代建管理方案(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】XXXX商业中心项目代建方案XXXX商业中心项目是XXXX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含XX华润商城与XX商务酒店，总建筑面积145600平方米，投资总额9.698亿元，是XX集团公司的重点建设项目之一。

2010年12月，XX集团公司成立了全资子公司XXXX 商业开发管理有限公司作为项目管理公司，负责该项目具体运作，为了明确建设过程中XX集团公司与XX开发公司双方的权利义务关系，提高项目的建设管理水平和投资效益，制定本代建方案。

一、委托代建的工作范围和内容：（一）按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计及初步设计评审，按照批准的初步设计，组织建筑施工图设计及各专项设计；（二）负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；（三）按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购；（四）负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订；（五）负责项目施工全过程的组织管理，办理竣工验收手续；（六）负责组织编制项目的预算，组织项目的竣工结算；（七）负责工程档案资料的整理和移交，负责向集团公司办理资产移交手续；（八）负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；（九）按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请，并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。

二、双方的权利义务关系（一）集团公司的权利与义务1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；2、审核批准项目的初步设计；3、审定项目的概、预算书和工程决算报告；4、审核批准项目的招投标方案；5、审核项目的重要合同；6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付，并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款；7、协调与政府部门的关系，配合开发公司办理各项建设手续；8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查；9、按合同约定支付代建管理费；10、参加项目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。

（二）开发公司的权利与义务1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；2、按照集团公司审定的项目建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购，行使招标人的权利和义务；3、代表集团公司与施工单位、监理单位、材料供应等与项目相关方进行合同谈判，参与签订集团公司、开发公司、施工单位或供应单位为主体的三方合同；4、代表集团公司行使项目建设（施工）过程中业主方的管理权利和义务，签署各类项目管理文件或函件，直接对项目的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价控制负责；5、按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出工程资金拨付申请，按项目建设进度支付施工、监理等单位工程款，并监督其资金使用情况；6、根据项目建设规模组建项目管理团队，申请取得房地产开发资质，合理使用代建费；7、开发公司在项目管理过程中的各项活动不得超出本方案授权范围；8、接受并协助集团公司对项目建设过程的各项监督检查；9、应根据相关会计制度的规定进行工程项目的会计核算；10、及时组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划。

每月5日前向集团公司上报项目建设进展情况和资金使用情况，及时上报建设过程重要环节和重大突发性事件；11、代表集团公司办理项目产权登记手续，做好项目有关工程资料及财务资料的收集、整理和移交工作。

三、代建的风险控制根据房地产开发企业管理与代建制的特点，结合集团公司《项目建设管理指导意见》、《招标投标管理办法》等相关规定，在项目建设过程中集团公司应就以下方面对项目建设进行适度的监督与控制。

（一）投资总额控制XX商业中心项目的概算及预算应委托具有相应资质单位和人员编制，并报集团公司董事会审批。

原则上工程预算不应超出工程概算。

建设过程中的各项成本支出应严格按照工程预算执行，单项工程成本超出工程预算的，应及时报集团公司财务部备案。

由于下列原因，致使工程实际投资与原批准概算发生变化，需对原批准概算进行调整的，按照集团公司工程概预算管理的有关规定执行：1、不可抗力；2、国家重大政策或技术规范发生调整；3、从项目实际出发，经集团公司批准对项目内容、标准等设计方案有重大变更；4、因受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术调整；5、主要材料、设备价格上涨幅度超出原批准概算不可预见费率。

（二）授权与监督1、施工及采购授权：1）代建过程中涉及《XX集团招标投标管理办法》规定需要进行招标的，按招标投标管理办法执行。

2）不符合招标条件的小型或零星项目招标、小宗设备材料采购可通过议标程序进行。

工程项目在20万元（含）以上、设备材料采购金额在20万元（含）以上的报集团公司审批确定，在上述额度以下由开发公司内部审批确定。

2、合同授权：1）授权开发公司进行项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等与XX商业中心项目相关的所有合同的谈判，签订集团公司、开发公司、施工或供应单位为主体的三方合同，并在合同中约定由开发公司承担建设单位的相应法律责任；2）单项工程（合同）在20万元（不含）以下的，由开发公司内部审批。

3）单项工程（合同）金额在20万元（含）以上的，经开发公司审核后应报集团公司审批。

按合同金额大小，集团公司分级次进行合同审批（法定代表人授权委托书见附件三），流程如下表：XX商业中心项目合同审批流程表3、项目合同印章管理集团公司为XX商业中心项目刻制“XX省XX集团有限公司合同专用章（Ⅰ）”，仅用于开发公司审批权限内合同的签署。

集团公司合同专用章（Ⅰ）由开发公司管理及使用，开发公司对加盖该印章合同的合法性和合规性负完全责任。

开发公司使用集团公司合同专用章（Ⅰ）时应进行用印登记，集团公司可定期对印章的使用情况进行检查，对超过审批权限使用印章的，开发公司负责人应承担相应责任。

根据合同审批权限应由集团公司审批的合同经审核批准后加盖集团公司公章。

项目相关合同签署后15日内应报集团公司财务部备案。

4、资金使用授权：1）项目建设资金的管理按本项第（三）条“资金管理”执行。

2）单笔设计、监理服务费用、工程进度款、设备材料款等项目建设资金按金额大小，分级次进行付款审批，流程如下表：XX商业中心项目建设资金支付审批流程表3）建设过程中发生的不可预见的零星支出，金额在2万元以内并且签订合同存在障碍的，可不签订合同，由开发公司根据实际情况审核后支付，但需取得合法有效的凭证。

5、工程建设过程中发生以下重大变更，应报集团公司核准后实施:1）项目建设规模大于（或小于）原设计批准规模10%及以上；2）项目主要建筑物等级、结构、用途发生变化；3）项目主要材料及设备选型发生变化；4）项目投资总额超出经批准的预算总额；5）单项工程投资额大于（或小于）原初步设计批准概算10%且金额大于（或小于）20万元的；6）单个合同金额变更大于（或小于）原合同的10%且金额大于（或小于）20万元及以上；7）工程工期延长3 个月以上；8）其他重大设计变更或其它重大突发事件。

（三）资金管理开发公司应制定与资金管理相关的内部控制制度，并报集团公司备案。

开发公司应设立XX商业中心项目资金专户，集团公司拨付的项目资金直接进入资金专户，专户资金仅用于与项目建设相关的支出，保证集团公司拨付项目资金的专款专用，体现开发公司不垫付资金。

开发公司应编制项目建设年度资金使用计划和月度资金使用计划。

次年的年度资金使用计划应于上年年终前向集团公司报送，并经集团公司核准。

年度资金使用计划经集团公司核准后，开发公司应于每月末向集团公司报送下月资金使用计划和资金使用申请，以及当月项目建设进展情况和资金使用情况。

集团公司应根据资金审批流程及时对月度资金使用计划进行审批，并将工程款拨付给开发公司，保证项目建设资金如期到账。

开发公司制定的资金计划，在施工过程中可根据具体情况进行适度调整。

开发公司必须按其与设计、监理、施工等单位签订合同，按照公司制定建设工程项目工程款管理办法支付工程款。

1）设计、监理、造价咨询等服务费用进度款支付，由工作单位提出进度款支付申请，开发公司审核确认其阶段性工作任务完成情况，按资金支付授权额度审批支付；2）工程进度款支付：按合同规定的进度款上报周期，由施工单位上报进度工程量及工程量预算，监理公司、造价咨询公司审核，再交开发公司内部审核后，按资金支付授权额度审批支付；3）设备材料款按合同约定并按资金支付授权额度审批支付；4）工程结算款支付：工程竣工验收后，由施工单位提交竣工图和工程结算书，监理单位核算工程量，造价咨询单位审核工程结算并提交结算报告，交集团公司进行实质性审核，或组织第三方审计并出具审计报告。

工程决算报告编制完成后送集团公司审核，报集团公司董事会审批。

结算报告审批后，施工单位提出付款申请，按资金支付授权额度审批支付。

开发公司将工程款支付给相关单位后，应报集团财务资金部备案。

（四）涉税问题和财务核算XX集团公司委托开发公司代建XX商业中心应签订委托代建合同，约定项目的范围、实施项目的期限、实施项目的权限、代建管理费、成本列支的范围、会计核算形式、工程款项的支付方式和期限、代建项目结算程序和方式等内容。

开发公司向集团公司收取的代建管理费应缴纳5.6%的营业税及附加，收取的代建管理费如有结余，还需缴纳25%的企业所得税。

开发公司应按代建管理费金额确认收入，开具发票并缴纳营业税金及附加，项目建设过程中发生的所有日常管理支出计入开发公司的相关成本费用。

集团公司根据开发公司开具的代建管理费发票计入工程成本。

建设期内应缴纳的相应税费在发生时由开发公司统一缴纳并计入项目成本，项目建设需要筹融资的相关成本费用由集团公司直接计入项目成本。

项目开发成本在开发公司进行会计核算，开发公司应通过“开发成本—XX商业中心项目”账户核算，并根据各项工程的实际情况可设置（1）土地购置、征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）装修工程费；（7）开发间接费等明细科目进行核算。

项目建设过程中，集团公司根据项目预算把项目资金分期拨入开发公司，与开发公司在账务上做往来款处理。

开发公司根据项目实际进度进行分阶段验收并支付工程款给建设方，并将代建工程成本归集至“开发成本—代建XX商业中心项目”。

项目竣工决算，办理资产交付手续后，开发公司结转开发成本并冲抵与集团公司往来款。

建设项目的设计、施工、采购等合同由集团公司、开发公司、施工或供应单位三方签订，在合同中约定发票的抬头均为“XX 省XX集团有限公司”。