关于房地产企业利息资本化的审计【会计实务操作教程】
房地产行业审计实务培训
房地产行业审计实务培训咱今儿就来唠唠房地产行业审计实务这档子事儿！你知道吗？房地产行业那可是个超级复杂的大领域，审计在这儿就像是个侦探，要从各种线索里找出真相。
就说我之前碰到的一个事儿吧。
有一家房地产公司，表面上看那是风风光光，楼盘一个接一个地开。
可当我们开始审计的时候，发现了一堆猫腻。
他们的账目那叫一个乱，成本核算简直就是一团麻。
比如说，建筑材料的采购，各种发票乱七八糟，有的连供应商的名字都写得不清不楚。
还有那些施工费用，一会儿说是这个班组的，一会儿又变成了另一个班组，完全对不上号。
这时候，审计的功夫就得显出来啦！首先，咱得搞清楚房地产项目的整个流程。
从拿地开始，土地出让金是多少，有没有猫腻？然后是规划设计，这中间的费用支出合不合理？再到施工建设，建筑成本是不是真实的？销售环节更是重点，房价的定价依据是啥，销售款有没有都进账？就拿成本核算来说吧，不能光看账面上的数字。
我们得实地去考察，看看那些建筑材料的质量和价格是不是匹配，和市场行情一对比，有没有虚高的情况。
还有人工成本，得核实工人的出勤记录和工资发放情况，有没有多报人头或者虚报工时的。
另外，税务方面也不能马虎。
房地产企业的税种多，什么土地增值税、企业所得税、契税等等。
得仔细审查他们的纳税申报，有没有漏税、偷税的嫌疑。
在审计过程中，合同也是个关键。
购房合同、施工合同、贷款合同等等，每一个条款都得仔细琢磨。
比如说，有些购房合同里关于面积误差的处理方式，是不是符合规定，有没有损害消费者的权益。
还有资金流向，那可得盯紧了。
看看资金是从哪儿来的，是自有资金还是银行贷款，或者是其他的融资渠道。
资金的使用有没有按照预定的计划，有没有被挪用的情况。
总之，房地产行业审计实务可不是一件轻松的活儿，需要我们有一双火眼金睛，不放过任何一个细节。
只有这样，才能保证审计的准确性和公正性，为企业的健康发展保驾护航。
所以啊，参加这次培训的各位小伙伴们，可得打起十二分的精神，好好学，把这本事学到手，以后遇到啥复杂的情况都能应对自如！让我们一起在房地产行业审计的道路上越走越稳，为这个行业的规范发展贡献咱的一份力量！。
【审计实操经验】房地产审计那些事儿
【审计实操经验】房地产审计那些事儿从事房地产内审十多年，分享一下审计的经验，和同行交流，本人着重从实务交流，一些高大上的概念性东西不讲，只适合现在地产公司关注的东西。
讲的不对或不好，欢迎大家交流啊！首先讲一下采购吧，因为房地产的建安投资基本从这个循环出去的，是所有地产公司关注的重点。
采购循环计划从招标、签约、履约、结算、付款讲完。
采购阶段一般分直接委托、谈判性竞标、邀请招标三类，可能各公司叫法不同，大致原理一样。
先说邀请招标吧，因为大部分还是走这个程序。
审计目标：1、评价招标效率。
地产公司大部分计划执行不好的环节在招标阶段，影响施工或供应单位进场，影响工程进度。
所以这个效率一定要审的。
2、评价招标质量。
招标质量是什么呢？不是说买来的东西的质量，而是说招标工作本身的质量，包括定标的单位是否匹配、价格是否合理、招标文件的质量等等吧。
3、评价内控的有效性。
现在这个环境，防弊很重要，最近某公司处理了18人，大部分还是与这个有关吧。
所以边查边防是内审的重要工作。
其他就没有了，把目标明确了，再定个方案，开工吧！如果你还不熟悉相关制度和流程，赶快熟悉一下，免得你什么事儿都得问招标部门或相关部门，那会把他们搞疯掉的。
发个通知，告诉相关部门你要做这个事了，让他们配合一点。
哪些是相关部门？招标部、设计部、工程部、成本部、计划部、财务部，有些公司部门设置不一样，那就对号入座吧。
收集资料。
先划定范围，确定是哪个期间的招标项目。
主要资料是：年度招标计划、具体招标计划、每个招标项目的资料，包括考察报告、入围审批、入围单位资质资信文件、招标文件、发标登记、开标记录、清标报告、往来函件、评标报告、谈判记录、定标审批文件等等吧，就是这些过程的文件都要。
是不是有点多？是很多，做审计没办法，只能这样！结语：会计是一个注重积累的职业，出纳、会计、主管、经理一路攀升，是正常的途径，从简单的账务处理到报表制作、税务处理、到财务分析、到更高层级的管理会计，应该有个循序渐进的过程，大家定要积累大量的知识并且尽量运用到实际的工作当中，现在只需沉淀，相信将来会有更大更好的发展，最后感谢大家的支持！。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题房地产企业一般通过借款进行运作，利息费用较高，而不同项目的盈利能力相去甚远。
因此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。
下面是yjbys 小编为大家带来的关于房地产企业利息资本化问题的税法知识，欢迎阅读。
一、借款费用是否符合资本化条件
企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括计入存货核算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。
企业是否已取得符合资本化条件的资产的所有权凭据，如已签署的国有土地出让合同等。
二、资本化期间确定是否合理
(一)利息费用开始资本化时点
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始时，借款费用才可以资本化。
对于房地产项目而言，购建活动开始的标志不一定是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出让协议并部分交纳土地出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工其中一个事项开始即视为购建或者生产活动已经开始。
通过复核企业提供的项目开工的支持性文件以及勘察设计合同，以判断企业开始借款费用资本化的时点是否正确。
(二)利息费用暂停资本化时点。
房地产企业审计基本内容及方法
房地产企业审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。
没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。
目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。
根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
预收售房款应缴纳营业税。
二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。
企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。
三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。
对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
房地产公司经济责任审计流程
房地产公司经济责任审计流程1.确认经济责任审计的目的和范围。
(Confirm the purpose and scope of the economic responsibility audit.)2.确定审计委托方和审计对象。
(Determine the auditing client and auditing subject.)3.收集房地产公司的组织架构和经济责任相关文件。
(Collect the organizational structure and economic responsibility-related documents of the real estate company.)4.对房地产公司的经济责任清单进行核对。
(Verify the economic responsibility list of the real estate company.)5.对房地产公司的资金流动情况进行分析。
(Analyse the cash flow situation of the real estate company.)6.审计房地产公司的实际支出和收入。
(Audit the actual expenses and income of the real estate company.)7.确认房地产公司的资产和负债情况。
(Confirm the assets and liabilities of the real estate company.)8.对房地产公司的税务情况进行审计。
(Audit the tax situation of the real estate company.)9.分析房地产公司的财务风险。
(Analyze the financial risks of the real estate company.)10.撰写房地产公司经济责任审计报告。
(Write the economic responsibility audit report for the real estate company.)11.提交审计报告给委托方。
会计操作技能教案资本化利息的会计处理与计算方法
会计操作技能教案资本化利息的会计处理与计算方法会计操作技能教案：资本化利息的会计处理与计算方法引言：在会计领域，资本化利息是指在资产建设或购建过程中所发生的利息支出，需要按照一定的规则纳入资本支出，即以资产的形式计入企业的账面价值。
本文将介绍资本化利息的会计处理方法以及计算步骤，帮助读者更好地理解和应用该知识。
1. 资本化利息的会计处理方法资本化利息的会计处理方法主要包括两种：直接法和间接法。
1.1 直接法直接法是指将实际发生的利息支出直接计入资本支出的会计处理方法。
具体步骤如下：（1）将企业所需使用的资金借入；（2）将借入的资金转入现金账户；（3）将现金账户中所借入的资金转入资本账户；（4）将利息支出计入资本账户。
1.2 间接法间接法是指将实际发生的利息支出以费用的形式计入损益表，然后再将该费用资本化的会计处理方法。
具体步骤如下：（1）将企业所需使用的资金借入；（2）将借入的资金转入现金账户；（3）将现金账户中所借入的资金转入利息支出账户；（4）将利息支出账户中的金额转入损益表；（5）将损益表中的利息支出金额转入资本账户。
2. 计算资本化利息的方法资本化利息的计算方法主要根据企业所借入的资金金额以及借入的期限进行计算。
具体步骤如下：2.1 计算借款期限根据企业借款的起始日期和终止日期计算借款的期限。
期限以天、月或年为单位，根据实际情况进行确定。
2.2 计算资本化利息根据借款期限和借款金额计算资本化利息的具体金额。
一般情况下，计算公式如下：资本化利息 = 借款期限 ×借款金额 ×年利率3. 实例演示为了更好地理解资本化利息的会计处理与计算方法，以下给出一个实际案例：假设某企业从银行贷款10万元，借款期限为1年，年利率为5%。
按照直接法的会计处理方法和计算步骤，可得到以下结果：（1）借款金额：10万元；（2）借款期限：1年；（3）年利率：5%；（4）资本化利息 = 1 × 10万元 × 5% = 5000元。
会计操作技能教案资本化利息的会计处理与计算
会计操作技能教案资本化利息的会计处理与计算在企业的资产负债表上，我们常常能看到一项名为"资本化利息"的项目。
那么，什么是资本化利息？它又是如何进行会计处理和计算的呢？本文将详细介绍这一问题。
一、资本化利息的定义和背景知识资本化利息是指企业在建造或取得固定资产时，为支付建造或取得资产所发生的借款利息，将其计入该资产成本中的一种会计处理方式。
这种处理方法能够更加准确地反映资本支出的真实成本，并且遵循了会计的一般原则。
在日常会计操作中，我们需要关注两个重要概念：资本化和利息。
资本化即将支出转化为资本资产。
利息则是因借款而产生的利息费用。
二、资本化利息的会计处理方法那么，在具体的会计操作中，资本化利息又是如何进行处理的呢？1. 资本化利息的金额计算资本化利息的金额 = 借款金额 ×资本化利息的利率 ×资本化利息的期限。
2. 资本化利息的会计分录对于资本化利息的会计分录，我们需要区分两种情况进行处理。
- 当利息支付作为建设期利息支出时，会计分录如下：建设工程在建工程(固定资产)借 xxx应付利息贷 xxx- 当利息支付作为资产成本进行资本化时，会计分录如下：在建工程(固定资产)借 xxx应付利息贷 xxx通过以上的会计分录，我们可以将利息支出合理地计入相应的固定资产成本中，从而保证资产负债表的准确性。
三、资本化利息的案例分析为了更好地理解和应用资本化利息的会计处理方法，我们来看一个实际的案例。
假设某企业在建造一座新工厂，为此借款100万元，借款利率为5%，借款期限为1年。
该企业需要计算并资本化利息。
根据资本化利息的计算公式，我们可以先计算出资本化利息的金额：资本化利息的金额 = 100万元 × 5% × 1年 = 5万元。
接下来，我们可以根据资本化利息的会计处理方法进行会计分录的记录：在建工程(固定资产)借 5万元应付利息贷 5万元通过以上的会计处理，该企业成功将利息支出进行了资本化，准确地计入了新工厂的成本中。
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用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生 额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过 相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
固定资产、投资性房地产和存货等资产。” 一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括计入存货核 算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。在审计过程中，注册会 计师需要关注企业是否已取得符合资本化条件的资产的所有权凭据，如 已签署的国有土地出让合同等。 二、资本化期间确定是否合理 （一）利息费用开始资本化时点 《企业会计准则第 17号—借款费用》第五条规定“为使资产达到预定 可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”时，借款 费用才可以资本化。对于房地产项目而言，购建活动开始的标志不一定 是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出让协议并部分交纳土地 出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工其中一个事项开始即视 为购建或者生产活动已经开始。 在审计过程中，注册会计师需要通过复核企业提供的项目开工的支持 性文件以及勘察设计合同，以判断企业开始借款费用资本化的时点是否 正确。 (二)利息费用暂停资本化时点 《企业会计准则第 17号—借款费用》第十一条规定“符合资本化条件 的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过 3 个
月的，应当暂停借款费用的资本化。”即如属于正常中断或中断不超过
3 个月的，相关借款费用仍可资本化。 非正常中断，通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的 原因等所导致的中断。例如，企业因与施工方发生了质量纠纷；工程、
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生产用料没有及时供应；资金周转发生了困难；施工、生产发生了安全 事故；发生了与资产购建、生产有关的劳动纠纷等原因，导致资产购建 或者生产活动发生的中断。 非正常中断与正常中断显著不同。正常中断通常仅限于因购建或者生 产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的程 序，或者事先可预见的不可抗力因素导致的中断。例如，某些工程建造 到一定阶段必须暂停下来进行质量或者安全检查，检查通过后才可继续 下一阶段的建造工作，这类中断是在施工前可以预见的，而且是工程建 造必须经过的程序，属于正常中断。某些地区的工程在建造过程中，由 于雨季或冰冻季节等可预见的不可抗力因素导致施工出现停顿，也属于 正常中断。 在审计过程中，如果相关资产购建或者生产的中断时间较长（超过 3 个月），而且满足非正常中断的其他规定条件的，相关借款费用应当暂停 资本化。实务中，注册会计师可以通过检查开发项目工期是否超过国有 土地出让合同中约定的开发周期，来判断是否可能存在中断情形。 （三）利息费用停止资本化的时点 《企业会计准则第 17号—借款费用》第十二条规定“购建或者生产符 合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当 停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
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关于房地产企业利息资本化的审计【会计实务操作教程】 北京注册会计师协会与专家委员会提示[2016]12号-关于房地产企业利息 资本化的审计 房地产属于周期性行业，在房地产行业的自身发展周期与调控政策的 不同阶段企业的业绩波动较大。房地产开发占用资金量大，企业一般通 过借款进行运作，利息费用较高，而不同项目的盈利能力相去甚远。因 此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适当的利用利息资本化的 处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。 本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考，不能替代相关法律 法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审 计程序的时间、范围和程度等，事务所及相关从业人员在执业中需结合 项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，不能直 接照搬照抄。 《企业会计准则第 17号—借款费用》对企业的利息资本化进行了规 范。但鉴于房地产行业有其特殊性，为了有针对性的实施审计工作，需 要对房地产企业利息费用处理进行特别分析。针对房地产企业借款利息 审计需要关注的事项，房地产审计专家委员会做如下提示： 一、借款费用是否符合资本化条件 《企业会计准则第 17号—借款费用》第四条规定“企业发生的借款费
之所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。” 根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，满足“投 入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度
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和竣工交付日期”及其他相关条件的可以申请预售许可进行预售。但 是，达到可预售状态不应被视为达到“预定可使用或可销售状态” ，而是 应结合达到法律规定的、合同约定的可交房状态，来判断停止资本化的 时点。 通常，房地产开发项目是在办理竣工验收后停止资本化。但注册会计 师仍需根据项目具体情况，判断达到预定可使用状态的时点。例如，部 分房地产公司可能会选择延期办理竣工验收手续。审计时应重点关注除 利息费用外无其他费用或仅发生极少的其他费用，且该情况已持续一段 时间的开发项目。判断该项目实质上是否已达到预定可使用或可销售状 态，注册会计师可结合销售合同中约定的房屋交付日期、施工方交付使 用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合 理。 三、利息资本化金额是否正确 根据《企业会计准则第 17号—借款费用》，专项借款和一般借款的利 息资本化原则各不相同。注册会计师应检查企业的借款合同，复核企业 对于专项借款和一般借款的划分是否正确，与专项借款和一般借款相对 应的利息支出是否按照各自的资本化原则进行核算。 此外，在对房地产集团公司审计时，还需要考虑集团层面资金投入及 调拨，对于合并财务报表中利息资本化金额的影响。例如，母公司将借