深圳豪宅调查报告
2009深圳豪宅市场年度报告[管理资料][管理资料]
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2009深圳豪宅市场年度报告【第一部分：概论】本报告基于国土资源管理局数据，搜集部分二手市场及专业房地产网站所提供信息，并综合本司分析，在全面掌握深圳2009年豪宅信息的基础上以公正客观的方式总结，希望能对有需要的人士了解行业一年来的整体情况有所帮助。
2009年初，根据多项综合数据定义2009年为“深圳豪宅年”。
时至年尾，这一论断已经被市场验证，整个年度内，豪宅如雨后春笋一般蓬勃发展。
据统计，09年全市共有在售豪宅35个，累计成交7418套，，可谓蔚为壮观。
这些让09年的豪宅市场竞争异常激烈，在强大的市场较量中，呈现出许多新的特点，产品，营销策划，客户构成等方面也有较大程度上的变化，将在下文中一一予以总结论述。
报告中所提及的豪宅概念为高端住宅，为市场公认的高标准、高价格“豪宅”项目，其余普通住宅则不在本报告研究范围之内。
（注：对于“豪宅”这一概念，市场没有硬性标准，报告中的豪宅划分仅代表个人观点。
）“2009年”范围为2009年1月1日-2009年12月31日。
【第二部分：宏观政策分析】09年楼市政策从刺激到放任到引导再到抑制，最后转为遏制，政策曲线十分清晰。
也正是这样的政策，促使了房价在一年之内迅速回暖向好。
回顾一年的政策之路，主要有以下重点内容值得提及：年初的政策主要以刺激为主，《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》将个人普通住房转让营业税免征时限降至2年，同时四部委出台六大措施力挺楼市，从税收、财政、信贷等多方面促进房地产市场健康发展。
中央也重点关注珠三角发展，并在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》中明确承诺，将赋予珠江三角洲地区发展更大的自主权。
这又为深圳乃至整个珠三角地区的地产发展带来了更大的成长空间。
通过一系列政策苗头，中央已经和地方联动，酝酿出了一系列楼市振兴方案。
救市政策引发各方热议，第一季度末，政府政策也开始在表面上转为低调，将“振兴”转化为“促进平稳发展”。
深圳2020年度别墅市场总结报告
深圳2020年度别墅市场总结报告2020年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2020-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分概论 (4)第二部分2020别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关内外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05深圳别墅供应量分析 (13)二、05深圳别墅供应量列表 (13)三、05深圳别墅销售分析 (14)四、05深圳别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附：2020年深圳批售别墅项目的基本资料统计 (57)2020深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。
从建筑形态分，覆盖以下三种类型：singlefamilyhouse，即独立别墅；twofamilyhouse，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。
而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。
2020深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。
如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2020年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。
购房深圳豪宅认定标准
购房深圳豪宅认定标准
一、地理位置
在深圳，豪宅的认定通常与地理位置相关。
一般来说，深圳的豪宅大多位于市中心、海滨、山区等地理位置优越的地段。
这些区域通常拥有丰富的配套设施和独特的自然景观，为业主提供高品质的生活环境和便利的生活条件。
二、房产面积
房产面积是认定深圳豪宅的重要指标之一。
一般来说，深圳豪宅的房产面积应该在200平方米以上。
在一些高端项目中，房产面积甚至可以达到数千平方米。
这些大面积的豪宅通常拥有宽敞的居住空间和豪华的室内装修，展现出极致的奢华与品质。
三、房产品质
深圳豪宅的房产品质也至关重要。
豪宅的建筑风格、户型设计、装修材料等都应该具备高品质的特点。
同时，豪宅的物业服务也应该达到相应的标准，包括安保、绿化、保洁等方面的高品质服务。
此外，豪宅通常还应该具备完善的配套设施，如健身房、游泳池、私人会所等。
四、豪宅税费
购买深圳豪宅还需要考虑相关的税费。
一般来说，购买豪宅需要支付的税费比普通住宅要高。
具体来说，豪宅的契税、个人所得税、土地增值税等税费通常会比普通住宅高出一倍以上。
因此，购买深圳豪宅时需要充分考虑这些税费支出，以便做好预算规划。
总之，在购买深圳豪宅时需要考虑地理位置、房产面积、房产品质和豪宅税费等多个方面因素。
只有综合考虑这些因素并做好预算规划，才能更好地选择和购买到符合自己需求的深圳豪宅。
深圳十大豪宅别墅排行榜
深圳十大豪宅别墅排行榜----54430858-7161-11ec-a403-7cb59b590d7d高端网络营销推广平台鹿豹座深圳最漂亮的别墅是什么在房价如此高昂的中国，多少人辛辛苦苦累死累活一辈子也就能买得起二三线城市里的一个一百平米不到的两室一厅。
当然这只是普通人的生活，有钱人自然是住别墅开豪车。
不过不管有钱没钱，不妨碍我们对奢华生活的向往。
深圳的朋友们看过来，高端营销推广平台鹿豹座（广告）给大家介绍一下深圳的豪宅别墅，带你们去感受一下土豪的居住环境。
如果您有更好的别墅推荐，请联系鹿豹座。
以下排名不分先后。
1.深圳湾1深圳湾1号位于后海中心区，紧邻深圳湾内湖的一线海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。
是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积358000㎡，建筑高度70-250米。
景山金海位于南山区蛇口工业区港湾大道西北侧，占地面积54390.91平方米。
景山金海位于景山别墅区，属于中级豪华住宅区。
整个地块地势北高南低。
大致分为两个台地，高差大，山地特征明显。
坐落在大南山上，面对深圳湾，自然景观极佳。
懿德轩，也叫智慧广场，位于深圳南山区传统豪宅片区华侨城，占地面积26811.43平方米，总建筑面积164875.96平方米。
其中住宅占地3万多平方米，建面2万多平方米，容积率0.66，主要为40套299平方米的复式公寓和32套330平方米别墅。
4.大南山紫苑大南山紫园地处深圳市南山区前海湾青青世界旁，毗邻月亮湾公园，占地逾2.6万平方米，包含独栋、联排、双拼、空中别墅、错层等物业类型，是一个高端生态别墅群。
大南山紫园周边被28万平方米的百年荔林环绕，负氧离子含量高，近青青世界、大南山郊野公园、荔林公园、月亮湾公园等四大生态公园，生态资源优越。
5.爱湾别墅爱琴湾山庄位于盐田大梅沙片区，定位为“世界第九大富人区”，目前深圳最顶级的豪高端网络营销推广平台6.东部华侨城天麓华侨城集团投资35亿元建成，位于深圳大梅沙，占地近9平方公里。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
中国城市居民的住房需求调查报告
中国城市居民的住房需求调查报告一、引言住房需求是人们基本的物质需求之一，对城市发展和社会稳定起着重要的作用。
为了了解中国城市居民的住房需求及相关问题，本文进行了一项调查研究。
本报告旨在提供对中国城市居民住房需求的全面了解，以便为政府及相关各方提供参考和决策依据。
二、调查方法本次住房需求调查采用了问卷调查的方式，涵盖了广泛的地理范围和城市类型。
我们随机选择了10个省份的城市，每个城市抽取了1000位城市居民作为调查对象。
问卷内容包括个人信息、居住状况、购房需求和对住房政策的看法等。
三、调查结果分析1. 居住状态调查显示，大约60%的城市居民拥有自有住房，其中40%为商业银行按揭贷款购买住房，20%自建房或通过其他途径获得住房所有权。
另外，约25%的居民为租房族群，还有15%左右的人居住在单位集体宿舍或其他类型的公共租赁住房。
2. 购房需求在购房需求方面，大约70%的城市居民表示有意愿购买住房。
其中，50%的人倾向于购买普通住宅，30%的人更倾向于购买改善型住房，如大面积、高品质的住房。
而受限于个人经济能力，仅有20%的人表示能够购买高档别墅或豪宅。
3. 居民对住房政策的看法关于住房政策，超过80%的城市居民表示政府应加大力度促进住房供应，提高保障性住房的建设比例。
此外，约60%的居民呼吁政府采取措施限制房价上涨，防止住房泡沫的出现。
同时，有一部分居民认为应加强住房质量监管，提高住房的品质和舒适度。
四、需求与供应的矛盾通过对调查结果的分析，我们发现了住房需求与供应之间的不平衡。
过高的房价使得很多居民难以负担购买合适的住房，特别是一线城市。
另外，一些地区的住房供应仍然相对较低，无法满足居民的需求。
因此，我们建议政府加大供应侧改革力度，加快住房供应的速度和质量，通过建立健全的住房制度，进一步解决住房问题和民生难题。
五、结论与建议综上所述，中国城市居民的住房需求较为迫切，购房意愿广泛存在，但与此同时，住房供需矛盾日益凸显。
深圳典型豪宅客户研究
典型豪宅项目客户对比分析1. 2009 年深圳市场上销售的最高端的几个项目主要是拥有强势景观资源的天麓、位于城市中心繁华地段拥有大型综合体配套的幸福里，位于城市中成熟地段又拥有山、湖或海等自然景观资源的波托菲诺复式大邸（七期）、中信红树湾五期，以及区位相对较弱，但资源条件较好的星河丹堤、十五峯、水榭山，其次就是目前最为热点供应量集中的后海片区的各项目，因为非公司代理项目缺少非常准确的客户数据，所以此次分析主要以世联代理的各高端项目和金地提供的项目作为对象进行，主要从客户的基本特征对比、客户的置业关注点排序和典型客户关于产品、配套、营销和装修方面的典型语录来进行总结分析。
2. 客户基本特征对比结论：通过深圳几个典型豪宅客户特征的统计对比分析：深圳豪宅客户的年龄段以35-45 为主力，相对距城市中心越近的项目客户年龄会略偏年轻一些，他们的生活与繁华的都市关联性更强；客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言各项目客户的主要来源还是以其所在区域的客户为主，但也可以看出福田是高端客户最为聚集的区域；客户职位多为企业主，董事以及企业高管，公务员基本都是局长级别以上高官，从事的行业主要是金融、贸易和服务业；客户的置业次数都在 2 次以上，3 次置业的居多；大部分置业目的还是以自住为主，少量投资客；3. 客户的家庭结构主要是3 口之家，家庭人口都不会特别多。
4. 客户购房主要关注点排序3.4. 结论：因为这次所选择的项目多是拥有景观资源的豪宅，因此从客户的关注点分布图来看，客户置业最关注的几个因素有：景观资源，产品品质，配套和地段，其排序为景观资源＞产品品质＞配套＞地段，这与销售对客户的引导也有较大的关系，很明显的可以看到不具备强势景观资源的幸福里，其客户对景观的关注度非常低，最主要的关注点是幸福里较其它项目最具优势的配套。
5. 各项目客户深访的典型客户语录1）关于产品——“你们这里 3.15 的层高很好啊，很有空间感。
客户研究--幸福里
幸福里客户分析体系
*客户家庭结构*
Custom value
372位考虑购买本项目的客户中 237人透露了家庭人口结构 其中： 单身贵族9位； 两口之家21位； 三口之家78位； 四口之家78位； 五口之家57位； 六人以上21位； 调查显示，两代居和三代居客户是本次 考虑购买客户中的主力群体，占50%。
阶层金子塔
客户入位
客户聚类分析模型
客户定位
幸福里客户分析体系
*样本构成*
Custom value
本次客户调查总样本量588批，具体样本构成如下表所示： 样本组成
红树西岸
圣莫丽斯 东方尊峪 万轩大厦 港丽豪园
数量
264
177 60 57 12
比例
45%
30% 10% 10% 2%
选择说明
城市高层豪宅 成交金额400-1500万 成交金额500-1000万 城市高层豪宅 成交金额在300万以上 投资客比重较大 超高层豪宅
原因 不详 37% 罗湖投资升 值潜力小 27%
会购买 63% 会购买 不会购买
不了解项目, 视情况而定 9%
担心市场前 景 9%
价格贵 18%
罗湖投资升值潜力小 担心市场前景 原因不详
价格贵 不了解项目, 视情况而定
当客户了解到项目的基本信息之后，有372 位客户表示可以考虑购买。
当客户了解到项目的基本信息之后，有216位客户 表示不考虑购买本项目，原因由高至低分别为：罗
际一流品牌的联合使得华润的品牌更加具有说服力。
项目价值体系分析 Value system
*结论*
品牌
幸福里根植于深圳这个国际化 都市最顶级的城市综合体内 幸福里出自最具品牌号召力， 与国际一线品牌无缝隙接轨的 华润集团之手 幸福里立足深港，面向国际， 将成为绝无仅有的城市珍藏！