道广泛宣传，提高品牌的知名度。
2. 活动策划：定期举办各种吸引人的活动，如音乐会、艺术展览、时尚秀等。
可以邀请知名艺术家、设计师和音乐人参与，吸引更多的人群参与并提升广场的娱乐价值。
3. 跨界合作：与其他相关行业进行合作，例如与当地的知名餐厅、咖啡馆和购物中心等建立合作关系。
可以推出优惠套餐、组织联合促销活动，互相促进营销效果。
4. 环保倡议：积极参与社会公益活动，关注环境保护和可持续发展。
例如，组织志愿者清理周边地区的垃圾，开展环保教育活动等，树立社会责任形象，赢得公众的信任和支持。
5. 个性化服务：提供优质的客户服务，为顾客提供个性化的购物体验。
可以根据顾客的需求和购买偏好，为其提供定制化的服务，例如个性化导览、购物建议等。
6. 数字化营销：利用互联网和移动应用程序等高科技手段，提供在线预订、推送优惠活动、积分奖励等服务。
建立用户数据库，通过数据分析和个性化营销，提高客户忠诚度和回头率。
7. 地域特色推广：充分利用广场所在地的独特文化和特色，推广当地传统手工艺品、特色美食和民俗表演等。
将这种地域特色融入广场的设计和活动中，为顾客提供独特的购物和娱乐体验。
通过营销策划的实施，国际广场可以吸引更多的顾客，提高品牌知名度，并建立与顾客的良好关系。
这些策略都需要在实施前进行市场调研和目标定位，以确保与目标受众的需求相契合，实现营销效果的最大化。
继续上文的内容，以下是关于国际广场营销策划的相关内容：8. 微信营销：利用中国市场流行的社交媒体平台微信，创建官方账号并推出相关活动和优惠信息。
通过微信公众号提供在线咨询、预订和支付等服务，方便顾客的购物体验。
芜湖市神山口商圈分析
神山口商圈分析摘要：芜湖市神山口位于芜湖市弋江北路和赭山东路的交汇处。
近些年来神山口商圈发展越来越迅速。
当中山路步行街商圈还在受周边交通环境困扰，大家还在为满大街找车位停车而劳神时，神山口新商圈已借力日臻完善的便捷交通，越来越具有吸引力。
此外，政府相关部门对神山口区域发展十分重视，后期可能会增加公交线路途经神山口，众多便利可预见神山口的日渐繁华。
一、确定商圈的范围神山口商圈以万达广场为核心，以步行十分钟即一公里的距离作为半径画一个圈作为商圈：东边到达安徽工程大学、西边到达联盛广场、北边到达神山口烈士陵园、南边到达西洋湖小区。
神山口商圈划分层次图二、商圈的类型得益于道路交通条件的改善，神山口商圈的人气正越来越旺。
以万达广场为中心，周边的路网可以说是四通八达。
紧邻的弋江路与赭山路和北京东路相连接，并与城东已经建成的道路形成一个较为完善的路网。
从神山口到市区和城东政务新区，均只需5分钟的车程。
而对于外地客人来说，向东就是去往芜湖县的芜屯路快速通道，而从神山口沿着弋江路行驶，不远就是芜宣高速的入口，而从南岸接线也可以经长江大桥上合巢芜高速。
因为神山口商圈以万达广场为核心，商业行为集中的地区，其特色为商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。
其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动消费的特色，而且消费金额比较高。
因此神山口商圈是一个商业区性质的商圈。
三、商圈分析（一）人口规模及特征分析小区：公园新村：社区共有居民300余户，人口约1200余人新都花园：社区共有居民2001余户，人口约8000余人西洋里小区：社区共有居民2900余户，人口约9000余人东苑小区、浴牛新村小区、弋江北路铁路小区、高砻小区总人数：60000余人学校：安徽工程大学：教职工1300人，学生20000余人芜湖工业学校东区：教职工167人，学生1500余人芜湖师范学院分校区：教职工176人，学生1600余人芜湖铁路中学：教职工80人，学生1400余人芜湖市神东小学：教职工40人，学生300余人总人数：24800多人企业：杨场工贸有限责任公司、黄山园园林景观有限公司、芜湖运泰汽车维修公司、新锋装饰有限公司、芜湖市园林绿化工程公司、芜湖安徽路桥第三分公司、三丸电气有限公司、皖能电力安装公司、锦松锅炉化工设备公司、大唐京华厨具、恒力公司、新建实业总公司、芜湖市工艺美术标牌厂、安徽银联担保有限公司、官陡街道神东创业园、聚达汽车零部件公司、艺蕾铁画艺术有限公司、艺蕾铁画工艺美术厂。
万达商圈调查分析报告
一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，
二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，
三公里范围内常住人口30万人、流动人口10万人
流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路情况
（2）万达核心商圈中，小区居民大多为工薪阶层，以青年与中年消费者为主。从收入的角度来看，工薪阶层收入并不高，普遍在2500-4000元之间，人均收入约为3000元左右，消费能力虽然较强，但许多人在承担着房贷或者车贷，对于高档商品和服务的消费能力较弱，整体消费水平并不高。
小结：从万达的核心商圈角度分析，万达的核心商圈内，居民整体消费能力和水平并不高，对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求，于其经营和发展有着较大的限制性作用。 同时，万达的后期还在继续拓建之中，其周边的各类设施也在紧凑地进行着，随着万达自身和周边配套设施的完善，万达的辐射能力也会因此变强，其核心商圈的范围，也会由于万达设施和服务的完善渐渐扩大，覆盖更广的面积和人口。
二、竞争对手的核心商圈
在万达的核心商圈范围内，联盛广场和华谊广场（大润发超市）是其最大的两个竞争对手。
（一）惨淡经营的联盛：
篇二：必胜客万达广场店商圈调查分析报告
必胜客
万达广场店商圈调查分析报告
一、背景
必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约万平方米大型购物中心、约万平方米白金五星酒店、约万平方米5A高档写字楼、约万平方米住宅、约万平方米精装公寓、约万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。
安徽苏宁环球芜湖项目市场调研及发展计划策略总纲_89页_XXXX年
世茂滨江花园 东方红郡
中央城 柏庄丽城
城南板块 主要依托区域的教育资源，集中 了一批规模性楼盘，价格居中；
名流印象
随着芜湖城市发展重心的向东转移，城市发展的扩容 形成了多板块、多极化的发展
市场解读 滨江板块 市场表现：销售价格高，去化速度快
质较少
89
去化速度快， 最新一期在1月
开盘
地缘型客户，多 用于自住
整体档次居中，但项目整体品质和老城区相差并不大，但由于板块主打低总价和性价比，因此价 格很难有上涨； 工业园区的定位决定了北区市场以园区产业客为主，对住房的需求也集中在最为基本的要求，因 此低总价的小户型更受是市场欢迎；
市场解读 城北板块—信德翡翠湾
代表项目 伟星城
东方红郡
市场表现：价格成长快，产品去化快
物业类型
户型段 （平米）
当前售价 （元/平米）
上市套数
剩余套数
销售情况
客户构成
小高层、多 层
2房：77-87 3房：89-138 4房：142-192
5400
1171
主城区和周边区域客
81
开盘即接近售罄 户，以自住为主，外
地客主要用于投资
高层、小高 层、多层
主打小户型满足园区客
用地面积：5.5万方 建筑面积：10.8万方 容积率：1.59 装修标准：毛坯 当前售价：5000-5300元/平米 开发商：信德房地产开发有限公司 最近一次开盘：2009-12-21
项目在产品设计上主要以小户型产品为主， 就是为了满足园区购房者的需求，主打 “小面积，大空间”概念，以赠送面积的 方式赢得市场关注；
市场解读 城东新区板块—伟星城 以价格优势吸引市区客
国际广场商铺推广策划方案
二、我们的广告目标
针对不同的消费人群，我们要达到的广告目标也不一样。 （一）投资客： 通过租售广告，我们要告诉这一类消费者： 广场是理想的投资选择，是新世纪、新广州的“商业之都”。 支撑点： 1、 广场位于城市中轴线上，是城市新中心，是政府城市规划的重点区域，具有巨大的升值空间； 2、天河北是现在的中央商业商务区，而 是天河北中央商务商业区的一颗明珠，具有巨大的商机潜力； 3、 广场“四站合一”——地铁上盖、正对东站、广州最大的公交总站，加上两路轻铁，交通便捷，四通八达，带来滚滚人流，货如轮转。 4、周边是有“广州的尖东”美誉的天河北商圈，高档写字楼、公寓住宅林立，隐藏着众多的高消费人群。
方案2：文化天地 （包括书店、电影沙龙、画廊、小型音乐厅、音像视听专卖、书吧、陶吧、精品、礼品专卖等）
都市蓝调 挪威的森林 追忆似水年华
City Blues
商务中心（包括大小会议厅、宴会厅）
国际会展中心
高级会所
以会所名命名
西餐厅 （集观光、休闲、美食为一体的高级西餐厅 ）
城市之光 玻璃之城 世界之巅 云中漫步
01
02
二、目标消费者分析、描述
广场典型目标消费者范例：
KELLY，女，27岁，在中信广场的一家外资公司任部门主管，月入六七千至一万左右，闲时喜欢逛街购物，喜欢名牌，喜欢时尚的都市生活方式，喜欢尝试一切新鲜、热辣、流行的东西，喜欢在高尚、优雅、愉快的环境里购物。
B、广州白领阶层
在广州众多的百货公司里，KELLY最喜欢百盛和天河城，可惜百盛远了点儿，交通也不方便，至于广百、新大新、王府井，则太老式，空间不够开阔，品牌也不全，友谊里的顶级名牌又太贵，不是一般的白领消费得起的，中华广场虽然新，但里面有点乱，不够档次、优雅，希望广州能有一家品牌比较齐全，环境舒适，交通方便的大型百货。
安徽芜湖“名流印象”房地产项目场报告
【最新资料,Word版，可自由编辑！】第一部分：政策解析及建议1、宏观政策分析自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。
近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。
为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。
《2、芜湖市房产新政2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。
2012年芜湖市房产新政，2012.2.7通过暂停3、芜湖房产新政解析本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。
但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。
◆芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。
诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。
◆同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在90 平米以下，且三年内转让须退还补助。
此外新政还规定了2012 年市区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。
芜湖德盛广场商业街设计
东：安徽师范大学南校区； 西：临时商业街、安徽机电职业技术学院、安徽工程大学机电学院、芜湖信息职业技 术学院、澛港新镇； 南：芜湖职业技术学院、芜湖国家高新技术产业开发区 北：安徽商贸职业技术学院、皖南医学院南校区
综合分析，用地周边人流交通以东侧、西侧校园人流为主，北侧城市居住人流及南边 科技园区人流为辅。纬六纬七路临时商业街已不能满足学生的消费需求，本项目商业 兴建符合大学园区消费需要。
Design of Anhui Wuhu Desheng Plaza Project
项目概况
7
安徽芜湖德盛广场项目方案设计
SWOT 分析
优势
劣势
机会
项目策略
1
地处大学城中心区， 市中心到项目用地交
地块可达性好
通不便，公交少
考虑学生一站式消费
改善交通状况，优化公交站点
2
学生客源稳定
地块周边消费能力弱， 档次不高
Design of Anhui Wuhu Desheng Plaza Project
功能分区
13
安徽芜湖德盛广场项目方案设计
交通流线
本案主要是以商业街的形式 组织建筑空间，为营造安全 舒适的商业环境，流线设计 采取人车分流的原则。机动 车沿建筑外围行驶、停放或 进入地下车库，避免机动车 进入商业区内，造成对行人 的干扰。
Design of Anhui Wuhu Desheng Plaza Project
分期建设分析 16
安徽芜湖德盛广场项目方案设计
自持与出售分析
根据规划条件要求，建设方需至少自持计容面积的 30% 即 6 万㎡左 右。根据难出售的自持，一期尽量少自持的原则，自持内容主要为 一期的地下超市部分、北侧靠近公寓集中商业顶层部分、办公部分， 二期的公寓裙房部分共计 6 万㎡左右。