合生东宇项目推广策略030403
北京活力东方购物中心项目提案(DOC)
北京活力东方购物中心项目提案项目介绍北京活力东方购物中心项目位于北京市朝阳区，规划总面积约为10万平方米，其中商业用地面积约为8万平方米，地上建筑高度不超过4层，地下建筑高度不超过2层。
该项目由北京活力地产投资有限公司开发，旨在打造具有中华文化特色的高端商业购物中心，满足消费者不断提高的消费需求。
项目背景随着中国经济不断发展，消费者对高端商品和服务的需求越来越高。
目前，北京市场上的高端购物中心类型单一，很难完全满足消费者需求。
因此，活力地产投资有限公司决定在朝阳区开发活力东方购物中心项目，期望为消费者提供全新的消费体验。
同时，该项目也有助于提升朝阳区商业发展水平，推动经济社会发展。
项目定位活力东方购物中心项目定位为高端购物中心，主要针对消费者需求进行规划和设计。
该项目将提供多个品牌店铺，包括高端时装、珠宝、家居用品、美容护肤、餐饮等方面的店铺。
此外，该购物中心还将设有多个休闲娱乐场所，如电影院、儿童游乐区、桌游室等，以满足消费者的多方面需求。
项目优势地理位置优势活力东方购物中心项目位于北京市朝阳区，周边拥有较为繁华的商业区。
项目周边的居住环境也非常优秀，并且交通便利，方便消费者前来消费。
此外，该项目距离多个重要的政府机构和知名企业较近，有利于吸引高端消费群体。
设计理念优势活力东方购物中心项目的设计理念为“融合中华文化，开启品质生活”。
该项目的建筑设计融合了中国传统文化元素，同时又结合了现代建筑设计风格，更好地体现了品牌的高端和精致。
此外，购物中心的经营管理也将秉持“以人为本，客户第一”的理念，为消费者提供更优质的服务。
品牌营销优势活力地产投资有限公司本身在房地产领域有着良好的口碑，并且在建筑设计和物业管理方面也有非常丰富的经验。
该公司将凭借自身品牌优势，在购物中心项目的推广和运营方面拥有更多优势。
项目规划总体规划活力东方购物中心项目总体规划面积约10万平方米，其中商业用地约8万平方米。
购物中心主要分为地下一层、地上三层，包括商业店铺、休闲娱乐区、停车位等。
南国奥林匹克花园三期产品推广传播策略建议
强它广州乃至珠江三角洲中心居住区的地位。
• 道路交通等基础设施建设正有计划向前推进，地铁三号线已进入 正式施工阶段，番禺楼市真正搭上地铁快车
市场现状与趋势（二）— 大环境
• 大浪淘沙，多年的激烈竞争造就了一批地产巨头，如城建、富力、
合生等，他们以丰富的经验、雄厚的实力和不断创新的观念，不断
重组市场。 – 使房地产走出了低成本、低质量、小规模的初级发展阶段，一 批又一批规模大、质量好、概念创新的楼盘成为市场的主力。
祈福新村
• 规模：占地6500亩，目前已开发住宅近两万套
• 优势：项目开发较早，品牌知名度高 居住环境成熟，配套完善，生活、娱乐设施不假外求 交通网络遍布广州，更延伸至香港
容积低，绿化率高
• 缺点：位置较偏，距离广州较远 离华南快速干线迎宾路有一定距离，出入不太方便
• 广告语：祈福新村，精英卫星城
南国奥林匹克花园
三期产品推广传播策略建议
今天的内容
• 市场及竞争分析 — 我们的竞争障碍与机会 • 消费者分析 — 需求与态度 • 南奥三期所面临的主要挑战 • 南奥面临的机会 • 传播策略方向建议 • 核心传播信息 • 分阶、分析房地产市场的现状 与趋势开始
华南碧桂园
• 规模：首期总规划用地1038亩，总建筑面积25.6万平方米 • 广告卖点：首期容积率87%，绿地率50% 大型的配套活动设施和主题式园林布局 华南快速干线直达，到天河只需瞬间 • 广告语：华南碧桂园，每日的星级享受
• 由于开发早以及发展商的开发理念影响，华南碧桂园的产品外型略 显土气，缺乏时代气息 • 最新动向：碧桂园在今年的大动作是“软”“硬”兼施，在软件方 面推出“以您为尊服务年”系统工程，将重点由产品竞争转向产品附 加值竞争 • “以您为尊服务年”系统工程包括“以您为尊创新服务塑造工程”和 “以您为尊创新服务推广工程”，以社区服务和社区管理为目标。
合生创展骏景南园可研报告
骏景南苑项目可行性研究报告（东区）广州合生骏景房地产有限公司二00二年十月目录一、项目名称 3二、项目地点 3三、项目背景 3四、项目开发企业概况 3 （一）发展商简介 3 （二）投资商简介 4 五、项目规划设计 5 （一）总体规划 5 （二）主要经济技术指标 5 （三）形态结构规划 6 （四）住宅基本户型 7 六、市场分析及发展前景 7（一）2001年广州市房地产市场前景分析7 （二）项目市场分析101、优越的地理位置112、配套完善，生活便利113、周边楼盘分析124、项目的发展前景12七、项目资金筹集12八、基础数据说明 (13)九、项目开发与销售计划 (13)十、财务分析14（一）销售收益估算表14 （二）利润估算表14（三）现金流量表15 十一、项目评估结果16骏景南苑（东区）可行性研究报告一·项目名称骏景南苑二·项目地点广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。
建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。
项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。
三·项目背景第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。
广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。
第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。
“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。
第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。
可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。
第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。
卓昱南苑与北苑车位、车库与商业销售方案
卓昱南苑、北苑商业与车位销售建议及营销方案项目分析一、卓昱南苑、北苑住宅均已交房入住, 通过物业了解, 入住率均不高, 南苑目前入住率不足30%, 北苑交房时间稍长, 入住率在60%左右。
临街商业没有销售, 出租率也不高, 由于项目前面广场离道路较远, 通达性不高, 商业氛围较差, 不利于商业的出租和出售, 建议可实行先租后售的销售方式, 通过合理规划招商, 盘活项目社区商业, 达到后期出售物业的目的。
二、卓昱南苑、北苑由于入住交房不久、入住率不高的问题, 对车位销售带来很大困难, 南苑车位成交价在12~13万之间, 车库价格大体在22~23万, 相比同地段、同类型的物业价格较高, 对住户购买车位或车库带来抗性, 北苑车位主要由机械车位组成, 价格在6~8万不等, 车位价格17万, 价格较高, 但数量少, 车库剩余个别。
南苑销售车位50多个, 车库销售10多个, 北苑车位销售20多个。
车位销售处于初期阶段, 根据目前入住率的提高, 车位销售急待提上日程, 随着小区的逐渐成熟, 车位尽快销售将成为迫切解决的问题。
三、车位数量及总货值南苑住户及商业客户统计南苑北苑住宅730 350写字楼260 270合计990 620南苑、北苑车位与住户配比四、以上可以看出, 南苑、北苑车位配比情况, 车位比大约1:3, 可以看出, 车位还有很大销售空间, 如何解决销售不利因素是销售的关键。
五、卓昱南苑、北苑车位销售存在的问题分析1、卓昱南苑、北苑为拆迁项目, 客户大多为拆迁户, 经济实力不强, 多数住户没有车, 对车位暂时没有购买需求。
2、小区物业管理跟不上, 对停车管理不严格, 部分车辆乱停乱放。
3、周边有较多含大量地面免费停车区域的便道和广场, 分流本项目地下停车位置业需求。
4、小区及商业楼入住率均较低, 购买需求量较少。
三、车位及车库价格较之周边同类型楼盘项目价格偏高, 不利于客户购买。
四、社区外部的道路及商业广场、银行门口有免费停车位, 业主可将车随便停放。
合生创展江山帝景推广传播方案
实线 传播推广语
辅助推广
高层洋房
项目主推产品， 华南首席豪宅
打 造 华 南 板 块 豪 宅 标 杆
07年开篇之作，
商居别墅
全新别墅模式
项目定位
虚线——形象定位
传世豪宅 御领华南
收具 榜 等 观 高 藏有 项 综 、 度 价历 目 合 风 凝 值代 珍 优 水 炼 相稀势、项 传罕，品目 的有标质景 ，
产品包装
高层洋房形象包装——命名
山
山华私后 ，南家拥 气板山 2 势块林万 恢绵，平 宏延远方 群眺米
海
首
高无首首 度可席席 超豪， 越宅华 的地南 市位板 场，块
府
户方彰府 型正显邸 特大阔， 点气绰一 的气品 豪派大 宅、宅 ，
川壮无水前 阔敌道揽 ，江两珠 如景千江 海，米三 纳波开支 百澜阔香
江山共享的核心优势
引入整体形象
产品特征
高层洋房形象包装——产品属性定位
山海首府 临江依山 尊贵府邸
Logo整体造型稳重大方，字体结构有力、大气，彰显豪宅气派 利用咖啡色的深浅对比营造出明暗过渡的立体效果和金属般的 质感，显得豪迈、贵气，档次感十足 曲线造型的字体变化，仿似水波的变形，即巧妙地结合了项目 江景亲水卖点，又灵动地带出优雅高尚的项目气质
位清 明 ，晰 确 号传 项 召播 目 目产 属 标品 性 群定 ，
市树 王 驾 场立 者 御 高无 的 、 度可 姿 统 超态领 越出， 的现以 ，
关至 有 块 明 含华 引 的 确 义南 申 区 项 地至位目 区广，华 的州并南 相乃具板
延续06年形象推广
07年推广重点：树立“豪宅标杆”
实线——传播广告语
磅恢 御 礴宏 领 壮， 阔领 ，江 气而 势出 ，
俊城浅水湾项目推广策略
俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略........................................................................................................1.销售策略......................................................................................................................1.1销售总策略........................................................................................................1.2 2005年各阶段推售目标..................................................................................1.2.1销售初期（2005.2-3）.........................................................................1.2.2强销期（2005.4-6）.............................................................................1.2.3持销期（2005.7-9）.............................................................................1.2.4第二次强销期（2005.10-12）.............................................................1.3项目销售必备条件............................................................................................1.3.1法律文件.................................................................................................1.3.2现场包装.................................................................................................1.3.3宣传途经.................................................................................................1.3.4销售工具.................................................................................................1.3.5销售策略.................................................................................................1.3.6其他配合.................................................................................................1.4销售方式............................................................................................................1.4.1现场接待（坐盘销售）.........................................................................1.4.2展销会.....................................................................................................1.4.3数据库营销.............................................................................................1.4.4中原一二手联动.....................................................................................1.4.5外延展示.................................................................................................1.4.6客户联谊会.............................................................................................1.5促销策略............................................................................................................1.5.1折扣.........................................................................................................1.5.2变相折扣汇总.........................................................................................1.5.3宣传造势活动......................................................................................... 第二部分宣传推广策略................................................................................................ 第一章、意义·影响力.................................................................................................. 标竿·关于俊城·浅水湾的奖项.................................................................................. 创新·为时代的英雄们筑屋建所.................................................................................. 唯一性的卖点..................................................................................................................1、项目定位.............................................................................................................2、规划.....................................................................................................................3、建筑..................................................................................................................... 第二章思想·创造力.................................................................................................... 认知·机会藏于威胁中..................................................................................................1、认知劣势与威胁.................................................................................................2、认知优势.............................................................................................................3、认知机会............................................................................................................. 第三章操作·执行力....................................................................................................1、策略核心....................................................................................................................1.1策略·计划........................................................................................................1.2整合....................................................................................................................1.2.1产品.........................................................................................................1.2.2园林.........................................................................................................1.2.3地理位置及配套.....................................................................................2、项目解析....................................................................................................................2.1项目分析............................................................................................................2.2客群分析............................................................................................................2.3项目方向性阐述................................................................................................3、推广主线与宣传卖点组合........................................................................................3.1全程推广主题与推广主线................................................................................3.2宣传卖点............................................................................................................3.3推广主线与卖点的有效组合............................................................................4、各阶段推广策略........................................................................................................4.1销售初期............................................................................................................4.1.1时间安排.................................................................................................4.1.2形象推广主题.........................................................................................4.1.3阶段目标.................................................................................................4.1.4配合条件.................................................................................................4.1.5形象推广策略.........................................................................................4.1.6造势活动.................................................................................................4.1.7跟进情况.................................................................................................4.2强销期................................................................................................................4.2.1时间安排.................................................................................................4.2.2形象推广主题.........................................................................................4.2.3阶段目标.................................................................................................4.2.4配合条件.................................................................................................4.2.5形象推广策略.........................................................................................4.2.6产品推广策略.........................................................................................4.2.7推售单位.................................................................................................4.2.8造势活动.................................................................................................4.2.9跟进情况.................................................................................................4.3平稳销售期........................................................................................................4.3.1时间安排：2005年7-9月....................................................................4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”......................................4.3.3阶段目标.................................................................................................4.3.4配合条件.................................................................................................4.3.5形象推广策略.........................................................................................4.3.6产品推广策略.........................................................................................4.3.7推售单位.................................................................................................4.3.8造势活动.................................................................................................4.3.9跟进情况.................................................................................................4.4一期尾盘销售期（二期强销期）....................................................................4.4.1时间安排：2005年10-12月................................................................4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活”......................................4.4.3阶段目标.................................................................................................4.4.4配合条件.................................................................................................4.4.5形象推广策略.........................................................................................4.4.6产品推广策略.........................................................................................4.4.7造势活动.................................................................................................5、各阶段广告媒体投放频率及建议............................................................................5.1媒体列表............................................................................................................5.2媒体说明............................................................................................................5.3媒体选择............................................................................................................5.4媒体组合............................................................................................................5.5投放频率及规模................................................................................................5.6项目推广............................................................................................................5.6.1项目推广整合.........................................................................................5.6.2项目推广排期.........................................................................................5.6.3项目卖点挖掘.........................................................................................5.7户外广告牌安排（全年）：..............................................................................5.8路名牌安排........................................................................................................6、PR、SP活动方案.......................................................................................................7、地盘包装建议............................................................................................................7.1现场参观路线包装............................................................................................7.2售楼处内部分区及包装建议............................................................................7.2.1售楼处功能布局建议.............................................................................7.2.2售楼处室内包装建议.............................................................................8、费用统计....................................................................................................................俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。
上海合生前滩一号营销案例
项目附近有5家大型超市，涵盖家乐福、乐购、森宏 购物中心、迪卡侬购物广场、世纪联华等，小区离 最近的大润发只需步行2分钟。而东方体育中心、上 南路商业街、昌里路商业街等娱乐休闲配套，也给 业主的生活提供方便。
4
项目概况——项目规划
整个小区为纯法式风情建筑，外立面采用全石材干挂。项目由4幢精 装公寓和9幢精装叠加别墅组成，首批推出的房源分别为33、35、36、 37号楼共两幢公寓，两梯三户设计。全为高端精装公寓，房型从90140平米不等，这一面积段也迎合了绝大多数购房需求。层高3.1米。
客厅 主卧
销控表
12
广告策略
合生前滩一号媒体组合策略
户外
道旗、围板
报广
东方早报、新民晚报、新闻晚报、新闻晨报、东地产周刊
网络
官方网站、微博、各大媒体及新浪、搜房等服务网站
直效
看房团、团购、各项推广活动、上海电视台第一财经频道
东地产周刊
新浪乐居-团购报名
搜房团购
围板
东方早报 13
总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
20130325
上海 合生前滩一号 案例 营销篇
目录
Part 1 项目概况 1.1基本情况 1.2环境分析 1.3项目规划
Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏 Part 4 现场营造
4.1现场包装 4.2样板房 4.3广告策略 Part 5 总结与启示
2
项目概况——基本情况
基本概况： 区位
项目定位语：全石材精装滨江官邸
SLOGAN：前滩1号，时代之先
阶段
推广语
导入期
与前滩一路之隔
形象初定期
全石材立面精装高端公寓
合生创展集团水口东江地块策略提案-167页-中原出品-2019年 共238页
润园
东方威尼斯
鹏基万林湖
世纪东方城 合生国际新城 远东翡翠长堤 富盈鹿岛小镇
本案
碧桂园岐山度假村
珠江东岸、棕榈岛高尔夫、 半岛一号、东方新城
惠州主要高端别墅类物业
联排供应为 主，独栋缺 乏。
楼盘总体规 模大，别墅 辅以小高层 等产品
联排别墅均 价1.5万元 为区域市场 天花板价格
高端物业天 然资源丰富
635274 32130 25300 128000 185430
套数 151 50 100余 152 280 100 25 83 130 14 约173
1258 90余 48 一期26 164
价格分析
第一居所
纯水岸三期
东方花园 香密湖1号
价格 80000
非第一居所 天琴湾三期 梅沙湾、东部华侨城
星河丹堤 第五园
/ / / / 11000
核心资源
原生态山林、天然湖泊
原生态山林、高尔夫 规模占地、生态山林
公园/广场 规模占地、公园/广场
天然江景 天然江景 天然江景 原生态山林、人工湖景 原生态山林、人工湖景 原生态山林，水系 规模占地 规模占地，体育公园 高尔夫 高尔夫、人工湖景
惠州高端别墅类物业小结
>>高端项目天花板价格增幅较快，后续上涨力度短时期较为有限 >>高端项目价格对自然资源的敏感度不高 >>拥有天然资源的市场存量及潜在供应量较大，竞争相对较强
项目名称
物业类型
雅居乐白鹭湖 一期
独栋/联排别墅、小高层
公爵小镇
庄园式独栋别墅
奥林匹克花园 世纪东方城
联排/合院 独立/联排别墅、小高层
合生国际新城
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售价
3750元/m2至14500元/m2
280 m2 ~ 450m2 100000 m2 ~ 800000 m2 120m2至1180m2 345 m2 ~ 950 m2 1998000 m2 999000 m2以下
1300元/m2至3300元/m2
6000 元/m2 ~ 10000元/m2
市场环境扫描 项目特性分析 消费群体研究 整合传播定位
公关活动 影视广告 媒体传播
传播计划
预热期（2003年6-7月）
导入期（2003年8月） 蓄势期（2003年9月) 热销期 （2003年9月底—10月1日国庆节期间）
深化期（2003年11月-12月）
市场保温期（2004年1月—2月） 后续阶段 深度热销期（春节后）
周边同等价位的高档楼盘 之激烈竞争。
雅居乐御景峰 白云堡豪苑 棕榈园 汇景新城 颐和山庄
高 价
琶洲雅郡
宏城花园 锦绣香江 江南世家
洋房+别墅
丽江棕榈滩
纯别墅
南湖山庄 金碧御水山庄 桐林美墅馆 万博翠湖花园 东宇项目
祈福新村
华南碧桂园
低 价
合生创展的
品牌DNA ——合生品牌资源
"优质生活，完美体现"
新知富阶层
专业成就
•专业人士
东宇 大康之家
•大康
金碧御水山庄
个人成就
中产家庭
凤凰城
•中康
•小康
认同
•平民 社会人口形态
新知富阶层“需求密码” Requirements Passwor
年龄： 35-45岁 性别：男 收入：15000元/月以上 学历：大专以上 职业：中型私企老板、大型企业金领、专业名人 需求能力
公关活动：帝
目的：产品入市，加强产品形象信息传播，增强促销氛围，推出 优惠政策，制造媒介焦点。
方式：市内主流报纸媒体之地产或财经版，以软文+硬广告进行 传播投放；
在市内主流电视媒体进行东宇项目产品影视广告传播投放 软文主题：“别墅生活优惠活动”主题讨论 《别墅生活· 空间决定生活质量》 《别墅生活惊喜无限》 《帝景· 别墅生活，生活的艺术》 公关活动：帝景· 别墅生活别墅生活惊喜无限
保温期：1月1日—2月29日
目的：加强品牌形象信息传播，借新年、春节PR活动制造媒介焦 点。
方式：市内主流媒体之地产或财经版，以软文方式进行传播投放
软文主题：“别墅生活的人文氛围”主题讨论 《生活在别墅》 《纯粹别墅生活的标准》
公关活动：别墅生活新年缤纷嘉年华
合生东宇项目服务人员架构
品牌管理监控：唐都总经理室
蓄势期：9月1日—9月30日
目的:加强产品形象信息传播，借中秋节公关活动制造媒介焦点。 方式:市内主流媒体之地产或财经版，以软文+产品硬广告进行传 播投放 在市内主流电视媒体进行东宇项目产品影视广告传播投放
软文主题：“帝景· 别墅生活开盘”主题讨论 《帝景· 别墅生活开盘在即》 《帝景· 别墅生活在新荔枝湾举行入市新闻发布会》 《别墅生活有什么好》
——产品素质要求理念
"做新生活引领者"
——市场理念
DNA：以产品品质为基石，以文化
为背景，以创新为信念
目录
市场环境扫描 项目特性分析 消费群体研究 整合传播定位
消费群特征分析 消费群需求分析
传播计划
东宇别墅消费定位分析——新知富阶层
价值取向
二沙岛
社会成就
麓湖名轩
富 豪
•贵族 •暴发户 •名流
文化圈成就
东宇项目SWOT分析
高品质纯别墅建筑 位于天河区东圃 处于绝无仅有的绿化带区域 开发商雄厚的实力 交通不便
配套不完善
尚未形成成熟的人文氛围
用地所处东圃大环境，将 成为热点地区；
S W O T
番禺区成熟人文氛围及配 套完善的别墅+洋房社区；
政府对别墅开发的限制；
开发商的美誉度； 地块具有一定的起伏，具 备山地景观规划条件。
东宇项目销售与品牌美誉双效提升
帝景· 别墅生活2003年6月—2004年2月 销售推广节奏
预热期：6月1日—7月31日
目的：加强帝景品牌形象信息传播，为10月之销售蓄势。 方式：市内主流媒体之地产或财经版，以少量软文进行传播投放 软文主题：“东圃板块热”主题讨论 《高瞻远瞩——合生创展投资东圃板块》 《未来市中心，合生创展捷足先登》
品牌DNA
传播计划
东宇项目物理特性
发展商：广州合生东宇房地产有限公司 地 址： 广州市天河区广园东路以北 占地面积：221535平方米 建筑面积：11万平方米
容积率：0.5
楼层分布： 独立别墅及TOWNHOUSE，分东西两片
价 格： 东区120万~150万
物业特点： 市区内的半山豪宅
西区250万~350万
深化期：11月1日—12月31日
目的：加强产品形象信息传播，推出优惠政策，深化产品投资优 势
方式：市内主流报纸媒体之地产或财经版，以软文+硬广告方式进 行传播投放；
软文主题：“别墅生活艺术”主题讨论 《在这里你能找到属于自己的空间》 《在帝景· 别墅生活的一天》 《圣诞快乐，帝景· 别墅生活》 公关活动：别墅生活圣诞浓情狂欢夜
合生东宇2003年度别 墅楼盘推广策略
唐都广告· 房地产事业部
东宇项目对合生品牌的意义
作为合生首次进入别墅市场的先锋，首次亮相
必须一鸣惊人
传播风格除了延续母品牌的文化风格外，更是
提升母品牌的一次契机
作为不动产的推广，实际传播机会只有一次， 成败关键在于定位准确 填补市场的空白，寻找机会，承接创新理念， 创造合生别墅的领导性地位
媒体传播规划建议
享受纯别墅生活
空中打击
•TVCF • 系列片 30” •户外广告 •系列软文报道
地面推动
公关造势
•中秋即将上市 新闻发布 •热销期推出购 楼优惠正策
终端展示
•中秋节热销 •深度推广认知 •全面品牌提升 •后继延伸销售
•东宇项目形象： 报纸等沟通物料 •售楼终端形象展 示与公关物料
•空间户外形象展 示系统
有较高收入水平，有很强的购买潜力
需求动机 二次或以上置业，投资或自住 需求偏好 理性与感性的结合，生活品质提高，身份体现
个性倾向 自信、开朗、沉稳、注重自身素质及文化素养
人文关怀 注重和同等和高等层次的交流 家庭观念 传统中国文化观念，尊老爱幼、讲究夫妻生活情调 生活观念 讲究生活质量，注重私密性，追求自由的生活空间
是全新的标准。
精神 层面
广州楼盘竞争发展趋势
比生活方式
文 化
比地段
比价格
比景观 比环境
比户型
物理 理性 层面
感性
东宇别墅品牌定位----城市山谷V.S新知富阶层
品牌资源利用及提升
打造别墅文化，创建别墅标准
居住文化 建筑品位文化
园林设计文化
社区文化 大地伦理“亲地性”
服务配套文化
消费群需求与别墅文化的气质结合
别墅
Villa别墅在中国古代称为“别院”，
是指达官贵人正常居所之外的第二个度 假、避暑的住所。
目录
市场环境扫描 项目特性分析 消费群体研究 整合传播定位
传播计划
广州别墅市场扫描
市场 消费者 政府
总结： 快、准、狠
产品
花 都 区
各区域别墅楼盘概况
单位建筑面积 白云区 花都区 占地面积 容积率
策略总监：赵林
创意总监：袁琴
项目执行经理：陈辉
雪客 莲户 服 务 何 尹 、 王
策 略 企 划 陈 辉
创 意 设 计 邱 远
文 字 撰 稿 肖 志 龙
媒 介 资 讯 谷 雨
行 政 财 务 蔡 丽 红
丰 泽 堂 影 视 公 司
派 锐 公 关 公 司
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THANKS！
尊贵的 地位 内敛的 修养 浪漫的 生活情调 大气的 追求
崇高
自信 认同
气质
表现 态势
审美观念
感受感觉
格局
气度 期望
消 费 表 现 端
享受纯粹别墅生活 轻松 气质 自由 身份体现 感受自然
完美家园
超值投资
高品质生活
成熟的人文环境
东宇项目品牌名称
帝景苑の别墅生活
睿（瑞）鑫（馨）谷
君之域 骏朗雅域
目录
导入期：8月1日—8月31日
目的：加强品牌形象信息传播，制造媒介焦点 方式：市内主流报纸媒体之地产或财经版，以软文+少量品牌硬 广告进行传播投放； 在市内主流电视媒体进行品牌影视广告传播投放
软文主题：“纯别墅生活”主题讨论 《享受真正的纯别墅生活》 《广州的纯别墅文化在哪里》 《合生创展在东圃打造纯别墅生活》
产品机会点
2003年广州推出的别墅总量 将超过5000套，但纯别墅楼 盘仅占少数 以纯别墅楼盘出台，弥补产 品空缺 天河区没有纯别墅的楼盘
市场机会点
作为新兴贵族区域，有巨大的 消费潜力 以纯别墅中高价楼盘入市容易
填补市场空白
目录
市场环境扫描 项目特性分析 消费群体研究 整合传播定位
项目物理特性
SWOT分析
消费分析总结
消费者期望
一种纯粹的高尚生 活文化氛围
自我 實現 尊重需求
社會需求
消费者需求
一个成熟的综合 性别墅生活区域
安全需求
生理需求
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市场环境扫描 项目特性分析 消费群体研究 整合传播定位
传播计划
产品定位
城市山谷
纯粹的：城市山谷在纯别墅区里 拒绝与高层、小高层这样的住宅产品混杂在一起，这样只会沾 染它的纯粹———他正成为新知富阶层的最大聚居地 超越的：城市山谷背弃传统信念 对传统别墅的挑衅和发展，同时也是超越和提升 城市山谷超越了人们的时间观念的，它与人们的工作地点在交 通上保持通畅 城市山谷超越了人们的空间观念，它是对居住空间的重新定义。 城市山谷超越了人们的价值取向，它改变了人们评判别墅的标 准。位于金字塔顶层的新知富阶层，自然、和谐、温情、关爱