【老会计经验】“营改增”后跨期租赁合同如何作纳税安排
跨期租赁税会差异如何纳税调整
跨期租赁税会差异如何纳税调整一般情况下，出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入，但在某些特殊情况下，则应采用比直线法更系统合理的方法。
出租人应当根据应确认的收入，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”科目。
出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
另外，如果出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
在企业所得税上，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）的规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
也就是说，租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，是否分期均匀计入相关年度，可以由纳税人进行选择。
如果企业所得税选择均匀计入相关年度，与会计处理基本一致。
在会计上采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入，而在企业所得税按照合同约定的应付租金的日期确认收入，相应存在税会之间差异，属于时间性差异，相应在年度企业所得税纳税申报时，要进行纳税调整。
在年度企业所得税申报时，不仅应当A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》进行填列，同时还应当调整相应的成本费用。
在企业所得税年度纳税申报表中，并未对“未按权责发生制确认收入”相应的成本费用调整栏，可以填入A105000《纳税调整项目明细表》第30行“其他”。
举例：A公司对外签订了为期两年的房屋租赁合同，所租赁房屋每月应计提房屋折旧费用0.5万元，房屋租赁从2017年10月1日开始，免租期为3个月，租金自2018年1月1日起算，两年共应收取的房屋租金为27万元，合同约定房屋租金支付时间为：合同签订时预付租金20万元，剩余租金7万元在合同到期之前3个月内一次付清。
营改增后房屋出租如何征税
营改增后房屋出租如何征税营改增指的是营业税改为增值税的一项措施。
在房屋出租方面，营改增对征税有一定的影响。
下面将从征税对象、计税方式、税率和纳税申报等方面进行详细探讨。
一、征税对象：房屋出租方为增值税纳税人，将缴纳增值税。
在营改增之前，房屋出租归纳税人纳税，征收的是营业税。
而在营改增之后，房屋出租方转为纳税人，需要缴纳增值税。
房屋出租方成为增值税纳税人后，享受相应的税收政策和纳税优惠。
二、计税方式：采用一般计税方法，即应税销售额减去适用税率后的金额为纳税基数。
增值税的计税方式主要有一般计税方法和简易计税方法两种。
对于房屋出租方来说，一般采用一般计税方法。
具体计算方式如下：增值税纳税=应税销售额×税率-抵扣税额其中，应税销售额指房屋出租的租金总额，税率根据不同情况而定（一般为3%、6%、11%等），抵扣税额即可抵扣的费用（如房屋租赁相关的税务、费用等）。
三、税率：房屋出租一般适用低税率，但具体税率根据不同情况而定。
增值税的税率根据不同的行业和商品有所不同，房屋出租作为一种服务性行业，一般适用较低的税率。
营改增之后，房屋出租按照不同的情况可以适用3%、6%、11%等税率。
具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
一般来说，个人出租住房一般适用3%的税率，企业出租房屋一般适用6%的税率。
四、纳税申报：房屋出租方需要按照规定时限进行纳税申报。
房屋出租方作为增值税纳税人，需要按照规定的时限进行纳税申报。
通常情况下，增值税申报期限为每月的15日，即每月15号前需要向税务部门提供纳税申报表和相关纳税凭证。
需要注意的是，房屋出租方在纳税申报时需要保留相关的租赁合同、发票等证明文件，以备税务部门查验。
总结起来，营改增后房屋出租的征税主要是房屋出租方作为增值税纳税人，按照一般计税方法计算应缴纳的纳税金额。
具体纳税金额是根据应税销售额和税率相乘减去抵扣税额得出。
房屋出租的税率一般为3%、6%等低税率，具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
营改增后租赁房屋税务筹划
营改增后房地产企业免租期出租房屋的纳税筹划杨梅山东实信税务师事务所企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。
合同签订时如何进行筹划，避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。
A房地产公司新建商铺一幢，价值1000万元，出租给B公司用于生产经营，合同（以下简称合同甲）约定：租期为2015年－2019年，共5年，2015－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100万元，每年年初付款。
一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。
因此，A公司账务处理为2015、2016年借：应收账款60万元贷：其他业务收入60万元2017－2019年借：银行存款100万元贷：其他业务收入60万元贷：应收账款40万元二、增值税处理：《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
”因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。
增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。
若在合同约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定缴纳增值税。
三、企业所得税处理：《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
营改增后,租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧(二)
营改增后，租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（二）（三）房产税的税收风险及控制1.税收风险的表现形式。
第一，出租人一次性收取承租人的跨年度租金的房产税税收风险主要体现在：预收的房租进行分期申报缴纳房产税，将受到税务机关的稽查而面临补税、滞纳金和罚款的税收处罚的风险。
第二，在出租房产计算房产税时，其计税依据没有将租金中含的增值税扣除，从而多缴纳了房产税。
2.税收风险控制。
财政部、国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[20________]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
”《房产税暂行条例》第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
”第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
”国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[20________3]89号）第二条第（三）项规定：“纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
”基于以上政策规定，出租人一次性收取承租人跨年度的租金，房产税的纳税义务发生时间应为收到款项的当天，计税依据应为全部房租收入（含预收），即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。
同时，按从租计征房产税时，必须将出租房产租金中的增值税进行扣除。
承租人代出租人缴纳税费的涉税风险及控制（一）税收风险当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费。
为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票。
到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业增值税及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。
（二）税收风险控制的合同签订技巧为了控制上述税收风险，出租人与承租人必须按照以下方法签订租赁合同：第一，在租赁合同中的租赁价格条款中必须载明税前租金价格，而不能签税后租金。
营改增后房屋出租如何征税
房屋出租如何征税第一类：个人出租房屋计算办法一、房屋性质为住宅用房房屋性质如果为住宅，纳税人计算税款时，增值税按照月租金收入划分为三个档次：（一）月租金（不含税）30000以下：1. 增值税：免征；2. 城市维护建设税：免征；3. 教育费附加及地方教育费附加：免征；4. 水利基金：免征；5. 房产税：减按4%的税率计算；6. 个人所得税：减按10%的税率计算。
（二）月租金（不含税）30000-100000元1. 增值税：减按1.5%的税率计算；2. 城市维护建设税：增值税*7%；3. 教育费附加及地方教育费附加：免征；4. 水利基金：免征；5. 房产税：减按4%的税率计算；6. 个人所得税：减按10%的税率计算。
（三）月租金（不含税）100000元以上：1. 增值税：减按1.5%的税率计算；2. 城市维护建设税：增值税*7%；3. 教育费附加及地方教育费附加：增值税*5%；4. 水利基金：按照0.08%的税率计算；5. 房产税：减按*4%的税率计算；6. 个人所得税：减按10%的税率计算。
二、房屋性质为非住房（一）月租金收入（不含税）30000元以下：1. 增值税：免征；2. 城市维护建设税：免征；3. 教育费附加及地方教育费附加：免征；4. 水利基金：免征；5. 印花税：按照0.1%税率计算；6. 房产税：按照12%税率计算；7. 个人所得税：按照20%税率计算。
（二）月租金收入（不含税）30000元-10000元以下：1. 增值税：按照5%的税率计算；2. 城市维护建设税：增值税*7%；3. 教育费附加及地方教育费附加：免征；4. 水利基金：免征；5. 印花税：按照0.1%税率计算；6. 房产税：按照12%的税率计算；7. 个人所得税：按20%的税率计算。
（三）月租金（不含税）100000元以上：1. 增值税：按照5%的税率计算；2. 城市维护建设税：增值税*7%3. 教育费附加及地方教育费附加：增值税*5%4. 水利基金：按照0.08%的税率计算；5. 印花税：按照0.1%的税率计算；6. 房产税：按照12%的税率计算；7. 个人所得税：按20%的税率计算。
营改增后租赁的印花税按什么缴纳
营改增后租赁的印花税按什么缴纳2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。
4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%、地方教育费2%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。
具体有：1、立合同人，2、立据人，3、立账簿人，4、领受人，5使用人。
现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类：2、产权转移书据;3、营业账簿;5、经财政部确定征税的其它凭证;已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本;财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;无息、贴息贷款合同;对房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴印花;对铁路、公路、航运、水路承运快件行李、包裹开具的托运单据，暂免贴印花。
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营改增后，租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（一）作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第05期实际业务中，租赁合同中的涉税风险点主要体现为：跨年度收取租金的涉税风险、承租人代出租人缴纳税费的涉税风险、租赁期间违约金和赔偿金的涉税风险、租赁期间租赁价格的风险、免收租金的税收风险、租赁期间装修费用的涉税风险等六大涉及税收风险。
这些税收风险必须要引起高度重视，否则将给企业带来较重的税收处罚成本。
跨年度收取租金的涉税风险及控制企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权的行为，发生跨年度收取租金的涉税风险主要涉及到增值税、企业所得税和房产税。
具体分析如下：（一）增值税的税收风险及控制1.税收风险的表现形式主要体现在：一次性收取承租方跨年度租金的增值税纳税义务时间若是在租赁合同的受益期限分期申报缴纳增值税，而不是在预收账款的当天，结果延期缴纳了增值税，或将受到税务部门的稽查。
2.税收风险控制。
根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称财税[2016]36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
基于此规定，纳税人在收取预收租金收入申报增值税时，在预收账款的当天就发生了增值税的纳税义务。
例如，某企业2016年7月将2014年自建完成的企业闲置厂房出租给A公司，合同约定租期三年，租金每年10万元（含增值税），并在厂房交付A公司时一次性收取，如何交纳增值税？国家税务总局《关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化近年来，中国政府致力于不断优化税收制度，以促进经济发展和提高民生福祉。
其中，房屋租赁税收优惠政策的变化备受关注。
自2016年营改增政策的实施以来，房屋租赁税收优惠政策经历了一系列变化和调整。
本文将对营改增前后的房屋租赁税收政策做详细解读。
营改增前，房屋租赁业纳税方式属于营业税，计算方式主要根据租赁的房屋面积和租赁周期，税率为5.6%。
租赁房地产纳税人需要按月或季度向税务局缴纳相关税款。
由于租赁房地产税率较高，对于房东和租客而言，经营成本相对较高，限制了住房租赁市场的发展。
然而，2016年中国实施了营改增政策，将原来的营业税制度改为增值税制度。
在营改增政策下，房屋租赁行业享受了一系列的税收优惠政策。
首先，房屋租赁业主体纳入到一般纳税人范围内，可以享受到增值税专用发票的开具权，并且可以进行增值税进项抵扣，减少了企业的负担成本。
其次，营改增政策还降低了房屋租赁行业的税率，普通住宅租赁税率从5.6%下调至3%。
这一政策变化使得房屋租赁市场更为活跃，租客有更多选择，同时也为房东提供了更多纳税便利。
除了降低税率，营改增政策还推出了进一步的优惠政策，以支持房屋租赁业的发展。
营改增政策规定，房屋租赁业纳税人可以自行选择申请按照增值税征收的政策实施。
如果选择按照增值税征收政策，租赁房地产纳税人需要确定纳税方式，可以采取简易计税方法和一般计税方法。
其中，简易计税方法适用于租金收入较低的房屋租赁企业，租金收入超过30万元的纳税人需采取一般计税方法。
此外，房屋租赁行业纳税人还可以根据自身经营情况利用差额征税政策，实现税款的减免。
随着时间的推移，营改增政策在房屋租赁税收优惠方面也进行了一定程度的调整。
2018年2月，国家税务总局发布了《关于延长部分房屋租赁纳税人适用简易计税方法期限的公告》，将原本2018年1月1日截止的使用简易计税方法的期限延长至2021年12月31日，为房屋租赁纳税人提供了更长的适用期限。
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税安排
《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税〔2013〕37号)规定，2013 年8月1日起，全国范围内实施营改增试点。
根据财税〔2013〕37号文件规定，有形动产租赁服务属于部分现代服务业，被纳入营改增范围。
在试点过渡期，试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的经营租赁合同，应该如何进行纳税安排呢?试点纳税人如有在本地区试点实施之日前签订的经营租赁合同，可以选择继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税;同时，在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的经营租赁合同(下称跨期租赁合同)，合同的标的物除极少特殊情况外，绝大部分是实施之日前购进或者自制的，也可以选择适用简易计税方法计税，纳税人选择哪种计税方法更合适，操作更简单呢?笔者通过分析前期试点情况来看，纳税人选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，相对于继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税，不仅纳税额降低，操作也更加简单。
营改增对跨期经营租赁合同的规定为保证营改增试点平稳过渡，体现结构性减税的改革思想，减轻纳税人负担，财税〔2013〕37号文件规定，试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的跨期租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税，需要说明的是，该条政策适用租赁服务，包括经营性租赁和融资性租赁。
同时，考虑到纳税人试点实施之日前购进或者自制的有形动产经营租
赁服务，属于非增值税应税项目，其标的物产生的进项税额不得。