龙湖香醍漫步及香醍别苑项目分析

龙湖香醍漫步及香醍别苑项目分析

项目简介

项目位于顺义新城旁，项目占地31.6万方。东依潮白河畔，坐拥3660公顷国家级森林公园，毗邻2008年奥运会水上项目场馆--奥林匹克水上公园，西侧为规划中的城铁S6号线、牛栏山一中(知名重点中学)，东南侧为乡村高尔夫、国际高尔夫，项目紧邻顺义新城行政中心，距首都机场仅15 公里，从京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道等城市快行线均可到达，交通便利。

区域

潮白河别墅区的历史

外销时期

时间回溯至1995年，几位当地的开发商以１０万元/亩的价格拿到了３００多亩土地，这便是潮白河别墅区的起点，这一年，北京的别墅市场还处于外销时代，加入世贸组织的努力也让越来越多外籍人士开始消去对中国的疑虑，来到这里寻找商机，他们所面临着第一个问题，便是居住。而兴建外销别墅的热潮，也由此兴起。

在这场圈地运动当中，今天潮白河别墅区的版图也基本形成，除去日后逐步冒出来的一些乡产权项目之外。潮白河绝大部分别墅用地，早在十年前就已经被圈定了。而这段时期，潮白河别墅区呈现出龙苑别墅一枝独秀的局面，这个外销别墅编号为002号的项目被视为潮白河别墅区的开端。曾参与该项目建设，现担任庞博国际执行董事的刘东表示，由于开发商实力不足，该项目被迫实行滚动开发，花了六年时间才建完231套建筑。但市场反响却异常火爆。

而龙苑成功的秘诀很简单，“老老实实把国外的东西照搬过来。”几乎全部建材都从美国进口，国外设计师进行设计。这些现在看来平常的举动在那个时代却至关重要，要知道，当年国内一些别墅设计时甚至都没有安置车库的概念，这在居住者主要为老外的大背景下，自然被市场唾弃。而龙苑，原汁照搬的海外产品，则“在北京全无对手，慢悠悠地卖”。

除龙苑外的其他别墅却乏人问津，除了自身原应之外，还因为以下两个原因：

第一是潮白河的断流，而当时作为别墅主要客户群的外籍人士，对自然环境的选择因素极为看重。而若干主攻水景的别墅也因此而死，比如潮白河下游的达观别墅，其一期项目的水系设计就因为潮白河断流后缺乏活水供应而成为臭水沟。

第二是1993年奥运会的申办失败，尽管这并没有直接对别墅区的建设产生影响，但因此而延期，甚至是取消的一些道路和配套设施的建设，使得区域的差异越拉越大，而距离城区更近更方便的温榆河别墅区，便慢慢兴起，把同时起步的潮白河远远地抛在了后面。

暂新的2007年

一直沉寂的潮白河别墅区在2007年重新焕发了生机，剧增的别墅供应量以及诸多知名开发商的云集使得该区域在十余年后重新成为别墅市场的焦点。在奥运经济和顺义新城建设的推动下，外加北京别墅用地的日趋稀缺，潮白河别墅区似乎将一洗过去名不副实的窘境。

奥运水上项目的选址已经在较短的时间快速提高了潮白河的知名度，这也会促进区域增建大量市政配套。

北京别墅用地的供应已经告磐，只有从盘活闲置土地或烂尾项目上多着手，而潮白河区域，是这类项目最为集中的地方。

在《北京城市总体规划(2006年-2020年)》中，顺义成为北京重点发展的卫星城之一。这一消息给顺义的建设发展带来了新机遇。区域内的开发商认为，已初步确定的“一港两河三区四镇”发展规划，以及在未来几年内机场东扩、新城建设、新国展中心等大型项目的兴建和顺义区农村城市化步伐加快等因素，都将对顺义区房地产市场产生良性的带动作用，业界对顺义的房地产走势也是普遍看好的。

潮白河别墅区特点：

1、低容积率。

平均在0.35左右的容积率，绝大部分别墅的容积率都在0.4以下。仅有龙湖·香醍漫步（0.49）、富力湾（0.48）、纳帕

尔湾（0.40）三个项目在该数值之上。

造成潮白河别墅区容积率偏低的原因，更多是历史遗留。由于过去该区域的项目开发一直进展不顺，因此而延续时间颇长。“其项目规划、容积率等等指标早在十年前就已经被定了下来，更改起来非常麻烦。”而十余年前的土地成本，以及针对外销市场的规划设计，都带来了容积率偏低的局面。

2、独栋居多，面积不大。

单体建筑面积都不大，多处于200至400平米之间，这也是外销时期的种种历史遗留因素造成的。建筑面积偏小的结果，是总价的降低。该区域的均价已经超过了13000元每平米的水平，已经比奥北略高，仅低于西山和温榆河别墅区。而该区域大部分项目同样由于历史原因，开发总量远不及奥北以及温榆河别墅区的潮白河。

3、建筑形式上的表现丰富多彩。

由于早年销售不利，潮白河区域缺乏可大批复制的成功产品，而这，也带来了开发商在产品上下足功夫，试图以奇制胜：

波特兰花园项目采取木结构形式

纳帕尔湾项目采取轻钢结构，规划中采取的围合式组团

易郡项目则早因打出新中式四合院的概念而为人所熟悉知。

东方太阳城的老年社区主题。

以高尔夫为主题的丽湾高尔夫别墅、北京乡村高尔夫别墅两项目都各具特色。

潮白河别墅区优势和劣势：

优势

两大自然环境优势：河流和森林

河流——京东第一大河潮白河，流经顺义区域的长度便有32公里，水域面积达14.8平方公里。

森林——北京地区最大的平原森林，面积达3660公顷的国家森林公园。

奥运升级配套及顺义新城规划带来的机遇

众多北京顶尖时尚运动场馆聚集、交通条件升级。

在别墅用地禁批的情况下，拥有大量的闲置土地或烂尾项目

劣势

离市区较远

受到历史遗留因素的影响

众多竞争楼盘

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，目前潮白河区域已经投入使用、正在销售和即将上市的别墅社区项目已超过20个，总建筑面积约300万平米，其中香醍漫步、金碧湖畔、易郡、纳帕尔湾、枫桥别墅、东方太阳城、美丽香舍等以独栋别墅为主的高档项目，在区域内较具代表性。

潮白河板块，

总图

布局顺应地块形状，体现了良好的土地利用率。

入口处设置大面积公共绿地，形象良好。

每排别墅一面为车道，一面私家庭院，公共与私密分离。

别墅没有停车库，别苑地下停车。

以上是龙湖花盛香醍、龙湖艳澜山的总平面，可以看出与本案有共同点：

☐布局顺应地块形状，体现了良好的土地利用率。

☐集中绿地及会所设置在入口处，施以精致的景观，即使小区形象良好，又提高了其的使用率。

☐小区内部没有集中的绿地。

☐组团感不强。