基于价值链房地产项目成本控制论文
房地产项目成本控制研究论文
房地产项目成本控制研究论文房地产项目成本控制研究论文随着城市化进程的加速和人口增长对住房需求的不断扩大，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
房地产项目的开发和投资，不仅能够带动相关产业的持续发展，还可以为城市提供更多优质的住宅、商铺及公共配套设施。
然而，由于房地产行业本身的复杂性和投资风险较高，房地产项目成本控制就显得尤为重要。
本文将以房地产项目成本控制为研究对象，探讨该领域的相关理论和实践问题。
首先，我们将从房地产项目成本的构成因素入手，分析不同成本项对项目总成本的影响。
其次，我们将探讨房地产项目成本控制的基本原则和方法，包括成本控制目标的确定、成本控制策略的制定和成本控制实施的具体措施等方面。
最后，我们将以案例研究的形式，进一步分析房地产项目成本控制在实践中的应用。
一、房地产项目成本构成因素房地产项目的成本构成因素主要包括：土地成本、设计施工成本、设备采购成本、物业服务成本、人力资源成本、财务成本、税费成本等。
这些成本构成因素的比例和作用，对于项目的总成本和投资回报率有着非常重要的影响。
首先，土地成本通常是房地产项目中投资的主要项之一。
土地成本的高低取决于土地位置、用途、招拍挂等政策和市场价格，因此，在项目选址和土地配置中需要进行精细分析和风险评估。
同时，土地成本也是导致一些房地产项目成本高企和盈利难以保证的主要原因之一。
其次，设计施工成本是项目投资的核心内容。
设计阶段需要考虑用途、功能、功能，规划设计、效果图绘制、前期设计咨询等成本。
而施工阶段需要考虑建筑结构、施工进度、质量控制、安全保障等成本。
设计施工成本的高低取决于项目的建筑类型、材料、技术、标准和规范。
因此在设计师、技术员和施工总包的选择时需要考虑专业的水平，原材料的品质，施工质量等多方面因素。
再次，设备采购成本通常是房地产项目中不可忽视的一项成本。
设备采购的种类和成本与项目的类型、用途、功能、规模等因素密切相关。
如在写字楼项目中，投入大量的企业设备将导致成本大幅上升，而且其维保、修理等费用也是需要计算在内的。
房地产开发项目成本控制管理论文
房地产开发项目的成本控制管理探讨摘要：房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。
从而能动地影响决策、设计、施工等阶段的全过程管理，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。
本文就施工阶段的成本控制做了几个方面的探讨并提出解决方法关键词：房地产；利润；成本控制；施工阶段中图分类号： f293.33 文献标识码： a 文章编号：前言：房地产开发是一个完整的过程，合理地确定工程造价，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价结算价、竣工决算价；工程造价的有效控制，就是在优化建设方案设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何，显得至关重要，它直接关系到企业的生存和发展。
房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。
虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。
项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。
如何对施工阶段的成本进行有效的控制，我认为可以从以下几个方面进行考虑：一、标后施工组织设计的审定房地产企业一般不怎么注重施工组织设计或施工方案，没有对施工组织设计的经济性、可行性进行认真分析，监理、工程部门对标后施工组织的审核大多流于形式，审核完后即束之高阁；可是在承包人提交的施工组织设计中往往会隐藏一些不合理的之处，在后续的施工及竣工结算中增加费用，这也是房地产成本控制中容易被忽略的地方。
基于价值链的房地产投资成本管理
武汉理工大学研究生课程论文基于价值链的房地产投资成本管理课程名称：投资决策理论与实践学院（系）：土木工程与建筑学院专业班级：项目管理专业102班学生姓名：李志娟基于价值链的房地产投资成本管理李志娟摘要：从房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。
本文首先分析了房地产项目成本构成以及其控制流程，再以房地产公司开发项目的价值链管理方法为理论依据，运用价值链管理理论对房地产开发项目的活动流程进行分类，将房地产开发项目全过程分为开发决策、前期设计工作、施工建设建设、竣工结算、销售阶段五个价值链活动阶段，并相应提出各自成本控制的关键点和对应措施，从而为房地产开发公司提供各种可借鉴的项目成本控制方法。
关键词：房地产；价值链；成本管理Real Estate Investment Cost Management Based on Value ChainLi ZhijuanAbstract：Cost control is an important part of managing content in real estate development project.Firstly, This paper analyzes the cost structure of real estate projects and their control flow, then takes the company value chain of the real estate development projects as the theoretical basis, use the value chain management theory to the activities of real estate development project classification process. The whole process of the real estate development is divided into development projects, pre-design work, construction, building construction, completion of settlement, sales stage five stages of value chain activities, and propose their own costs of the key points and the corresponding control measures, so as to provide a variety of project cost control methods for real estate development company.Key words：Real estate; value chain; cost management1、引言近年来，随着我国城市化进程的不断推进，大规模的房地产开发项目正在加速投入建设。
房地产项目开发过程的成本管理论文
房地产项目开发过程的成本管理论文房地产项目开发过程的成本管理论文近几年房地产开发项目数量快速增加，如何对房地产项目开发过程成本很好的管理,是每一个房地产商关心的问题，本文分析了房地产成本管理的重要性以及开发过程每一个环节具体的管理措施，提出自己的建议。
引言当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。
要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理摸式来关注。
下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。
1、房地产开发成本管理的重要性任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是贯穿于项目的始终，从项目的定位，初步设计，施工设计，工程建设，交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等，根据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为88％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究，成立自己的设计团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内苗^构造、设备安装及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。
而施工开始后节约投资的可能性仅为12％，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好现场工程管理.不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。
在建筑法律不断健全的今日，要从招标阶段进行严格的筛选协作单位，不能超越招投标等相关法律的规定，设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。
建设过程中包括监理单位，施工单位(总分包单位），材料供应单位的确定，甚至后期物业管理单位的确定，都通过公开招标或者邀请招标，择优选取，以取得项目各参与共贏。
房地产开发项目成本控制与管理论文
浅析房地产开发项目的成本控制与管理【摘要】随着竞争的加剧，以及国家对房地产开发实行的愈来愈严的宏观调控政策，房地产开发企业的利润空间不断缩小。
如何降低项目的开发成本对于提高开发项目的竞争力具有重要的意义。
本文中，笔者首先对房地产开发项目成本控制的对象进行了简要的阐述，在分析房地产开发项目成本控制与管理方面存在问题的基础上，重点提出了优化房地产开发项目成本控制与管理的对策与建议。
【关键词】房地产；开发项目；成本控制；对策当前，中国的房地产市场已经进入了稳定的成长期，房地产行业的竞争也呈现出了规范化的发展趋势。
在国家对房地产行业实施严格的宏观调控政策的背景下，开发商要想获得原有的丰厚利润，就必须从项目开发本身出发，对开发项目实施科学的成本控制与管理，这不仅对于项目本身的竞争力具有重要的影响，同时，对于提高房地产开发企业的品牌也具有重要的意义。
1 房地产开发项目成本控制对象房地产开发项目成本控制是一个全过程、全方位的控制过程，企业只有对开发项目实施严格的控制，才能最大限度地降低项目的开发费用，提高企业的利润水平。
房地产开发项目成本控制应该主要围绕土地成本费用控制、开发决策阶段控制、项目设计阶段成本控制、招投标阶段成本控制、施工竣工阶段成本控制以及营销阶段成本控制等几个环节展开，采取具有针对性的措施，降低项目开发的成本，以最大限度地提高项目的获利水平。
2 房地产开发项目成本控制与管理存在的问题随着我国房地产市场竞争的日趋规范化，房地产开发项目的成本控制也逐渐趋于合理。
但是，与西方发达国家的项目开发相比，我国的房地产开发项目的成本控制还存在着诸多问题，成为制约企业获利能力、行业发展的重要因素。
我国的房地产开发项目成本控制与管理主要存在以下几个方面的问题：2.1 缺乏对开发项目实施全过程控制与管理从我国房地产开发项目的成本控制现状来看，大多都比较注重项目施工阶段的成本控制，而对其它几个环节则缺乏足够的重视，导致开发项目成本的额外增加。
房地产的成本核算控制对策论文
房地产的成本核算控制对策论文房地产的成本核算控制对策论文房地产企业是一个需要巨额投资的产业，任何的企业和每一个的投资者的最终目的都是盈利，这也是房地产企业主要的内部压力来源。
下面是小编收集整理的房地产的成本核算控制对策论文，希望对你有所帮助！一、房地产企业成本控制的必要性1.房地产企业成本控制是房地产企业的生存与发展需要。
面临着竞争越来越激烈的市场，任何一个企业都要在生产、经营、管理等其他的各个环节进行严格的把控，这是获得一席生存之地的必要举措，房地产企业也是如此。
企业的生存也就是“收入”和“支出”的问题：如果收入等于支出，那么所呈现的就是收支平衡；如果收入低于支出，那么企业就面临着危险；如果收入大于支出，那么企业就有了积累，就可以获得更好的发展。
而要想使收入大于支出，其中的办法之一就是节约支出，对企业的成本进行核算与控制。
2.房地产企业成本控制能够满足投资者对回报的要求。
房地产企业是一个需要巨额投资的产业，任何的企业和每一个的投资者的最终目的都是盈利，这也是房地产企业主要的内部压力来源。
企业只有能够获得更多的.利润才能够吸引更多的投资者对企业进行投资。
因此，只有对企业的成本进行核算与控制才能够满足投资者对预期回报的要求，企业才有资金基础。
3.房地产企业成本控制是提高房地产企业经营管理水平的需要。
房地产企业的成本核算与控制一个企业各个环节的工作质量和工作业绩最终都可以通过成本指标呈现出来，成本管理是一个具有综合性的经济指标。
因此，房地产企业的成本核算与控制对于企业的生产管理、技术和质量管理等多个方面具有很大的影响力，所以，房地产企业的成本核算与控制对于整个企业各个方面都有着很大的作用。
二、房地产企业成本核算与控制中存在的问题1.缺乏成本核算意识。
就当前的情况来看，很多企业虽然有了成本核算意识，但是没有真正的认识到成本核算的意义所在，财务人员也没有及时的跟随新的知识体系发展的步伐，使企业的成本核算失去了一定的真实性和合法性。
房地产企业项目成本控制论文
浅谈房地产企业项目成本控制【摘要】作为国民经济的重要支柱和国民财富的重要组成部分，房地产行业近年来飞速发展，房地产投资项目日益增加，竞争也越来越激烈。
作为具有投资功能的消费品，房地产深受美国金融危机和欧债危机影响，出现全球性的成交量萎缩和价格下跌。
同时，中央政府坚持严格的房地产调控政策，短期内看不到放松的可能，导致国内房地产成交量萎缩和价格下跌。
面临极为日益激烈的内部竞争和恶劣的外部环境，房地产企业要想生存和发展，就必须重视项目成本控制工作，切实提高自身成本控制水平。
本文将总结并分析房地产企业在项目成本管理中存在的问题，并提出项目成本管理措施，以期对房地产企业的有限资源进行最大化利用，提高房地产企业资源利用效率。
【关键词】房地产企业；项目成本；成本控制一、房地产企业项目成本概述房地产企业项目成本是指房地产项目的建设开发成本以及后期销售或者试用阶段发生的各项成本，即房地产项目成本包含项目决策设计、建设开发、后期销售过程中发生的各项费用。
通常而言，主要包括以下几项费用：土地使用费、前期工程费、安装工程费、相关基础设施建设费以及项目开发间接费用。
项目开发间接费用主要是指在项目开发期间发生的各项管理费用、销售费用、财务费用以及发生的各项税费等。
（1）土地使用费土地使用费一般是指房地产企业为项目开发所支付的土地拆迁及征用补偿款，主要包括为取得建设用地而支付的城镇土地出让金、土地征用费、耕地占用费、契税、相关城镇居民劳动力安置费以及拆迁安置补偿款等。
在成熟的房地产市场条件下，土地使用成本由购买土地款项和购置土地过程中发生的各项税款组成。
土地使用成本在整个房地产项目成本中比例较高，一般占到25%，并且所占比例有上升的趋势。
（2）前期工程费这部分费用主要是指房地产企业在进行项目开发之前所进行的地质勘探费用、可行性研究、环评、地灾评估和水土保持方案制定费、设计费用等相关土地开发的费用。
项目报建时向政府部门和水电气暖部门缴纳的配套费等，相对而言，这部分费用所占房地产项目成本约为5%。
房地产开发项目成本控制论文
房地产开发项目的成本控制摘要：房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。
它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。
本文探讨了房地产开发项目的成本控制。
关键词：房地产；开发项目；成本；控制；措施中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于一个项目从谋划运作到全部房屋销售出去的始终。
合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。
虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点, 在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。
一、房地产开发成本特点分析1、开发成本内容复杂成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。
由于房地产开发周期长, 成本内容多,，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。
成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。
2、开发成本构成的影响因素多房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。
而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
3、开发成本可塑性强由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。
这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。
这些特点使得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。
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基于价值链的房地产项目成本控制研究摘要：控制项目开发和运营成本是现阶段房地产企业生存和发展的前提。
基于迈克尔波特的价值链理论构建房地产企业价值链模型，将房地产企业的活动分为基本活动和辅助活动。
作为房地产企业的基本活动，房地产项目的开发和运营不仅仅是价值增加过程，也是成本增加过程。
在分析房地产项目全过程的基础上，结合工程实践提出加强房地产项目成本控制的策略方法。
该方法对于房地产企业优化成本控制具有一定指导意义。
abstract： it is the prerequisite for the survival and growing of real estate enterprises to control project development and operation cost. real estate enterprises value chain model is built based on michael porter’s value chain theory， and real estate enterprises activities are divided into two categories： basic activities and supporting activities. as the basic activities of real estate enterprises， project development and operation process is both the process of value increasing and cost increasing. based on the analysis of whole construction and operation process of real estate project， some methods to strengthen real estate enterprises cost control are put forward combined with engineering practice. these methods can help real estate enterprises to optimize cost control.关键词：房地产企业；成本控制；价值链；全生命周期key words： real estate enterprise；cost control；value chain；full life cycle中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2012）34-0013-030 引言近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加强，房地产企业的生存压力越来越大，高企的房价使得市场需求率不能顺畅的转换为营业收入，国内房地产市场所呈现出来的形势对开发商而言并不乐观。
在此形势下，如何不断降低房地产项目的开发成本和运营成本是房地产企业必须思考的问题。
房地产项目成本控制不仅仅是建设施工阶段的成本控制，还包括建设阶段之前的投资阶段和和之后的销售阶段、运营维护阶段，即应从建设项目全生命周期角度，针对不同的阶段采取不同的成本控制策略。
对此，迈克尔波特教授提出的价值链理论能够提供很好的借鉴。
1 房地产企业成本控制的现状布拉米奇（2002）认为，传统的企业成本控制是通过最大限度的避免成本的发生以求企业利润的最大化，倾向于关注企业内部，聚焦于内部业务流程的成本控制，在一定程度上忽视了对于企业外部顾客和竞争对手的分析。
这种成本避免的管理逻辑与现代竞争环境下重视顾客满足的目标存在一定的偏离。
而对于房地产企业，由于房地产行业粗放式的发展模式，使得其对于实现企业内部成本控制尚且没有做到，更不用谈实现企业外部的成本控制。
成本控制问题已经成为目前房地产企业面临的主要问题，它制约房地产企业管理水平的进一步发展。
本文对房地产企业成本控制的现状作出如下分析。
1.1 对成本控制的重视度不够全过程全方位的成本控制很少被列入企业的重大目标体系之中。
很多企业都不注重房地产项目的成本控制，由于房地产行业的利润率相对其他行业较高，在我国房地产行业的发展过程中，往往采取粗放式经营。
又或者只是关注材料的采购成本以及在工程竣工之后进行一个大概的成本结算。
1.2 缺乏合理的成本控制体系大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，没有将成本控制体系放在重要的位置，一些企业虽然出台了相应的政策，但限于管理水平的问题，基本是形同虚设。
建立成本控制体系过程中，当成本耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善，企业没有及时进行相应的职责权限的划分。
这样的制度不利于调动员工的工作积极性，赏罚没有明确细分，没有进行实际的成本控制考核，当房地产项目竣工后，起不到其应有的作用。
1.3 成本预算不合理在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。
另外，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，大部分企业对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，比较重视项目完结时成本的计算，使得成本控制体系的作用失效，因为不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题。
2 房地产企业价值链模型2.1 价值链理论概述迈克尔·波特在1985年出版的《竞争优势》中首次提出了价值链的概念。
波特认为每一个企业的价值链都是由以独特方式联接在一起的九种基活动类别构成：内部后勤、生产经营、外部后勤、市场销售、售后服务以及企业基础设施、技术开发、人力资源管理以及采购。
以上活动可以分为基本活动和辅助活动两类。
价值链将一个企业分解成战略性相关的许多活动，企业正是通过比竞争对手更廉价更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的，波特认为一个企业盈利能力的关键，是企业是否能创造买方所需要的价值，并确保这种价值不落入他人的手中。
房地产项目是一个具有较长周期，涉及较多阶段的活动集合体。
整个项目过程的复杂性往往给房地产企业造成了一定的成本控制困扰，从哪个环节着手成本控制、对哪些活动进行成本控制、如何最大程度的体现成本控制的效果，这些问题也给当前房地产企业的成本控制工作造成了一定的阻碍。
运用价值链的方法对房地产企业的价值活动进行分析是我们提出成本控制策略的基础。
房地产项目是房地产企业盈利以及成本控制的基础，为此本文首先对房地产项目的全生命周期进行分析。
2.2 房地产项目开发和运营过程分析从全生命周期角度看，房地产项目开发和运营分为四个阶段：概念形成及投资决策阶段，建设阶段，销售阶段和运营维护阶段。
2.2.1 概念形成和投资决策和前期阶段任何一个房地产项目都是从形成概念开始的。
形成概念之后，投资企业通过进行项目的可行性分析（经济可行性、环境可行性和社会可行性）得到要不要投资该项目以及投资多少的结论。
房地产项目的可行性研究工作，是对拟开发项目的必要性和可行性进行决策分析，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择和做出判断和决定的过程。
其根本目的是实现项目决策的科学性和合理性，减少或者避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
2.2.2 建设阶段建设阶段从前到后包括前期阶段，招投标阶段，设计阶段，施工阶段和竣工验收阶段。
前期阶段的内容主要包括：凭证的获取；项目立项和可行性研究报批；专项审查；征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的形成；等等。
设计阶段分为初步设计、方案设计、施工图设计三个阶段。
在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设工程项目的结构形式；在方案设计阶段，确定工程项目设计的合理性和可行性，是对复杂工程的重大技术问题进一步深化设计，作为施工图设计的依据，编制修正预算，修正投资控制额；而在最后的施工图设计阶段，确定建设工程项目的造价，控制设计标准和主要设计参数。
招投标阶段是开发企业根据开发计划，结合设计方案和预算将项目分拆成若干子项目，组建评标小组，制定评标、定标办法，编制工程招标文件和标底，并报招投标管理机构审定，发布招标公告，开展招投标工作。
施工阶段就是施工单位根据设计单位出具的图纸形成建筑物或者构筑物的过程。
竣工阶段主要工作包括竣工验收和竣工结算。
2.2.3 销售阶段销售阶段是房地产项目的核心阶段之一，房地产产品只有经过销售转化为营业收入才能为企业提供运营资金。
房地产营销分为直营、间接营销和联合一体销售三类。
房地产企业应该根据自身情况选择最合适的营销方式。
2.2.4 运营维护阶段伴随着gdp增速的放缓，我国大建特建的时期逐渐走向尾声，不久的未来房地产物业的运营和维护将逐渐应该成为房地产企业关注的重点。
对于房地产项目的物业管理，如何使用最低的成本为业主提供最好的服务并延长建筑物和设备的使用寿命是房地产企业必须重点思考的问题。
2.3 房地产企业价值链模型构建基于以上分析，建立房地产企业价值链模型，见图1。
房地产企业的基本活动：①内部后勤：主要包括项目开始施工前的前期准备工作。
如项目市场定位分析、开发土地的调研、开工前相关证件的办理、规划设计方案的确定、工程造价的概预算等活动。
②生产经营：包括项目施工至竣工验收的整个阶段。
③外部后勤：主要是房屋销售相关合同的签订、房屋产权证的办理、房屋的对外交付等活动。
④市场营销：主要是房屋的销售活动。
如项目的包装定位、品牌的塑造、销售价格的确定、广告策划与发布、销售人员的培训等活动。
⑤售后服务：包括售后使用指导、售后维修以及工程索赔等。
房地产企业的辅助活动：①企业基础管理：这部分活动在房地产企业主要包括财务的核算、资金的筹集、企业资源的调度等活动。
②人力资源管理：包括招聘活动、培训、职员绩效考核等。
③技术开发：对于房地产企业，技术开发活动存在于各项价值活动中，但主要发生在内部后勤阶段，如建筑设计、景观设计、装修设计的专家评审与优化、前期物业方案优化等。
④采购管理：包括土地的受让、各种基建材料以及办公用品等的采购。
3 房地产项目开发和运营成本控制策略在价值链模型建立及价值环节分析的基础上，结合房地产企业的工作流程，运用项目全生命周期成本管理的理念，对房地产企业的成本控制策略进行针对性的研究，本文从从项目前期、实施阶段、期间费用及项目结算四个方面，提出房地产成本控制的关键性因素。
3.1 前期阶段的成本控制3.1.1 土地成本和征用及拆迁补偿费房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。
土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。
由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。